일시적1가구 2주택 조정지역 양도세 문의
안녕하세요
A. 20년 3월에 최초 주택 구입 (비조정대상지역, 거주하지않음)
B. 25년 9월에 두번째 주택 구입 (비조정대상지역, 거주하지않음)
C. 20년에 구매한 첫 주택이 비조정에서 조정대상지역으로 변경(여전히 거주하지않음 상태), 세입자 거주상태로 26년 10월에 본인이 거주할수있음
※ 두채 합산하였을때 주택가 12억 초과하지 않음
그럼 질문 드리겠습니다.
1. 매매시 비과세 혜택 받을 방법 있을까요,
없다면 어느주택을 먼저 파는게 유리할지 문의 드립니다
(A주택 매매차익 3억, B주택 매매차익 1억)
2. B주택을 구입시기로 부터 1년후에 먼저 매매시 세금율은 어느정도로 예상하여야 하나요
3. B주택을 먼저 팔고 A주택으로 들어가서 최소 의무기간 거주한다면 추후 매매시 1주택으로 인정받아 양도세는 비과세 적용받을수있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일시적 1세대 2주택에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.
따라서 A주택을 B주택 구입한 날로부터 3년내에 먼저 팔고 B주택을 매도해야 비과세를 받을 수 있습니다.
B주택을 먼저 매도를하게되면 양도소득에 대해 양도소득세(주택가격에 따라서 6~45%)와 지방소득세(양도소득세의 10%)가 과세됩니다. 세부적으로는 양도차익, 필요경비, 보유기간 등에 따라서 달라질 수 있습니다.
양도세를 내고 B주택을 먼저 팔게되면 1세대 1주택이 되므로 의무기간을 만족(취득시 비조정대상 지역이면 후에 조정대상지역이 되더라도 2년 보유만 하면 비과세)하게되면 12억원 이하인 경우 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
일시적 2주택 상태로서 먼저 산 주택을 매도할 경우에 비과세 적용이 가능할 것으로 보입니다
현재 상태와 관계없이 매수 취득 당시 비조정 지역에 있다면 거주 여부는 묻지 않습니다따라서 1번 주택을 비거주 상태라도 팔면 비과세가 적용되고
남겨진 2번째 주택도 2년 이상 보유한 후 추후 매도한다면 역시 비과세가 적용될 수 있습니다
세제 정책은 시기에 따라서 달라질 수 있으니 매도를 결심하신 시점에서 계약 전 세무전문가 상담하신 후 결정하시기를 권합니다
이상 참고가 되셨기를 바랍니다안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 지금 두 집을 바로 팔면 비과세는 어렵고 둘 다 과세입니다. 전략적으로 B를 먼저 팔아서 일반 과세로 정리하고 A는 1주택이 된 상태에서 나중에 비과세로 파는 방향이 좋습니다.
2. 다주택 중과 없이 기본세율입니다. 실제 세율은 본인 과세표준에 따라 달라지지만 중과가 아닌 일반 과세라고 이해하시면 되겠습니다.
3. 가능합니다. B를 먼저 팔고 세금을 내고 그 이후 A만 남은 1주택 상태에서 이미 2년 보유 요건은 충족 되므로 다른 집 없이 A만 보유한 상태로 양도하면 1세대 1주택 비과세 대상입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
1. 현재 조건에서는 즉시 비과세 적용은 어렵고 매매차익이 큰 A주택을 실거주 요건 충족 후 매도하는 전략이 상대적으로 유리합니다.
2. B주택을 취득 후 1년 뒤 매도할 경우 중과는 없으나 거주 요건 미충족으로 일반 양도소득세율이 적용될 가능성이 큽니다.
3. B주택을 먼저 처분하고 A주택에 실거주 요건을 채우면 이후 A주택 매도 시 1주택 비과세 적용 가능성은 존재합니다.
. 매매시 비과세 혜택 받을 방법 있을까요,
없다면 어느주택을 먼저 파는게 유리할지 문의 드립니다
(A주택 매매차익 3억, B주택 매매차익 1억)
==> 현재 상황을 고려할 때 일시적 1가구 2주택에 해당됩니다. 이러한 경우 1차로 구입한 주택을 2차 구입주택 구입시기를 기준으로 3년 이내 매도를 해야 양도소득세 비과세대상입니다.
2. B주택을 구입시기로 부터 1년후에 먼저 매매시 세금율은 어느정도로 예상하여야 하나요
===> 양도소득세 비과세 대상입니다.
3. B주택을 먼저 팔고 A주택으로 들어가서 최소 의무기간 거주한다면 추후 매매시 1주택으로 인정받아 양도세는 비과세 적용받을수있나요?
===> 네 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,일시적 2주택 비과세 요건은
기존주택 취득 후 1주택 상태에서 신규주택을 취득 하고 기존주택을 3년 내에 처분 해야 합니다
하지만 A주택은 조정대상지역이고,
신규주택(B) 취득 후
기존주택(A)에 2년 이상 거주 요건이 필요합니다
현재 A주택은 임차인 거주 중이고, 2026.10 이후에야 실거주 가능해서 기한 충족이 안됩니다
지금은 일시적 2주택 비과세 적용 불가입니다
,어느 주택을 먼저 파는 게 유리한지는 B주택을 먼저 매도하는 것이 유리합니다
다주택 중과 또는 일반과세 상황에서 차익이 적은 주택을 먼저 처분하는 것이 세금 최소화 할수 있습니다
,B주택 1년 후 매도 세율은 약 38~39%입니다
,B주택 매도 후 A 거주하면 비과세는 가능합니다
더 자세한 사항은 세무사한테 상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 두 주택 모두 실 거주 요건을 충족하지 못하셔서 양도세 비과세 적용이 어려운 상황입니다. A주택(2020년 3월 취득 후 조정 지역 변경)과 B주택(2025년 9월 비 조정 지역 취득) 모두 1 가구 1 주택 비과세를 위해서는 2년 실 거주 요건이 필요합니다.
