답변 내역
- 부동산 무소유 확인 하는 방법을 알고싶습니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아버지께서 정말로 주택을 소유하고 계시지 않은지 확인하는 방법을 알려 드리겠습니다.가장 확실한 방법은 아버지의 전체 부동산 소유 현황을 대법원 인터넷 등기소를 이용하는 것입니다대법원 인터넷 등기소 접속 : 인터넷 검색을 통해 '대법원 인터넷 등기소'홈페이지에 접속합니다.부동산 소유 현황 신청 : 홈페이지에서 '부동산 소유 현황 '조회를 신청하시면 됩니다.정보 입력 : 아버지의 성명과 주민등록번호를 입력하여 조회할 수 있습니다. 이 조회를 통해 아버지 명의로 등기 된 모든 부동산 목록을 확인할 수 있습니다. 만약 아무런 목록도 나오지 않는다면, 현재 아버지 명의의 주택은 없다고 판단할 수 있습니다.다만, 다른 사람의 부동산 소유 현황을 조회하는 것은 개인정보와 관련이 있기 때문에, 일반적으로 본인 또는 포괄 승계에만 신청할 수 있습니다.자녀가 부모님의 정보를 조회하는 경우에는 포괄 승계 인으로서 신청하거나, 아버지께서 직접 조회하시거나 조회에 대한 동의를 해주시는 것이 필요할 수 있습니다. 아버지께 이 상황을 잘 설명 드리고 협조를 구해 보시는 것이 좋겠습니다.주택 소유 여부를 확인할 수 있는 다른 방법은 :인터넷 '한국 부동산 원 청약 Home' 을 통해 조회하는 것입니다. 국토 교통 부에서 관리하는 건축물 대장, 부동산 거래 관리하는 건축물 대장, 부동산 거래 관리 시스템(RTMS 주택 분), 행정 안전 부 재산세 관리 대장 기준으로 정보가 제공되며 건축물 대장 정보, 부동산 거래 내역(주택 분), 재산세 정보(주택 분) 총 3가지의 자료를 확인할 수 있습니다.혹은 특정 부동산의 소유자가 누구인지 확인하고 싶으시다면 해당 부동산의 등기부 등본이나 건축물 대장을 열람하는 방법도 있습니다.하지만 이 방법은 특정 부동산에 대한 정보만 제공하므로, 아버지가 다른 주택을 소유하고 계신지 여부까지 알 수 없습니다.경제 / 부동산25.05.0900
- 토지허가제에대해서 좀 알려주실분!안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가제는 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 상승하는 지역에 대해 투기를 억제하기 위해 도입된 제도입니다.국토부장관이나 시.도지사가 특정 지역을 토지 거래 허가 구역으로 지정하면 해당 구역 내 일정 면적을 초과하는 토지를 거래할 때 관할 시.군.구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받으면 일정 기간(주로 2년)동안 허가 받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 부과됩니다. 예를 들어, 주거 목적으로 허가 받았다면 직접 거주 해야 하고, 임대를 놓거나 다른 용도로 사용할 수 없습니다. 이 제도는 최대 5년까지 지정할 수 있습니다.토지 거래 허가제 자체는 법률에 근거한 제도이기 때문에 제도의 큰 틀이 완전히 사라지기보다는, 지정된 구역이 해제되거나 다시 지정되는 방식으로 변화가 생깁니다. 정책은 부동산 시장 상황이나 정부의 정책 방향에 따라 유연하게 운영되기 때문에, 토지 거래 허가 구역의 지정이나 해제는 언제든지 다시 검토될 수 있습니다. 실제로 서울시의 경우, 일부 지역의 토지 거래 허가 구역을 해제했다가 부동산 가격이 급등하자 한 달 만에 다시 지정한 사례도 있습니다.다시 재검토가 된다면 언제 쯤 이 될까요? 정해진 시점이 딱 있다고 말씀드리기는 어렵습니다. 