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몇십년전 토지 혹은 건물 관련하여 보상 받을수있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공익 사업(도로 건설 등)으 로 인해 토지나 건물이 수용될 경우, 해당 소유자에게는 보상이 이루어지는 것이 일반적입니다. 이는 " 공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"에 근거합니다.하지만 할머님의 경우 몇 가지 복잡한 부분이 있습니다.구두 계약의 효력 :부동산 거래는 일반적으로 서면 계약과 등기를 통해 소유권이 이전 됩니다. 구도 계약도 법적 효력을 가질 수 있지만, 수십 년 전의 부동산 구두 계약은 그 내용을 증명하기가 매우 어렵습니다. 특히 소유권 이전과 같은 중요한 사항은 더욱 그렇습니다.'땅은 구매 안 하고 집만 구매했다'는 점 :건물은 토지에 정착된 정착 물로, 일반적으로 토지와 함께 거래되거나, 토지 소유자의 동의 하에 건물만 소유하는 '지상 권'등의 권리가 설정되어야 합니다. 만약 토지에 대한 권리 없이 건물만 구매하셨다면, 법적으로 소유권을 주장하기가 매우 까다로울 수 있습니다.개발 당시 보상 여부 :이미 개발이 완료되어 길이 났다면, 당시 해당 토지 및 건물에 대한 보상이 누군가 에게 이루어졌을 가능성을 가능성이 큽니다. 이 부분을 확인하는 것이 중요합니다.증명할 수 있는 서류 및 확인 방법 : 현재 할머님 명의의 등기부 등본이 남아 있지 않을 가능성이 높으므로, 할머님의 소유권이나 사실상 점유를 간접적으로 증명할 수 있는 자료들을 찾아보셔야 합니다.다음과 같은 서류들이 도움이 될 수 있습니다.건축물 대장 :해당 주택이 건축물 대장에 등록되어 있었는지, 그리고 당시 소유자가 누구로 기록되어 있었는지 확인해 볼 수 있습니다.재산세 납부 내역 :할머님께서 해당 주택에 대해 재산세를 납부하신 기록이 있다면, 이는 중요한 간접 증거가 될 수 있습니다.전월 세 계약서 :할머님께서 해당 주택을 다른 사람에게 월세로 내주셨다면, 당시 작성된 임대차 계약서가 할머님이 임대인으로서의 권리를 행사했음을 보여주는 자료가 될 수 있습니다.공과 금 납부 내역 :전기, 수도, 가스 요금 등 해당 주택의 공과 금을 할머님 명의로 납부한 기록이 있다면, 이 또한 간접적인 증거가 될 수 있습니다.주민등록 초본 :할머님께서 해당 주소 지에 거주하셨던 기간을 증명할 수 있습니다.개발 당시 보상 관련 자료 :해당 지역 개발 사업의 시행 주체(국가, 지자체, 공사 등)를 파악하여, 당시 보상 관련 자료를 열람 요청해 볼 수 있습니다. 보상이 누구에게, 어떤 기준으로 이루어졌는지 확인하는 것이 중요합니다.결론적으로, 이처럼 오래되고 복잡한 부동산 문제는 일반인이 혼자 해결하기 매우 어렵습니다. 따라서 반드시 부동산 전문 변호사나 법무 사와 상당하여 구체적인 상황을 설명하고 법적 조언을 구하시는 것이 가장 중요합니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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부동산 경기가 향후 어떨지 궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 부동산 시장은 '양극화'가 더욱 심화될 것으로 전망됩니다. 대한 건설 정책 연구원에 따르면, 지역과 유형에 따라 시장의 흐름이 크게 달라질 것이라고 합니다.수도권 :매매 및 전세 가격이 1~2% 내외로 소폭 상승할 가능성이 있습니다. 지 방 :매매 가격은 보합세를 보이거나, 일부 지역에서는 하락세가 이어질 수 있습니다. 전세 가격은 2% 내외로 상승할 수 있습니다.이러한 양극화는 인구 변화와 밀접한 관련이 있습니다.인구 변화가 부동산 시장에 미치는 영향 ===>본인께 서 말씀하신 것처럼, 인구 감소와 수도권 집중 현상은 부동산 시장에 지대한 영향을 미치고 있습니다.