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빌라의 거래량도 왜 같이 하락하고 있는 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.10.15 대책은 빌라에 직접적인 토지 거래 허가 구역 규제가 적용된 것은 아니지만, 시장 전반의 투자 심리를 크게 위축시켰습니다. 대책 발표 후 서울 빌라 거래량은 70% 이상 급감하는 '거래 절벽' 현상을 보였습니다. 이는 아파트 대출 규제 강화(LTV 하향 등)로 인해 주택 시장 전체의 유동성이 줄어들고 매수 심리가 위축된 결과입니다.당초 예상되었던 아파트 규제로 인한 빌라 시장의 '풍선 효과'대신, 실제로는 빌라 시장 자체의 매매 감소가 두드러졌습니다. 전반적인 시장 불확실성, 아파트 대비 낮은 환 금 성, 그리고 전세 사기 저하된 점 등이 복합적으로 작용하여 거래량이 줄어든 것으로 보입니다. 현재의 어려운 상황 속에서도 말씀 하신 분의 현명한 판단과 전략이 좋은 결과로 이어지기를 진심으로 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.14
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공인중개사와 주택관리사 두개를 취득하면 시너지 효과가 어느정도있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사와 주택 관리 사 자격증은 분명한 시너지 효과를 가집니다. 각 자격증의 주된 역할과 더불어, 함께 가질 때 어떤 장점이 있는지 구체적으로 살펴보겠습니다.심도 깊은 부동산 전문성 확보 : 공인중개사로서 부동산 거래의 법률, 계약, 시장 동향을 이해하는 동시에, 주택 관리 사로서 건축물과 주택의 구조, 유지 보수, 관리 운영에 대한 전문 지식을 갖추게 됩니다. 이로써 단순한 중개를 넘어 건물 전체에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로 고객에게 보다 전문적이고 신뢰할 수 있는 정보를 제공할 수 있게 됩니다.서비스 영역의 확장과 다 각 화 :중 개 및 관리 통합 서비스 : 부동산 매매나 임대차 계약을 중 개한 후, 해당 건물의 관리까지 책임지는 통합 서비스를 제공할 수 있습니다. 예를 들어, 오피스텔이나 상가 건물의 임대차를 중 개하고, 이후 건물의 효율적인 관리를 제안하여 추가 수익을 창출하는 것이 가능해집니다.고객 층 확보 : 주택을 사고 파는 개인 고객은 물론, 건물주나 임대 사업자를 대상으로 자산 관리 및 운영에 대한 전문적인 컨설팅을 제공하며 고객 층을 넓힐 수 있습니다.경매.공매 분양 경쟁력 강화 :경매나 공매를 통해 낙찰 받은 물건을 리모델링 하여 임대 하거나 매각할 경우, 주택 관리 지식이 있다면 건물의 가치를 정확히 평가하고 관리 비용을 효율적으로 계획하는 데 큰 도움이 됩니다.위기 관리 및 문제 해결 능력 향상 :부동산 거래 중 발생할 수 있는 건물 하지 문제나 관리 상 분쟁 등 복잡한 상황에 대해 공인중개사로서의 법률적 지식과 주택 관리 사로서의 실무 적 지식을 결합하여 더욱 신속하고 효과적으로 대처할 수 있습니다. 이는 고객과의 신뢰를 쌓는 데 매우 중요한 요소가 됩니다.안정적인 수입원 확보 :공인중개사는 거래가 활발할 때 높은 수익을 기대할 수 있지만, 시장 상황에 따라 변동성이 클 수 있습니다. 반면, 주택 관리 사는 주택 및 건물의 꾸준한 관리 수용 덕분에 비교적 안정적인 수입원을 확보할 수 있습니다. 두 자격증을 함께 활용하면 시장 변화에 대한 대응 력을 높이고, 더 안정적인 경제 활동을 영위하는 데 유리합니다.창업 및 사업 모델 다 각 화 :두 자격증을 통해 부동산 중 개 법인과 건물 관리 회사를 함께 운영하거나, 통합된 형태의 부동산 종합 서비스를 제공하는 새로운 사업 모델을 구상할 수 있습니다. 이는 부동산 관련 분야에서 독보적인 경쟁력을 갖추는 기반이 될 것입니다.결론적으로, "여유가 있다면, 두 자격증 모두 도전해 시너지 효과를 보는 것이 가능하다"는 의 의견도 있으니, 자격증 취득에 필요한 시간과 노력을 투자할 여력이 되신다면, 분명 시너지 효과를 극대화하여 전문성을 한층 더 높일 수 있다고 봅니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.11.11
