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- 재개발 되는 지역의 권리산정일은 어떻게 알 수 있나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.재개발 지역에서 권리산정기준일은 이른바 '지분 쪼개기'를 막기 위해 분양권을 받을 수 있는 권리를 확정하는 날로, 이 날짜 이후에 신축된 빌라를 사거나 필지가 분할된 토지를 매수하면 현금 청산 대상이 될 수 있어 매우 중요합니다.1. 권리산정기준일을 확인하는 방법지자체 방문 외에도 온라인을 통해 공신력 있는 자료를 가장 빠르게 확인할 수 있습니다.지자체 공보 및 고시 확인: 해당 지역의 시·청·군청 홈페이지의 '고시/공고' 메뉴에서 '권리산정기준일' 또는 '정비구역 지정'을 키워드로 검색하세요. 서울의 경우 '서울시보'를 통해 공식 고시문을 확인할 수 있습니다.정비사업 정보 포털 이용:서울시: 정비사업 정보몽땅해당에서 구역을 검색하면 사업 단계와 함께 기준일을 확인할 수 있습니다.전국: LH청약플러스나 각 지자체의 도시정비 관련 페이지를 참고하십시오.지자체 담당 부서 문의: 가장 정확한 방법은 해당 구청의 주거정비과나 도시재생과에 직접 전화하여 "ㅇㅇ구역의 권리산정기준일이 언제인가요?"라고 문의하는 것입니다.2. 일반적인 권리산정기준일 설정 기준사업의 종류에 따라 기준일이 다르게 설정되므로 주의가 필요합니다.일반 재개발: 보통 정비구역 지정 고시일이 기준이 됩니다.신속통합기획(서울): 투기 방지를 위해 후보지 공모 공고일을 기준일로 소급 적용하는 경우가 많습니다.공공재개발/2.4 대책 사업: 특정 시점(예: 2021년 6월 29일 등) 이후 권리 변동이 있는 경우 입주권을 주지 않는 특별법이 적용되기도 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 권리산정기준일은 단순히 날짜만 아는 것이 아니라 '그날까지 등기가 완료되었는지'가 핵심입니다. 기준일 당일에 잔금을 치렀더라도 등기 접수가 늦어지면 권리를 잃을 수 있으므로, 매수 전 반드시 해당 구역 조합이나 지자체에 본인의 사례가 분양권 자격이 되는지 재검토를 요청하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산4일 전00
- 아파트 매수를 할경우 어떤 문제점이 있는지와 매매계약서를 어떻게 작성해야 하는지 알려줘안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.해당 매물은 근저당 금액이 시세 대비 높은 수준일 가능성이 커, 계약금부터 잔금까지의 대금 흐름을 기존 대출 상환과 직접 연결하는 것이 사고를 막는 핵심입니다.1. 매수 시 예상되는 문제점 및 리스크깡통주택 위험: 해당 단지는 소규모 주상복합으로 아파트에 비해 환금성이 낮고 시세 변동이 민감합니다. 근저당 1억 3,800만 원(채권최고액 기준)이 시세의 70~80%를 상회한다면, 추후 재매각이나 전세 운용 시 보증금 회수 리스크가 발생할 수 있습니다.잔금 시 상환 불이행: 매도인이 잔금을 받고도 근저당을 말소하지 않은 채 유용할 경우, 질문자님은 대출을 떠안거나 집이 경매에 넘어가는 최악의 상황을 맞이할 수 있습니다.2. 안전한 매매계약서 작성 방법 및 특약계약서 작성 시 반드시 다음 사항을 명시하고 이행해야 합니다.대금 지급과 동시이행: "매도인은 잔금 수령과 동시에 근저당권 전부를 말소하고, 말소 접수증을 매수인에게 제시한다"는 문구를 반드시 넣어야 합니다.직접 상환 조건: 가장 안전한 방법은 잔금일에 매도인과 함께 은행에 방문하여 매수인이 잔금 중 일부로 대출금을 직접 상환하고 해지 신청을 확인하는 것입니다. 이를 특약에 "잔금 중 대출금 상당액은 매수인이 해당 은행에 직접 입금하여 상환하기로 한다"라고 기입하십시오.권리 변동 제한: "계약 체결일 현재의 등기부등본상 권리 관계를 잔금 익일까지 유지하며, 추가적인 제한물권을 설정하지 않는다"는 조항을 넣어 추가 대출을 막아야 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 잔금 지급 전 반드시 당일 등기부등본을 다시 확인하여 그사이 추가된 압류나 가압류가 없는지 체크하시기 바랍니다. 특히 소규모 단지는 시세 파악이 어려우므로 인근 부동산 3곳 이상의 실거래가와 급매가를 반드시 비교해 보셔야 합니다.!!! 혹시 아직 계약전이고, 시간적으로 여유가 되신다면.... 좀더 구축이어도 새대수가 적더라도 아파트쪽도 한번 알아보시라고 말씀드리고 싶습니다.말씀하신곳이 여기가 맞으시죠??경제 / 부동산4일 전00