수도권 집중 심화 :일자리, 교육, 문화 등 다양한 인프라가 수도권에 집중되면서 인구 유입이 계속되고, 이는 수도권 부동산 수요를 꾸준히 유지하는 요인이 됩니다.지방 인구 소멸 및 부동산 침체 :반면, 지방은 인구 감소와 고령화가 빠르게 진행되면서 주택 수요가 줄어들고, 이는 지방 부동산 시장의 장기적인 침체로 이어지고 있습니다. 특히, 전 전 정권 이후 지방 부동산의 하락세가 두드러지는 것은 이러한 인구 구조 변화와 무관하지 않습니다.지방 부동산의 미래 :지방 부동산은 현재 여러 가지 어려움에 직면해 있으며, 미래 전망 또한 녹록지 않은 상황입니다.수요 부족 심화 :인구 감소는 곧 주택 구매 및 임대 수요의 감소를 의미합니다. 특히 젊은 층의 수도권 유출이 가속화되면서 지방의 주택 시장은 활력을 잃고 있습니다.미분양 증가 및 '마 피'현상 :일부 지방에서는 신규 공급된 아파트의 미분양이 늘어나고 있으며, 심지어 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 '마이너스 프리미엄(마 피)'현상까지 나타나고 있습니다. 이는 건설 자재 비 및 인건비 상승으로 분양가가 높아진 상황에서 수요가 뒷받침되지 못하기 때문입니다.이러한 현상이 지속되면 지방 부동산 시장의 전반적인 침체가 더욱 심화될 수 있습니다.지역 별 양극화 : 지방 내에서도 산업 기반이 탄탄하거나 교통 요지에 위치한 일부 도시는 상대적으로 나은 상황을 유지할 수 있지만, 그렇지 않은 대부분의 지역은 인구 소멸과 함께 부동산 가치 하락을 겪을 가능성이 큽니다.결론적으로 2025년 부동산 시장은 수도권과 지방 간의 양극화가 더욱 뚜렷해질 것으로 보입니다. 인구 감소와 수도권 집중 현상은 지방 부동산 시장에 지속적인 하 방 압력으로 작용할 것이며, 이는 지방 부동산의 미래를 더욱 불확실하게 만드는 요인이 될 것입니다. 지방 부동산 투자를 고려하신다면, 해당 지역의 인구 변화 추이, 산업 기반, 그리고 미분양 현황 등을 매우 신중하게 분석하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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백화점을 가게 되면 주로 1층엔 화장품 매장들이 있던데 왜 이런 배치일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.백화점 1층은 단순히 '목 좋은 곳'을 넘어 , 여러 전략적인 이유로 화장품 매장이 자리 잡는 경우가 많습니다.백화점 1층에 화장품 매장이 위치하는 이유 ===> 높은 수익성과 낮은 재고 부담 :화장품은 부피가 작으면서도 마진 율이 높은 편에 속합니다. 또한, 의류나 잡화처럼 유행이나 계절에 크게 민감하지 않아 꾸준한 매출을 기대할 수 있습니다. 이는 재고 관리 부담을 줄여주는 장점도 있습니다.백화점의 '얼굴' 역할 및 집 객 효과 :백화점 1층은 고객이 가장 먼저 접하는 공간으로, 백화점 전체의 첫 인상을 결정하는 중요한 역할을 합니다. 화장품 매장은 화려한 조명과 고급스러운 향기로 고객의 시선을 사로잡고, 백화점 내부로의 유입을 자연스럽게 유도하는 '얼굴'가 같은 역할을 합니다. 이는 백화점의 매출 신장 률을 높이고 단골 고객을 늘리는 데 크게 기여해 왔습니다.충동 구매 유도 및 연계 구매 효과 :1층은 유동 인구가 가장 많은 곳이므로, 고객들이 다른 층으로 이동하기 전에 화장품을 충동적으로 구매할 가능성이 높습니다. 또한, 화장품 구매를 위해 방문한 고객이 다른 층의 상품에도 관심을 가지게 되어 추가적인 구매로 이어지는 연계 효과를 기대할 수 있습니다. 최근에는 일부 백화점에서 1층에 화장품 매장 대신 디지털 체험 공간이나 식품관, 맛집, 편집 숍 등을 배치하여 변화를 시도하기도 합니다. 하지만 여전히 많은 백화점에서 화장품 매장은 1층의 핵심적인 위치를 차지하며 중요한 역할을 하고 있습니다.결론적으로, 질문자님의 말씀처럼, 단순히 많은 사람이 찾는 물건을 배치하는 것을 넘어 , 수익성, 고객 유입, 브랜드 이미지 등 복합적인 요소를 고려한 전략적인 배치라고 볼 수 있겠습니다.