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규제지역의 재건축, 재개발 주택 매수 시 조합원 지위를 잃는 경우는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현금 청산은 투기 과열 지구 등 규제 지역에서 조합원 지위를 얻지 못하고, 매수한 건물의 시세보다 낮은 감정 평가액으로 보상 받아 재산 손실로 이어질 수 있는 상황을 의미합니다.주요 현금 청산 사례는 다음과 같습니다.조합원 지위 양도 제한 시점 이후 매수:재건축은 조합 설립인가 이후, 재개발은 관리 처분 계획인가 이후부터 원칙적으로 조합원 지위 양도가 제한되므로 이 시점 이후 매수 시 현금 청산 대상이 될 수 있습니다. 매도인 요건 미 충족 :투기 과열 지구 내 재건축 사업에서 매도 인이 '10년 소유 5년 거주' 요건을 충족하지 못하면 매수 인이 조합원 지위를 승계 받지 못하고 현금 청산 대상이 됩니다. 매수 전 매도 인의 소유 및 거주 이력을 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다.기타 사유 : 재개발 사업의 소규모 지분 소유(과소 토지), 다른 주택 소유로 인한 다주택 자 규제, 사업 미동의, 또는 사업 시행 구역 내 부적격 사유 등도 현금 청산으로 이어질 수 있습니다.재건축 및 재개발 투자는 법률적 실수로 조합원 지위를 상실할 수 있는 고 위험 투자이므로, 매수 전 관련 법규와 조건을 면밀히 확인하고, 매도 인의 소유 및 거주 이력을 검증하며, 필요하다면 안전 특약을 계약서에 삽입하는 것이 필수입니다.이 처럼 복잡한 규정들을 때문에 부동산 전문가와 상담하여 정확한 상황을 파악하신 후 신중하게 결정하시기를 권해드립니다.
경제 / 부동산
25.11.09
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세입자인 제가 기존 집에서 이사할 때, 새로 들어올 세입자의 대출 거절로 계약 불발시 방안이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.새로운 이사를 앞두고 많은 염려가 되실 상황으로 이해됩니다. 현재 상황에서 보증금 반환 지연 위험을 최소화하고 본인이 보호할 실질적인 방안들을 살펴보겠습니다.이사 준비, 핵심 조치 방안==>임대인과 명확한 특약 요청 :현재 임대인에게 새로운 세입 자의 대출 문제와 관계없이, 12월 20 알 까지 본인께서 보증금 전액을 반환하겠다는 내용의 특약을 강력히 요청하셔야 합니다.만약 이를 지키지 못할 경우 발생할 손해배상(새 집 계약금 손실, 이사 지연 비용 등) 내용도 포함하면 좋습니다.임대인에게 새로운 세입 자의 대출 진행 상황을 주기적으로 공유해 줄 것을 요청하세요.새로운 세입 자의 대출 문제 확인(임대인 통해) :새로운 세입 자의 개인 사유(신용도 문제 등)로 인한 대출 거절은 일반적으로 계약금 반환 사유가 아닙니다.임대인에게 새로운 세입 자의 대출 가능성을 꼼꼼히 확인하고, 거절 가능성 시 대안을 신속히 찾도록 요청하는 것이 중요합니다.보증금 미 반환 시 대처 :만약 12월 20일 까지 보증금을 받지 못하고 이사를 가야 한다면, 이사 가기 전에 반드시 임차권등기명령을 신청해야 대항 력과 우선 변제 권을 유지할 수 있습니다. 법원에 신청 후 등기부에 등기가 완료된 것을 확인하고 이사 및 전출을 진행해 보세요기존 전세 대출 갱신과 관련해서는, 기존 보증금 미 반환 시 대출 갱신 및 실행에 문제가 생길 수 있으니 현재 거래 은행에 반드시 미리 상담하여 구체적인 방안을 확인해 보셔야 합니다.추가 고려 사항 :임대인의 소극적인 태도나 답변이 불분명할 경우, 잔금일 전 내용 증명을 발송하여 보증금 반환을 촉구하고 법적 증거를 확보할 수 있습니다.상황이 복잡해지거나 협의가 어렵다면, 주택 임대차 보호 법 관련 법률 전문가와 상담하여 구체적인 대응 전략을 세우는 것이 가장 안전합니다. 