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- 요즘도 공인중개사 시험 경쟁률이 높은가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 공인중개사 시험의 응시자 수는 예년에 비해 감소하는 추세에 있습니다. 이는 부동산 경기 침체와 인구 감소 등으로 인해 공인중개사에 대한 장기적인 수요가 줄어들 것이라는 전망과도 관련이 있습니다.하지만 응시자 수가 감소했다고 해서 시험 자체의 난이도가 낮아지거나 합격이 쉬워졌다고 보기는 어렵습니다. 공인 중개사 시험은 여전히 합격률이 상대적으로 낮은 편에 속합니다. 특히 1차 시험의 경우 중 장년 층의 경험 삼아 응시하는 비율이 있어 힙격률이 2차 시험보다 낮은 경향을 보이기도 합니다.최근 3년간의 합격률을 살펴보면 다음과 같습니다2024년도: 1차 응시자 98,483명 응시에 합격자 14,850명, 합격률은 15.08%입니다. 2차는 응시작49,521명 응시에 합격자15,301명 합격률은 30.90%입니다.2023년도 :1차 응시자 134,354명 응시에 합격자 27,458명으로 합격률은 20.43%입니다.2차 응시자 65,705명 응시에 합격자 15,157명으로 합격률은 20.07%입니다.2022년도 :1차 응시자 176,016명 응시에 34,746명합격으로 합격률은 19.74% 입니다.2차 응시자 88,378명 응시에 27,916명 합격으로 합격률은 31.59%입니다.위에서 볼 수 있듯이 1차 시험의 합격률은 약 15%,2차 시험은 약 31%대입니다. 특히 2024년에는 1차 시험 합격률이 2023년에 비해 낮아진 반면, 2차 시험 합격률은 높아졌습니다합격을 위한 준비와 전망 ==>공인중개사 자격증은 여전히 전문직으로서의 가치가 높지만, 치열한 경쟁 환경에서 합격하고 나아가 성공적으로 활동하기 위해서는 전략적인 접근이 중요합니다. 꾸준한 학습과 함께 부동산 시장의 동향을 파악하고 차별화된 경쟁력을 갖추는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 결론적으로 , 본인께서 이 시험에 도전해보고 싶다고 생각하신다면, 현실적인 어려움 들을 인지하시고 체계적인 계획을 세워 준비하시면 좋은 결과가 있으리라 생각합니다. 본인에게 맞는 판단을 하시고 좋은 결과 있으시길 바랍니다. 응원합니다.자격증 / 공인중개사 자격증25.07.1800
- 농지 매도시 농업진흥청 vs 시장에 내놓는것 차이안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.농지를 매도할 때 국가 기관(또는 공공 기관)에 매도하는 경우와 일반 시장에서 개인에게 매도하는 경우의 가격 산정 방식과 특징은 다릅니다. 경우의 가격 산 정 방식과 특징은 다릅니다. 이로 인해 시세 차이가 발생할 수 있으며, 흔히 말씀하시는 '후려치기'에 대한 우려도 이런 차이에서 비롯될 수 있습니다.국가 기관 또는 공공 기관에 매도( 예 : 한국 농어촌 공사 농지 은행) 매도 목적 및 대상 :주로 청년 농업 인의 영농 정착 지원, 농지 규모 화, 농지 비축등 공공의 목적을 위해 농지를 매입합니다. 예를 들어, 한국 농어촌 공사의 '선임 대 후 매도 사업'은 청년 농업 인이 확보한 농지를 공사가 매입하여 부담을 경감하고 안정적인 영농 정착을 돕는 방식입니다.가격 산 정 방식 :공공 기관의 매입 가격은 보통 감정 평가액을 기준으로 하거나, 정부에서 정한 공시 지가 및 관련 규정에 따라 책정 될 수 있습니다. 이때, 공시 지가 는 세금 부과 등을 목적으로 하는 가격으로, 실제 시장 거래 가격(시세)보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 장점 :거래 절차가 비교적 명확하고 안정적입니다.매수 자를 직접 찾지 않아도 되므로 매매 기간이 단축될 수 있습니다.단점 :일반 시장 시세보다 낮은 가격으로 매도 될 가능성이 있습니다. 기관의 매입 목적 상 시장의 투기적 요소나 미래 가치 상승 분까지 반영하기 어렵기 때문입니다. 일반 시장(개인)에 매도 매도 목적 및 대상 :개인의 영농 목적, 투자 목적, 혹은 주말 농장 등의 다양한 목적에 따라 매수 자가 결정됩니다.가격 산 정 방식 :농지의 위치, 지형, 접근성, 주변 개발 가능성, 현재 수요와 공급 등 시장의 다양한 요인에 따라 시세가 형성됩니다. 