토지에 지식이 많으신분들 모십니다 부탁드려요

Question

저희 집 뒤쪽에 있는 토지가 현재 경매 진행 중인데, 해당 땅은 구조상 저희 소유 도로를 통해야만 진입이 가능한 상태입니다. 현재 통행과 관련된 도로 소유권은 저희 쪽이 가지고 있어서, 제3자가 낙찰받더라도 실제 활용에는 상당한 제한이 생길 수 있는 상황입니다. 원래 감정가는 약 3억 정도였는데 유찰이 반복되면서 이번 매각기일 기준 최저가가 약 7천만 원대까지 내려온 상태라 저희도 매수를 고민하고 있습니다.

저희가 궁금한 부분은 단순히 “싸게 나온 땅”을 사는 개념이 아니라, 현재 저희가 도로 소유권을 가지고 있다는 점이 해당 토지 가치에 어느 정도 영향을 줄 수 있는지입니다. 예를 들어 저희가 해당 토지를 매수한 뒤 향후 매도할 때, 저희 도로를 포함해 진입 가능한 형태로 함께 정리해서 판매하게 되면 지금의 맹지 수준 토지와는 전혀 다른 가치로 평가받을 가능성이 있는지 궁금합니다. 실제로 도로 접근성이 해결되는 순간 토지 가치가 크게 달라질 수 있는 구조인지, 그렇다면 현재 경매 가격 자체가 상당히 낮은 상태로 볼 수 있는지도 객관적으로 판단받고 싶습니다.

반대로 저희가 매수하지 않고 다른 사람이 낙찰받을 경우에는, 통행 문제로 인해 향후 분쟁이나 법적 통행권 주장 가능성이 생길 수 있는지도 궁금합니다. 또 이런 구조의 토지는 일반 투자자들이 접근을 꺼리는 편인지, 아니면 오히려 개발 가능성을 보고 들어오는 경우도 있는지 실제 사례 기준으로도 알고 싶습니다.

저희는 경매 경험이 전혀 없고 현금 여유도 많지 않아 주택담보대출 등을 활용해야 할 가능성이 있어서, 무리해서라도 확보하는 게 장기적으로 이득인 상황인지 신중하게 판단해보고 싶습니다. 이번이 다음 매각기일이라 실제 입찰 시 어느 정도 가격까지 보는 게 현실적인지, 추가 유찰 가능성이나 입찰 전략까지 함께 조언을 듣고 싶습니다.

사건번호 2025타경66289

주소 파주시광탄면신산리233

Answer 1

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

1. 도로 소유권을 가진 경우의 장점 :

• 만약 도로 소유권을 함께 보유한 상태에서 토지를 매수한다면, 향후 매도 시 “도로 포함 일괄 매각”이 가능합니다.

• 이 경우 토지는 더 이상 맹지가 아니므로, 정상적인 시세(감정가 수준 이상)로 회복될 가능성이 있습니다.맹지는 인근 시세의 30~50% 수준에 거래되기도 하지만, 도로가 확보된 '대지화 가능 토지'는 100% 제 값을 받습니다.

• 즉, 현재 낮은 가격에 매수 → 도로와 함께 매각 시 가치 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

• 제 3자가 낙찰받을 경우, 질문자님은 도로 점용료를 청구하거나 통행을 제한하는 과정에서 피곤한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 이를 미연에 방지하는 '방어적 매수'의 의미도 큽니다.

2. 제3자가 낙찰받을 경우 :

• 낙찰자가 토지 활용을 위해서는 법적 통행권(주위토지통행권)을 주장할 수 있습니다.

• 민법 제219조에 따라, 맹지 소유자는 주변 토지를 통해 공로에 나갈 수 있는 권리를 청구할 수 있습니다.

• 다만, 이는 최소한의 필요 범위에 한정되며, 보상(통행료 등)을 지급해야 합니다.

• 따라서 분쟁 가능성이 있고, 소송으로 이어질 수도 있습니다.