결론적으로, 이사 계획이 순조롭게 진행 될 수 있도록 차분하게 준비하시기를 바랍니다. 힘든 상황이지만 잘 해결될 것 이라고 믿습니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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현 시점에서는 부동산을 구매하는것이 유리한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 시장의 불확실성 속에서 부동산 구매 시기에 대한 신중한 고민을 하시는 것은 당연합니다.2025년 부동산 시장은 금리 인하 기대감 등 긍정적 요인과 변동성이 공존하고 있어, 단순히 '지금이 적기다'라고단정하기는 어렵습니다. 중요한 것은 시장 상황보다는 말씀하신 분의 개인적인 상황과 목표에 맞추어 현명한 계획을 세우는 것입니다.부동산 매수 계획을 위한 고려 사항은 다음과 같습니다==>명확한 목표 설정 : 실 거주 또는 투자를 포함하여 어떤 종류의 집을 어느 지역에 원하는지 구체적으로 정해주세요.재정 상황 분석 : 현재 자금 외에 대출 여력, 월 별 상환 능력, 취득세 등 부대 비용까지 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.시장 및 정책 변화 주시 :금리 변동, 정부 정책, 관심 지역의 매매가 동향을 꾸준히 살펴보셔야 합니다.장기적인 관점 유지 :부동산은 최소 5년 이상 보유할 계획으로 접근하는 것이 안정적이며, 개인의 투자 성향에 맞는 전략을 세우는 것이 좋습니다.이러한 사항들을 바탕으로 말씀하신 분에게 가장 적합한 매수 시점과 계획을 세우시는 데 도움이 되시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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만기 전 전세금 받기 전 이사했어요. 제가 할 수 있는게 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.와이프님께서 세대 주를 유지하고 계신 것이 현명한 대처이며, 보증금 안전을 위한 중요한 바탕이 됩니다.현재 상황에서 전세금을 안전하게 받으시기 위해 몇 가지 살펴보겠습니다.와이프 님의 '대항 력'과 '우선 변제 권' 유지 와이프님 께서 현재 기존 집에 세대 주로 전입 신고를 유지하고 계시고, 실 거주 요건을 충족하고 있다면 '대항 력'과 '우선 변제권'을 유지하고 계신 것입니다. 이는 만일의 경우 경매 등으로 집이 넘어가더라도 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 매우 중요한 권리입니다. 와이프님께서 새로운 곳으로 전입 신고를 하시게 되면 대항 력이 사라지므로, 보증금을 받기 전까지는 전입 신고를 유지하시는 것이 가장 중요합니다.임대인과의 지속적인 소통 및 합의 노력 이미 임대인께는 이사 사실을 알리셨겠지만, 앞으로도 계속해서 소통하며 보증금 반환 시기에 대해 합의를 이끌어 내는 것이 좋습니다. 만기 전에 보증금을 돌려받는 것은 임대인의 동의가 필요하기 때문에, 가능하면 보증금을 언제까지 돌려주겠다는 내용으로 서면 합의를 받아두시는 것이 가장 이상적입니다. 집이 나가지 않는 것이 임대인만의 귀책 사유는 아니지만, 상호 협의를 통해 해결책을 모색하는 것이 중요합니다.'임차 권 등기 명령' 활용 고려 만약 2026년 4월 계약 만료 일이 다가오는데도 보증금을 돌려받지 못하거나, 와이프 님께서도 새로운 집으로 전입 신고를 해야 하는 상황이 발생한다면 '임차권등기명령'을 신청하시는 것을 고려해볼 수 있습니다. 여기서 임차권등기명력이란 주택 임대차 보호 법에 따라 계약이 만료되었는데도 보증금을 반환 받지 못했을 때 신청할 수 있는 제도입니다. 이 명령이 등기 되면, 실제 거주하지 않더라도 전입 신고와 확정 일자를 통해 확보했던 대항 력과 우선 변제 권이 유지됩니다.내용 증명 발송 준비 :만약 계약 만료 일이 가까워지는데도 임대인과 보증금 반환에 대한 원활한 합의가 이루어지지 않는다면, 임대인에게 보증금 반환을 요청하는 내용 증명을 발송하여 임대인의 보증금 미 반환 사실과 보증금 반환 의무를 명확히 상기 시킬 수 있습니다. 