부모님이 유주택세대주인 경우 주담대 질문
만 30이하 부모님이 유주택세대주인 집에서 거주 중입니다
둘다 근로소득자며 전 6천 여친은 5천 입니다.
6개월 뒤 결혼 예정이라 여자친구와 소득합산으로 주택담보대출을 받으려 합니다.
근데 저와 여자친구 모두 부모님이 유주택 세대주인 집에 거주하고 있어 대출이 안나온다해서, 다른 월세방에 임시로 전입신고 해야 할 것 같습니다.
계획은 이렇습니다
1) 원룸 월세를 구해 제가 무주택세대주, 여자친구가 세대원으로 전입 신고
2) 둘 다 세대분리 진행
3) 세대분리 완료 후 혼인 신고
4) 이후 부부소득합산 주택담보대출 신청 (대출금 수령까지 원룸 유지)
5) 아파트 잔금 후 해당 아파트로 전입신고
질문)
1. 원룸 3개월만 계약할건데 위 순서면 전입신고, 세대분리 가능한가요?
2. 위 조건이면 부부합산 주택담보대출 승인 가능한가요?
3. 원룸에 전입신고, 세대분리 후 실거주하지 않아도 괜찮나요?
전문가분들의 확인부탁드립니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
3개월 단기임대일 경우 임대인에게 전입신고가 가능한지 확인을 해야합니다.
참고로 3개월 단기임대의 경우 임대차보호법을 적용 받지 못합니다.
은행에 문의를 해보시는 것이 가장 정확하십니다.
상관은 없습니다. 하지만 위장전입으로 누가 신고를 하면 문제가 될 소지는 있습니다만, 조금의 짐과 가끔씩 거주를 하는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 원룸 3개월만 계약할건데 위 순서면 전입신고, 세대분리 가능한가요?
-> 질문처럼 하시면 두 분 모두 부모님과 세대분리는 가능할것으로 보입니다. 그리고 두분이 한집에 혼인신고전에 전입을 하시면 질문자님은 무주택세대주가 맞고 배우자분은 동거인으로 전입되며, 무주택세대구성원에는 해당되지 않습니다.
2. 위 조건이면 부부합산 주택담보대출 승인 가능한가요?
-> 대출시에는 정부지원 저금리 대출상품이 아닌 일반시중은행 대출상품의 경우 두분합산 소득을 한도판단시 기준으로 하지 않지 않습니다. 보통 차주(대출신청인)의 소득만을 기준으로 한도를 산정하게 됩니다. 합산소득은 보통 공공대출상품 신청요건에 해당되는지를 판단하는 부분에 해당이 되고 질문의 두분소득 합산시 공공대출을 이용하기는 어려워 보입니다. 일반 시중은행 주담대를 이용하실 것으로 보이고, 이때도 차주분의 소득이 기준소득이 된다고 보시면 됩니다.
3. 원룸에 전입신고, 세대분리 후 실거주하지 않아도 괜찮나요?
-> 명확하게는 위장전입에 해당될수 있습니다만 실제 문제화 될 가능성은 낮습니다. 보통은 이사시에 통장들이 실거주에 대한 확인을 하기에 이 시기에 확인만 되시면 3개월단기정도기간에는 문제되지 않을것으로 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대차 계약서만 있으면 단기 계약이라도 전입신고와 세대분이가 가능합니다.
네 가능합니다. 대출 신청 당시 무주택 세대주 및 혼인 완료 상태이면 됩니다.
네 실거주 하지 않아도 괜찮습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
원 룸 3개월 계약 시 전입 신고 및 세대 분리 가능==>
네, 원 룸을 3개월만 계약하시더라도 해당 원 룸으로 전입 신고를 하고 세대 분리를 진행하는 것은 가능합니다. 전입 신고는 거주지의 변경을 지자체에 신고하는 행위이며, 전입 신고를 통해 세대 주를 분리할 수 있습니다.
다만, 세대 분리의 법적 요건을 확인하실 필요가 있습니다. 30세 이상이거나, 배우자가 사망 또는 이혼한 경우, 혹은 국민 기초 생활 보장 법에 따른 기준 중위 소등의 40%이상인 경우에 해당해야 합니다. 본인과 여자 친구 분 모두 근로 소득이 있으시기에 이 소득 요건은 충족하실 것으로 보입니다.
순서 상 주의 사항 : 원 룸에 전입 신고를 하여 세대 주를 분리한 상태에서 혼인신고를 하셔야 합니다. 혼인신고를 하면 부부 한 세대를 이루게 되므로 그 전에 각각의 무 주택 상태를 확정하는 것이 중요합니다.
부부 합 산 주택 담보 대출 승인 가능성 ==>
본인의 계획대로 진행하여, 혼인신고 전에 두 분이 모두 부모님 세대와 분리되어 각각 무 주택 상태가 되고, 이후 혼인하여 무 주택 신혼부부 세대 를 구성하신다면 부부 하산 소득으로 주택 담보 대출을 신청하실 수 있습니다.
