답변 내역
- 세운재개발 가능할까요 ??????안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.세운지구 재개발은 현재 '녹지생태도심 재창조 전략'이라는 이름으로 구체적으로 추진되고 있습니다. 특히 질문하신 진양상가를 포함한 세운상가군은 단계적으로 철거되어 대규모 공원으로 탈바꿈할 운명에 놓여 있습니다.결론부터 말씀드리면, 현재 서울시의 추진 의지는 확고하며 2026년 상반기부터 일부 상가의 철거와 보상이 본격화될 전망입니다.1. 세운·진양상가 재개발, 가능할까요?단순한 가능성을 넘어 이미 실행 단계에 진입했습니다.추진 현황: 2025년 하반기에 이미 세운지구 도심공원 조성 사업 실시계획이 고시되었습니다.단계적 철거: 가장 먼저 삼풍상가와 PJ호텔(인현상가 연결부)이 타겟입니다. 진양상가는 상가군 중 남측 끝에 위치하여 순차적인 철거 계획에 포함되어 있습니다.정치적 변수: 현재 오세훈 시장의 핵심 역점 사업인 것은 맞으나, 낙후도가 워낙 심각(노후 건축물 97%)하고 화재 및 붕괴 위험이 높아 시장이 바뀌더라도 '전면 재개발'이라는 큰 흐름은 되돌리기 어려운 수준에 도달했습니다.2. 보상 방식: 토지보상금 vs 분양권거주자(소유주)가 어떤 보상을 받을지는 해당 구역이 '어떤 방식'으로 개발되느냐에 따라 갈립니다.상가군(진양상가 등) 부지 자체: 이 땅은 공원(녹지축)으로 조성됩니다. 서울시가 예산을 들여 직접 매입하거나, 인근 민간 재개발 구역의 용적률을 높여주는 대신 기부채납을 받는 형식입니다.이 경우 소유주들은 주로 현금 보상(토지 및 건물 보상금)을 받게 됩니다.주변 재개발 구역(세운 3, 4, 5, 6구역): 상가 주변의 낡은 건물들에 거주하거나 땅을 소유한 분들은 조합원 자격을 얻어 신축 아파트나 오피스의 분양권(입주권)을 선택할 수 있습니다.단, 보상금 액수가 분양가보다 적으면 추가 분담금을 내야 하며, 이를 원치 않으면 현금 청산을 받고 나가는 것도 가능합니다.3. 실무 전문가의 조언세운지구는 일반적인 재개발보다 이주 및 영업 보상 갈등이 훨씬 복잡합니다.상가 세입자: 현재 서울시는 민간 개발 시 공공임대상가를 건립하여 저렴하게 재입주시키는 대책을 강구 중입니다.거주 소유주: 분양권을 목표로 하신다면 본인의 지분이 분양 자격 기준(조례상 면적 등)에 충족되는지 반드시 확인해야 합니다.현재 진양상가 일대는 단계별 보상 협의체가 구성되는 시점이므로, 본인 소유 지분의 감정평가액이 주변 시세 대비 어느 정도 수준으로 책정되는지 면밀히 모니터링하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.0700
- 전세 재계약하려고 하는데 답변 부탁드립니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.기존 세입자의 보증금을 반환하지 않고 새로운 계약자의 보증금으로 갈음하는 '채권양도 방식'의 재계약은 법적으로 유효하며 대항력 확보가 핵심입니다.임대인이 제안한 방식은 실무적으로 기존 임차인(본인)에 대한 보증금 반환 의무를 신규 임차인(언니)의 보증금 지급으로 상계 처리하겠다는 것입니다. 이 경우 언니 명의의 전세계약서와 임대인이 발행한 잔금 영수증이 명확히 존재한다면, 추후 분쟁 시 보증금 반환 채권을 주장하는 데 법적 효력은 충분합니다. 다만, 실제 돈이 오가지 않으므로 계약서 특약사항에 기존 세입자(성명)의 보증금을 신규 세입자(언니)의 보증금으로 대체하며, 임대인은 이를 전액 수령하였음을 확인한다는 내용을 명시해야 안전합니다.보증보험 가입의 경우, 허그(HUG) 등 보증기관은 실제 이체 내역을 요구하는 경우가 많습니다. 돈을 주고받은 금융 거래 증빙이 없다면 승인이 거절될 리스크가 있으므로, 임대인과 합의하여 보증금 전액 또는 일부를 실제로 입금했다가 즉시 돌려받는 형식적인 송금 절차를 거치거나, 앞서 언급한 특약이 포함된 공인중개사 날인 계약서를 준비해야 합니다.가장 중요한 점은 언니가 입주 당일 전입신고와 확정일자를 마쳐 대항력을 즉시 취득하는 것입니다. 짐을 빼지 않더라도 언니의 점유가 시작되었음을 증명해야 보증금을 온전히 보호받을 수 있습니다.임대인, 본인, 언니 3자가 모여 기존 계약의 해지와 신규 계약의 승계를 명시한 합의서를 한 장 더 작성해두면 완벽합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.075.01명 평가00