경제 / 부동산
25.06.25
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전세보증금 5프로를 월세로 올리면 얼마인가요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 보증금 5% 인상 분을 월세로 전환하는 문제로 고민이 많으시겠어요 집주인 분께서 계약 갱신 청구 권을 사용하시면서 보증금 대신 월세로 전환을 제안하신 상황입니다. 이 경우 월세가 얼마가 될 지 자세히 살펴보겠습니다.전월 세 전환 율 이란? 전월 세 전환 율은 전세 보증금을 월세로 전환하거나, 반대로 월세를 전세 보증금으로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 이 비율에 따라 보증금의 일부 또는 전부 월세로 환산하게 됩니다.법정 전월 세 전환 율 상한 :주택 임대차 보호 법 시행령 제9조에 따르면, 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 이율은 한국은행 기준금리에 2%를 더한 비율과 연 10%중 낮은 비율을 초과할 수 없습니다.현재 한국은행 기준금리(예시 :3.5%)를 적용하면 3.5%+2%=5.5% 따라서 현재 법정 전월 세 전환 율 의 상한 은 연 5.5% 입니다.월세 전환 금액 계산 :본인의 경우, 현재 전세 보증금 2억원에서 5%를 인상하는 것이므로, 증액되는 금액은 1천만 원입니다. 이 1천만 원을 월세로 전환하는 계산은 다음과 같습니다.증액되는 보증금 : 2억원 x 5%= 1천만원이 1천만 원을 월세로 전환할 때, 법정 상한 인 연 5.5%룰 적용하면:연 월세 : 1천만 원 x 12개월=약 45,833원본인의 예상 금액에 대하여 본인이 월세 4만원 정도를 예상하였는데, 이는 연 48만 원에 해당합니다. 1천만 원에 대한 전환 율로 보면 약 4.8% 정도가 됩니다. 이는 법정 상 한인 5.5%보다 낮은 수준이므로, 집주인 분과의 협의에 따라 충분히 가능한 금액입니다.실제 전 월세 전환 율 은 지역 별, 주택 유형 별, 그리고 시장 상황에 따라 다르게 적용될 수 있으며, 집주인과 세입 자 간의 협의가 가장 중요합니다.추가 정보 및 활용 가능한 도구 :더 정확한 계산이나 다양한 시나리오를 확인하고 싶으시다면, 아래와 같은 온라인 전 월세 전환 율 계산기를 활용해 보시는 것도 좋습니다. 부동산계산기.com 전월 세 전환 율 계산기핀다 전세 vs 월세 계산기부동산 114 전월 세 전환 계산기
경제 / 부동산
25.06.25
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부동산 시장이 언제쯤 나아질 수 있을까요? 부동산 시장이 좋았던 때도 분명히 있었을텐데 왜 지금은 부동산 시장이 안 좋은 건가요? 윤석열 때
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 시장은 여러 복합적인 요인에 의해 움직이기에, 현재의 상황을 이해하고 앞으로를 전망하는 데 도움이 될 만한 정보들을 살펴보겠습니다. 부동산 시장은 언제 쯤 나아질 수 있을 까요?부동산 시장의 회복 시점을 정확히 예측하기는 어렵지만, 여러 전문가의 분석과 시장 동향을 종합해 볼 때 몇 가지 변수에 따라 달라질 수 있습니다.공급 감소 및 공실 해소 :2025년에는 상업용 부동산 시장에서 공급이 크게 줄어들면서 과잉 공급 우려가 점차 완화될 수 있다는 전망이 있습니다. 