매매 시가는 거래 당사자 간의 협의를 통해 결정되며, 때로는 감정 평가 기관의 감정을 통해 적정 시기를 파악하기도 합니다.장점 : 시장 상황과 농지의 특성에 따라 국가 기관 매입 보다 높은 가격을 받을 가능성이 있습니다. 특히 개발 호재가 있거나, 접근성이 있습니다. 특히 개발 호재가 있거나, 접근성이 좋은 곳은 시세가 높게 형성될 수 있습니다.단점 :적절한 매수 자를 찾기까지 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.부동산 중 개 수수료 등 부대 비용이 발생할 수 있습니다.시세 변동에 따른 위험이 존재하며, 특수 관계자 간 저가 거래 시 양도세 관련 문제가 발생할 수도 있습니다.결론적으로 공공 기관의 매입은 일반 시장의 최고가 시세에는 미치지 못할 가능성이 있습니다. 이는 기관이 시장 원리보다는 공공 정책 목표와 안정적인 가격 산 정을 우선하기 때문입니다. 하지만 일반 시장 매매는 거래 기간이나 불확실성이 있을 수 있습니다. 농지를 매도하기 전에 정확한 농지 가치를 파악하기 위해 전문 감정 평가 기관에 감정 평가를 의뢰하는 것이 좋습니다. 이를 통해 객관적인 시세를 파악하고 매매 가격을 협상하는 데 활용할 수 있습니다.경제 / 부동산25.07.1800
- 2년 전세계약 후 이사 갭투자로 오래살사람 구해준다더니안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌어도 기존 임대차 계약은 새 집 주인에게 그대로 승계 됩니다. 즉, 새로운 집주인은 기존 계약 내용을 그대로 따라야 합니다 하지만 새로운 집주인이 실 거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, 세입 자는 계약 갱신 요구 권을 행사할 수 없습니다. 이는 법적으로 인정되는 부분이라 새 집주인이 실 거주를 한다면 이사를 하셔야 합니다.기존 계약 승 계 :집주인이 바뀌어도 계약 된 사항들은 그대로 승 계 되므로, 대항 력과 확정 일자를 갖추고 있었다면 보증금 반환에 큰 문제는 없습니다.실 거주 사용 계약 갱신 거절 :새 집주인의 매매 사유가 실 거주라면 세입 자의 계약 갱신 청구 권을 거절할 수 있으며, 이 경우 세입 자는 집을 비워줘야 합니다. 약속 받은 이사 비용 100만 원 회수 방법 ==>전 집주인으로부터 약속 받은 100만 원은 이사 비용을 지원해주겠다는 구두 및 문자 약속에 해당합니다. 이는 임대차 계약과는 별개의 사적인 합의로 볼 수 있습니다.문자 증거의 유효성 :문자로 이사 비용을 보태 주겠다는 내용을 가지고 계신 것은 매우 중요합니다. 이는 상대방이 이행해야 할 채무를 인정한 증거가 될 수 있습니다.내용 증명 발송 : 먼저 전 집주인에게 내용 증명을 보내시는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 내용 증명은 법적 강제력은 없지만, 상대방에게 심리적인 압박을 주어 채무 이행을 촉구하는 효과가 있습니다. 약속 이행을 독촉하고, 이행하지 않을 경우 법적 절차를 진행할 것임을 알리는 내용으로 작성할 수 있습니다. 소액 심판 청구 :만약 내용 증명 발송 후에도 연락이 없거나 이사 비용을 지급하지 않는다면, 법원에 소액 심판 청구를 진행하실 수 있습니다. 100만 원은 소액 사건에 해당하므로 소액 심판 청구 절차를 이용하면 일반 소송보다 간편하고 빠르게 진행할 수 있습니다. 가지고 계신 문자 메시지가 중요한 증거 자료가 될 것입니다.소액 심판 청구 : 3 천만 원 이하의 금전 등 청구를 목적으로 하는 사건에 대해 일반 소송 보다 신속하고 간이 하게 처리하기 위해 마련된 특별소송절차입니다. 개인이 직접 진행하기도 비교적 용이합니다. 리모델링 비용 1천만 원 관련 ==>화장실 리모델링 및 벽지 등 집을 꾸미는 데 투자하신 1 천만 원에 대해서는 상황에 따라 회수 가능 여부가 달라질 수 있습니다.유익 비 상환 청구 :임차인이 임차 물(집)의 가치를 증가 시키는 데 사용한 비용(유익 비)은 임대인이 반환해야 할 의무가 있습니다. 하지만 임차인이 지출한 모든 비용이 유익 비에 해당하는 것은 아닙니다. 유익 비는 건물의 객관적 가치를 증가 시킨 비용을 의미하며, 임차인의 편의를 위한 지출은 유익 비로 인정되지 않을 수 있습니다. 또한, 통상적으로 계약 시 '원상 복구' 조항이 있다면, 리모델링 비용을 청구하기 어려울 수 있습니다. 