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원룸 자취방 구하기, 부동산 없이 구할 때
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부동산 없이 진행하는 직거래는 중개수수료를 아낄 수 있지만, 사고 발생 시 책임 소재가 불분명하므로 훨씬 더 꼼꼼한 확인이 필요합니다.1. 등기부등본 확인은 필수입니다부동산 거래에서 등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수입니다. 집주인이라고 말하는 사람이 실제 소유주가 맞는지(갑구 확인), 집에 빚이 얼마나 있는지(을구 확인)를 확인해야 보증금을 지킬 수 있습니다.방법: 대법원 인터넷등기소에서 주소만 알면 누구나 열람 가능합니다.시점: 계약 직전, 잔금 치르기 직전, 그리고 전입신고 다음 날까지 총 세 번은 확인해 보시는 것이 안전합니다.2. 빌라의 소유 구조 (다가구 vs 다세대)빌라라고 다 집주인이 한 명인 것은 아닙니다.다가구 주택: 건물 전체 주인이 1명이며, 각 호실은 칸막이로 나누어 임대하는 형태입니다. (원룸 건물이 주로 해당)다세대 주택(빌라): 아파트처럼 호수마다 주인이 각각 다릅니다. 따라서 본인이 계약하려는 호수의 주인이 등기부상 주인과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.3. 특약사항 협의 시점특약사항은 계약서를 쓰기 전(가계약금 송금 전)에 미리 구두나 문자로 합의하는 것이 정석입니다.계약 당일 현장에서 갑자기 새로운 조건을 내밀면 집주인이 거부하여 계약이 틀어질 수 있습니다."전세대출 불가 시 계약금 반환", "입주 전 도배/장판 교체" 같은 중요한 조건은 미리 확답을 받고, 그 내용을 계약서 작성 시 '특약'란에 명문화해야 법적 효력이 발생합니다.직거래 시에는 집주인의 신분증과 등기부상 인적사항이 일치하는지 대조하고, 보증금은 반드시 집주인 명의의 계좌로만 입금하십시오. 부동산을 끼지 않으므로 계약서 작성 시 '임대인은 잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다'는 특약을 넣는 것이 대항력 확보에 유리합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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제한물권 설정된 오피스텔 무보증 월세 계약 해도 될까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.제한물권이 설정된 데다 임차권등기까지 마쳐진 집은 이미 보증금 사고가 발생한 전력이 있는 위험한 매물입니다. 예치금 100만 원이라는 소액조차 법적으로 보호받지 못할 가능성이 매우 큽니다.질문하신 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 예치금을 돌려받지 못할 위험이 매우 높습니다가장 큰 문제는 소액임차인 최우선변제권을 적용받을 수 없다는 점입니다.법적 근거: 주택임대차보호법 제6조에 따라, 임차권등기가 마쳐진 주택에 새로 들어온 세입자는 보증금이 아무리 소액이라도 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.결과: 만약 거주 중 경매가 진행된다면, 100만 원의 예치금은 선순위 채권자(압류 기관, 근저당권자 등)에 밀려 한 푼도 배당받지 못할 위험이 큽니다.2. 중개사의 말은 법적 책임이 없습니다중개사가 "단순 압류나 임차권일 뿐 거주에 상관없다"고 하는 것은 중개 수수료를 위한 전형적인 멘트일 뿐입니다.압류의 의미: 이미 국가나 지자체가 세금 체납 등으로 집을 처분할 준비를 하고 있다는 뜻입니다.임차권의 의미: 전 세입자가 돈을 못 받아 법원의 힘을 빌려 기록을 남기고 나갔다는 뜻입니다. 즉, 집주인의 자금 여력이 한계에 다다랐음을 입증하는 지표입니다.3. 전입신고 불가 시 발생하는 문제전입신고가 안 된다는 것은 대항력이 없다는 뜻입니다.살고 있는 도중에 집이 경매로 낙찰되면, 새로운 주인에게 "예치금 줄 때까지 못 나간다"고 주장할 수 없습니다. 낙찰자가 나가라고 하면 즉시 퇴거해야 하며, 예치금은 이전 주인(돈이 없는 원래 주인)에게 따로 소송해서 받아야 하는데 현실적으로 회수가 불가능합니다.가격이 아무리 매력적이라도 사고의 흔적이 등기부등본에 박혀 있는 집은 피하시는 것이 상책입니다. 1년이라는 시간 동안 언제 경매 통지서가 날아올지 모르는 불안감을 안고 살 가치는 없습니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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경기도 거주중인데여, 곧 재계약 시즌인데, 대략얼마정도 오를거라고 예측해야할ㄲ여?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.임대차법에 따른 계약갱신청구권을 사용하신다면 보증금 인상폭은 법적으로 최대 5% 이내로 제한됩니다.질문에 대해 핵심 위주로 정리해 드리겠습니다.1. 