다만, 이미 누적된 공실 이 완전히 해소되기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 주택 시장에서도 신규 주택 공급 부족 우려가 제기되고 있어, 장기적으로는 공급 부족이 시장에 영향을 미칠 수 있습니다.금리 및 물가 안정 : 부동산 시장은 금리 변동에 매우 민감하게 반응합니다. 물가 상승과 금리 변동이 안정화되면 시장의 불확실성이 줄어들어 회복에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.시장 심리 회복 :부동산 시장은 투자 심리에 크게 좌우됩니다. 현재는 '마이너스 프리미엄(마피)'과 같은 현상이 나타나면서 시장에 충격을 주고 있지만, 이러한 불안 요인이 해소되고 시장 참여자들의 기대감이 회복되면 점차 나아질 수 있습니다.지금 부동산 시장이 안 좋은 이유는 무엇인가요?===>부동산 시장이 좋았던 시기도 있었지만, 현재는 여러 복합적인 요인으로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 주요 원인은 다음과 같습니다.고금리 및 인플레이션 :최근 몇 년간 이어진 금리 인상과 높은 물가 상승률은 부동산 시장에 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 대출 이자 부담이 커지면서 주택 구매 심리가 위축되고, 이는 거래량 감소와 가격 하락으로 이어집니다.'마이너스 프리미엄(마 피) ' 확산 :최근 입주를 앞둔 일부 신축 아파트 분양권에서 '마이너스프리미엄'현상이 나타나고 있습니다. 이는 자재 비, 인건비, 금융 비용 상승으로 인해 분양가가 높게 책정되었고, 수분양 자들이 잔금을 마련하지 못하거나 시세 하락을 우려하여 손해를 감수하고 분양권을 넘기면서 발생합니다. 이러한 현상은 분양 시장 뿐만 아니라 인근 구축 아파트 시세에도 영향을 미쳐 전반적인 시장 침체를 야기할 수 있습니다정보의 비대칭 성 및 불완전 경쟁 :부동산 시장은 정보의 비대칭 성이나 공급자의 독과점 등으로 인해 자원의 효율적인 배분이 어려운 '시장 실패'의 특성을 보이기도 합니다 이러한 구조적인 문제도 시장 불안정성에 기여할 수 있습니다.정부 정책의 영향 :부동산 시장은 정부의 정책 변화에 민감하게 반응합니다. 대출 규제, 세금 정책 공급 정책 등 다양한 정부 정책이 시장의 흐름에 큰 영향을 미칩니다윤석열 정부 때문인가요?=== >부동산 시장의 상황은 특정 정부의 정책 만으로 단정하기 어려운 복합적인 문제입니다. 물론 정부의 정책은 부동산 시장의 중요한 영향을 미치지만, 다음과 같은 다양한 요인들이 함께 작용합니다글로벌 경제 상황 :미국의 금리 인상, 국제 유가 변동, 글로벌 경기 침체 등 국제적인 경제 상황은 국내 부동산 시장에도 큰 영향을 미칩니다. 한국 경제는 글로벌 경제오 밀접하게 연결되어 있어, 외부 요인에 따라 부동산 시장이 영향을 받을 수 밖에 없습니다.국내 거시 경ㅈ 지표 :국내의 물가 상승률, 기준 금리, 가계 부채 수준, 경제 성장률 등 거시경제 지표들이 부도안 시장의 방향을 결정하는 중요한 요소입니다.시장 심리 : 부동산 시장은 사람들의 기대 심리, 즉 '집갑시 오를 것이다' 또는 '내릴 것이다'라는 심리에 크게 좌우됩니다 이러한 심리는 언론 보도, 전문가 전망, 주변 분위기 등에 따라 형성되며, 실제 시장 가격에 영향을 미 칩니다
경제 / 부동산
25.06.24