- 공인중개사법 위반 관련하여 형사고소가 가능한지 궁금합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.공인중개사가 보증보험 가입 여부를 허위로 기재하고 고지한 행위는 공인중개사법상 금지행위 위반에 해당할 가능성이 매우 높으며, 사안에 따라 형사처벌(벌금형 등) 대상이 됩니다.공인중개사의 보증보험 허위 고지에 대한 법적 검토1. 공인중개사법 위반 및 형사처벌 가능성금지행위 위반: 공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 “중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개대상인의 판단을 그르치게 하는 행위”를 금지합니다.형사처벌 규정: 이를 위반하면 동법 제49조에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.중요사항 해당성: 보증보험 가입 여부는 임차인의 계약 체결 여부에 중대한 영향을 미치는 사항으로, 허위 고지는 형사처벌 대상이 될 가능성이 높습니다.행정처분과 구별: 단순히 확인·설명서 작성 과정에서 실수한 경우는 과태료(500만 원 이하) 등 행정처분에 그칠 수 있으나, 녹취록·계약서상 허위 기재가 명백하다면 고의적 기망으로 판단되어 형사처벌로 이어질 수 있습니다.2. 사기죄 성립 여부사기죄 요건: 공인중개사가 보증보험 가입 여부를 허위로 고지하여 임차인을 기망하고, 그 결과 임차인이 계약을 체결하며 중개사가 중개보수를 취득했다면 형법상 사기죄 성립 가능성이 있습니다.피해 발생 여부: 실제로 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 등 재산상 피해가 발생했다면 사기죄 성립 가능성이 더욱 높아집니다.3. 대응 방안지자체 신고: 단순 행정처분을 넘어 형사 고발로 이어질 수 있도록, 신고 시 “거짓된 언행으로 판단을 그르치게 한 점”을 강조하는 것이 중요합니다.수사기관 고소: 공인중개사법 위반과 사기 혐의를 병기하여 고소장을 제출하면 수사기관의 압박 효과가 큽니다.공제금 청구: 공인중개사 협회를 통한 공제금 청구를 위해서도 형사 고소를 통해 중개사의 과실을 법적으로 확정 짓는 것이 유리합니다.공인중개사의 보증보험 허위 고지는 공인중개사법상 금지행위 위반에 해당할 가능성이 높으며, 사안에 따라 형사처벌 및 사기죄 성립까지 검토될 수 있습니다. 따라서 행정처분에 그치지 않고 형사 절차를 적극적으로 활용하는 것이 바람직합니다.경제 / 부동산4일 전00
- 경매 넘어가는 집 보증금 문의 드립니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.경매 진행 시 미납 월세의 보증금 공제 시점과 임차권등기 후 대항력 유지 여부는 배당 절차의 수익성과 직결되는 매우 중요한 사안입니다.1. 미납 월세의 보증금 차감 시점월세가 보증금에서 차감되는 시점은 계약 만료 여부와 상관없이 실제 주택을 인도(퇴거)하는 시점까지 발생한 모든 채무를 포함합니다. 질문자님께서 알고 계신 '계약 만료 이후'가 아니라, 경매 낙찰자가 대금을 완납하고 소유권을 취득하여 질문자님이 집을 비워줄 때까지의 모든 연체 임대료가 보증금에서 공제됩니다. 따라서 2024년 6월부터 발생한 미납 월세는 추후 배당받을 보증금 3,000만 원에서 전액 차감된 후 남은 금액만을 수령하게 됩니다.2. 임차권등기명령과 최우선변제권 유지임차권등기명령은 이사(퇴거)를 하더라도 기존에 가졌던 대항력과 우선변제권(최우선변제권 포함)을 법적으로 유지시켜주는 장치입니다.