답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황을 종합해 보면 지방 아파트 시장은 전반적으로 약세를 보이는 추세입니다 최근 통계와 분석에 따르면, 서울과 수도권 아파트 가격은 낮아질 것으로 보입니다 지방은 인구 감소와 공급 증가, 경제 활력 저하 등의 영향으로 하락 압력이 계속되고 있다고 보여집니다. 그러나 일부 특정 지역이나 개발 호재가 있는 곳에서는 국지적인 가격 반등이나 상승이 있을 수 있으나, 지방 광역시와 중소 도시를 포함한 지방 대부분의 아파트 가격은 하락 추세가 지속될 가능성이 큽니다. 이재명 정부에서 지방 활성화를 지속적으로 추진하고 있는데 그 정책이 신뢰를 받고 인구 이동 등 효과가 있다면 아파트 가격이 올라 갈 수도 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상속 농지는 일반 농지와 달리 예외 조항이 있어 당장 매각 명령이 떨어지지는 않습니다. 하지만 효율적인 관리를 위해 몇 가지 체크해 볼 수 있습니다.원칙적으로 농지는 농사를 짓는 사람만 소유할 수 있지만(경자 유전의 원칙), 상속은 예외 입니다.1만m2(약 3000평)까지는 농사를 짓지 않아도 법적으로 소유하는 데 문제가 없습니다. 이 경우 처분 의무나 매각 명령 대상이 아닙니다.1만m2 초과하는 경우 : 초과 분에 대해서는 직접 농사를 짓거나, 한국 농어촌 공사에 위탁 경영을 맡겨야 소유권을 유지할 수 있습니다. 그렇지 않으면 처분 의무가 생깁니다.매각 명령은 언제 내려지는 지 궁금하시다면 : 단순히 농사를 안 짓는다고 바로 매각 명령이 나오는 것은 아닙니다.농지 이용 실태 조사 (지자체에서 정기적으로 조사합니다) → 처분 의무 통지(휴 경 사실이 확인되면 "1 년 안에 팔거나 농사를 지으라"고 통지합니다. → 처분 명령(매각 명령, 1 년 안에도 조치를 하지 않으면 매각 명령이 내려짐) → 이행 강제 금(매년 공시 가격의 25%에 달하는 강제 금이 부과됨)

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.시골 빈집 문제를 귀농 희망자들을 위한 저렴한 임대로 해결하자는 아이디어는 매우 현실적이면서도 꼭 필요한 방향입니다. 이미 일부 지자체에서 시행 중인 모델이기도 하지만, 실제 현장에서는 몇 가지 현실적인 장벽 들이 있습니다." 내 집인데 남 주기는 아깝고" : 부모님이 돌아가셔도 그 집을 부모님의 유품이자 고향 집으로 여겨 그대로 두는 경우가 있고, 임대를 주면 수리도 해줘야 하고 관리 책임이 생기는데, 도시로 나간 자녀들에게는 그 과정 자체가 번거로운 짐이 될 수 있습니다. 또한 "나중에 땅 값이 오르면 팔아야지"라는 생각에 임대를 주기보다는 방치하는 쪽을 택하기도 합니다.시골 집은 사람이 조금만 안 살아도 금방 망가집니다. 따라서 오래 방치된 빈집은 수도, 전기, 지붕 수리에만 수 천만 원이 들기도 합니다. 집주인은 " 곧 허물 집인데 왜 돈을 들여?"라고 생각하고, 세입 자는 "내 집도 아닌데 큰 돈 들여 고치기 아깝다"고 생각하게 됩니다.문제 해결을 위한 몇 가지 현실적인 대안을 생각해보면 :빈집 은행 운영입니다. 시청이나 군청이 빈집 정보를 모아 관리하고, 임대인과 임차인을 연결해주는 시스템입니다.지자체가 수리비를 대주는 대신, 일정 기간(예: 5년) 귀농 인에게 저렴하게 임대 하도록 계약을 맺는 방식입니다.빈집 특별법을 강화하는 방식입니다. 오랫동안 방치되어 위험하거나 미관을 해치는 빈집에 대해 이행 강제 금을 부과하거나 강제 철거를 유도하는 법안들을 적용하는 것입니다결론적으로 빈집을 저렴한 임대 주택으로 활용하는 방안은 빈집 문제 해소 뿐 아니라 귀농 정책과 농촌 활성화에 기여할 수 있으므로 적절한 제도 설계와 지원이 뒷받침된다면 분명 긍정적 효과가 기대됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 구역 내 주택 매수는 실 거주 목적이 필수입니다. 지분 율과 관계없이 공동 명의인 모두에게 실 거주 의무가 적용 도는 것이 원칙입니다.지분 19%라도 토지 이용 의무가 발생합니다. 