- 단독주택 가능한 전세대출금 계산이요.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.단독주택 전세대출과 보증보험 가입 가능 금액은 건물과 토지를 합산한 주택가격의 126%를 기준으로 결정됩니다.단독주택은 아파트와 달리 KB시세가 없는 경우가 많아 공시가격을 활용합니다. 이때 공시가격은 '건물'과 '토지'가 합산된 개별주택가격을 의미합니다. 따라서 별도로 토지 가격을 더할 필요 없이, 공시된 개별주택가격에 140%(주택가격 산정 비율)를 곱한 뒤, 다시 90%(보증보험 가입 요건)를 곱하여 도출된 126%가 기준이 됩니다.계산식은 개별주택가격 x 126%가 해당 주택의 보증 한도이며, 대출은 이 한도 내에서 본인의 소득과 신용도에 따라 80% 내외로 발생합니다. 만약 융자가 전혀 없다면 보증보험 가입은 수월하겠으나, 해당 금액이 실제 전세보증금보다 낮을 경우 대출이 제한될 수 있으니 주의가 필요합니다.정확한 산정을 위해 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 해당 지번의 최신 개별주택가격을 먼저 확인하시길 권합니다.계약 전 반드시 등기부등본상 선순위 채권과 국세 완납 증명서를 확인하여 보증금 우선순위를 확보하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.075.01명 평가00
- 공인중개사 동차 원서를 내고 2차만 붙으면 어떻게 되나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.아쉽게도 불합격입니다. ㅠㅠ 1차 합격은 다음해 1차 면제 2차만 보시면 되는데, 2차 합격점수는 내년에 다시 1차 2차 합격하셔야 합니다.자격증 / 공인중개사 자격증26.01.0700
- 전세 재계약 보증금 문제입니다...안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.보증금 인상분 미입금은 계약 의무 불이행에 해당하며, 내용증명을 통한 이행 촉구와 계약 해지 가능성을 고지하는 것이 우선입니다.임대차 계약에서 보증금 지급 의무는 임차인의 가장 기본적인 의무입니다. 이미 5% 인상 조건으로 합의하여 재계약이 성립되었음에도 불구하고 입금을 미루는 것은 명백한 채무불이행입니다. 이 경우 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정하여 이행을 독촉하고, 그럼에도 이행하지 않을 시 계약을 해제할 수 있습니다.조심스럽게 말씀드리자면, 먼저 세입자에게 내용증명을 발송하여 "언제까지 인상분 미지급 시 계약 해지 및 퇴거를 요청할 수 있음"을 공식적으로 통보하십시오. 이는 추후 법적 분쟁이나 명도 소송으로 이어질 경우 임대인이 정당한 절차를 밟았음을 증명하는 핵심 근거가 됩니다.또한, 주택임대차보호법상 차임 연체액이 2기의 차임액에 달할 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 규정(제6조의3 제1항 제1호 준용)이 있으므로, 인상분을 월세 형태로 전환하여 청구하거나 연체 이자를 가산하는 방법도 압박 수단이 될 수 있습니다.다만, 세입자가 단순히 자금 융통의 일시적 어려움을 겪는 것이라면 '미지급 보증금에 대한 약정 이자'를 설정하거나 지급 기일을 확약하는 부속 합의서를 작성하여 분쟁을 실무적으로 해결할 수도 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.가장 먼저 입금 기한을 명시한 문자 메시지나 내용증명을 보내 의사표시를 명확히 남겨두시기 바랍니다.경제 / 부동산26.01.075.01명 평가00
- 부동산 계약시에 계약 갱신이라는 문구가있다면?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.특약 사항에 '계약 갱신'이라는 문구가 있더라도, 법에서 정한 계약갱신요구권은 별도로 행사할 수 있는 권리입니다.주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 계약서상에 단순히 '계약 갱신'이라는 표현이 들어간 경우, 이것이 임대인과 임차인의 합의에 의한 재계약인지, 아니면 법적 권리인 계약갱신요구권의 선행사인지가 중요합니다.만약 이번 계약이 신규 계약이거나 일반적인 합의 갱신이라면, 추후 임차인은 법적인 계약갱신요구권을 별도로 사용하여 2년 더 거주할 수 있습니다. 하지만 해당 문구가 '임차인이 갱신요구권을 행사하여 계약을 연장한다'는 취지로 명시되어 있다면, 이미 권리를 소진한 것으로 간주될 리스크가 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재 계약서에 명시된 문구가 단순히 기간 연장을 뜻하는지 아니면 법적 권리 행사를 의미하는지 명확히 구분해야 합니다. 대법원 판례에서도 임차인이 갱신권을 행사한다는 의사가 명확히 표시되지 않은 합의 갱신은 갱신요구권의 행사로 보지 않는 경우가 많습니다.따라서 계약서 작성 시 "본 계약은 계약갱신요구권 행사에 의한 재계약이 아님"을 명확히 하거나, 반대로 갱신권을 쓰는 상황이라면 이를 특약에 명시하여 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.추후 분쟁 방지를 위해 해당 계약이 '합의 갱신'인지 '갱신요구권 행사'인지를 확약서나 문자 메시지 등 기록으로 남겨두시기 바랍니다.경제 / 부동산26.01.075.01명 평가00