토지 거래 허가 구역의 재검토 시점은 주로 다음과 같은 요인에 의해 결정됩니다. 지정 기간 만료는 처음 지정할 때 정한 기간(예:6개월, 1년, 최대 5년)이 만료되기 전에 시장 상황을 보고 연장할지, 해제할 지 검토를 합니다.처음 지정된 지역의 부동산 가격이 안정되거나 오히려 침체되는 등 시장 상황이 크게 변하면, 지정 목적이 달성 되었다고 판단하거나 제도의 효과를 재평가하기 위해 조기에 해제를 검토하기도 합니다. 반대로 해체 후 다시 투기 조짐이 보이면 재 지정될 수도 있습니다. 새로운 정부가 들어서거나 부동산 정책의 기조가 바뀌면, 기존의 토지 거래 허가 구역 운영 방향에 대해 전반적인 재검토가 이루어질 수 있습니다.결론적으로 부동산 시장 관련 정책은 시장 상황과 밀접하게 연관되어 이어 변화가 잦은 편입니다. 현재 지정된 구역들의 지정 기간 만료 시점이 다가오거나, 부동산 시장에 큰 변화가 있을 때 재검토가 활발히 이루어질 가능성이 있습니다. 하지만 구체적인 시점을 단정하기는 어렵습니다.경제 / 부동산25.05.0900
- 출산특례 특별공급 신청시 기존주택 매각 조건안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보유하신 분양권이 기존 주택에 해당하는지 여부를 문의하셨습니다.출산 특례 신설이란 2024년 6.19일 이후 출생(임신,입양) 자녀가 있는 가구는 청약 자 또는 배우자가 특별 공급 당첨 이력이 있더라도 세대 내 1회에 한해 특별 공급 당첨 이력을 배제하고 '신혼부부, 신생 아, 다자 녀 노부모 부양 특별 공급' 신청 및 당첨될 수 있습니다. 이때 특별 공급 무 주택 요건에도 불구하고 청약 자 또는 배우자가 공고일 기준으로 기준 주택을 소유하고 있더라도 '주택 처분 조건' 으로 청약이 가능합니다.일반적으로 주택 청약 시 무 주택 요건을 판단하거나 특별 공급과 같은 자격 조건을 확인할 때, 분양권은 주택을 소유한 것으로 간주되는 경우가 많습니다. 즉, 분양권을 보유하고 계신다면 무 주택으로 인정받기 어려운 것이 원칙입니다.출산 특례 특별 공급 신청 시 기존 주택 매각 조건에 동의해야 하는 것은, 신청자 또는 배우자가 이미 주택을 소유하고 있는 경우 해당 주택을 처분해야 하는 의무를 의미합니다. 분양권 역시 향후 주택으로 완공될 권리이기 때문에, 많은 경우 기존 주택 소유로 간주되어 해당 매각 조건에 포함될 가능성이 높습니다.따라서 현재 분양권을 보유하고 계신다면, 출산 특례 특별 공급 신청 시 해당 분양권이 기존 주택 소유로 간주되어 매각 조건에 해당 될 것으로 예상됩니다.경제 / 부동산25.05.0900
- 현재 피부양자인데 오피스텔 임대 시, 건강보험료 내야하나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건강보험 피 부양 자 자격을 유지하기 위해서는 소득 및 재산 기준을 모두 충족해야 합니다. 주택 임대 소득이 있는 경우, 이 소득이 피 부양 자 자격 유지 기준에 영향을 미칠 수 있습니다.피 부양 자 자격의 주요 소득 및 기준 재산 기준은 다음과 같습니다 :소득 기준 : 사업자 등록이 되어 있지 않은 경우는 사업 소득 연간 500만원 이하이며 사업자 등록이 있는 경우 사업 소득이 없어야 합니다.모든 소득(사업, 금융, 연금, 기타, 근로 소득 등 합계)이 연간 2천만원 이하재산 기준 : 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원 이하이며, 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원을초과하고 9억원 이하인 경우, 연간 소득 합계 액이 1천만원 이하여야 합니다.