이는 추후 법적 절차를 밟게 될 경우 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.결론적으로, 현재의 어려운 부동산 시장 상황에서도 보증금을 안전하게 돌려받기 이한 전략적인 접근이 필요합니다. 임대인과의 꾸준한 소통을 통해 만기 전 보증금 반환에 대한 서면 합의를 이끌어내는 것이 가장 좋으며, 이것이 여의치 않을 경우를 대비하여 계약 만료 후에는 임차권등기명령 신청을 고려하고 내용증명 발송을 준비하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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시골의 전원주택을 구매할 때 저렴하게 경제적으로 매입을 할 수 있는 방법이 어떤 게 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.시골의 전원 주택을 경제적으로 매입하는 방법에 대해 저렴하면서도 합리적인 가격으로 전원주택을 마련하는 꿀팁에 대해 살펴보겠습니다.지자체 공고 및 공공 매각 활용하기 ==>일부 지방자치단체에서는 사용하지 않는 공공시설, 폐교, 빈 집 등을 매각하거나 장기 임대하는 경우가 있습니다. 특히 강원도, 전라남도, 경상북도 등 일부 농촌 지역에서는 '귀농 정착 마을'을 운영하며 1,000만 원대의 매물도 찾아볼 수 있습니다. 또한, 한국자산관리공사의 '온비드' 홈페이지에서 국가나 지자체의 공매 정보를 확인해 보세요. 이러한 매물은 일반 부동산보다 경쟁이 덜하고 가격이 매우 저렴한 편이나, 관심 지역을 설정해 알림을 받아보는 것도 좋은 방법입니다.중장기적 계획과 절세 전략 수립하기 ==>전원주택 구매는 단기적인 비용만 보는 것이 아니라 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 임시 거주 체험 : 먼저 주말마다 임대 전원 주택에 머물면서 지역 분이기나 생활비를 직접 체험해 보는 것이 중요합니다.인프라 고려 :도로 접근성, 병원, 마트, 학교 등 기본적인 생활 인프라를 미리 확인하는 것이 좋습니다. 너무 외진 곳은 생활에 불편함이 따를 수 있습니다.토지 용도 확인 : 불법 건축 문제를 예방하기 위해 토지 용도와 지역 지구 지정 여부를 사전에 반드시 확인하셔야 합니다.절세 팁 :농지나 임야를 매입할 경우 일정 요건을 충족하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 일부 지역에서는 지자체 이주 지원금이나 주택 수리 보조금을 제고하기도 합니다. 1 가구 1 주택 요건에 맞춰 매입하면 양도소득세 혜택도 누릴 수 있습니다. 결론적으로, '싼 집'을 찾는 것보다, 생활에 맞는 집을 '합리적인 비용'으로 마련하는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 꼼꼼한 계획과 정보 탐색, 그리고 현장 경험이 모두 필요합니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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공동명의 지분율 어는단계에서 신고가 되나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공동 명의 지분 율 신고 시점 및 절차에 대해서 살펴보겠습니다. 소유권 이전 등기 시 법적 확정 : 공동 명의 지분 율은 부동산 매매 후 소유권 이전 등기 시 법적으로 확정되며, 등본에 명시됩니다. 계약서 특약에 지분 율을 명시해 두신 것은 아주 잘하셨습니다.자금 조달 계획서와 지분율의 중요성 : 자금 조달 계획서 양식에 지분율 칸은 없지만, 각 공동 명의자의 실제 자금 기여도를 증명하는 중요한 서류입니다. 만약 자금 조달 내역과 등기 지분율(6대4)이 일치하지 않으면, 자금 출처 조사를 받거나 증여세 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.특약 지분 율에 맞게 각자의 자금 출처를 명확히 소명 할 수 있도록 계획 서를 작성하는 것이 중요합니다.부부 공동 명의와 증여세 특례 : 공동 명의 자가 부부 사이라면, 혼인신고 후 10 년간 6억 원까지 증여세 공제가 적용됩니다. 이 점을 고려하여 지분율을 정하는 것도 좋은 방법입니다.소중한 주택 마련 계획이 순조롭게 진행되시기를 진심으로 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.01