- 전세계약하려는데 임대인이 매매로 인해 변경된다네요.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.매매와 전세가 동시에 진행되는 동시진행 건은 새로운 임대인의 자금력과 권리관계를 꼼꼼히 따져야 하는 난이도 높은 거래입니다.질문하신 진행 순서에서 핵심적인 위험 요소는 현 집주인과 계약하고 잔금을 치렀는데, 새로운 집주인(매수인)의 등기가 넘어가는 시점에 새로운 대출(근저당)이 설정되는 경우입니다. 이를 방지하기 위한 안전한 절차와 주의사항을 정리해 드립니다.1. 안전한 계약 진행 순서현 소유자(매도인)와 계약 체결: 현재 등기부상 주인과 계약서를 작성하고 계약금을 송금합니다. 이때 매수인의 인적사항을 확인하고 특약에 명시합니다.확정일자 즉시 부여: 계약서 작성 직후 주민센터나 인터넷 등기소에서 확정일자를 받으십시오.잔금일(이사 당일): 잔금을 치르기 직전 등기부등본을 발급하여 새로운 근저당이 없는지 확인합니다. 잔금은 현 집주인에게 입금하되, 매수인과 매도인이 현장에 함께 있는 것이 가장 안전합니다.전입신고: 이사 당일 즉시 전입신고를 마칩니다.소유권 이전 확인 및 계약서 재작성(선택): 새로운 주인으로 명의가 바뀐 것을 확인한 후, 새로운 주인과 기존 계약 조건을 그대로 승계한다는 확인서를 쓰거나 계약서를 재작성합니다. (기존 확정일자 효력을 유지하기 위해 기존 계약서도 반드시 보관해야 함)2. 보증보험 및 계약서 재작성 주의사항보증보험 가입: 보증보험은 새로운 집주인 명의로 된 등기부등본과 본인 명의의 계약서로 신청합니다. 기존 주인과 쓴 계약서라도 '매수인이 이를 승계한다'는 점이 명확하면 가능하지만, 가급적 새로운 주인과 재작성한 계약서로 신청하는 것이 심사 시 수월합니다.재작성 시 필수 특약:본 계약은 전 소유자(A)와의 계약을 동일한 조건으로 승계하는 계약임.임대인은 소유권 이전 등기 시 임차인의 대항력 발생 전(잔금일 익일 24시)까지 어떠한 제한물권(대출 등)도 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하며 배액 배상한다.요약정리해드리면......이 거래의 핵심은 매수인의 세금 체납 여부입니다. 매수인이 종부세 등을 미납한 상태라면 보증금이 위험할 수 있으니, 계약서 작성 시 "매수인의 국세/지방세 완납 증명서를 확인한다"는 조건을 반드시 넣으시기 바랍니다.만약 매수인이 갭투자자로서 자금력이 불분명해 보인다면, 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다는 특약을 현 주인 및 새 주인 모두에게 확약받으십시오.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 새해 복 많이 받으시고, 댁네 평안하길 기원합니다.경제 / 부동산26.01.075.01명 평가00
- 100억 아파트면 세금 이 연 얼마정도 될까요안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.서울 강남 소재 실거래가 100억 원 상당의 아파트를 보유했을 때 예상되는 연간 보유세(재산세+종합부동산세)는 1주택자 기준으로 약 7,000만 원에서 1억 원 내외입니다.다만, 세금은 '실거래가'가 아닌 '공시가격'을 기준으로 부과되며, 소유자의 연령이나 보유 기간에 따른 공제 혜택에 따라 차이가 큽니다. 시세 100억 원, 공시가격 70억 원(현실화율 70% 가정)을 기준으로 상세 내용을 정리해 드립니다.1. 예상 보유세 요약 (1세대 1주택자 기준)재산세: 약 1,700만 원 ~ 2,000만 원 (지방교육세 및 재산세 도시지역분 포함)종합부동산세: 약 5,000만 원 ~ 7,000만 원 (공정시장가액비율 60% 가정 시)연간 총 보유세 합계: 약 7,000만 원 ~ 9,000만 원 수준2. 세액 결정의 주요 변수공시가격의 차이: 같은 100억 원 아파트라도 정부가 발표하는 공시가격이 얼마로 책정되느냐에 따라 세금은 수천만 원 단위로 변합니다. 