주택 임대 소득의 경우, 연간 합계액이2천만원 이하이면 종합 과세 또는 분리 과세 중 선택하여 신고할 수 있습니다.만약 임대 소득이 2천만원을 초과하면 다른 소득과 합산하여 종합 과세 됩니다.월세 소득 : 월세는 실제 수익 액이 소득으로 계산됩니다. 월 43만원이면 연간 43만원 x 12개월= 516만원의 월세 수입이 발생합니다. 전세 보증금에 대한 간주 임대료 : 3주택 이상 보유한 경우(소형 주택 제외)전세 보증금에 대해서도 소득으로 계산되는 '간주 임대료'가 발생할 수 있습니다. 현재 아파트 2채와 오피스텔 1채로 총 채를 보유하시게 되므로, 전세 보증금에 대한 간주 임대료 계산 대상이 될 수 있습니다.다만, 전세금 합계 약 3억원을 초과하는 경우에 해당되며, 40m2이하이면서 2억원 이하의 소형 주택은 3주택 이상 보유 여부 판단 시 주택 수에서 제외 됩니다.보유하신 아파트 2채와 오피스텔 1채의 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원을 초과하는 경우, 연간 소득 합계 액이 1천만원을 넘으면 피 부양 자 자격이 박탈될 수 있습니다.결론적으로 오피스텔 임대로 인한 월세 및 간주 임대료 소득이 발생하게 되면, 이 소득이 건강보험 피 부양 자 자격이 소득 기준을 초과 하는 지에 따라 자격 유지 여부가 결정될 가능성이 높습니다. 현재 상황 만으로는 정확한 판단이 어렵지만, 월세 516만원은 사업 소득 500만원 기준을 초과하므로 피 부양 자 자격 박탈 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.경제 / 부동산25.05.085.01명 평가00
- 부동산 전문가들이 바라보는 아파트 매입 시기 지금 괜찮을까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 분양 물량이 늘어나면서 미분양이 발생하는 곳들이 있다는 이야기가 들여오고 있습니다. 일반적으로 미분양이 많아지면 건설사나 분양 주체 측에서 계약을 유도하기 위해 할인이나 다양한 혜택을 제공하는경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 이러한 시기에 매물을 잘 찾아본다면 조금은 더 유리한 조건으로 아파트를 매입할 가능성도 열려 있다고 볼 수 있습니다금리 인하가 투자 심리를 자극하고 대출 부담을 완화 할 수 있지만, 물가 상승, 환율 불안정, 경기 둔화 등 여러 요인이 겹쳐 시장 회복이 쉽지 않을 것이라는 분석도 있습니다. 또한 불확실한 경제 상황 속에서는 '똘똘 한 한 채'에 대한 선호 현상이 강해진다는 의견도 있습니다.2022년 금리 인상으로 아파트 거래 비중이 떨어진 사례처럼 금리 변동 등 경제 지표가 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 정부의 부동산 정책 일관성 부족으로 인해 실 수요자들이 안정적으로 집을 구매하기 어려운 상황이라는 분석도 있습니다.따라서 분양 물량 증가로 인한 미분양 속출은 일부 매물에서 가격 할인이나 혜택을 기대할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 하지만 현재의 경제적 불안정성 때문에 부동산 시장 전체의 방향에 대한 전문가들의 의견은 다소 엇갈리고 있는 상황입니다 . 시장은 언제나 어려웠습니다. 당분간 집값 하락 전망이 우세하며, 조만간 매수 기회가 올 것이라고 보기도 합니다. 신중하게 시장 상황을 지켜보시고, 다양한 분석과 본인의 재정 상황, 주거 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 중요하겠습니다.경제 / 부동산25.05.0800
