경제
단독주택 재개발 지목이 답 인것에 대해
하남시청일원 재개발 구역에 작은 단독주택을 구매해서 재개발을 기다리고 있습니다.
구매시 지목이란 것을 모른채 구매했는데 추후 보니 지목이 '답' 인것을 확인했습니다.
이것이 재개발 진행시 불이익이 있을지 궁금합니다.
불이익이 있다면 어떻게 변경해야하는지 궁금합니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발 시 보상에서 지목이 답인 토지의 보상 기준은 보상 공고일 현재의 실제 이용 현황 지목으로 기준으로 감정평가를 진행을 하게 됩니다. 다만 무허가 건축물 또는 불법형질변경 등 현황이 일시적이거나 불법인 경우는 지목을 답으로 평가를 할 수 있습니다. 감정평가 후 보상금 산정에서 불이익을 받았을 경우 감정평가서의 근거를 요청해서 검토를 하시고
문제가 있을 시 이의신청등을 진행을 하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
재개발 보상과 입주권 산정의 가장 큰 기준은 지목이 아닌 실에 이용 현황이므로 이미 주택이 존재하고 거주중이라면 지목이 답이라도 현행법상 주거지용지로 인정받아 입주권을 받는데 지장이 없습니다. 과거에 주택을 지으면서 대지로의 지목 변경 절차만 누락된 경우가 대부분이며 재개발 사업 시행 과정에서 지목은 어차피 일괄 정리되므로 지금 개인이 비용과 시간을 들여 따로 변경할 필요는 없습니다. 다만 만에 하나 건축물대장이 없는 뭇허가 건물이나 농지법 위반 소지가 있는지 확인하기 위해 현재 건축물대장 유무와 주거용 재산세 납부 내역을 먼저 점검해 보시는 것이 안전합니다. 추후 감정평가 시 실제 주거지로 인정받는 것이 중요하니 하남시청 재개발 담당 부서나 조합에 해당 필지의 현황상 대지 인정 여부를 확인하여 절차상 미비점이 없는지만 체크해 두시길 권장합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
지목이 답인 토지는 농지로 분류되는 땅이라 건축, 용도 제한과 행정 절차 때문에 재개발에서 불리하다 말씀드립니다.
하지만 답이 재개발 구역에 포함된다면 호재로 작용하여 큰 차익을 거둘 수 있으므로 좋은 점도 있고 안 좋은 점도 있다고 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
지목이 답이라고 해서 새 아파트 입주권을 받는 데는 불이익이 있을 것 같진 않습니다. 재개발 감정평가는 서류상 지목보다 실제 어떻게 쓰이는지를 더 중요하게 보기 때문에 합법적인 건물이 있다면 사실상 대지로 인정받아 평가될 확률이 높습니다. 굳이 내 돈을 들여서 지목을 대지로 변경하려면 취득세나 측량 비용 등 적지 않은 돈이 들어가구요. 어차피 재개발이 끝나면 구역 내 모든 땅이 아파트를 짓기 위한 대지로 일괄 전환되기 때문에 지금 비용을 들여 바꿀 필요는 없을 것 같습니다. 지목 변경 비용보다 감정가 상승분이 더 적어 오히려 손해를 볼 가능성이 있어서 섣불리 절차를 밟기보다는 조합이나 감정평가 법인에 현재 상태 그대로 대지 평가를 받을 수 있는지부터 확인하는 걸 추천드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 재개발 사업 진행 자체에는 큰 불이익이 없으나, '현황'과 '지목'의 차이로 인해 발생할 수 있습니다.
1. 지목이 ‘답’인 경우 재개발 영향 :
재개발 구역 지정 시 기준은 ‘현실적 이용 상태’와 ‘건축물 존재 여부’가 더 중요합니다. 즉, 실제로 주택이 존재하고 주거 용으로 사용되고 있다면 지목이 ‘답’이라도 재개발 조합원 자격이나 분양권 배정에서 큰 불이익은 없는 경우가 많습니다.
다만, 지목이 ‘답’인 토지는 법적으로 농지로 분류되므로, 건축물 대장과 토지 대장 간 불일치가 있을 수 있고, 행정 절차에서 추가 확인이나 보완을 요구 받을 가능성이 있습니다.