구두 합의 여부 :만약 리모델링 전에 전 집주인과'오래 살 수 있게 해주겠다는'는 명확한 구두 합의가 있었고, 이르는 증명할 증거(녹취, 메시지 등) 가 있다면 주장의 근거가 될 수 있습니다.하지만 단순히 '오래 살 사람 구해준다'는 포괄적인 이야기 만으로는 리모델링 비용 회수가 쉽지 않을 수 있습니다. 일반적으로 유익 비 상환 청구는 임대인의 동의를 받고 지출했을 때 더욱 강력한 근거가 됩니다. 법률 전문가와 상담 권유==>정확한 상황 판단과 효과적인 해결을 위해서는 법률 전문가와 상담해 보시는 것이 가장 좋습니다. 특히 1 천만 원에 달하는 리모델링 비용의 회수 여부는 법적인 판단이 필요할 수 있기 때문입니다.부동산 분쟁 :부동산 분쟁은 개인에게 경제적 손실과 심리적 스트레스를 초래할 수 있으므로, 전문가 상담을 통해 신뢰 감 있는 해결 방법을 찾는 것이 중요합니다.임대분쟁 조정위원회 :한국 부동산 원에서 운영하는 임대차분쟁조정위원회는 임대차 관련 분쟁을 합리적으로 해결하도록 지원하는 곳이니 참고하시기 바랍니다.경제 / 부동산25.07.165.01명 평가10
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- 전세 일정이 맞지 않아 전입신고를 하지 않고 새집에 몇달 살아야될 상황이 되는 경우는 어떻게 해야될까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.새집에 전입 신고를 하지 않을 경우 보증금의 우선 변제 권이 밀릴 수 있다는 점은 이미 인지하고 계신다고 말씀하셨는데요, 이 외에 추가적으로 발생할 수 있는 문제와 고려하실 사항들에 대해 제가 아는 바를 바탕으로 자세히 설명해 보겠습니다.새로운 집 전입 신고 지연 시 발생 가능한 문제점 ==>본인께서 인지하고 계신 가장 중요한 부분입니다. 전입 신고와 확정 일자는 주택 임대차 보호법상 임차인의 대항력과 우선 변제권을 확보하는 중요한 요건입니다. 보증금은 어떤 채권자보다도 후순위가 되어 사실상 보호받기 어렵게 됩니다.대항력 상실 :집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가더라도, 새로운 임차인은 전입신고가 되어 있지 않으면 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. 즉, 이사해야 할 수도 있고 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 커집니다.우선변제권 :만약 새집에 근저당 설정 등 다른 채권이 있다면, 본인의 전세 보증금은 후순위가 되어 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 새로운 임차인이 전입 신고를 할 때까지 해당부동산에 대한 권리가 확보되지 않는다는 점을 꼭 기억해 주세요집주인과의 잠재적 갈등 :일부 집주인은 세입자의전입 신고를 의무화하는 경우가 있습니다. 특히, 대출을 받기 위해 세입자의 전입신고를 요청하는 경우도 있고, 실제 거주자가 주민등록이 되어 있지 않아 발생하는 오해나 문제의 소지가 있을 수 있습니다. 물론 이는 임차인의 권리 행사와는 무관한 부분이지만, 집주인과의 관계에 영향을 미칠 수도 있습니다.현 상황에 대한 추가적인 조언 ==> 기존 전세 집의 보증금 반환이 지연되는 상황에 대비하여, 현재 계신 집의 계약 만료 2개월 전에는 집주인에게 계약 갱신 거절 의사를 명확히 통보하고 증거를 남겨두시는 것이 중요합니다. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용 증명 등 기록이 남은 방법으로 통보하시고, 통화 시에는 녹음해 두시는 것을 추천합니다. 만약 약속된 날짜에 보증금이 반환 되지 않는다면, 임차권 등기 명령을 신청하여 기존 집을 비우더라도 대항 력과 우선 변제 권을 유지하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 임차권 등기 명령은 새로운 세입 자를 들이대는 데 걸림돌이 될 수 있어 집주인에게 보증금 반환을 압박하는 효과도 있습니다. 결론적으로, 현재의 전입 신고를 유지하는 것이 기존 보증 보험 혜택을 온전히 누리기 위한 합리적인 선택으로 보이므로, 새집 보증금 보호와 관련하여 발생하는 위험은 피할 수 없는 부분으로 보입니다. 따라서 새로운 집에 대한 등기부 등본을 다시 한번 꼼꼼히 확인하시어 선 순위 채권(근저당, 전세 권 등)이 없는지 확인하시고, 임대인의 재정 상태를 최대한 확인해 보시는 것이 좋습니다.경제 / 부동산25.07.1600