- 월세 거주 중 가로주택정비사업 진행?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가로 주택 정비 사업의 경우, 일반적인 재개발 또는 재건축 사업과는 조금 다른 부분이 있습니다. 도시 및 주거 환경 정비 법(도시 정비법)에 따른 재개발/ 재건축 사업에서는 사업 시행 자가 토지 등을 수용하거나 사용할 권한이 있고,이에 따라 세입 자에게 손실 보상이나 주거 이전 비 등을 지급하는 경우가 있습니다.하지만 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업의 일종으로, 관련 법규(소규모 주택 정비 법)에서 사업 시행 자에게 토지 등을 수용하거나 사용할 권한을 부여하지 않고 있습니다. 이 때문에 법원 판례에서도 특별한 사정이 없는 한 가로 주택 정비 사업의 사업 시행 자는 세입 자에게 손실 보상을 할 의무가 없다고 판단하고 있습니다. 이 때문에 법원 판례에서도 특별한 사정이 없는 한 가로 주택 정비 사업의 사업 시행 자는 세입 자에게 손실 보상을 할 의무가 없다고 판단하고 있습니다.따라서 가로주택정비사업으로 인해 이사를 해야 하는 경우, 이주비 등의 지원은 사업 시행 자가 아닌 집주인과 상의하여 해결해야 할 가능성이 높습니다. 계약 기간이 남아있으므로 집주인과 원만하게 협의하시는 것이 중요합니다.경제 / 부동산25.05.0800
- 비조정지역 빌라 매도시 양도세 등 비용이 어떻게 발생할까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.비 조정 지역 빌라 매매 시 양도세는 부동산 등 자산을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우, 양도소득세가 비과세 되는 특례가 있습니다.광진구 빌라를 7년간 보유하셨다고 하면, 2년이상 보유 요건은 충분합니다. 매도하시는 시점에 다른 주택을 소유하고 있지 않은 1세대 1주택 상태라면 비과세 적용 가능성이 높습니다. 거주 요건에 살펴보면 과거 조정 대상 지역에서 취득한 주택은 2년이상 거주 요건이 추가될 수 있습니다. 하지만 현재 광진구는 비 조정 지역이므로, 취득 시점과 관련된 특별한 경우가 이나 라면 2년 보유 만으로 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 정확한 비과세 적용 여부는 취득 시점의 규제 상황 및 실제 거주 기간 등을 종합적으로 확인해야 합니다.양도 가액 :양도 가액(실제 매도 금액)이 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세 됩니다. 따라서 1세대 1주택자이고 해당 빌라를 2년 이상 보유하셨다면 양도소득세가 비과세 될 가능성이 높습니다. 다만, 양도 가액이12억 원을 초과하거나 취득 당시 규제 지역 및 거주 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.빌라 매도 시 발생하는 추가 비용에 대해 살펴보면 : 빌라 매도 시 양도소득세 외에도 다음과 같은 부대 비용이 발생할 수 있습니다. 부동산 중개 보수, 법무 사 비용 , 양도소득세 신고 대행 수수료, 기타 필요 경비 등을 생각해 볼 수 있습니다.결론적으로 광진구 빌라를 7년 보유하셨고 1세대 1주택 요건을 충족하신다면 양도소득세는 비과세 될 가능성이 높습니다. 하지만 매도 시에는 중개 보수, 법무 사 비용 등 부대 비용이 발생하게 됩니다. 부동산 매도는 중요한 결정이나 만큼 전문가의 도움을 받아 정확한 세금 및 비용을 확인하시고 진행하시는 것이 좋겠습니다.경제 / 부동산25.05.085.01명 평가00