1. 매매 시 비과세 혜택을 받을 방법이 있을 까요? 없다면 어느 주택을 먼저 파는 것이 유리 할까요?
현재로서는 두 주택 모두 실 거주 요건을 충족하지 못해 비과세는 어렵습니다. 양도 차익이 큰 A주택(3억 원)을 나중에 매도하는 것이 유리합니다. B주택을 먼저 매도하신 후, A주택에서 2년 실 거주 및 보유 요건을 채워 비과세 혜택을 받는 전략이 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
2. B주택을 구입 시점으로부터 1년 후에 먼저 매매 시 세금 률은 어느 정도로 예상해야 하나요 ?
B주택을 1년 후(2026년 9월) 매매하신다면,양도 차익 1억 원에 대해 약 70% 수준의 양도 세율(지방세 포함 약 77%)이 적용될 가능성이 높습니다.(1년 이상 2년 미만 보유 시 60% +지방세) 또한, 1 가구 2 주택 상태로 매도 시 양도세 중과가될 수 있으니,2026년 5월 9일 까지 인 정부의 중과 유예 조치 연장 여부를 주시하시는 것이 중요합니다.
3. B주택을 먼저 팔고 A주택으로 들어가서 최소 의무 기간 거주한다면 추후 매매 시 1 주택으로 인정받아 양도세는 비과세는 적용 받을 수 있나요 ?
네, 이 방법이 양도세를 절감하는 가장 현명한 전략입니다. B주택을 먼저 매도하여 1 주택 자가 되신 후, A 주택으로 전입 하여 2년 이상 실제 거주하시면 A주택 매매 시 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. A주택은 취득 시점과 이후 조정 대상 지역 변경으로 인해 2년 실 거주 요건이 필수임을 기억하시면 됩니다.
결론적으로, 2026년 5 월 9 일에 종료되는 양도세 중과 유예 조치의 연장 여부를 지속적으로 확인하셔야 합니다. B주택 매도 시점(2026년 9월)까지 유예 되지 않으면 세 부담이 급증할 수 있습니다. 현재의 상황과 목표를 고려할 때, B주택 먼저 매도 후 A주택 실 거주를 통한 비과세 전략이 가장 확실한 절세 방안입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
보유하신 주택의 취득 시점과 규제 지역 변경으로 인해 양도세 내용을 정리해드리겠습니다.
신규 주택(B) 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택(A)을 매도하는 것이 가장 합리적인 비과세 전략입니다.A주택 매도 시 비과세 혜택 가능 여부
A주택 취득 당시 비조정대상지역이었으므로, 이후 조정대상지역으로 지정되었더라도 소득세법 시행령 제154조에 따라 2년 보유 요건만 충족하면 비과세가 가능합니다. 즉, 거주하지 않았더라도 2028년 9월(B 취득 후 3년) 이내에 A를 매도하면 12억 원까지 비과세를 적용받습니다. 매매차익이 더 큰 A를 먼저 비과세로 매도하고, 이후 B를 1주택 상태에서 매도하는 것이 유리하겠습니다.
B주택을 1년 경과 후 선매도 시 예상 세율
B주택을 먼저 매도하면 일시적 2주택 혜택을 포기하는 것이며, 다주택자로서 기본세율(6%~45%)이 적용됩니다. 현재 시행령에 따라 다주택자 중과 배제가 적용 중이므로 중과세율은 피할 수 있으나, 차익 1억 원에 대해 약 2,000만 원 초반대의 양도소득세(지방소득세 포함)가 발생할 것으로 예상됩니다.
B 선매도 후 A주택 거주 시 비과세 여부
B를 먼저 매도하여 1주택자가 된 후 A주택에 거주하신다면 당연히 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 특히 A주택은 취득 당시 비조정지역이었으므로 현행법상 거주 의무 없이 2년 보유만으로도 비과세가 가능하지만, 향후 정책 변화에 대비하고 장기보유특별공제(거주 시 최대 80%) 혜택을 극대화하기 위해 직접 거주하시는 것을 추천하겠습니다.
정리해드리자면, 차익이 큰 A주택을 2028년 9월 전까지 매도하여 비과세를 받는 것이 효율적일듯합니다.
국세청 양도세 모의계산 확인한번하시고, 세무사 상담도 하셔서 최종 결정 잘 하시길 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
차례대로 답변을 드리면 조정지역 거주 미달로 비과세는 불가하신 상황으로 2026년 5월까지는 중과 유예인 상황이라 A주택을 먼저 매각하시는 것이 유리하다 생각이 되며 B주택 1년 후 매각 세율은 기본 세율 40%에 지방세 포함 44%가 예상이 되며 B 매각 후 A 전입 후 2년을 거주하시는 경우 1주택 비과세가 가능하신 상황입니다