주택 담보 대출 상품 중 디딤돌 대출이나 보금 지리 론과 같은 정책 대출은 기본적으로 무 주택 자를 대상으로 합니다. 따라서 현재 유 주택 자인 부모님 세대에서 분리되어 무 주택 세대를 구성하는 것이 대출 신청의 전제 조건이 됩니다.
두 분의 소득 합산 액이 높으시므로 대출 한도와 금리 면에서 유리할 수 있습니다. 하지만 실제 대출 승인 여부와 한도는 선택하시는 대출 상품의 구체적인 조건, 주택의 종류와 가치, 그리고 심사 시점의 대출 정책 및 규제(총 부채 원리 금 상환 비율 DSR등)에 따라 달라질 수 있습니다. 주택 담보 대출 상품은 다양하므로, 주거래 은행이나 한국주택금융공사 등에서 자세한 상담을 받아보시는 것이 가장 정확합니다.
원 룸 실 거주 여부의 문제 ==>
원 룸에 전인 신고와 세대 분리 후 실제 거주하지 않는 것이 '위장 전 입'으로 문제될 소지가 있습니다.
위장 전입 기준:
국세청이나 국토부에서 주소를 실제 생활하는 곳으로 보며, '실질적인 거주'여부를 중요하게 판단합니다. 단순히 전입 신고만 하고 거주하지 않으면 위장 전입으로 간주될 수 있습니다. 특히 아파트 청약 당첨 등 주택 관련 정책 혜택을 받을 때 위장 전입 여부를 집중적으로 단속하는 경우가 많습니다.
실 거주 요건과 전입 신고 :
일반적으로 '실 거주' 요건은 주민 등록 표 상의 전입 일부터 전 출입까지 기준으로 하지만, 실제 거주 기간과 주민 등록 상의 기간이 다를 경우 실제 거주한 기간이 반영될 수 있습니다. 투기 과열 지구 등 일부 규제 지역에서는, 주택 구매 시 '실 거주 의무'가 부과될 수 있으며, 이는 전입 신고 뿐만 아니라 실제 거주까지 요구하는 개념입니다.
결론적으로, 원 룸 계약 기간 동안 실제로 거주하시건, 불가피하다면 실제 거주 여부가 명확히 확인될 수 있는 증 빙(관리비, 우편물 등)을 남겨주시는 것이 좋습니다. 대출 신청 시 심사 과정에서 실제 거주여부를 확인하지 않는 경우도 잇지만, 만약을 대비하여 위장전입으로 의심받을 만한 상황은 피하시는 것이 안전합니다.주택 담보 대출 관련해서도 '실 거주 의무 기간' 여부가 혼란을 야기할 수 있다는 기사 내용도 있으니 주의가 필요합니다.
본인께서 상황을 면밀히 검토하신 계획 이시지 만, 혹시 모를 정책 변경이나 예상치 못한 상황이 있을 수 있으니, 대출 실행 전 반드시 금융기관과 주택 관련 기관에 직접 확인하시는 것을 권해 드립니다.
1. 원룸 3개월만 계약할건데 위 순서면 전입신고, 세대분리 가능한가요?
==>현재 상황을 고려할 때 세대분리가능합니다
2. 위 조건이면 부부합산 주택담보대출 승인 가능한가요?
==> 네 가능합니다.
3. 원룸에 전입신고, 세대분리 후 실거주하지 않아도 괜찮나요?
==> 네 의무사항이 되지 않습니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
네 가능합니다.
네 가능합니다.
네 가능합니다.
질문자님 계획대로 진행하셔도 괜찮습니다만, 예비세대주 대출신청을 통해
굳이 집을 옮기지 않고도 대출이 가능할 수 있습니다.
정확한건 은행에 물어보시는게 현명합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
질문 주신 내용에 하나씩 답변을 드리겠습니다. 우선 전입신고와 세대분리는 문제 없이 가능한 부분입니다. 두 번째 질문이신 1번 실행이 되시고 난 이후라면 원칙적으로 부부합산 주담대 승인도 가능합니다. 은행과 상품별 한도와 조건이 다를 수 있으니 꼼꼼하게 확인해 보시기 바라며 대출 승인시점에는 혼인신고가 완료되어 있어야 한다는 부분 체크하시기 바랍니다. 일부 상품은 예비 신혼부부도 가능하실 수 있습니다.
마지막 질문은 조금 애매한 부분이 있습니다. 실거주 의무를 이행하지 않고 전입 신고 목적으로만 두신다면 위장 전입의 문제가 발생이 될 수 있습니다. 실거주 확인은 특별한 감사나 은행 심사 또는 신고가 없다면 드러나지 않을 확률이 높겠지만 주담대나 정부지원대출의 경우에는 실거주 요던 증명인 임대차 계약서 및 거주 사실 등을 요구할 때가 있습니다. 위장 전입이 적발된다면 대출 회수는 물론 세금 추징과 3년이하 징역, 3천 만원 이하 벌금에 처해질 수 있어 단기간이라도 거주하시면서 공과금 및 우편 등 생활의 간접 증거를 남겨두시는 것을 추천드립니다.
궁금하신 부분이 해소가 되셨는지 모르겠지만 좋은 결정하셔서 뜻하시는 상황을 이루시기 바라겠습니다.