답변 내역
- 아파트 청약 자금조달계획서 관련하여 질문이 있습니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아내 분 명의로 계획 서를 제출하시되, 자금 출처를 명확히 하고 증여세 문제에 대비하여 전문가와 상담 하시기를 권해드립니다.자금 출처를 명확히 하고, 부부간 자금 지원이 필요하다면 증여세 문제를 충분히 고려하시어 전문가와 상담해 보시기를 권해드립니다. 중도금 대출은 당첨자 명의로 가입이 가능합니다. 자금 조달 계획서 관련 몇 가지 살펴보겠습니다1. 자금 조달 계획서 공동 작성 여부 : 아내 분 명의로 당첨되셨으므로, 자금 조달 계획 서는 아내 분 명의로 제출하는 것이 원칙입니다. 남편 분 자금이 필요하다면, 증여 또는 차 용 형태로 명시해야 합니다. 공동 명의 변경은 소유권 이전 등기 시 가능하며, 공동 명의 변경은 소유권 이전 등기 시 가능하며, 이 때 자금 흐름 소명이 중요합니다.2. 부족 금액 증여세 문제 : 남편 분께서 아내 분의 부족 자금을 충당하실 경우, 부부 합 산 6억 원을 초과하는 증여 액에는 증여세가 부과됩니다. '차 용'으로 기재하고 상환 계획을 명시하건, 증여 한도 내에서 처리하는 방안을 고려해 볼 수 있으며, 세무 전문가와 상담하여 절세 방안을 모색하는 것이 안전합니다. 3. 전업주부 중도금 집단 대출 기 입 가능 여부 : 전업 주부이신 아내 분께서도 자금 조달 계획 서의' 그 밖의 대출' 항목에 중도금 집다 대출을 기입하실 수 있습니다. 소득이 없어도 주택 담보 대출 규정에 따라 대출 심사가 이루어질 수 있습니다.결론적으로, 자금 조달 계획 서는 아내 분 명의로만 작성, 남편 자금은 증여 또는 차 용으로 표시, 중도금 대출은 아내 명의로 기 입 가능하다는 점이 핵심입니다.경제 / 부동산26.01.0300
- 26년 울산부동산 전망이 궁금합니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2026년 울산 부동산 시장은 전반적인 지방 시장의 약세 전망 속에서도, 미분양 해소와 공급 부족, 그리고 지역 경제 회복이라는 긍정적인 요인들이 맞물려 차별화된 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 물론 시장의 변동성은 항상 존재하므로 지속적인 관심이 필요하지만, 현재로서는 긍정적인 기대감을 가져보셔도 좋겠습니다.울산은 2026년에 인구 감소나 전세 리스크 등의 구조적인 약세가 예상되는 지방 부동산 시장의 일반적인 흐름과는 다소 다른 움직임을 보일 수 있습니다. 특히 울산 아파트 분양 전망 지수는 전국에서 유일하게 두 자릿수 상승을 기록하며 긍정적인 신호를 보이고 있습니다.또한 본인이 우려하시는 미분양 문제도 최근 개선되고 있는 추세입니다. 2025년 1월 3,943 가구에 달했던 울산 미분양 주택은 같은 해 6월 약 30% 감소하여 2,746 가구로 줄었으며, 9월에는 2,152호 수준까지 감소했습니다. 이는 시장의 소화력이 점차 회복되고 있음을 나타내는 긍정적인 지표로 볼 수 있습니다.결론적으로, 2026년 울산 부동산 시장은 상승 요인(공급 부족, 산업 회복 기대)과 하 방 압력(누적된 미분양, 고금리 부담)이 첨예하게 대립할 것으로 보입니다. 현재 시장의 키 포인트는 '미분양 해소 속도'와 '울산 주력 산업의 실질적인 회복 여부'입니다.경제 / 부동산26.01.0200
- 원룸연장시 의향을 물어보았습니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대차 계약이 묵시적으로 갱신 된 상황이라면 임대인의 연장 의향 문의 여부와 상관없이 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 그 통보 일로 부 터 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 묵시적 갱신이란 : 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 (주택 임대차 보호 법 기준, 상가는 6개월 전부터 1개월 전까지)임대인과 임차인 모두 계약 갱신 거절 또는 조건 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우, 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다. 