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이런 경우에는 어떻게 해야 좋을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.5개월 공백 기간 대처 방안 에서 가장 현실적인 대처 방안은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다.현재 전세 계약 연장 협의 :가장 이상적인 방법은 현재 거주하고 계신 집의 집주인과 5개월 단기 연장에 대해 협의하는 것입니다 장 점 :두 번이 이사를 피할 수 있어 이사 비용과 번거로움을 크게 줄일 수 있습니다.짐 보관 문제 등 추가적인 걱정을 덜 수 있습니다.고려 사항 : 집주인이 5개월이라는 짧은 기간의 연장을 꺼릴 수 있습니다.단기 연장 조건으로 월세 전환이나 보증금 증액을 요구할 가능성이 있습니다.대처 방안 :집주인에게 현재 상황(청약 당첨 및 새 아파트 입주 예정)을 솔직하게 설명하고, 정중하게 5개월 연장을 요청해 보세요만약 집주인이 월세 전환을 요구한다면, 주변 시세를 미리 파악하여 합리적인 수준에서 협의를 시도하는 것이 좋습니다.단기 임대 주택 물색 :현재 집주인과의 협의가 어렵거나, 다른 대안을 찾으셔야 한다면 5개월간 거주할 단기 임대 주택을 알아보는 방법이 있습니다.장 점 :새아파트 입주 시기에 맞춰 유연하게 대처할 수 있습니다.고려 사항 :5개월이라는 짧은 기간의 임대 매물이 많지 않을 수 있습니다.두번의 이사(현재 집에서 단기 임대, 단기 임대에서 새 아파트)로 인해 이사 비용이 두 배로 발생합니다.단기 임대 매물은 일반 전세나 월세보다 보증금이 높거나 월세가 비쌀 수 있습니다. 중개수수료가 추가로 발생할 수 있습니다.유형 단기 월세 :보증금이 적거나 없을 수 있지만, 월세가 일반 월세보다 높게 책정될 수 있습니다.레지던스 또는 서비스드 아파트 :단기 거주에 적합하게 시설이 갖춰져 있지만, 비용이 매우 높을 수 있습니다.대처 방법 :미리 부동산 중개업소에 방문하여 단기 임대 매물 현황을 파악하고, 예산에 맞는 곳을 찾아 보시는 것이 중요합니다.이사 비용과 중개 수수료를 포함한 총 비용을 미리 계산하여 예산을 세우시는 것을 권해드립니다.버팀목 대출 관련 확인 현재 버팀목 대출을 이용 중이시므로, 이사 계획에 따른 대출 처리 방안을 반드시 학인 하셔야 합니다.핵 심 : 주택 도시 기금 또는 대출을 받으신 은행에 문의하여 다음 사항들을 확인해 보세요반기 전 이사 시 대출 처리 :현재 대출을 만기 전에 상환해야 하는지, 아니면 새로운 주택으로 목적물 변경이 가능한지 확인해야 합니다. 버팀목 전세 대출은 목적물 변경이 가능하다고 알려져 있습니다.중도 상환 수수료:만약 대출을 중도에 상환해야 한다면, 중도 상환 수수료가 발생하는지 여부와 그 금액을 확인해야 합니다.단기 임대 주택으로의 대출 유지 가능성 :만약 5개월간 단기 임대 주택으로 옮기실 경우, 해당 주택이 버팀목 대출의 요건을 충족하여 대출을 유지하거나 새로 받을 수 있는지 여부도 확인이 필요합니다.추가 고려 사항짐 보관 :만약 단기 임대 주택으로 옮기시거나, 잠시 다른 곳에 머무르셔야 한다면 5개월간 짐을 보관할 공간이 필요할 수 있습니다. 이사 업체에서 제공하는 짐 보관 서비스나 컨테이너 보관 등을 알아보시는 것도 방법입니다.주소지 변경 :단기 임대 주택으로 옮기실 경우, 5개월 간의 주소지 변경이 필요할 수 있으니 미리 확인해 보세요청약 당첨은 정말 축하할 일이지만, 그 과정에서 발생하는 현실적인 문제들로 인해 불안하고 답답하실 수 있습니다. 하지만 미리 계획하고 차근차근 알아보시면 분명 좋은 해결책을 찾으실 수 있을 것입니다. 가장 먼저 현재 집주인과 솔직하게 대화해 보시고, 동시에 버팀목 대출 관련 문의를 해보시는 것을 추천해 드립니다.