하남시 일부 지역은 토지 거래 허가 구역으로 묶여 잇는 경우가 많습니다. 만약 지목이 '답'인 상태에서 농지 취득 자격 증명(농취 증) 문제 등이 얽혀 있다면 매수 시점에 이미 확인이 되었어야 합니다.
재개발 보상이나 분양권 산정 시에는 건축물의 존재 여부와 주거 용 사용 여부가 핵심 기준이므로, 지목 자체가 직접적인 불이익으로 작용하지는 않습니다. 평가는 지목이 무엇이든 상관없이 "실제 이용 상황(현황)"을 기준으로 합니다.
2. 지목 변경 방법 :
만약 불안하시다면 지목을 ‘대(宅地)’로 변경할 수 있습니다.
변경 절차: 관할 시청(하남 시청) 토지 관리과에 ‘지목 변경 신청’을 하셔야 합니다.
필요 조건: 실제로 건축물이 존재하고 주거 용으로 사용되고 있다는 사실을 증명해야 합니다. 건축물대장, 사용승인서, 건축허가서 등이 증빙 자료가 됩니다.
비용 및 기간: 소정의 수수료가 있으며, 통상 수 주에서 수 개월 정도 소요됩니다.
정리하자면 :
지목이 ‘답’이라도 주택이 존재하고 주거 용으로 사용 중이면 재개발에서 큰 불이익은 없습니다.지목이 '답'이라도이미 주택이 지어져 있고 주거 용으로 사용되고 있다면, 평가 시 '대지'에 준하는 가치로 평가받는 것이 일반적입니다 따라서 입주권을 받는 데에는 지목이 '답'이라는 이유 만으로 불이익이 생기지는 않습니다.
다만 행정 절차가 번거로울 수 있으므로, 미리 ‘대’로 변경해 두면 추후 보상·분양권 산정 과정에서 깔끔하게 처리됩니다.
변경은 하 남시청 토지 관리과에서 신청 가능합니다.
안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.
단독주택이라고 하신다면 해당 필지 토지와 건물을 함께 매수하신 것이라 판단됩니다.
그중 토지의 지목이 대가 아닌 답이라는 말씀이신 것 같습니다.
건축물대장상 건축물의 용도는 주택이 맞을까요?
주택이 맞으시다면 토지의 용도와는 관계없이 조합원 자격이 있습니다.
토지가 타인(서울시, 기재부, 개인 등) 소유일 때 건축물만 매매하더라도 건축물이 주택이기만 하면 서울시 조례상 입주권이 나옵니다.
경기도의 경우 각 지자체마다(하남시청) 조례를 따로 두기 때문에 해당 조례를 확인해야 할 필요가 있으며,
도시 및 주거환경 정비조례가 없는 지자체도 다수 있습니다.
조례 자체가 없다면 서울시의 조례를 따르거나, 인근 지자체의 조례를 따라서 판단할 수 있는데, 건축물이 주택이라면 경기도의 조례들도 서울시와 같을 것이라 생각합니다.
**추가 답변**
추후 권리가액을 산정할 때 감정평가에서 토지 지목이 대가 아닌 답일 경우 예상보다 감정금액이 낮아질 수 있으니, 사업시행인가일 이전이라면 지목 변경을 해서 권리를 구제하는 것이 좋아 보입니다.
종전자산평가의 기준일은 사업시행인가일이 기준이기 때문에 그렇습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
재개발 보상과 입주권 상정의 핵심은 지목보다 실제 이용 현황이므로 적법한 건물이 있고 주거용으로 사용중이라면 지목이 답이더라도 입주권을 받는데 큰 불이익은 없습니다. 과거 주택 건축 후 대지로의 지목 변경 절차만 누락했을 가능성이 크며 재개발 사업 시행 과정에서 지목은 일괄 정리되므로 개인이 많은 비용과 시간을 들여 미리 변경할 필요는 없습니다. 다만 만에 하나 건축물대장이 없는 무허가 건물이나 농지법상 문제가 있었는지 확인하기 위해 현재 건축물대장 유무와 주거용 재산세 납부 이력을 가장 먼저 점거해 보셔야 합니다. 결론적으로 감정평가 시 실제 주거지로 인정받는 것이 가장 우요하나 하남시청 재개발 담당부서에 해당 필지의 현황상 대지 인정여부를 확인하여 절차상 미비점이 없는지만 체크해 두시길 권장합니다. 감사합니다.