예를 들어 원 룸 계약이 2025년 12월 31일에 끝났고, 양측이 별도 조치를 취하지 않아 자동 연장되었다고 할 때 세입 자가 2026 년2 월 1일에 "5월 초에 나가겠다고"고 통보했다면, 3월이 지난 2026년 5월 1일 자로 계약은 종료되고, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 임차인의 해지 권 : 묵시적 갱신이 된 계약의 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있는 법적 권리가 있습니다. 임대인은 임차인의 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 보증금을 반환해야 합니다. 임대인의 연장 의향 문의는 새로운 계약이 체결된 것이 아니라면, 임차인의 묵시적 갱신에 따른 해지 권을 제한 할 수는 없습니다.결론적으로, 임대인께서 연장 의향을 물어보셨더라도, 명확하게 새로운 계약서가 작성되거나 특정 기간을 정해 재계약이 이루어지지 않고 "자동 연장"상태라면, 임차인은 3개월 전 통보를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다.경제 / 부동산26.01.025.01명 평가10
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- 부동산 시장은 앞으로 전망 그리고 2주택자 선택은?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2026년 수도권 부동산 시장은 유동성( 주식 상승, 금리 인하 기대)과 공급 부족(신규 분양 바닥)이 잠재적인 상승 요인으로 작용할 수 있으나,여전히 금리와 정부 정책의 방향에 따라 크게 좌우될 것입니다.2 주택 자의 선택은 단순한 시장 예측을 넘어, 세금 부담 능력, 보유 주택 별 가치 판단, 그리고 개인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.전문가들은 2026년 수도권 부동산 시장 전망에 대해 살펴보겠습니다.수도권 상승, 지방 정체 : 부동산 시장은 지역 별로 온도 차가 있을 것으로 보이며,수도권은 상승세를 이어가는 반면 지방은 정체 될 가능성이 있습니다.신규 분양 및 입주 물량 감소 : 2026년 수도권의 입주 물량은 2025년에 비해 30% 이상 감소할 것으로 예상됩니다. 특히 서울의 입주 물량은 3만 가구 미만으로, 이는 시장의 공급 제약을 의미하며 전월세 가격에도 영향을 미칠 수 있습니다.규제 유지 : 부동산 시장의 규제는 당분간 유지될 것으로 보입니다.2 주택 자의 현명한 선택을 살펴보면==>가 주택의 가치 분석 : 두 채의 주택이 각각 어느 지역에 위치하는지, 어떤 유형(아파트, 빌라 등)인지, 그리고 향후 개발 가능성 등 개별적인 가치 상승 요인을 면밀히 분석해 보셔야 합니다. 수도권 부동산이 전반적으로 상승세를 보일 것으로 예상되더라도, 모든 주택이 동일한 폭으로 상승하는 것은 아니기 때문입니다.보유 목적 재정의 : 두 주택 중 어떤 주택이 실 거주 목적이고, 어떤 주택이 투자 목적 또는 향후 매도 목적에 가까운지 명확히 해두시면 좋습니다. 목적에 따라 선택의 방향이 달라질 수 있습니다.세금 부담 고려 : 2 주택 보유 시 발생하는 양도소득세, 종합 부동산에 등 세금 부담은 중요한 결정 요인입니다. 매매, 증여, 보유 중 어떤 선택이 세금 측면에서 유리할 지 전문가와 상담하여 가장 적합한 전략을 세우시는 것이 좋습니다. 특히 보유 중인 주택의 특성과 본인의 현재 소득 및 다른 자산 상황을 종합적으로 고려해야 합니다. 시장 동향 주 시 : 언급하신 것처럼 부동산 시장은 환율, 금리, 정부 정책 등 다양한 요인에 의해 변동 될 수 있습니다. 지속적으로 시장 동향과 뉴스에 귀 기울이시고, 필요하다면 매도 또는 매수 시점을 유연하게 조절하시는 지혜가 필요합니다.경제 / 부동산26.01.0200