계약갱신청구권 행사 시 (상한선 5%)가장 중요한 점은 세입자에게 1회에 한해 2년을 더 살 수 있는 권리가 있다는 것입니다.인상 폭: 기존 보증금이 3억 원이라면 최대 1,500만 원(5%)까지만 올릴 수 있습니다. 집주인이 시세를 이유로 그 이상을 요구하더라도 거부하고 5% 이내 협의를 주장할 권리가 있습니다.사용 방법: 만기 2개월 전(2월 말)까지 집주인에게 "계약갱신청구권을 사용하겠다"고 통보하십시오.2. 신규 계약 또는 합의 재계약 시 (시세 반영)만약 이미 갱신권을 사용했거나, 갱신권을 쓰지 않고 시장 시세에 맞춰 합의한다면 경기도 평균 상승률을 고려해야 합니다.시장 전망: 2026년 현재 경기도 전세 시장은 공급 부족으로 인해 작년 대비 약 3.8%~4% 수준의 상승이 예측되고 있습니다. 특히 과천, 안양, 성남 등 주요 선호 지역은 평균을 상회할 수 있습니다.예상 금액: 갱신권을 쓰지 않는다면 주변 시세를 확인해보되, 대략 5~10% 정도의 인상분을 예산으로 잡아두시는 것이 안전합니다.3. 중도 퇴거 가능성 (6월 이사 계획)6월에 집을 사서 나가실 가능성이 있다면 더욱 갱신청구권이 유리합니다.갱신권을 사용하여 재계약한 경우, 세입자는 언제든지 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤에 효력이 발생합니다.즉, 6월에 집이 결정되면 바로 통보하고 9월쯤 보증금을 받아 나갈 수 있어 이사 계획에 유연하게 대응할 수 있습니다.현재 경기도 일부 지역은 전세의 월세화가 가속화되고 있어 집주인이 전세금 인상 대신 일부 월세 전환을 요구할 수도 있습니다. 이 경우에도 본인의 갱신권 사용 의사를 명확히 하여 주거비 부담을 최소화하시기 바랍니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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이사 후 전입신고 때문에 올려봅니다!
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.새로운 집으로 전입신고를 하는 순간, 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 전이라면 매우 신중해야 합니다.질문하신 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 전입신고 이전 시 발생하는 위험주택임대차보호법상 보증금을 보호받기 위한 대항력은 '주택의 인도(점유)'와 '주민등록(전입신고)'이 유지되어야만 효력이 지속됩니다.대항력 상실: 4월에 보증금을 돌려받기로 하셨더라도, 지금 전입신고를 새 원룸으로 옮기면 기존 집의 대항력은 즉시 사라집니다.리스크: 만약 4월 전이나 보증금을 돌려받기 전에 기존 집주인의 경제 상황이 악화되어 집이 경매에 넘어가거나 압류가 들어온다면, 귀하는 후순위로 밀려 보증금을 한 푼도 보호받지 못할 수 있습니다.2. 해결 방안: 대항력을 유지하는 방법가장 안전한 방법은 4월에 보증금을 확실히 돌려받은 직후에 새 원룸으로 전입신고를 하는 것입니다. 하지만 새 원룸의 대항력도 중요하므로 아래 두 가지 대안을 고려해 보십시오.가족의 전입 유지: 만약 동거 가족이 있다면, 본인만 새 원룸으로 주소를 옮기고 가족 중 한 명의 전입을 기존 집에 남겨두면 대항력이 유지됩니다.임차권등기명령 (만기 후 가능): 현재는 계약 기간 중이므로 불가능하지만, 만약 4월 만기 시점에 보증금을 못 받는다면 반드시 임차권등기를 마친 후에 주소를 옮겨야 권리가 보전됩니다.현재 짐을 일부 남겨두어 '점유'는 유지하시더라도 '주민등록(전입)'이 빠지는 순간 법적 방어막은 깨집니다. 기존 집의 보증금 액수가 크고 집주인의 신용이 불안하다면, 다소 번거롭더라도 4월 보증금 반환 시점까지는 기존 주소를 유지하는 것이 자산을 지키는 길입니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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제한물권 설정된 무보증 오피스텔 6개월~1년 월세 계약해도 될까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.제한물권이 설정되어 있고 전입신고조차 불가능한 매물은 법적 보호망이 전혀 없는 상태이므로, 계약을 절대 권장하지 않습니다. 중개사의 "문제없다"는 말은 법적 책임이 없는 감언이설일 가능성이 매우 높습니다.질문에 대해 핵심 위주로 정리해 드리겠습니다.1. 등기부등본 확인 및 점검 사항이미 임차권등기나 압류가 기록되어 있다는 것은 전 세입자가 보증금을 못 받아 법적 조치를 했거나 임대인이 세금을 체납 중이라는 강력한 위험 신호입니다.임차권등기: 이전 세입자가 돈을 못 받고 나갔다는 뜻이며, 이런 집은 새로운 세입자가 들어와도 최우선변제권(소액임차인 보호)을 법적으로 전혀 받을 수 없습니다.전입신고 불가: 대항력을 갖출 수 없어 집이 경매에 넘어가거나 주인이 바뀌면 즉시 쫓겨나도 할 말이 없습니다. 중개사의 말과 달리 압류가 있다면 언제든 경매로 이어질 수 있는 시한폭탄과 같습니다.2. 