- 한강뷰 아파트는 얼마나 인기가있나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.한강 뷰 아파트는 서울에서 매우 높은 인기를 자랑합니다. 탁 트인 한강 조 망은 희소성이 크고, 도심 속에서도 자연과 가까이 지낼 수 있다는 장점 때문에 분들이 선호합니다.특히, 성동구의 트라마제, 용산구의 래미안 첼리투스, 마포구의 래미안 웰스트림, 한강 밤 섬 자이, 마 포한강 아이 파크 등은 한강 변에 위치하여 뛰어난 한강 조 망을 자랑하며 고급 주거 지로 인식되고 있습니다.집의 신축 여부나 인테리어,서비스의 질도 물론 중요하지만, 일반적으로 같은 평 수라면 입지가 갖는 가치가 상당합니다.특히 서울과 같이 인구가 밀집되어 있고 교통 , 편의 시설, 일자리 등이 집중된 대도시의 경우 더욱 그렇습니다.역세권 아파트의 경우 서울에서는 최근 5년간 매매 가격이 50% 상승했다는 분석되고 있습니다.서울의 한강 뷰 역세권에 위치한 브랜드 아파트(e편한세상 등)가 연 식이 10년 이상 되었다 할지라도, 상당수 지방의 최신 신축 동일 평형 브랜드 아파트보다 인기나 거래가 가 높을 가능성이 매우 큽니다.이는 다음과 같은 이유 들 때문입니다 :서울이라는 입지 자체의 가치 : 서울은 대한민국의 수도로서 경제, 문화, 교통의 중심지입니다.이러한 입지 자체가 다른 지역보다 훨씬 높은 가치를 가집니다.희소성 있는 한강 뷰 : 한강 변에 위치한 아파트는 제한적이기 때문에 한강 뷰는 그 자체로 특별한 프리미엄 요소가 됩니다.역세권의 편리성 : 지하철 역과 가까운 역세권 입지는 대중교통 이용이 편리하여 주거 만족도를 높이고 꾸준한 수요를 만듭니다.브랜드 아파트의 신뢰도 : e편한세상과 같은 잘 알려진 브랜드는 시간이 지나도 어느 정도의 신뢰도와 가치를 유지하는 경향이 있습니다. 물론 신축 아파트는 최신 건축 기술, 편리한 주차 시설, 커뮤니티 시설 등 여러 장점이 있습니다.하지만 부동산 시장에서는 '어디에 있느냐'가 '언제 지어졌느냐'보다 큰 영향을 미치는 경우가 많습니다. 특히 서울의 핵심 입지(한강 변, 역세권)는 시간이 지나도 그 가치가 크게 변하지 않거나 오히려 상승하는 경향을 보입니다.결론적으로 부동산 시장은 다양한 요인에 의해 영향을 받지만, 한강 뷰 와 서울 역세권이라는 입지는 분명 매우 강력한 가치 요소입니다.경제 / 부동산25.05.085.01명 평가10
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- 부동산 투자에 있어 가장 기초적으로 신경써야 될 것은 무엇일까요? 중요한 요소 5개만 꼽아서 알려주시면 감사드리겠습니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자 시 기초적으로 신경 써야 할 중요한 요소5가지 알려드리겠습니다.명확한 투자 목표 설정 및 계획 : 가장 먼저,부동산 투자를 왜 하려는 지, 목표가 무엇인지 명확히 하는 것이 중요합니다. 단기 시세 차익을 원하는지, 장기적인 임대 수익을 목표로 하는지, 은퇴 후 거주를 위한 것인지 등에 따라 투자 방식이 달라집니다. 자신의 재정 상황, 투자 가능한 자금, 위험 감수 수준 등을 고려하여 신중하게 계획을 세워야 합니다.시장 및 지역 분석 : 투자하려는 지역의 현재 부동산 시장 상황, 미래 성장 가능성, 인프라(교통, 학교, 편의 시설 등), 그리고 해당 지역의 법률 및 규제를 철저히 분석해야 합니다.재정 상태 평가 및 자금 계획 : 자신의 총 자산과 부채를 정확히 파악하고, 투자에 사용할 수 있는 자금을 현실적으로 계산해야 합니다.