- 혼인신고전에 1주택인데 집 사거나 전세대출 받을수있는방법 없을까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 두 분은 법적으로 혼인신고를 하지 않은 상태이므로, '무 주택자' 본인 명의로 다양한 혜택을 모색하는 것이 중요합니다.1. 신생이 특례 전세 자금 대출 적극 활용 :2023년 자녀 분이 계시므로, 본인 단독 명의로 '신생 아 특례 전세 자금 대출'을 우선 고려해 보세요. 이 대출은 출산 후 2년 이내 자녀가 있는 가구에 해당합니다.대부분의 신생 아 특례 대출은 '무 주택' 또는 '1 주택 처분 조 건'을 요구하므로, 본인 명의로 신청하는 동안 배우자 주택 소유 여부가 심사에 미치는 영향을 은행이나 주택 도시 기금 상담을 통해 정확히 확인해야 합니다.2. 혼인 신고 시점 조정 : 대출 상품의 자격 요건 상 '혼인신고일'이 중요하므로 본인 명의로 대출을 신청하고 입주 완료 후 혼인신고를 하는 방안을 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.다만, 예비 신혼 부부의 경우 입주일 전까지 혼인신고를 조건으로 하는 대출도 많으니, 상품 별 세부 규정을 확인하는 것이 필수적입니다.3. 일반 전세 자금 대출 고려 : 본인께서 무 주택 자 이시므로, 혼인신고 전 본인 명의로 시중은행의 일반 전세 자금 대출을 받는 것도 현실적인 방법입니다. 이 경우 배우자의 주택 소유 여부는 현재 시점에서 본인의 대출에 직접적인 영향을 주지 않습니다.유 주택 배우자 관련 고려 사항 ==>배우자 분 명의의 주택은 두 분이 혼인신고를 하는 순간 '유 주택 가 구'로 간주되어, 대부분의 무 주택 자 대상 정부 지원 제도에서 불이익으로 작용할 수 있습니다.1. 시 부모님과의 주소지 분리 : 배우자 분께서 소유 주택에 시 부모님과 거주하시더라도, 배우자 분이 해당 주택을 소유하고 계시기 때문에 '무 주택'자격을 취득하기는 어렵습니다.2. 주택 처분 검토 : 장기적으로 무 주택 혜택을 활용하고자 한다면, 배우 자분 명의의 아파트를 처분하는 방안도 고려해볼 수 있습니다.(시 부모님의 주거 문제 해결이 전제 되어야 할 것입니다.)LH 및 정부 지원 제도 확인 ==>LH의 신혼부부 전세 임대나 신혼.신생 아 전세 임대 주택 같은 제도는 대부분 입주자 모집 공공일 현재 '무 주택'요건을 필수적으로 요구합니다. 자녀 분이 계시어 '신생 아 가구'요건은 충족되더라도, 배우자 분의 1 주택 소유는 무 주택 요건에 걸림돌이 될 가능성이 매우 큽니다.결론적으로, 지금은 각 금융기관에 직접 상담하여 두 분 상황에 가장 유리한 상품을 찾아내는 것이 중요합니다.주택 도시 기금 대출을 취급하는 은행(우리 은행, 국민 은행, 신한 은행 등)에 방문하시어 본인은 무 주택 자, 배우 자 분은 1 주택 자라는 정확한 상황을 설명하고 '신생 아 특례 전세 자금 대출'과 기타 전세 자금 대출에 대해 상세히 상담 받으시길 권합니다.경제 / 부동산25.12.3100
- 임대차 구두계약 취소/환불 가능 여부 문의안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1. 구두 계약의 법적 효력 : 민법 상 임대차 계약은 주요 조건(보증금, 월세 ,기간 등)에 대한 합의가 있었다면 구도 합의 만으로도 효력이 발생할 수 있습니다. 다만, 서면 계약서가 없어 분쟁 발생 시 입증이 어렵다는 문제가 따릅니다.2. 월세 및 보증금 반환 가능 여부 : 유효하게 성립된 계약을 단순 변심으로 해지하는 경우, 이미 지급된 1월 분 월세와 보증금 200만 원을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 그러나 아직 입주하지 않았고 열쇠도 받지 않은 상황이므로, 임대인과의 협의를 통해 반환을 요청해 볼 여지는 있습니다.3. 현명한 대처 방안 : 가장 중요한 것은 임대인과 원만하게 협의하는 것입니다. 임대인에게 현지 사정을 정중하게 설명하고, 계약 유지가 어렵다는 의사를 전달하며 반환을 요청해 보세요. 임대인이 손해를 입지 않는 선에서 새로운 임차인을 찾는 데 협조하겠다는 의사를 보이는 것도 좋은 방법입니다. "임대인께서 실제 입으신 손해(예: 중 개 보수 료)를 제외한 나머지 금액에 대해서는 반환을 부탁 드립니다. 임대인이 손해를 보지 않도록 빠르게 새로운 세입 자를 찾는데 제가 협력하겠습니다"라고 제안을 해 볼 수 있습니다. 현재 까지 주고 받은 메시지나 통화 내용을 잘 보관해 두시는 것이 도움이 될 것입니다.결론적으로 , 법적으로는 구도 계약도 효력이 있지만, 실질적인 입주가 이루어지지 않았다는 점을 강조하여 임대인과 원만한 합의를 이끌어내는 것이 중요합니다.법적 절차를 받는 방법도 있는데 이는 너무 많은 시간을 투자해야 하고 기회 비용을 따지면 원만한 합의가 더 중요할 수 있습니다.경제 / 부동산25.12.305.01명 평가00