- 전세 살고있는데2년 연장할때 또 계약서를 쓰나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약을 연장하는 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있으며, 상황에 따라 계약서 작성 여부와 공인중개사 필요성이 달라질 수 있습니다.묵시적 갱신 :설명 :임대차 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 계약은 이전과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다. 임차인 역시 계약 만료 2개월 전까지 아무런 통보를 하지 않으며 묵시적 갱신이 이루어 집니다.계약서 작성 :묵시적 갱신의 경우 별도로 계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다. 종전 계약과 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 간주하며, 주택 임대차 보호 법의 보호를 받을 수 있습니다.계약 갱신 요구 권 행사 :설명 : 임차인은 1회에 한해 계약 개인 요구 권을 행사하여 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 이때, 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증액 또는 감액이 가능합니다.계약서 작성 :계약갱신요구권 행사에 특별한 방식이 정해져있지는 않아 구두, 문제메시지, 이메일 등 어떤 방법으로든 가능합니다.다만, 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다. 새로운 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아니지만, 보증금 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있다면 이를 명시하여 증거 서류를 작성해 두는 것이 좋습니다.공인중개사 :보증금 증감 없이 기존 조건 그대로 연장하는 경우에는 공인중개사를 통하지 않아도 됩니다. 다만, 보증금에 변동이 있거나 기존 계약과 달라지는 내용이 있다면 중개 인을 통해 대필 형식으로 계약서를 작성하고 수수료를 지불하는것이 일반적입니다. 중개 인이 단순히 대 필을 해준 것이므로 계약 사고에 대한 책임을 지지는 않습니다.신규 계약서 재 작성(합의 갱신)설명 :집주인과 세입 자가 합의하여 기존 계약의 만료 시점에 새로운 조건으로 계약서를 다시 작성하는 경우입니다. 예를 들어 보증금을 증액하거나, 계약 기간을 변경하는 등의 상황에 해당합니다.계약서 작성 :보증금이나 다른 조건에 변동이 있다면 새로운 계약서를 작성하는 것이 일반적이며, 이때 증액 분에 대해 확정 일자를 다시 받아야 합니다. 만약 근저당 등 문제가 발생할 경우 증액 분은 후 순위가 될 수 있으므로, 전문가들은 근저당 말소를 요청하거나 재계약을 피하는 것을 권합니다.공인중개사 :계약 내용이 변경되는 경우, 특히 보증금 증액 등 중요한 변동이 있다면 공인중개사를 통해 계약서를 작성하는 것을 고려해 보실 수 있습니다. 이는 복잡한 법률 관계를 검토하고 안전한 계약을 진행하는 데 도움이 됩니다.결론적으로 , 본인이 구두로 2년 연장에 합의하셨고, 별다른 조건 변경이 없다면 새로운 계약서를 꼭 작성할 필요는 없습니다. 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되는 것으로 보아 주택 임대차 보호 법의 보호를 받으실 수 있습니다. 하지만, 나중에 혹시 라도 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 '계약 갱신에 합의하였다'는 내용의 문자 메시지나 카카오 톡 대화 등 증거를 남겨두시는 것이 가장 안전합니다. 예를 들어, 집 주인 분께 "전에 말씀해주신 대로 2년 더 연장하는 것으로 이해하고 있겠습니다."와 같은 확인 메시지를 보내두시면 좋겠습니다.경제 / 부동산25.07.1600