유지 여부: 등기부등본에 임차권등기가 완료된 것을 확인하고 퇴거하신다면, 이후에 주소를 옮기더라도 최우선변제권은 그대로 유지됩니다.주의사항: 반드시 등기부등본상에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 후에 퇴거 및 전입신고를 옮겨야 합니다. 신청만 하고 바로 이사할 경우 권리를 상실할 위험이 있습니다.3. 서울시 최우선변제 금액 기준2023년 4월 입주 당시 서울특별시의 소액임차인 범위는 보증금 1억 6,500만 원 이하이며, 최우선변제금액은 5,500만 원입니다. 질문자님의 보증금 3,000만 원은 전액 최우선변제 범위에 해당하므로, 경매 낙찰가액의 1/2 범위 내에서 타 선순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 월세를 계속 미납할 경우 배당 시점에 수령액이 줄어들 뿐만 아니라 낙찰자와의 명도 협상에서 불리할 수 있으니, 배당요구종기일 내에 반드시 배당요구를 마치시고 예상 배당액을 미리 계산해 보시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산4일 전00
- 청년주택, 행복 주택, 기숙사형 등등 대학생 월세안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부산 사상구 인근 대학생 주거 지원은 부산도시공사(BMC)의 청년 매입임대주택이 현재 가장 유력한 선택지이며, 소득뿐만 아니라 부모님의 자산과 거주지 요건이 당락을 결정하는 핵심 지표입니다.1. 부산 사상구 인근 실시간 공고 현황현재 부산 사상구 지역에서 신청 가능한 주요 공고는 다음과 같습니다.부산도시공사(BMC) 청년 매입임대주택: 2026년 1월 현재, 부산 전역(사상구 포함)을 대상으로 한 2025년 2차 청년 매입임대주택 예비입주자 모집이 진행 중입니다. 1월 중순경 서류 접수가 마감될 예정이므로 BMC 청약센터 홈페이지를 즉시 확인하셔야 합니다.부산모라 행복주택(사상구 모라동): 현재 정기 모집은 마감되었으나, 잔여 세대에 대한 추가 모집이나 예비자 모집이 수시로 발생합니다. LH 청약플러스에서 사상구 지역의 '행복주택' 공고를 키워드로 상시 모니터링하시기 바랍니다.2. 신청 자격 및 소득 기준 (2026년 기준)단순히 소득만 보는 것이 아니라, 대학생 계층으로 신청할 경우 본인과 부모님의 경제 상황을 합산하여 평가합니다.소득 기준: 본인과 부모님의 월평균 소득 합계가 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하(1인 가구 기준 약 430만 원 선)여야 합니다. 1순위는 생계·의료·주거급여 수급자 가구이며, 소득이 낮을수록 우선순위를 얻습니다.자산 기준: 대학생 본인의 총 자산이 약 1억 원 내외여야 하며, 자동차를 소유하고 있다면 가액 제한(약 3,800만 원 이하)에 걸리지 않아야 합니다.기타 요건: 무주택자여야 하며, 사상구 소재 대학생이라면 사상구 외 지역에 거주하는 청년보다 우선순위에서 밀릴 수 있으므로 지역별 가점을 확인해야 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 공고가 난 직후에는 경쟁이 치열하므로 LH 청약플러스와 BMC 청약센터 앱의 알림 설정을 반드시 켜두시기 바랍니다. 또한 사상구는 청년 월세 지원 사업도 활발하므로, 민간 월세를 구하게 될 경우를 대비해 부산청년플랫폼의 지원 공고도 함께 살펴보시는 것이 좋습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 원하는 기숙사나 주택에 꼭 당첨되어 즐거운 대학 생활 시작하시길 응원합니다.경제 / 부동산4일 전00