매입 자금 외에도 취득세, 재산세,양도소득세 등 세금 문제 그리고 중개 수수료, 등기 비용 등 부대 비용까지 모두 고려해야 합니다. 대출을 이용한다면 이자 부담 능력도 신중히 따져보셔야 합니다.법률 및 규제 이해 : 부동산 투자는 다양한 법률 및 규제와 얽혀 있습니다. 계약서 작성 시 유의 사항, 세금 관련 법규, 임대차 보호 법, 지역 별 건축 규제 등을 충분히 이해하고 준수해야 합니다. 리스크 관리 및 장기적 관점 : 모든 투자에는 위험이 따릅니다. 시장 변동, 공실 위험, 세입 자 문제, 예상치 못한 수리 비용 등 다양한 리스크를 사전에 파악하고 관리할 계획을 세워야 합니다. 또한, 부동산 투자는 단기적인 시각보다는 장기적인 안목으로 접근하는 것이 바람직합니다.결론적으로 이 다섯 가지 요소들을 기초부터 탄탄히 다지신다면, 더욱 현명하고 안정적인 부동산 투자를 하시는 데 큰 도움이 될 것이라고 생각합니다.경제 / 부동산25.05.0800
- 오피스텔 임대시 세입자의 전입신고 오피스텔의 용도에 영향을 주는지 좀 구체적으로 질문을 드릴께요.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.두 분 전문가의 답변이 맞습니다. 단지 답변이 다른 이유는 오피스텔을 바라보는 법적인 관점이 다르기 때문입니다.주택법 상 오피스텔의 지위 : 건축 법이나 주택 법상 오피스텔은 기본적으로 주택이 아닌 업무 시설로 분류됩니다. 이 때문에 오피스텔을 소유하고 있더라도 주택 수 산 정에서 제외되는 경우가 있습니다. 생애 첫 주택 구입 대출의 자격 요건 중 '무주택 세대 주'를 판단할 때, 이 주택법 상의 분류를 따르는 경우 해당 오피스텔은 주택으로 보지 않아 자격이 유지 될 수 있습니다.세법에서는 '실질 과세 원칙이 적용'됩니다. 오피스텔이 건축 법 상 용도가 업무 시설이더라도, 실제로 주거 용으로 사용하고 있다면 세법 상 주택으로 간주됩니다. 세입 자가 오피스텔에 거주하면서 전입 신고를 한다면, 이는 해당 오피스텔이 주거 용으로 사용되고 있음을 명확히 하는 강력한 증거가 됩니다. 따라서 공인 중개사님의 말씀처럼, 세입 자가 전입 신고를 하거나 실제 거주 용으로 사용하면 세법 상으로는 주택으로 분류되는 것이 맞습니다.생애 첫 주택 구입 대출 : 대출 상품의 구체적인 자격 요건에 따라 다를 수 있으나, 일반적으로 정부 지원 대출 등은 세법 상의 '주택'개념을 따르거나 주택 법상 업무 시설이라도 사실상 주거 용으로 사용하면 주택으로 간주하는 경우가 많습니다. 세입 자가 전입 신고를 하고 거주한다면 해당 오피스텔은 주거 용으로 간주될 가능성이 매우 높으며, 이 경우 생애 첫 구입 대출 자격을 상실할 수 있습니다. 따라서 세금 부과(취득세, 양도세, 종합 소득세 등)시 세입 자가 전입 신고를 하고 실제 주거 용으로 사용한다면, 해당 오피스텔은 세법 상 주택으로 간주됩니다. 이 상태에서 다른 주택을 구입하시면 2 주택 자가 되어 새로운 주택 취득 시 취득세가 중과 될 수 있고, 향후 주택 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받기 어렵거나 다주택 자 중과 세율이 적용될 수 있으며, 종합 부동산 세 납부 대상이 될 수도 있습니다.결론적으로 생애 첫 주택 구입 대출을 반드시 받으셔야 한다면, 해당 오피스텔을 임대 할 때 세입 자가 전입 신고를 하지 않고 사업자 등록을 하고 업무용으로만 사용하도록 계약 조건을 명확히 하거나, 아니면 해당 오피스텔을 매도하는 방안 등을 신중하게 고려해 보셔야 합니다.경제 / 부동산25.05.0800