경제
부부 합산 3채 중 1채가 소형주택(전용 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하)이라면 2주택으로 간주임대료 과세 제외 맞나요?
안녕하세요.
간주임대료 관련하여 질문드립니다.
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ㅁ본인명
A주택: 비소형주택
전세 약 3억3천만원
B주택: 소형주택(전용 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하)
월세 500/120만원
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ㅁ배우자
C주택: 비소형주택
전세: 2억3천만원
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✅ 1) 소형주택의 주택 수 산정 (임대소득 과세 측면)
부부가 합산해서 3채를 가지고 있더라도 그 중 B주택이 소형주택 요건을 충족하면 소형주택은 통상 주택 수 계산에서 제외 된다고 알고 있습니다.
✅ 2) 간주임대료 계산 시
부부 합산 주택 수가 3주택 이상이면 간주임대료 과세 대상이나 B주택(소형주택)은 주택 수에서 제외되므로,
→ 예를 들어 부부가 합산해서 “비소형 A주택,C주택 2채 + B소형주택 1채”를 보유한 경우, B소형주택을 제외하여 합산 주택 수는 2주택으로 본다고 이해하고 있습니다.따라서 부부 합산 주택수가 실질적으로 2주택으로 본다면,
→ 간주임대료는 ‘3주택 이상’ 요건을 충족하지 않으므로 본인 및 배우자 모두 간주임대료 과세 제외인지 궁금합니다.
📌 요약하면 부부 합산 3주택 중 1주택(B)이 전용 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하인 소형주택이라면, 임대소득(간주임대료) 과세 시 주택 수 계산에서 제외되어 실질적으로 2주택으로 계산되어 본인과 배우자 모두 간주임대료 과세 제외가 맞는지요? ( 소형주택도 월세 수입은 과세소득에 포함하였습니다.)
고견 부탁드립니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 주택 수 산정 기준 (간주임대료 판단 시)
간주임대료는 부부가 합쳐서 ‘비소형 주택’ 3채 이상을 소유해야 과세 대상이 됩니다.
- 소형주택의 기준: 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택입니다.
- 소형주택의 혜택: 이 조건을 모두 충족한 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산할 때 주택 수에서 제외됩니다.
2. 질문자님의 사례 정리
이미지의 보유 현황은 아래와 같습니다.
- A주택 (본인): 비소형, 전세
- B주택 (본인): 소형주택, 월세 → 주택 수 산정에서 제외
- C주택 (배우자): 비소형, 전세
이 경우 실질적으로 간주임대료 과세 판단 시 적용되는 주택 수는 2채가 됩니다.
3. 과세 여부 최종 확인
- 간주임대료: 비소형 주택이 2채이기 때문에, 간주임대료는 과세되지 않습니다. (비소형 주택을 3채 이상 보유해야 과세)
- 월세 수입: 월세는 주택 수와 관계없이 2채 이상 보유 시 무조건 과세 대상입니다. 따라서 B주택에서 발생하는 월세(120만 원)는 임대소득세 신고 및 납부를 하셔야 합니다.
정리하자면,
‘소형주택 덕분에 간주임대료(전세금에 대한 세금)는 내지 않아도 되지만, 소형주택에서 나오는 월세에는 세금을 내야 한다’라는 점이 핵심입니다. 질문자님이 정확히 이해하고 계시네요.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
위에 말이 맞습니다.
부부 합산 3주택 중 소형 주택이 1채라면 간주 임대료 과세 시 주택 수 산정에서 소형 주택을 제외해 실질적으로 2주택으로 간주합니다.
따라서 본인과 배우자 모두 간주임대료 과세 대상에서 제외되며 B주택의 실제 월세 수입은 별도로 임대소득세 신고 대상이라 생각하시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
작성자님께서 알고 계신 대로 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 계산 시 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 적용됩니다. 이에 따라 B주택이 요건을 충족한다면 간주임대료 과세 여부를 판단할 때는 2주택자로 분류돼서 전세 보증금에 대한 과세는 발생하지 않구요. 다만 이건 보증금에 대한 부분일 뿐 B주택에서 발생하는 월세 소득은 주택 수와 무관하게 과세 대상이 될 수 있으니까 신고 시 이 점은 유의하시길 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
원래부터는 간주임대료는 3주택자 부터 였으나 2026년1월1일 부터 기준시가 합계 12억 초과 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 초과하는 초과분에 대해서 간주임대료가 과세되게 됩니다.
또한 소형주택 전용 40m2 이하 기준시가 2억원이하의 경우 2026년12월31일까지는 주택수에서 제외를 시켜주게 됩니다. 위의 경우 2026년에는 기준시가 및 보증금 규모를 보게 될 경우 간주임대료 대상이 아닐 것으로 사료됩니다.
2027년부터는 3주택자가 되어 보증금 합계가 3억을 초과분에 대해서는 간주임대료 대상이 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
3주택 이상을 보유한 경우에는 소형주택을 포함한 모든 월세 수입에 대해서 과세됩니다. 하지만 소형주택이 전세인 경우에는 과세되지 않으며, 비소형주택이 3채이상이고 해당 보증금 및 전세금의 합계 금액이 3억원을 초과하는 경우에는 해당 보증금 및 전세금에 대해서 간주임대료 (보증금을 월세로 환산한 금액)과세가 됩니다. 또한 소형주택은 2026년말까지는 간주임대료 계산에서 제외되지만 2027년 부터는 보증금 합계액이 3억원 초과하는 경우 과세 대상이 됩니다.