허가를 받은 모든 매수 인은 허가 받은 목적(자기 거주 용)대로 토지를 이용해야 합니다. 지분이 1%든 90%든 해당 주택의 '공동 소유 자'로서 허가를 받은 것이기에 법적으로는 모든 명의 자가 실 거주를 해야 합니다.전세 대출 및 실 입주 관련 주의 사항 면에서 살펴보면 : 지자체에서 실 거주 여부를 조사할 때, 전입 세대 열람이나 관리비 납부 내역 등을 확인합니다. 한 명만 전입하고 다른 한 명은 다른 곳에 거주 중인 것이 확인되면 이행 강제 금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있습니다. 참고 적으로 혼인신고를 하지 않은 '비 혼 공동 명의'의 경우, 단순 투자 목적으로 비춰질 우려가 있어 구청의 허가 심사가 더 까다로울 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.30년 이상 된 아파트는 노후화에 따른 설비 문제, 안정성, 유지 보수 비용 부담 등이 있을 수 있습니다. 특히 복도 식 아파트라면 외부 노출 면적이 많아 구조적 손상, 단열, 방음 등의 문제가 발생할 가능성이 있으므로 꼼꼼한 점검이 필요합니다. 또한 노후 건축물은 가스, 수도, 전기 등 기본 시설의 노후 상태도 체크해야 하며, 향후 재건축 가능성이나 리모델링 계획 등도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.30년 넘은 구 옥 아파트는 가격이 상대적으로 저렴하지만, 투자 가치가 높지 않을 수 있으므로 예상 유지 비용과 감가 상각, 향후 가치 변동을 잘 따져보아야 합니다. 만약 주거 목적으로 구매하신다면, 안전성과 주거 만족도를 우선으로 하시고, 투자 목적인 경우에는 지역 개발 계획과 시세 동향을 면밀히 분석할 것을 권장 드립니다. 빌라에서 아파트로 옮기시는 건 주거 환경 개선 측면에서 큰 변화가 될 거예요. 너무 걱정 마시고,꼼꼼히 살펴보시면 충분히 좋은 선택 하실 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공시 가격은 국토 교통 부 '부동산 공시 가격 알리미' 사이트에서 확인할 수 있으나, 신축이나 미 등기 상태의 아파트는 조회가 어렵거나 반영이 늦을 수 있습니다. 보통 내년은 되어야 공시 됩니다. 이런 경우에는 감정 평가를 별도로 받아 제출해야 하며, 감정 평가 금액이 일정 기준 이상이어야 전세 대출이 가능할 수 있습니다.전세 대출을 받으려면 보통 금융기관과 보증 기관에서 해당 주택의 시세 또는 공시 가격을 근거로 담보 가치를 평가합니다. 특히 신축 아파트의 경우, 등기 막 났더라도 아직 시세 정보가 형성되지 않았거나 공시 가격이 공개되지 않았다면 감정 평가가 어려워 대출 승인이 지연되거나 거절될 가능성도 있습니다. 해당 단지 지정 은행(집단 대출 취급 점)에 전화하셔서 "O동 O호인데 , 분양 계약서 기준으로 HUG안심 전세 대출 가액이 얼마까지 잡히나요? 라고 물어보시는 것이 가장 빠르고 정확할 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.구두 계약이나 문자 메시지로만 주고 받았더라도, 특정 매물에 대해 보증금(또는 가 계약금)을 송금했다면 계약이 성립된 것으로 봅니다.따라서 계약을 포기 할 려면 보증금(계약금)을 포기해야 합니다. 법적으로는 단순히 '더 싼 방이 나와서 안 하겠다'는 이유로 이미 보낸 돈을 돌려받기는 매우 어렵습니다.이런 경우는 법적으로는 집주인이 유리하기 때문에 강하게 나가기 보다는 사정을 설명하는 것이 좋습니다. 집주인과의 원만한 합의를 통해 소통을 하고, 공인중개사와도 협의를 잘하시면 일부 돌려주는 경우도 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.계약 만료 최소 2~3개월 전 집주인에게 퇴거 의사를 서면으로 통보하시고, 퇴거 후 보증금은 본인이 지정한 계좌로 입금 받는 것이 표준 절차입니다. 좀 더 자세하게 알아보면 :집주인 통보 시점 : 법적 통보 기간은 계약 종료 6 개월 전부터 최소 2개월 전까지는 집주인에게 "나갈게요"라고 의사를 밝혀야 합니다. 