- 분양권 계약해지 가능할까요? 80세 노인의 계약..안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.80세 고령자의 판단력 미비와 **설명 의무 위반 및 허위 광고**를 근거로 계약 해지나 취소를 검토할 수 있으나, 중도금이 실행된 시점에서는 법적 공방이 불가피한 상황입니다.1. 허위·과장 광고 및 기망 행위 여부인터넷 광고의 입주 시까지 0원이라는 문구는 통상 계약금 정액제나 중도금 무이자 혜택을 의미하지만, 노령의 계약자에게 잔금 납부 의무나 분양권 전매 실패 가능성을 충분히 고지하지 않았다면 사기에 의한 계약 취소(민법 제110조)를 주장해 볼 수 있습니다. 다만, 단순히 수익성을 부풀린 정도라면 판례상 기망으로 인정받기 어려울 수 있어, 당시 상담 녹취나 광고 캡처본 등 구체적인 증거 확보가 선행되어야 합니다.2. 중도금 실행 후 계약 해제 가능성통상 분양권은 중도금이 1회라도 납입(실행)되면 시행사의 동의 없이 일방적인 계약 해제가 불가능합니다. 현재 중도금 대출이 실행 중이라면 시행사는 잔금 이행을 강제할 권리를 가집니다. 조심스럽게 조언드리자면, 고령자의 인지 능력이나 당시 목사 부부의 권유 과정에서 강압이나 불공정 거래가 있었는지를 살펴 민법 제104조(불공정한 법률행위) 적용 가능성을 법률 전문가와 함께 검토하셔야 합니다.3. 80세 노인의 잔금 대출 현실가장 현실적인 문제는 잔금 대출(DSR 규제)입니다. 80세 고령자의 경우 소득 증빙이 어렵고 상환 능력이 낮게 평가되어 1금융권 대출이 거절될 확률이 매우 높습니다. 대출 부적격 판정은 수분양자의 귀책 사유로 보는 경우가 많으나, 계약 당시 분양 대행사가 대출 가능 여부를 확약하며 계약을 유도했다면 이를 빌미로 협상의 우위를 점할 수 있습니다.시행사를 상대로 고령자의 판단 능력 부족과 대출 불가 상황을 강력히 피력하여 합의 해제를 유도하는 것이 현실적인 방안입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠으며, 어머니의 심리적 안정을 최우선으로 하시어 차분히 대응하시길 바랍니다.경제 / 부동산4일 전10
- 마음에 쏙!100
- 중도퇴실시에 임대인과 임차인간의 분쟁에 관해 궁금합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.중도퇴실 과정에서 발생하는 비용 정산과 보증금 반환 시점 문제로 스트레스가 크시겠습니다.핵심적인 쟁점에 대해 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 월세 정산: 새로운 임차인 입주일이 기준입니다임대차 계약 중도 해지 시, 새로운 임차인이 입주하는 날부터는 기존 임차인의 월세 지급 의무가 사라집니다. 2월 7일에 새 임차인이 들어온다면, 귀하의 월세 부담은 2월 6일까지만 하는 것이 법리적으로 맞습니다. 동일한 목적물에 대해 임대인이 두 명의 임차인으로부터 중복해서 월세를 받는 것은 '부당이득'에 해당하기 때문입니다. 따라서 2월 7일부터 10일까지의 4일 치 월세는 공제하고 지급하는 것이 정당합니다.2. 공백기 관리 책임과 원상복구 범위공백기 책임: 1월 31일 퇴거 후 새 임차인이 들어오기 전까지(2월 1일~6일)의 관리 책임은 원칙적으로 임대인에게 있습니다. 귀하가 정상적으로 짐을 빼고 열쇠(비밀번호)를 반납하여 점유를 인도했다면, 그 이후 발생하는 동파 등의 사고는 임대인의 관리 영역입니다.원상복구: 장판이나 벽지의 '통상적인 손모(시간의 흐름에 따른 마모, 변색)'는 임차인의 수리 의무가 아닙니다(대법원 2005가합100279). 고의나 중과실로 찢거나 훼손한 것이 아니라면 임대인이 도배비 등을 요구하는 것은 부당합니다. 퇴거 시 반드시 구석구석 사진과 영상을 찍어 증거를 확보하십시오.3. 보증금 반환과 전출신고 시점 (가장 중요)보증금 수령 전 전출 금지: 보증금을 다 받기 전에는 절대로 전출신고(주소 이전)를 하거나 짐을 완전히 다 빼서는 안 됩니다. 전출하는 순간 귀하의 법적 권리인 '대항력'과 '우선변제권'이 즉시 소멸하기 때문입니다.현실적 대안: 임대인이 2월 7일에 보증금을 주겠다고 한다면, 귀하도 2월 7일까지는 전출을 하지 말고 짐의 일부를 남겨두거나 비밀번호를 알려주지 않는 방식으로 '점유'를 유지해야 합니다. 1월 31일에 짐을 먼저 빼야 한다면, 법원에 '임차권등기명령'을 신청하여 등기부에 기재된 것을 확인한 후 전출해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 임대인에게 "새 임차인이 들어오는 2월 7일 자로 보증금 반환과 월세 정산을 동시에 진행하겠다"고 명확히 문자로 남기십시오. 