- 부동산 무주택세대주 어떻게 하면될까요...?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황 요약을 해보면 ==>혼인신고는 아직 하지 않으셨고, 아버님 소유의 다 가구 주택에서 아버님과 동일 세대로 거주 중이십니다.예이 와이프 님은 장인 어른 댁 세대 원으로 등록되어 있으며, 현재 본인 댁에서 함께 지내고 계십니다.본인 명의로 아파트 계약을 완료하셨으며,2026년 7 월경 중도금 대출 및 향후 입주 시 주택 담보 대출을 위해 무 주택 세대주 자격이 필요하신 상황입니다. 무 주택 세대 주 자격 확보 방안 및 고려 사항을 살펴보면 ==>1. 방 안 : 완전한 다른 곳으로 임대차 계약(가장 확실한 방법) 장점 : 아버님 댁과 전혀 다른 주소 지에 전입 신고하고 독립된 임대차 계약을 맺는 것이 무 주택 세대 주 자격을 확보하는 데 가장 확실하고 안전한 방법입니다. 이를 통해 중도금 대출이나 주택 담보 대출 심사 시 유리할 수 있습니다.고려 사항 : 별도의 주거 지를 마련해야 하므로 주거 비 부담이 발생합니다.2. 방안 : 아파트 명의를 와이프 님으로 변경하고 혼인신고를 미룸 장점 : 예비 와이프 님이 무 주택 자이므로, 명의 변경이 가능하다면 와이프 님 명의로 아파트를 소유하고 본인은 무 주택을 유지할 수 있습니다.고려 사항 : - 전매 및 세금 문제 : 계약하신 아파트의 전매 가능 여부와 전매 시 발생하는 양도세 등 세금 문제를 반드시 확인 하 셔야 합니다. - 직계 존 비 속 임대차 계약의 한계 : 본인 아버님과 임대차 계약을 맺고 세대 분리하는 것은 직계 존 비속 간 거래이 므로 독립적인 세대로 인정받기 어렵습니다. - 생애 최초 주택 담보 대출 불가 : 아파트 명의를 와이프 님으로 변경할 경우, 해당 아파트로는 생애 최초 주택 담보 대출을 받을 수 없게 됩니다. - 혼인신고 지연 : 혼인신고를 장기간 미루는 것은 법적, 감정적으로 충분한 상의가 필요합니다.결론적으로 아버님 댁에서 의 세대 분리는 대출 심사 시 불리할 수 있으니, 재정적 부담이 없다면 완전히 독립된 곳으로 임대차 계약을 맺어 독립 세대 주가 되는 방안을 고려해 보시길 권해드립니다. 가장 정확한 정보는 현재 아파트의 분양 사무소 또는 중도금 대출을 담당하는 금융기관에 직접 문의하여 상세한 상황을 설명하고 상담을 받아보시는 것입니다.경제 / 부동산25.12.2900
- 여수 집값은 앞으로 어떻게 될지 궁금하네요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.인구 감소와 아파트 공급 증가라는 상반된 상황 속에서 부동산 시장의 미래를 예측하는 것은 중요한 문제하고 생각합니다. 현재 여 수 시 아파트 시장은 수요 대비 공급량에 불균형이 있는 것으로 보입니다 2024년부터 2026년까지는 아파트 공급량이 크게 부족한 상황이며, 2027년이 되어야 수요와 공급이 크게 부족한 상황이며, 2027년이 되어야 수요와 공급이 균형을 이룰 것으로 예상되고 있습니다. 또한 최근 여 수 지역 부동산 시장은 거래량이 5 년 만에 3분의 1 수준으로 줄어드는 등 극심한 한파를 겪고 있는 것으로 분석됩니다.지난해 잠시 상승했던 여 수 아파트 가격도 올 상반기 내내 하락세를 이어가며 큰 폭의 하락세를 보였습니다. 사업 승인을 받은 공동 주택이 8,388세대에 달하지만, 실제 착공 률은 40%에 머물고 있어, 숫자로만 보면 공급이 많아 보여도 실제 착공까지 이어지지 않는 경우도 있다는 점도 고려해야 합니다.이러한 부정적인 요인을 상쇄할 만큼 지역 산업 경기가 활황이거나, 대규모의 외부 인구 유입을 일으킬 만한 호재(예 : 대기업 투자, 대규모 개발 등)가 없다면, 가격 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 투자 목적이 아니라 실 거주 목적이라면, 신규 공급으로 인해 생길 수 있는 일시적인 조정 시점을 잘 활용하는 것이 좋습니다결론적으로, 여 수 부동산 시장은 전국적인 경기 둔화와 지역 내 인구 감소 및 공급 증가 요인을 동시에 안고 있어, 당분간은 신중한 접근이 필요해 보입니다.경제 / 부동산25.12.2700