경제 / 부동산
25.06.24
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왜 같은 아파트라도 동이나 층수에 따라 가격이 다른가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.같은 아파트 단지 내에서도 층 수에 따라 가격 차이가 크게 나는 현상에 대해 살펴보겠습니다. 말씀하신 대로 수천 만원에서 수억 원까지 차이가 나는 경우가 흔합니다. 주요한 이유 들은 다음과 같습니다. 아파트 가격 차이의 주요 요인입니다 ===>일조 권(햇빛이 드는 정도) :아파트의 일조 권은 거주 만족도에 큰 영향을 미칩니다. 남 향 이나 동남 향 등 햇빛이 잘 드는 방향의 동이나 호수는 그렇지 않은 곳보다 선호도가 높고, 이는 가격 차이로 이어집니다. 동 간 거리가 충분하여 햇빛이 잘 들어오는지도 중요한 요소입니다.조 망 권(경치) :아파트에서 바라보는 경치, 즉 조 망 권은 가격을 결정하는 중요한 요소 중 하나 입니다. 강, 바다,공원, 도시 야경 등 탁 트인 조 망을 가진 동이나 층은 그렇지 않은 곳보다 높은 가치를 가집니다. 특히 대단 지 아파트의 경우 같은 층이라고 조 망 에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다 층 수 :층 수는 아파트 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 일반적으로 중간 층이 가장 선호 되며 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.1층은 사생활 침해나 소음, 벌레 등의 문제로 인해, 탑 층(최상 층)은 여름철 더위나 겨울철 추 위,누수 등의 우려로 인해 중간 층보다 가격이 낮게 형성되기도 합니다. 다만, 최근 신축 아파트의 탑 층은 층 간 소음에서 자유롭고 탁 트인 조 망을 제공하여 선호도가 높아지는 추세도 있습니다.주변 시설 이용 편의성 :아파트 단지 내에서도 특정 동은 지하철 역, 버스 정류장 , 학교, 상가, 커뮤니티 시설 , 중앙 공원, 주 출입구 등 주요 편이 시설과의 접근성이 더 좋을 수 있습니다. 이러한 편리함은 거주 만족도를 높여 해당 동의 가격을 상승 시키는 요인이 됩니다.소 음 :도로변에 인접한 동이나 저 층 세대는 차량 소음, 상가 소음 등으로 인해 상대적으로 소음 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 반면, 단지 안쪽에 위치하거나 고층에 위치하여 소음으로 부 터 자유로운 동이나 층은 더 높은 가치를 인정 받습니다.결론적으로, 이처럼 아파트 단지 내에서도 각 동과 층이 가진 고유한 특성들이 거주 환경의 질을 다르게 만들고, 이는 곧 시장 에서 의 가격 차이로 나타나게 됩니다. 아파트를 선택하실 때 이러한 요소들을 종합적으로 고려하시면 좋은 선택을 하시는데 도움이 될 것입니다.