- 부업 버숑 << 괜찮은가요???? 궁금해요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'버 숑'은 (주) 그로스 체인이라는 회사에서 운영하는 마케팅 교육 및 수익 창출 플랫폼입니다. 주로 온라인 마케팅 스킬을 가르치고, 이를 통해 직접 콘텐츠를 생산하여 수익을 얻을 수 있도록 돕는 구조로 보입니다.'버 숑'은 어떤 부업인가요?==>'버 숑'은 마케팅 교육을 제공하고, 교육을 통해 배운 지식으로 직접 콘텐츠를 제작하여 수익을 창출하는 방식의 부업입니다. 블로그나 인 스타 그램 등 온라인 플랫폼을 활용하는 방법을 가르쳐 주며, 이를 통해 개인의 마케팅 역량을 키우고 수익으로 연결될 수 있도록 지원합니다.즉, 단순히 일감을 받아 수행하는 것이 아니라, 스스로 수익을 만들어 낼 수 있는 능력을 키워주는 것에 초점으로 맞추고 있습니다.'버 숑'의 신뢰도는 어떤가요? ==>'버숑'은(주)그로스 체인이라는 사업자 등록이 되어 있는 법인에서 운영하고 있으며, 통신 판매업 신고 번호와 사업자 등록 번호, 회사 주소 등 기본적인 사업자 정보가 공개되어 있습니다. 이는 법적으로 등록된 사업체임을 의미합니다.후기가 많지 않은 이유와 실제 사용자 경험 ==>본인께서 말씀하신 것처럼, 인스타 그램 광고는 많이 보이지만 상세한 후기를 찾기 어려운 경우가 있을 수 있습니다. 이는 특정 마케팅 채널에 집중하거나, 사용자들 사이에서 입 소문이 퍼지는 방식이 다를 수 있기 때문입니다.긍정적인 후기 :"이전에 했던 부업은 일감 예약 실패 시 수익이 없는데 버숑은 내가 직접 콘텐츠를 생산해 수익 창출이 가능했어요"와 같이, 직접 수익을 만들어 낼 수 있다는 점을 장점으로 꼽는 후기가 있습니다.학업과 병행하며 시작했으나, 나중에는 휴학하고 본업처럼 진행할 정도로 수익을 얻었다는 대학생의 후기도 있습니다.마케팅에 대한 지식이 없어도 멘토 의 도움으로 배울 수 있었다는 내용도 있습니다.초기 비용 및 수익 구조 ==>일반적으로 온라인 부업 중에는 초기 비용이 발생하는 경우가 많습니다. 일부 부업은 초기 비용을 지불하면 평생 일할 자격을 주거나, 일정 조건을 충족하면 환급 해 주는 방법도 있습니다.'버숑'의 경우 무료 체험을 통해 비용을 받으셨다고 하셨는데, 정식으로 활동하기 위한 추가적인 교육비나 가입비 등 초기 비용이 발생하는지 여부는 직접 상담을 통해 확인해 보시는 것이 가장 정확합니다. 수익은 마케팅 교육을 통해 얻은 지식으로 콘텐츠를 생산하고, 이를 통해 발생하는 수익을 얻은 구조로 보입니다. 이는 블로그나 유튜브 채널 운영, 전자책 제작 및 판매, 온라인 강의 개설 등과 유사한 형태의 수익 모델로 볼 수 있습니다.결론적으로, 본인께서 무료 체험을 통해 직접 수익을 경험하셨다는 점은 긍정적인 신호로 보입니다. '버숑'은 정식 등록된 회사에서 운영하며, 마케팅 교육을 통해 스스로 수익을 창출할 수 있는 능력을 길러주는 형태의 부업으로 이해됩니다.다만 어떤 부업이든 꾸준한 노력과 학습이 필요하며, 단기간에 큰 수익을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다. 인스타 그램 광고 만으로는 모든 정보를 알기 어려우니, 만약 정식을 시작하실 의향이 있으시다면, 어떤 교육 과정을 제공하는지, 총 비용은 얼마인지, 그리고 수익 구조는 어떻게 되는지 등을 충분히 상담해 보시고 결정하시는 것을 권해드립니다.경제 / 부동산25.07.1500
- 다주택자가 아파트 담보대출 받는 방법안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.다주택 자의 경우 주택 담보 대출 규제가 강화되어 있어, 일반적인 1주택자와는 다른 기준이 적용됩니다. 특히 서울 송파구, 강동구, 노원구는 모두 규제 지역에 해당하므로 대출 심사가 더욱 까다로울 수 있습니다.다주택 자 아파트 담보 대출 가능성 분석 ==>전세 보증금 반환 대출의 어려움 :임차 중인 아파트의 전세 보증금을 반환하기 위한 대출은 '전세 보증금 반환 대출'의 성격을 띄게 됩니다. 현재 정부의 강력한 대출 규제로 인해 다주택 자가 이러한 목적으로 주택 담보 대출을 받는 것은 매우 제한적입니다.LTV(주택 담보 대출 비율) 및 DSR(총 부 채 원리 금 상환 비율) 규제 :다주택 자에게는 LTV가 매우 낮게 적용되거나, 투기 과열 지구 및 조정대상지역에서는 추가 주택 취득을 위한 주택 담보 대출이 원칙적으로 금지됩니다. 