강남권 초고가 주택은 시세 대비 공시가격 비율이 높은 편입니다.세액공제 혜택 (최대 80%): 만약 질문자님이 해당 주택을 15년 이상 보유했거나 연령이 만 70세 이상이라면, 종합부동산세에서 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다. 이 경우 연간 보유세는 3,000만 원~4,000만 원대까지 대폭 낮아집니다.다주택 여부: 만약 1주택자가 아닌 다주택자라면 종부세율이 중과되어 연간 납부 세액은 2억 원 이상으로 급격히 늘어날 수 있습니다.3. 전문가 조언 및 주의사항강남의 100억 원대 아파트(예: 압구정 현대, 반포 래미안 원베일리 대형 평형 등)는 매년 공시가격 상승 폭에 따라 세금 변동성이 매우 큽니다. 특히 2026년부터는 공시가격 현실화 로드맵 및 세율 개정 여부에 따라 부담이 더 가중될 리스크가 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.0700
- 집에 관심없는사람도의외로있다요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.자산가들 중에서도 주택은 '거주 공간'으로만 정의하고, 나머지 막대한 자금을 주식이나 채권, 사업 등에 집중 투자하는 경우는 의외로 흔합니다.자산가들의 유형을 바탕으로 질문하신 상황을 정리해 드리겠습니다.효율적인 자산 배분 전략: 집은 8억 원대 경기도나 인천의 쾌적한 신축 아파트에 거주하며 주거 안정성을 확보하고, 나머지 20억~30억 원 이상의 자금을 유동성이 높은 주식이나 현금 흐름이 발생하는 상가, 빌딩에 투자하는 분들이 많습니다. 부동산은 환금성이 낮아 큰돈이 묶인다는 단점이 있기 때문입니다.실익 중심의 사고: 굳이 서울의 20억~30억 원대 고가 주택에 거주하며 막대한 보유세(재산세, 종부세)를 내느니, 세부담이 적은 공시가격 수준의 집에 살면서 세후 수익률이 더 높은 자산에 투자하는 '실속파' 투자자들입니다.삶의 가치관 차이: 집에 큰 가치를 두지 않는 분들은 "잠만 자는 곳에 전 재산을 넣을 필요가 없다"고 생각합니다. 특히 최근 스마트한 자산가들은 '1주택+고액 주식 포트폴리오' 형태를 선호하기도 합니다.결론적으로, 모든 자산가가 '상급지 갈아타기'에 목을 매는 것은 아니며, 본인의 투자 성향에 따라 주거비는 최소화하고 자본 증식 효율에 집중하는 경우도 상당수 존재합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산26.01.0700
- 전세 계약 특약 한번만 확인 부탁드립니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.작성하신 특약 사항들은 전반적으로 임차인의 권리를 보호하기 위해 필요한 핵심 내용들을 잘 담고 있으며, 특히 대출 협조와 대항력 유지에 관한 조항이 구체적이어서 긍정적입니다.유의해야 할 사항을 정리해 드리겠습니다.1~2번 (기본사항): 지극히 일반적이고 기초적인 확인 절차입니다.3~4번 (대항력 보호): 매우 중요하며 잘 작성되었습니다. 잔금일 익일까지 권리변동 금지는 임대인이 당일에 대출을 받는 '전세 사기' 수법을 막는 핵심 장치입니다.5번 (보증보험 관련): 가장 주의가 필요합니다. '금액 조정'이라는 표현은 강제성이 부족합니다. "보증보험 가입 불가 시 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다"는 문구로 수정하는 것이 훨씬 안전합니다.6~7번 (계약 해제 및 세금): 배액 상환 규정과 세금 완납 증명 열람 동의는 임차인에게 유리하고 투명한 조항입니다.8번 (원상복구 및 반려동물): 반려동물 사육 시 입주청소 비용 부담은 구체적이어서 명확합니다. 단, '자연 마모'의 범위로 싸우는 경우가 많으니 입주 전 시설물 사진을 상세히 찍어두십시오.9번 (중도 퇴거): 만기 전 퇴거 시 중개보수 부담은 관례를 명문화한 것이며, 만기 2개월 전 통보는 현행법상 계약 갱신 및 해지 기준에 부합합니다.전반적으로 임차인을 배려한 조항들이나,보증보험의 경우 금액 조정이 협의되지 않을 때를 대비해 계약 해제 및 보증금 반환 권리를 명확히 명시할 것을 권고드립니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.실제 계약 시에는 임대인의 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 반드시 대조하고, 모든 자금은 임대인 명의 계좌로만 입금하십시오.경제 / 부동산26.01.0710
- 정말 감사해요100