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생애최초나 다자녀는 주담대 혜택이 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.생애 최초 주택 구매자의 경우, 주택 LTV(주택 담보 대출)는 규제 지역에서도 70%까지 유지되는 경우가 많습니다. 이는 생애 최초로 주택을 구매하려는 분들을 위한 혜택이라고 볼 수 있습니다. 현재 본인께서도 7.5억 원의 생애 최초 대출을 통해 LTV 70%까지 대출을 받으려고 계획하시는 만큼, 이 혜택이 큰 도움이 될 것으로 보입니다.토지 거래 허가 구역으로 묶인 지역의 LTV 40%규제는 비 주택 담보 대출에 해당되는 경우가 많으며, 주택에 대해서는 다른 규정이 적용됩니다. 원래는 토지 거래 허가 구역의 비 주택 담보 대출 LTV 40%로 강화된다고 발표되었으나, 이후 주택에는 해당 규정 적용이 정정된 바 있습니다.다 자녀 가구의 경우, 주택 구매 관련 대출 혜택이 있을 수 있으나, 현재 가지고 계신 정보 만으로는 구체적인 LTV 혜택 여부를 정확히 말씀드리기는 어렵습니다. 정책의 종류와 시기에 따라 다 자녀 가구를 위한 특별한 주담대 상품이나 금리 우대 등이 있을 수 있으니, 이 부분은 관련 금융기관이나 주택 금융 공사 등에서 최신 정보를 확인하시는 것이 가장 정확합니다.부동산 시장과 정책 변화는 늘 민감하게 살펴보아야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.01
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요즘 33평기준 새아파는 기본 7억 안팎인데 그만큼 돈이 있는 사람도 많다는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.7억이라는 금액은 결코 적은 돈이 아니기에 , 여러 요인이 복합적으로 작용하기 때문에 단순히 '돈이 많은 사람 '만 구매한다고 보기는 어렵습니다. 몇 가지 일반적인 경우를 살펴보겠습니다.대출 활용 : 주택 구매 자금의 상당 부분을 대출로 충당하는 경우가 많습니다. 특히, 생애 최초 대출과 같은 정책 대출 상품이나 일반 주택 담보 대출을 활용하여 LTV(주택 담보 대출 비율) 70%까지 대출을 받아 자금을 마련하는 분들이 많습니다. 본인께서도 7.5억 원의 생애 최초 대출을 고려하시는 것처럼, 대출은 주택 구매의 중요한 수단입니다. 자산 축척 및 투자 : 기존에 다른 자산을 보유하거나 오랫동안 저축 및 투자를 통해 자산을 꾸준히 모아온 경우입니다. 기존 주택을 매도하고 더 큰 신축 아파트로 '갈아 타기'를 하는 경우도 여기에 해당합니다.세대 합가 및 개발 기대감 : 신축 아파트는 최신 건축 기술, 트랜드가 반영된 설계, 편리한 커뮤 티니 시설 등으로 인기가 높습니다. 또한, 역세권이나 학군이 좋은 입지, 주변 개발 호재가 있는 단지는 미래 가치 상승에 대한 기대감으로 완판 되는 경우가 많습니다. 다만, 최근에는 높은 분양가나 입지 적 단점 등으로 인해 마이너스 프리미엄(마 피)이 발생하는 경우도 있으니 신중한 접근이 필요합니다.따라서 이러한 완판 현상은 개인의 재정 상황, 대출 활용 능력, 시장의 미래 가치 판단이 종합적으로 반영된 결과라고 볼 수 있습니다. 본인께서도 주택 구매를 계획하시는 만큼, 현재 보유하신 자금과 대출 계획을 바탕으로 시장의 흐름과 정책 변화를 꾸준히 살피시며 신중하게 접근하시는 것이 중요하겠습니다.
경제 / 부동산
25.10.31
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