경제 / 부동산
25.06.24
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신생아특례대출 1주택자 이사방법?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신생 아 특례 대출은 기본적으로 무 주택 자가 주택을 새로 구입할 때 신청할 수 있는 대출입니다. 1 주택 자의 경우, 기존 주택 담보 대출을 신생 아 특례 대출로 대환(갈아타기)하는 것은 가능하지만, 새로운 주택을 구입하기 위한 신규 대출로는 직접 신청하기 어렵습니다.1 주택 자가 신생 아 특례 대출을 활용하여 이사하는 방법 은 본인께서 문의하신 것처럼 1 주택 자가 기존 주택을 매도하고 새로운 주택을 구입하면서 신생 아 특례 대출을 활용하는 방법은 크게 두 가지 시나리오로 나누어 볼 수 있습니다.기존 주택 매도 후 무 주택 상태에서 신규 주택 구입 :가장 명확한 방법은 현재 보유하신 주택을 먼저 매도하여 무 주택 상태를 만든 후, 새로운 주택을 구입하면서 신생 아 특례 대출을 신청하는 것입니다.절차 :현재 보유하신 주택(생애 첫 디딤돌 대출과 보금 자리론이 남아 있는 주택)을 매도합니다.매도 잔금으로 기존 대출을 상환하고, 매수 인에게 소유권 이전 등기까지 완료합니다.이후 무 주택 자 자격으로 새로운 주택을 구입하면서 신생 아 특례 대출을 신청합니다.고려 사항 : 이 방법은 기존 주택 매도와 새로운 주택 매수 사이에 무 주택 기간이 발생할 수 있으며, 이사 계획을 잘 세우셔야 합니다.일시적 2 주택 자로서 신생 아 특례 대출로 전환하는 방법 :"대도 시기와 새로운 집 매수 시기가 동일하면 가능하다"는 정보는 '일시적 2주택 자'의 경우에 해당할 수 있습니다.이는 새로운 주택을 먼저 구입한 후 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하는 방식입니다.절차 :새로운 주택 구입 :먼저 이사하실 새로운 주택을 일반 주택 담보 대출(신생아 특례 대출이 아닌 금융권 대출)을 이용하여 구입합니다. 이 때 중도 상환 수수료가 낮은 상품을 선택하시면 추후 대출 전환 비용 부담을 줄일 수 있습니다.기존 주택 처분 :새로운 주택을 구입한 후, 현재 보유하신 주택을 처분하여 1 주택 요건을 충족합니다. 기존 주택의 소유권 등기가 매수 인에게 완전히 넘어가야 합니다.신생 아 특례 대출로 전환 :기존 주택 처분이 완료되어 1 주택 자가 된 후, 새로운 주택 구입 시 받았던 일반 주택 담보 대출을 신생 아 특례 대출로 대환(전환)신청합니다.고려 사항 :이 방법은 일시적으로 2 주택 자가 되므로, 기존 주택을 정해진 기간 내에 반드시 처분해야 하는 조건이 따릅니다. 또한, 처음에는 일반 대출을 이용해야 하므로 금리 부담이 있을 수 있습니다.추가적으로 확인하실 사항 :신생 아 특례 대출 조건 :소득 기준(맞벌이 2억 원 이하), 자산 기준(4.69억 원 이하),주택 평가액(9억 원 이하), 전용 면적(85m2 이하, 읍.면 지역은 100m2까지 허용)등 세부 조건을 충족하는지 확인하셔야 합니다.기존 대출 상환 :현재 보유하신 생애 첫 디딤돌 대출과 보 금 자리론 은 기존 주택 매도 시 상환하게 됩니다.결론적으로, 말씀 하신분 께서 원하시는 방향으로 이사를 잘 진행하실 수 있도록, 위 내용을 바탕으로 전문가와 상담하시어 가장 적합한 방법을 선택하시기를 권해드립니다.
경제 / 부동산
25.06.24
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모아주택관련 기사가 많던데 모아주택이란 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.모아 주택은 저 층 주거 지의 주거 환경을 개선하기 위해 서울시에서 추진하는 소규모 주택 정비사업입니다.대규모 재개발이 어려운 노후 저 층 주거 지에 개별 필지 를 모아 블록 단위로 주택을 정비하는 방식입니다.주로 단독 주택, 다세대주택, 연립 주택 등을 소유한 주민들이 자율적으로 협의하여 주택을 개량하거나 새로 건축 하는 것을 목표로 합니다. 이는 2만 제곱 미터 미만의 면적에서 20세대 이상이 참여하는 비교적 작은 규모의 사업입니다.모아 주택과 재개발의 차이점 :모아 주택은 대규모 전면 철거 방식의 재개발이 어려운 저 층 주거 지에서 소규모 블록 단위로 주거 환경을 개선하는 사업이며, 절차가 간소하고 사업 기간이 짧다는 장점이 있습니다. 