3.투자자들의 접근 방식 :

• 일반 투자자들은 맹지를 꺼리는 경우가 많습니다. 일반 투자자들은 도로 소유주가 버티고 있는 맹지를 극도로 꺼립니다. 유찰이 반복된 이유도 바로 질문자님이 도로를 갖고 있기 때문입니다. 즉, 이 땅의 유일한 진정한 매수 적입자는 질문자입니다.

• 하지만 도로 문제를 해결할 수 있는 소유자(즉, 질문자님 같은 경우)라면 오히려 기회로 보는 경우가 있습니다.

• 실제 사례에서도, 도로를 가진 인접 토지 소유자가 맹지를 저가에 매수해 가치 상승을 실현하는 경우가 많습니다.

4. 입찰 전략과 현실적 판단 :

• 현재 최저가가 7천만 원대라면, 실제 낙찰가는 1억 내외에서 형성될 가능성이 있습니다.

• 추가 유 찰 가능성도 있지만, 도로 소유자가 있다는 점을 다른 투자자들이 알게 되면 경쟁이 붙을 수도 있습니다.

• 대출을 활용해야 한다면, 향후 매각 시 도로 포함 가치가 최소 2~3억 이상 회복될 수 있는지를 따져보는 것이 중요합니다.

• 단기 차익보다는 장기 보유 후 매각을 염두에 두는 전략이 적합합니다.

• 입찰 가 제안 : 최저가에서 살짝 상회하는 수준(예 : 7,500만 원 ~ 8,000만 원 초반)정도로 '알박기'를 확실히 끝내는 전략이 유효해 보입니다.

결론적으로 나중에 이땅을 다시 매각하실 때는 단순히 필지만 파는 것이 아니라, 질문자님 소유의 도로 지분을 일부 포함하여 매각하거나, 영구적인 통행 지역 권을 설정해주는 방식으로 가치를 극대화할 수 있습니다. 이 번 기회에 집 뒤쪽 토지를 확보하신다면, 향후 자산 가치 상승은 물론이고 주거 환경의 독립성을 지키는 데에도 큰 도움이 될 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

도로 소유권이 있으면 제3 낙찰자가 낙찰 받아도 그 토지의 즉시 완전한 이용에는 큰 제약이 있어 가격에 실질적 영향을 줍니다. 귀하가 직접 매수해 진입권을 정리하면 맹지 상태보다 가치가 크게 상승할 가능성이 높습니다.

반대로 다른 사람이 낙찰받을 때 통행 문제로 분쟁이나 통행권 주장 가능성이 있으며 그 결과 낙찰자, 귀하 모두 비용 및 리스크가 발생할 것으로 예상합니다.

감사합니다.

Answer 3

질문자님게서 낙찰받으면 도로와 함께 토지 가치가 정상화되어 장기적으로 유리합니다. 제3자가 낙찰받으면 분쟁 가능성이 크고, 활용성이 떨어져 투자 매력이 낮을 가능성이 높습니다. 입찰가는 1억 전후까지는 현실적이며, 자금 여력과 장기 보유 전략을 고려해 판단하는 것이 좋습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

도로 소유주인 질문자님이 이 땅을 매수해 필지를 합치거나 통행권을 부여하는 순간 맹지 상태의 토지 가치가 즉시 정상화되며 감정가 이상의 시세 차익을 노릴 수 있는 전형적인 알박기 해결 사례에 해당합니다. 제3자가 낙찰받을 경우 주위통행권 소송을 통해 길을 내달라고 요구할 수 있으나 도로 소유주인 질문자님에게 매달 통행료를 지급해야 하는 건축 허가 시 도로 사용 승낙 문제로 결국 협상 테이블에 나올 수 밖에 없습니다. 일반 투자자는 대출과 분쟁 리스크로 입찰ㅇ르 꺼리지만 전문 투자자는 최저가가 더 떨어지길 기다릴 것이므로 현재 감정가의 2~30% 수준인 7천만원대라면 질문자님 입장에서는 충분히 승산이 있는 공격적인 매수 구간입니다. 무리한 주택담보대출보다는 경락잔금대출을 우선 활용하시고 이번 기일에 최저가보다 소폭 높은 금액으로 응찰하여 도로와 묶어 비싸게 되팔 수 있는 토지 리모델링 기회를 확보하시길 권장드립니다.