보증금을 받지 않은 상태에서 1월 31일에 전출을 하는 것은 매우 위험한 행동입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 퇴거 당일 관리비 정산 영수증과 집 상태 사진을 꼼꼼히 챙겨두시는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 다음 단계입니다.경제 / 부동산4일 전00
- 건축 대체주택 선택 가능 여부 및 이주비 대출 이자 부담 완화 방안 문의안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.재건축 관리처분인가를 앞두고 주거 이전과 비용 문제로 고민이 많으시겠으나, 상황에 맞는 현실적인 해법을 찾는 것이 중요합니다.질문하신 내용에 대해 정리해 드리겠습니다.첫째, 대체주택은 실질적으로 여유 자금이 있는 분들을 위한 '세제 혜택' 제도에 가깝습니다. 재건축 기간 중 거주를 위해 산 주택을 나중에 팔 때 일정한 요건을 갖추면 비과세를 해주는 것이 핵심이지, 구매 자금을 지원해주는 제도가 아닙니다. 따라서 자금력이 부족하고 대출 여력이 없는 상황이라면 현실적으로 선택하기 어려운 카드인 것이 맞습니다.둘째, 이주비 대출금의 용도는 원칙적으로 이주를 위한 임차보증금이나 기존 대출 상환용입니다. 조합과 대출 은행은 이 자금이 다른 주택을 매수하는 '갭투자'나 주택 구입 자금으로 흘러 들어가는 것을 엄격히 규제하며, 만약 주택 구입 사실이 확인되면 대출금이 즉시 회수될 수 있습니다.셋째, 이자 부담을 줄일 현실적인 대안으로는 '추가 이주비' 대신 '전세금 반환 대출'이나 '임대주택' 활용을 검토해 보십시오.LH·SH 매입임대/전세임대: 장애가 있으신 어머니를 봉양하고 계시므로, 해당 지자체나 LH에서 운영하는 취약계층 대상 임대주택 우선순위 확인이 필요합니다. 보증금이 매우 저렴하여 대출 규모를 최소화할 수 있습니다.이주비 이자 후불제 활용: 대부분의 조합은 이자를 매달 내지 않고 입주 시 정산하는 '후불제'를 시행합니다. 당장의 현금 흐름에는 도움이 되나, 입주 시 부담이 커지므로 대출 규모 자체를 줄이는 것이 상급지 이사보다 중요합니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재 3형제 공동지분 상태이므로 이주비 대출 실행 시 형제 전원의 동의와 서류가 필요합니다. 특히 1주택자인 첫째 분의 주택 보유 여부가 대출 한도에 영향을 줄 수 있으므로, 조합 사무실을 통해 '공동 지분권자의 대출 가이드라인'을 사전에 명확히 확인하십시오.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 현재 어머니의 건강 상태와 소득 수준을 바탕으로 거주지 인근 주민센터에서 '긴급 주거지원'이나 '공공임대주택' 신청 자격을 먼저 상담받으시는 것이 가장 실질적인 다음 단계입니다.경제 / 부동산4일 전5.01명 평가00
- 만약 한한령이 해제된다면 장점과 단점은 무엇이 있을까요안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.한한령 해제는 대한민국 경제에 강력한 수요 회복이라는 기회를 주는 동시에, 특정 산업의 의존도 심화라는 리스크를 동시에 안겨주는 양날의 검입니다.국익과 서민 삶의 관점에서 장단점을 정리해 드리겠습니다.1. 경제적 장점: 서비스업과 문화 산업의 부활관광 및 자영업 활성화: 중국 단체 관광객(유커)의 귀환은 명동, 제주 등 주요 상권의 매출을 즉각적으로 끌어올립니다. 이는 관광업 종사자와 소상공인들의 소득 증대로 직결되어 서민 경제에 활기를 불어넣습니다.K-콘텐츠 수출 확대: 드라마, 게임, 공연 등 문화 산업의 대중국 수출이 재개되면서 고부가가치 창출과 함께 관련 일자리가 크게 늘어날 수 있습니다.