전세 보증금 반환 대출의 경우에도 주택 수에 따라 LTV가 차등 적용되며, DSR규제도 강화되어 기존 대출 소득을 종합적으로 심사합니다.6억 대출 규제 :최근 수도권 및 규제 지역의 주택 담보 대출 한도가 6억 원으로 제한되는 등 강력한 대출 규제가 시행되고 있습니다. 이는 주택 구입 목적의 대출에 주로 해당하지만, 전반적인 대출 시장의 경색 분위기를 반영합니다.기존 대출의 영향 :현재 자가 주택에 5억 원의 기존 대출이 있으시다고 하셨습니다. 이 대출은 본인의 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되어, 추가 대출 가능 금액을 산정할 때 큰 영향을 미칩니다.DSR은 연간 소득 대비 모든 대출의 원리 금 상환 액 비율을 의미하므로, 기존 대출이 많을 수록 추가 대출 한도는 줄어들게 됩니다. 다주택 자 대출 전략 :일반적인 주택 담보 대출이 어려울 경우, 다주택 자 분들이 고려하는 몇 가지 방법이 있습니다.사업자 대출 :주택을 임대 사업 목적으로 보유하고 계신다면, 사업자 대출을 통해 자금을 마련하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다. 사업자 대출은 주택 담보 대출과는 다른 기준으로 심사 되지만, 사업의 실질 성 및 상환 능력에 대한 증 빙 이 필요합니다.금융 사별 규제 확인 :은행마다, 지역마다, 그리고 시점마다 대출 규제가 유동적으로 적용될 수 있습니다. 따라서 여러 금융 기관에 직접 문의하여 본인의 상황에 맞는 최적의 대출 상품을 찾아 보는 것이 중요합니다.결론적으로, 본인의 경우, 다주택 자이시며 규제 지역 내 임대 주택의 전세 보증금 반환 목적 대출이므로, 일반적인 주택 담보 대출을 받기는 매우 어려울 수 있습니다. 기존 자가 주택에 대한 5억 원의 대출도 추가 대출 한도에 영향을 미칠 것입니다. 가장 정확하고 현실적인 대출 가능 여부와 한도를 확인하기 위해서는 반드시 금융 전문가와 상담하시는 것을 권해드립니다. 여러 은행의 대출 담당자나 대출 전문 상담 사를 통해 본인의 소득, 기존 부채, 보유 주택 현황 등을 종합적으로 검토하여 맞춤형 전략을 세우는 것이 중요합니다.경제 / 부동산25.07.1500
- 제가 건축사무소장 부모님의 권유로 공인중개사 자격증을 공부하는데요. 제가 공인중개사가 된다면 첫 번째로 하고 싶은 것이 있습니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 자체가 사유지 구매 절차를 법적으로 간소화하거나 특별한 혜택을 제공하지는 않습니다. 사유지 구매 과정은 일반인과 동일하게 매매 계약 , 등기, 세금 납부 등의 법적 절차를 거쳐야 합니다.하지만 자격증을 통해 얻게 되는 전문 지식과 실무 능력은 사유지 구매 과정에서 매우 큰 이점으로 작용할 수 있습니다. 이는 단순히 거래를 '쉽게'만드는 것을 넘어, 더 '안전하고 합리적으로'거래할 수 있도록 돕는다고 이해하시면 좋습니다.일반인보다 땅을 보는 안목이 생기는가?==>네 공인중개사 자격증을 취득하고 관련 지식을 쌓는 과정에서 일반인보다 훨씬 뛰어난 땅을 보는 안목을 갖추게 됩니다. 공인중개사 시험은 부동산 권리 분석, 민법, 공법, 세법 등 부동산과 관련된 광범위한 전문 지식을 요구하기 때문입니다.구체적으로 다음과 같은 부분에서 안목이 향상됩니다.권리 분석 능력 :토지의 소유권, 저당 권, 지상 권 등 복잡한 권리 관계를 정확하게 파악하고, 잠재적인 법적 분쟁 요소를 미리 식별할 수 있습니다. 이는 안전한 거래를 필수적인 능력입니다.공법 적 이해 :토지 이용 계획, 건축 법, 국토 계획 법 등 공법 적 규제를 이해하여 해당 토지에 어떤 건물을 지을 수 있는지, 개발 가능성은 얼마나 되는지 등 을 판단할 수 있습니다. 이는 토지의 가치를 평가하는 데 매우 중요합니다.세금 및 경제적 이해 :취득세, 재산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세금에 대한 지식을 바탕으로 토지 구매 시 발생할 비용을 정확히 예측하고, 장기적인 투자 가치를 분석할 수 있습니다.시장 동향 파악 : 부동산 시장의 흐름과 지역 별 특성을 이해하여 적절한 매수 타이밍을 잡고, 합리적인 가격으로 토지를 매입하는 데 유리합니다.문제 해결 능력 :부동산 시장의 흐름과 지역 별 특성을 이해하여 적절한 매수 타이밍을 잡고, 합리적인 가격으로 토지를 매입하는 데 유리합니다. 결론적으로, 공인중개사 자격증은 사유지 구매 과정에서 발생할 수 있는 위험을 최소화하고, 토지의 진정한 가치를 판단하며, 장기적인 관점에서 현명한 결정을 내릴 수 있도록 돕는 강력한 도구가 될 것입니다.부모님께서 건축 사무소 소장이시니, 건축 지식과 부동산 법률 및 시장 지식이 결합되면 시너지가 매우 클 것으로 생각됩니다.자격증 / 공인중개사 자격증25.07.155.01명 평가00
