답변 내역

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.임차권등기가 설정되어 있다면 일반적인 대출은 어렵겠지만 세입자에게 보증금을 돌려주고 등기를 푸는 조건으로 하는 반환 대출은 가능할 수도 있습니다. 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 시세보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰될 위험이 크고 그 돈으로도 보증금을 다 갚지 못하면 남은 빚은 계속 떠안아야 할 수도 있습니다. 대출이 여의치 않다면 경매보다는 가격을 조금 더 낮춰서라도 급매로 처분하여 손실을 줄이는 편이 그나마 나은 대안이 될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.작성자님께서 알고 계신 대로 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 계산 시 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 적용됩니다. 이에 따라 B주택이 요건을 충족한다면 간주임대료 과세 여부를 판단할 때는 2주택자로 분류돼서 전세 보증금에 대한 과세는 발생하지 않구요. 다만 이건 보증금에 대한 부분일 뿐 B주택에서 발생하는 월세 소득은 주택 수와 무관하게 과세 대상이 될 수 있으니까 신고 시 이 점은 유의하시길 바랍니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.현재 이재명 정부는 다주택자 양도세 중과 유예를 예정대로 5월에 종료하고 임대사업자 세제 혜택까지 축소하는 등 강력한 매물 유도 정책을 추진하고 있습니다. 다주택자에 대한 세금 혜택은 줄이고 규제는 강화하여 집을 팔게 만드는 것이 정책의 핵심이구요. 실제로 이런 압박이 계속되면 강남이나 송파 같은 지역도 매물이 쌓이면서 가격 상승세가 꺾일 수 있을 것으로 보입니다. 당장 서둘러 집을 사기보다는 정책 변화가 마무리되는 5월까지는 시장 상황을 관망하시다가 가격이 조금 더 조정된 급매물을 위주로 살펴보시는 것이 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.이미 폐업을 한 사업자의 경우에는 원칙적으로 세금계산서나 현금영수증 같은 적격증빙을 발급할 수 없기 때문에 유효한 증빙 서류를 받지 못하는 상황에서 부가세 10%를 별도로 지급하실 의무는 없구요. 또한 실제 중개를 하지 않은 동생분의 사업자로 영수증을 끊는 것은 위장 발급이나 사실과 다른 세금계산서 수취 등 세무상 문제가 될 소지가 있습니다. 폐업으로 인해 정상적인 증빙 처리가 어렵다는 점을 말씀하시면서 부가세를 제외한 중개수수료 원금만 지급하는 방향으로 협의해 보시는 편이 안전할 듯합니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.월세 미납으로 인해 계약 해지 통보를 받은 상황이라 하더라도 계약서상에 중도 퇴실 시 중개보수를 임차인이 부담한다는 별도의 특약이 없다면 원칙적으로 새로운 세입자를 구하는 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다. 판례를 보더라도 임차인의 귀책사유로 나가는 것과는 별개로 중개보수는 새로운 계약의 당사자인 임대인과 신규 세입자가 내는 것이 일반적이기 때문에 특약 사항이 확인되지 않는다면 질문자님께서 이를 납부하실 의무는 없을 것 같네요.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.서울 내 빌라 갭투자의 경우 해당 물건지가 토지거래허가구역으로 지정된 곳만 아니라면 일반적으로는 실거주 의무 없이 전세를 지속하는 방식의 운용이 가능할 것으로 보입니다. 다만 최근에는 전세보증보험 가입 기준이 공시가격의 126% 이내로 강화되면서 보증금 반환이나 세입자 모집이 예전보다 까다로워질 수 있는 상황이구요. 따라서 법적인 문제보다는 이러한 시장 변화와 자금 계획을 고려하여 신중하게 접근하시는 편이 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.독립 직후라 심적으로 힘드시겠지만 주택 임대차 계약은 단순 변심으로 인한 중도 해지가 불가능해서 법적으로 보호받기가 어렵습니다. 이미 계약의 효력이 발생했기 때문에 집주인과 합의 해지하는 것이 유일한 방법인데 통상적으로는 세입자가 직접 다음 임차인을 구하고 그때까지의 월세와 중개수수료를 모두 부담하는 조건으로 협의가 이루어지는 편입니다. 당장 보증금을 돌려받기는 어려우니까 하루빨리 부동산에 방을 내놓고 새로운 사람을 구하는 게 금전적 손실을 줄이는 최선책이 될 것같네요.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.연락이 늦어지는 경우라면 보증금 반환 준비와 이사 예약 등 원활한 절차 진행을 위해서 질문자님이 먼저 연락을 취해 일정을 확정하는 편이 서로에게 안전할 것으로 보입니다. 세입자가 퇴거할 때는 그동안 관리비에 포함되어 납부했던 장기수선충당금을 소유주가 정산해서 돌려줘야 할 의무가 있기 때문에 관리사무소를 통해 해당 금액을 미리 확인해 두시구요. 또한 당일 공과금 정산 내역과 시설물 파손 여부 등을 꼼꼼히 체크하신 후에 보증금을 반환하고 비밀번호를 인계받으시면 실거주 입주 준비에 무리가 없을 것 같습니다.

안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.낙찰 여부가 불확실한데 미리 매매사업자를 내기보다는 낙찰 후 잔금 납부 전까지만 등록하셔도 절차상 문제는 없을 것으로 보입니다. 요즘은 사업자라고 해서 무조건 대출이 나오는 건 아닌 데다 자칫 건강보험료 피부양자 자격만 잃을 수도 있으니까 낙찰 직후 대출 가능 여부부터 확인하신 뒤 등록하셔도 늦지 않구요. 사업자 등록은 국세청 홈택스를 통해 별도의 비용 없이 처리가 가능합니다.