기업 실적 개선: 화장품, 면세, 유통 분야 기업들의 실적이 회복되며 주식 시장에 긍정적인 영향을 미치고, 이는 연금이나 개인 투자자의 자산 가치 상승으로 이어집니다.2. 사회·경제적 단점: 물가 상승과 의존도 리스크국내 물가 및 주거비 압박: 관광객 급증은 식외식 물가와 숙박비 상승을 초래하여 국내 여행객과 서민들의 체감 물가를 높일 수 있습니다. 또한 과거 사례처럼 중국 자본의 유입이 특정 지역 부동산 가격을 과열시킬 우려가 있습니다.정치적 가변성(차이나 리스크): 한한령 해제 이후 다시 중국 시장 의존도가 높아졌을 때, 향후 외교적 갈등이 발생하면 경제가 다시 통째로 흔들리는 학습된 불안감이 존재합니다.산업 경쟁력 잠식: 문화나 기술 분야에서 중국 자본의 영향력이 커질 경우, 우리 고유의 창의성이나 원천 기술이 흡수되거나 종속될 수 있다는 우려가 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 한한령 해제는 분명 큰 경제적 보너스지만 이를 '포스트 차이나' 전략을 포기하는 계기로 삼아서는 안 됩니다. 중국이라는 거대 시장을 활용하되, 공급망과 수출처를 다변화하여 외교적 변수에 흔들리지 않는 경제 체력을 기르는 것이 국익을 위한 최선의 길입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 만약 해제가 현실화된다면 가장 먼저 관광 및 콘텐츠 관련 수혜주나 지역 상권의 변화를 예의주시하며 대응 전략을 세우시는 것이 다음 단계입니다.경제 / 부동산4일 전00
- 1주택자가 1주택자집으로 세대원 전입신고 가능 여부안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신랑분의 집으로 세대원 전입신고를 하는 것 자체는 법적으로 아무런 문제가 없으며, 행정적으로 즉시 가능합니다.다만, 실질적인 주거 안정보다 세무적인 부분에서 큰 변화가 생기므로 다음의 핵심 내용을 반드시 인지하셔야 합니다.첫째, 전입신고를 하는 순간 두 분은 '동거인' 또는 실질적 '가족'으로서 1세대 2주택자가 됩니다. 비록 혼인신고 전이라도 같은 주소지에 거주하며 생계를 같이하면 세무당국은 이를 '1세대'로 간주할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우 나중에 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하고 양도소득세가 중과될 수 있음을 유의해야 합니다.둘째, 종합부동산세(종부세) 부담이 늘어날 수 있습니다. 각각 1주택자일 때는 각자 12억 원까지 기본공제를 받지만, 한 세대가 되면 주택 가액이 합산되어 과세 표준이 높아질 수 있습니다. 다만, 최근 세법 개정으로 인해 다주택자 중과세율이 완화되는 추세이긴 하나 보유세 총액은 증가할 확률이 높습니다.셋째, 향후 혼인신고를 계획 중이시라면 '혼인 합가 특례'를 활용할 수 있습니다. 각각 집을 가진 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우, 혼인신고일로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택(거주 및 보유 요건 충족 시)을 줍니다. 하지만 전입신고만 먼저 하고 혼인신고를 미룬 상태에서 집을 팔면 이 특례 적용이 어려울 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 단순히 주소만 옮기는 것이라면 큰 문제가 없으나 향후 주택 매도 계획이 있다면 전입신고 시점을 혼인신고 및 특례 기간과 맞추어 전략적으로 결정하시는 것이 현명합니다. 실거주 목적이 뚜렷하다면 전입은 하시되, 세제 혜택 유지를 위해 두 분 중 한 분의 주택을 언제 매도할지 미리 상의해 보십시오.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 현재 두 분이 보유하신 각 주택의 취득 시기와 예상 매도 시점을 대조하여 양도세 비과세 요건을 다시 한번 점검해 보시는 것이 다음 단계입니다.경제 / 부동산4일 전5.01명 평가00