- 서울의 토지거래허가구역이 확대된다면 어떤 영향이 있을까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가 구역은 투기적인 토지 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 오르는 지역에 대해 투기를 막고 지가 안정을 도모하기 위해 지정하는 제도입니다. 이 구역으로 지정되면 특정 면적 이상의 토지를 거래할 때 시장.군수 도는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 계약을 체결하면 무효가 되며, 2년 이하의 징역 또는 해당 토지 개별 공시 지가 의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.주요 특징은 다음과 같습니다.실 거주 의무 :허가 받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 발생하며, 보통 2~5년 간 거주, 사업 등 정해진 용도로만 사용해야 합니다.대출 규제 :주택 담보 대출 비율(LTV)이 낮게 적용되거나 대출 자체가 어려워지는 등 자금 조달에 제약이 따릅니다.거래 제한 :투기 목적의 거래를 차단하여 실 수요자 중시의 거래를 유도합니다.서울 토지 거래 허가 구역 확대 시 예상되는 영향 ==> 현재 서울에는 강남구 압구정 동, 삼성 동, 대치 동, 청 담 동 등 일부 지역이 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 만약 이 구역이 확대된다면 부동산 시장에 다음과 같은 여러 영향을 미칠 수 있습니다.거래량 감소 및 위축 :토지 거래 허가 구역으로 지정되면 주택 구매 시 실 거주 목적이 아니면 사실상 거래가 불가능해집니다. 이는 투자 목적의 수요를 크게 위축시키고, 매수 심리를 냉각 시켜 전반적인 거래량 감소로 이어질 수 있습니다. 6.27 대책에서 대출 규제가 강화된 상황에서 토지 거래 허가 구역 확대는 매수 자의 자금 조달을 더욱 어렵게 하여 시장 위축을 가속화할 가능성이 있습니다.거래 안정 화 또는 양극화 심화 : 토지 거래 허가 구역은 투기 수요를 억제하여 단기적으로 해당 지역의 가격 안정 화에 기여할 수 있습니다. 그러나 한편으로는 매물이 줄어들면서 오히려 희소성이 부각되어 가격 하락 폭이 제한되거나, 일부 지역에서는 가격이 오르는 현상이 나타나기도 했습니다. 비 규제 지역으로의 '풍선 효과'가 발생하여 서울 내 다른 지역이나 수도권으로 수요가 몰릴 가능성도 있습니다.매물 잠김 현상 :매도인 입장에서는 토지 거래 허가 구역 지정으로 인해 매수 자를 찾기 어려워지거나, 가격 하락을 우려하여 매물을 거둬들이는 '매물 잠김'현상이 발생할 수 있습니다. 이는 거래 가능한 주택의 씨를 밀려 실질적인 거래 절벽을 심화시킬 수 있습니다.실 수요자의 내 집 마련 기회 변화 :투기 수요가 억제되면서 실 수요자에게는 경쟁이 줄어들어 내 집 마련의 기회가 될 수 있다는 긍정적인 측면도 있습니다. 하지만 대출 규제와 복잡한 허가 절차는 실 수요자에게도 부담으로 작용하여, 자금력이 충분한 일부 실 수요자에게만 유리할 수 있습니다.시장 불확실성 증대 :정부의 강력한 규제 의지가 시장에 전달되면서 전반적인 투자 심리가 위축되고,부동산 시장의 불확실성이 더욱 커질 수 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 부동산 시장의 예측 가능성을 낮추고, 투자자들의 관망세를 심화시킬 수 있습니다. 결론적으로 6.27 대책과 더불어 토지 거래 허가 구역 확대는 정부의 강력한 부동산 시장 안정 화 의지를 보여주는 것으로 해석될 수 있습니다. 이러한 규제들은 단기적으로 시장에 큰 영향을 미치며, 특히 투자 목적의 거래를 어렵게 할 것입니다. 본인의 상황에도 이러한 변화들이 영향을 미칠 수 있으니, 시장 동향을 주의 깊게 살펴보시는 것이 중요하겠습니다.경제 / 부동산25.07.1500