만약 이 시기를 놓치면 묵시적 갱신이 되어 이전과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 간주될 수 있습니다. 늦어도 2~3개월 전에는 확실히 말씀드리는 것이 좋습니다.계약 기간 전에만 빼면 되는 건가요? : - 계약 만료 일에 나갈 때 : 위에서 말한 대로 2~3개월 전에만 통보하면 됩니다. 이는 다음 세입 자를 구하는 책임은 집주인에게 있으며, 중 개 보수 료도 집주인이 냅니다. - 계약 기간 도중에 나갈 때 : 이 때는 상황이 복잡해집니다. 원칙적으로는 계약 기간을 채워야 하므로, 직접 다음 세입 자를 구하고 중 개 보수료도 본인이 부담하는 경우가 대부분입니다. 세입 자가 구해지지 않으면 만료일 까지 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.보증금 수령 방법? : - 보증금은 당연히 세입 자(본인)의 계좌로 입금되는 것이 원칙입니다. 이 삿 날 당일, 집 상태를 확인(파손 여부 등)하고 짐을 모두 뺀 뒤에 집주인이 보증금을 송금해 줍니다. 그리고 공과 금(전기,수도,가스 등) 정산이 완료되었는지 확인한 후, 정산 금액을 제외하고 입금 받거나 별도로 정산하면 됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 계약 반년 연장 가능 여부는 임대인과의 협의에 달려 있으며, 의사 전달 시에는 계약 종료 일정과 희망하는 연장 기간을 명확히 하는 것이 필요합니다. 또한 말이나 문자, 내용 증명 등으로 기록을 남기는 방법이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 임대인에게는 정중하고 명확하게 앞으로 2027년 8월 말에 이사를 계획하고 있으니, 그 전까지 반 년 만이라도 계약을 연장하고 싶다는 의사를 서면 또는 문자로 전달하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 추후 분쟁을 예방할 수 있으며, 임대인도 계획에 따라 재계약 여부를 검토할 시간을 가질 수 있습니다. 보통 1년 미만의 단기 연장은 임대인이 중 개 보수 료 부담을 이유로 꺼릴 수 있습니다. "다음 세입 자를 구할 때 생기는 중 개 보수 료는 제가 부담하겠습니다."라고 먼저 제안하면 합의가 훨씬 쉬워질 수 있습니다. 구두 합의도 효력이 있지만, 문자로 라도 2027년 8월 31일 까지 거주하고 보증금을 반환 받기로 한다는 내용을 남겨두는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 토지 거래 허가는 매수 인이 해당 토지를 구입하기 전에 허가를 받는 절차입니다. 그 과정에서 세대 분리는 필수는 아니지만, 허가 신청 시 세대 분리 상태일 경우 구입 자의 자격 인정에 도움이 되는 경우가 많습니다. 특히 유 주택 자인 부모님과 함께 사는 자가 세대 주로 되어 있을 때, 본인이 독립된 세대 주로 세대 분리를 하면 허가 신청과 관련한 신분 증명이 명확해 질 수 있습니다. 부모님 집에서 계속 거주하면서 토지 거래 허가를 신청하는 것이 가능하나, 매수 인의 신분을 명확히 하고 허가 문제를 깔끔하게 해결하려면 세대 분리는 사전에 완료하는 것이 좋습니다. 특히 만 30세 이상으로 실 거주 평가에 영향을 줄 수 있으므로, 토지 거래 허가 전에 세대 분리를 완료하는 것을 권고합니다. 질문 내용 중 1년 6개월 세 낀 매물이라는 점이 가장 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 토지 거래 허가를 받으려면 매수 인이 해당 주택에 즉시 또는 빠른 시일 내에 실 거주해야 합니다. 원칙적으로 '갭 투자(전세 끼고 매수)"는 허가가 나지 않습니다. 다만, 기존 임대차 계약 기간이 2~3개월 이내로 남았을 경우에 한해 '이후 실 거주'를 조건으로 허가를 내주는 경우가 많습니다. 최근 부동산 규제가 많이 바뀌고 있어, 이 부분은 반드시 해당 구청 지적 과에 "임대차 기간이 많이 남았는데 허가가 가능한지" 먼저 유선 확인이 필수 입니다.