반면 재개발은 노후하고 기반 시설이 열악한 대규모 지역을 전면적으로 정비하여 새로운 주거 단지를 조성하는 사업으로, 공공성이 강하고 사업 기간이 긴 편입니다사업 기간은 모아 주택은 2~4년이고, 재개발은 10년 이상 걸립니다.추진 주체는 모아 주택은 주민이 주도(소유자 합의)를 하고 재개발은 조합 또는 공공에서 합니다.모아 주택과 토지 보상의 차이점 :토지 보상은 주로 국가나 지방자치단체, 또는 공공 기관이 도로,철도, 신도시 건설 등 공익 사업을 위해 개인의 토지를 수용할 때 적용되는 법적 절차입니다. 이는 헌법에 따라 재산권을 보호하면서도 공공의 이익을 위한 사업을 추진 하기 위해 마련된 제도입니다.일반적으로 토지 보상 절차는 다음과 같습니다.보상 계획 공고 및 열람토지 및 물건 조서 작성감정 평가 및 보상 액 산 정협의 / 수용 재 결이의 재 결 및 행정 소송의 절차 순으로 진행이 됩니다.토지 보상과 차이점을 살펴보면모아 주택은 모아 주택 사업 에서 의 토지 보상이고 토지 보상은 일반적인 토지 보상 절차입니다목적은 모아 주택은 소규모 주거지 개선 및 주택 개량 및 신축이라면 토지 보상은 공익 사업을 위한 토지 강제 수용 및 정당한 보상입니다.사업 주체는 모아 주택은 기존 토지 소유자(주민 협의 체)라면 토지 보상은 국가, 지자체, 공공 기관입니다.강제 성은 모아 주택은 강제 수용 없고, 전적으로 자발적 참여이며, 토지 보상은 현금 보상, 대 토 보상, 채권 보상을 합니다.결론적으로, 모아 주택, 재개발, 토지 보상이라는 개념은 각 사업의 성격과 목적에 따라 다르게 적용됩니다. 모아 주택은 주민들의 목적에 따라 주민들의 자발적인 참여를 통해 이루어지므로, 강제적인 토지 보상 절차가 없다는 점이 가장 큰 차이점입니다. 재개발은 노후하고 기반 시설이 열악한 대규모 지역을 전면적으로 정비하여 새로운 주거 단지를 조성하는 사업으로, 공공성이 강하고 사업 기간이 긴 편입니다
경제 / 부동산
25.06.23
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아파트 청약 시 분양가 상한제에 관해 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.분양가 상한 제 는 아파트와 같은 공동 주택을 분양할 때, 정부가 정한 일정한 기준에 따라 산정한 분 가격 이하로만 판매할 수 있도록 하는 제도입니다. 이는 주택 법 제57조에 근거하고 있습니다.분양가 상한 제가 적용되는 이유 :분양가 상한 제 는 주로 다음과 같은 목적으로 도입되고 적용됩니다.부동산 시장 안정 화 :주택 분양 가격이 과도하게 상승하는 것을 막아 부동산 시장의 불안정성을 완화하고 투기를 억제하기 위함입니다.서민주거 안정 및 주택 구입 기회 확대 :분양가를 합리적인 수준으로 제한하여 서민들이 주택을 더 쉽게 구입할 수 있도록 돕고, 주거 안정을 도모하기 위함입니다.건설사의 과도한 이윤 제한 :건설사가 택지 비나 건축비를 부풀려 과도한 이윤 을 취하는 것을 방지하고, 합리적인 분양가 책정을 유도합니다.분양가 측정 기준 :분양가 상한 제는 적용되는 아파트의 분양가는 큭 택지 비와 기본형 건축비를 합산하여 산정 됩니다택지 비 :공공 택지의 경우, 조성 원가(토지 매입 비, 조성 비 등)를 기준으로 합니다.민간 택지의 경우, 감정 평가액에 택지 개발과 관련된 비용(이주 비, 철거 비 등)을 더하여 산정합니다.기본형 건축비 :국토 교통 부 장관이 정기적으로 고시하는 건축비 기준에 따라 산정 됩니다. 여기에는 자재 비, 인건 비,간접 비 등이 포함됩니다. 이 기본형 건축비는 주택의 층 수, 구조, 마감 재 등에 따라 가산 될 수 있습니다.결론적으로 , 분양가 상한 제는 공동 주택의 분양 가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지 비를 더하여 분양가를 산정하게 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 분양가 규제 제도라고 이해하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.06.23
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