- 전세 연장에 관한 법 때문에 집주인이 을이 될 수도 있다는 상황은 어떤 것인가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 세입 자를 보호하기 위한 법률들이 때로는 집주인의 재산권 행사에 제약을 주어, 집주인이 '을'의 위치에 놓이는 것처럼 느껴지는 상황이 발생할 수 있습니다.이러한 상황은 주로 2020년 7월에 시행된 '임대차 3법'의 영향이 크며, 특히 '계약갱신청구권'과'전월세 상한 제' 조항에서 비롯됩니다.집주인이 '을'이 되는 상황이 의미 ==> 집주인이 '을'이 된다는 것은, 임대인이 자신의 주택을 자유롭게 처분하거나 임대 조건을 변경하는데 있어 임차인의 권리 행사로 인해 제약을 받는 상황을 의미합니다. 이는 주로 다음과 같은 경우에 해당합니다.주택 매매의 어려움 :임차인이 거주 중이고 계약갱신청구권을 행사할 경우, 집주인이 집을 팔고 싶어도 새로운 매수 인이 실 거주하기 어려워 매매가 쉽지 않거나 가격을 낮춰야 할 수 있습니다.본인 실 거주의 어려움 :집주인의 직접 해당 주택에 거주하고자 해도, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 정당한 사유 없이는 임차인을 내보낼 수 없습니다.(단, 집주인 본인이나 직계 존비속의 실 거주는 계약 갱신 거절의 정당한 사유가 될 수 있으나,이 경우에도 임차인에게 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야 합니다임대료 인상의 제한 :시장 상황과 관계없이 임대료를 크게 올릴 수 없어 임대 수익에 제한이 생길 수 있습니다 전세 연장 관련 법률이 집주인에게 불리하게 작용하는 이유 ==>계약 갱신 청구 권 :임차인이 기존 전세 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 요구할 수 있는 권리입니다.임차인의 1회 연장 권리 : 임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권을ㄹ 2년 더 거주할 수 있습니다.제한적인 거절 사유 : 임대인은 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우, 법에서 정한 극히 제한적인 사유( 예: 임대인 본인 또는 직계 존비속 의 실 거주, 임차인의 의무 위반 등)가 아니라면 이를 거절할 수 없습니다재산권 행사 제약 : 이로 인해 임대인이 자신의 주택을 매매하거나 직접 사용하려 할 때, 임차인의 계약 갱신 청구권 행사로 인해 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 특히, 실 거주 목적의 매수 인을 찾기 어려워지거나, 임차인이 있는 상태로 매매해야 하므로 가격 협상에서 불리해 질 수 있습니다. 전월세 상한제 :계약 갱신청구권 행사 시 임대료 증액을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도입니다.시장 가격의 반영 어려움 :전세 시장의 시세가 급등하더라고, 임대인은 갱신 시 임대료를 5% 이상 올릴 수 없습니다.수익성 제한 :이는 임대인의 임대 수익을 제한하여, 투자 대비 수익률이 낮아지거나 물가 상승률을 따라가지 못하는 상황을 초래할 수 있습니다.묵시적 갱신 :임대인가 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통보가 없으면, 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 자동 연장되는 제도입니다.임대인의 주의 의무 :임대인이 계약 연장을 원치 않거나 조건을 변경하고 싶다면, 반드시 기간 내에 임차인에게 명확히 통보해야 합니다.자동 연장의 위험 :만약 임대인이 이를 놓치거나 깜빡하면, 원치 않게 기존 조건으로 2년이 더 연장되어 계획에 차질이 생길 수 있습니다.결론적으로, 이러한 법률들은 임차인의 주거 안정을 도모하기 위해 도입되었지만, 동시에 임대인의 재산권 행사에 일정 부분 제약을 가하게 되어 집주인 입장에서는 '을'이 된 것 같은 상황을 경험할 수 있습니다.특히 주택 매매나 실 거주 계획이 있는 집주인에게는 큰 고민거리가 될 수 있습니다.경제 / 부동산25.07.145.01명 평가00