- 토허제에서 주택 구입 시 자금 출처 문제안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.혼인 신고를 하지 않은 상태에서 매수인(질문 자님)의 이름으로 대출을 받고, 타인인 예비 배우자 및 그 부모님의 자금을 합치는 것은 토지 거래 허가 심사 및 자금 출처 소명에서 모두 복잡하고 위험할 수 있습니다. 자금의 흐름(대여, 증여,합 산)을 명확히 하거나, 혼인신고 후 진행하는 것을 강력히 고려하셔야 합니다.가장 안전한 방법은 '혼신 신고 후' 진행입니다. 혼인신고를 하시면 배우자 자금 합 산이 훨씬 용이해지며(증여세 공제 한도 증가), 토지 거래 허가 심사 시 신혼 부부 공동 거주 목적이 더욱 명확해 집니다. 혼인신고 전 진행 시 , 자금 출처를 '대여'로 할지 증 여'로 할지 명확히 하셔야 합니다. 증여는 증여세 문제가 발생하며, 특히 상대방 부모님 자금은 증여세 공제 한도가 낮습니다. 증여세 신고 및 납부가 필요합니다. 대여는 차용증을 작성하고 이자를 지급하는 등 실제 금전 소비 대차 임을 입증할 수 있는 준비가 필요합니다.2024년 1월 1일 부 터 혼인신고 전후 2년 이내에는 직계 존속으로 부터 추가 1억 원의 증여재산 공제가 가능합니다. 따라서 부모님 공제 5 천만 원과 혼인 공제 1억 원을 합해 부부 각자 총 1억 5천만 원(합 산 3억 원)까지 비과세로 증여 받을 수 있습니다.경제 / 부동산25.12.2700
- 원룸이사 처음이라 모르는게 많아요.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황은 묵시적 갱신이 적용된 상태입니다. 묵시적 갱신이란 임대인(집주인)과 임차인(세입 자) 모두 기존 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 체결되거나 거절이나 조건 변경 통보를 하지 않으면 직전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보는 것입니다.2026년 퇴거 시 중도 퇴거 여부는 현재 세입 자 님은 묵시적 갱신 상태에서 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 해지 후 3개월이 지나면 효력이 발생하고, 집주인은 보증금을 반환해야 합니다. 따라서 2026년 2월에 퇴거를 원하시면, 2025년 11월 말까지 집주인에게 해지 의사를 명확히 통보하셔야 합니다. 이 경우는 중도 퇴거(계약 기간 중 임차인이 일방적으로 나가는 것)로 간주되지 않으며, 합법적으로 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다.새 집 잔금 및 이사 날짜 맞추기==>진행 순서는 현재 집주인에게 퇴 거 의사를 최소 3개월 전에 명확히 통보합니다. --＞새로운 집을 계약할 때, 잔금 날짜(입주 날짜)를 현재 집에서 나가는 날짜로 정확히 맞춥니다 --＞현재 집주인이 새로운 세입 자를 구하면, 그 세입 자의 잔금 일도 세입 자님의 퇴 거 / 새집 입주 날짜와 동일하게 맞춥니다. --＞이사 당일, 새 세입 자가 집주인에게 잔금을 치르면 , 집주인은 세입 자 님에게 보증금을 반환하고, 세입 자 님은 그 보증금으로 새 집 잔금을 치르는 순서로 진행됩니다.새로운 세입 자 잔금과 보증금 반환 ==>현재의 상황은 법적인 의미의 '중도 퇴 거'가 아닌 '묵시적 갱신 상태에서 의 계약 해지 권 행사'입니다. 따라서 중도 퇴거에 따른 위약금 등의 문제는 발생하지 않으며, 집주인이 보증금 반환을 거부할 정당한 사유가 되지는 않습니다.경제 / 부동산25.12.265.01명 평가00