경매 시 점유 및 예치금 소모 가능 여부경매가 진행된다고 해서 예치금을 다 쓸 때까지 무작정 버틸 수 있는 것이 아닙니다.인도명령 및 명도소송: 대항력(전입신고)이 없는 세입자는 낙찰자에게 거주 권리를 주장할 수 없습니다. 낙찰자가 인도명령을 신청하면 강제 집행을 통해 쫓겨나게 되며, 이 과정에서 발생하는 집행 비용까지 청구받을 수 있습니다.월세 미납의 위험: 예치금을 월세로 까먹으며 버티겠다는 생각은 위험합니다. 낙찰자는 소유권 취득 시점부터 실제 퇴거일까지의 부당이득금(사용료)을 세입자에게 별도로 소송을 통해 청구할 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 보증금이 적은 무보증 계약이라도 임차권등기가 있는 집은 이미 사고가 난 집입니다. 201만 원이라는 돈이 적어 보일 수 있으나, 최악의 경우 입주 한 달 만에 쫓겨나고 예치금은커녕 이사 비용만 더 들 수 있습니다. "경매는 없다"는 말은 중개사가 보장할 수 있는 영역이 아닙니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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신규 분양권 두개 두개받았고. 한개 매각하면. 나머지 대출이 가능한지요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.현재 선생님 세대는 1주택 2분양권(세법상 3주택자) 상태이며, 10.15 대책 이후 강화된 대출 규제가 적용되는 시점입니다.결론부터 말씀드리면, 분양권 1개를 매각하여 1주택 1분양권 상태가 되더라도 잔금대출을 받는 과정은 매우 까다로울 것으로 보입니다.1. 분양권 1개 매각 후 대출 가능 여부처분 조건부 대출: 현재 규제 지역(서울 및 경기 주요 지역) 내에서는 1주택자가 신규 주택(분양권)에 대한 담보대출을 받으려면 기존 주택을 6개월 이내에 처분한다는 약정을 해야 합니다. 기존 주택을 보유하면서 분양권에 대한 잔금대출을 받는 것은 사실상 불가능에 가깝습니다.주택 수 산정: 분양권은 취득 시점과 관계없이 대출 심사 시 주택 수에 포함됩니다. 1개를 매각해도 여전히 1주택(기존) + 1분양권 상태이므로, 은행에서는 이를 다주택자로 간주하여 대출을 제한하거나 한도를 대폭 축소(LTV 0~40%)합니다.2. DSR(총부채원리금상환비율)의 벽기존 대출 1.5억의 영향: 현재 1.5억 원의 주담대가 있으시다면, 신규 잔금대출 시 DSR 40% 룰이 엄격하게 적용됩니다. 부부 합산 소득이 높더라도 기존 대출의 원리금 상환액이 이미 DSR의 상당 부분을 차지하고 있어, 신규 대출 한도가 원하시는 만큼 나오지 않을 가능성이 큽니다.스트레스 DSR 적용: 2026년 현재 가산 금리가 더 높게 책정되는 스트레스 DSR이 시행 중이므로, 실제 빌릴 수 있는 금액은 예상보다 훨씬 적을 수 있습니다.3. 분양권 전세를 줄 경우 (세입자 보증금 활용)만약 실거주하지 않고 전세를 주어 그 보증금으로 잔금을 치르신다면, 은행 대출 없이 문제를 해결할 수 있습니다. 다만, 해당 분양권에 실거주 의무가 걸려 있는지 분양 공고문을 반드시 확인하셔야 합니다. 실거주 의무가 있다면 전세를 주는 행위 자체가 불법이 되어 대출은 물론 분양권 취소 사유가 될 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재의 3주택(간주) 상황에서 대출을 승인받기는 현실적으로 매우 어렵습니다. 가장 확실한 방법은 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출을 신청하거나, 분양권 1개를 매도한 자금으로 남은 1개의 잔금을 최대한 자력으로 해결하는 방향으로 포트폴리오를 짜셔야 합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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월세 묵시적갱신시.. 계약기간이..
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.답변을 한번 드렸던것 같아요^^*묵시적 갱신 상태에서 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 그 효력은 통보 후 3개월이 지나면 발생합니다.주택임대차보호법 제6조의2에 따라 묵시적 갱신 중 세입자가 해지를 통보하면, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나는 시점에 임대차 계약은 공식적으로 종료됩니다. 따라서 3개월이 지났다면 새로운 세입자가 들어왔는지 여부와 상관없이 집주인은 귀하에게 보증금을 반환할 법적 의무를 가집니다.또한, 묵시적 갱신 중 중도 퇴거 시 발생하는 중개보수(복비)는 원칙적으로 집주인이 부담해야 합니다. 법원 판례 및 국토교통부 해석에 따르면, 계약 해지의 권리가 세입자에게 있으므로 별도의 특약이 없는 한 세입자가 복비를 낼 의무는 없습니다. 다만, 불필요한 분쟁을 피하기 위해 퇴거 의사를 밝힐 때 이 부분을 명확히 해두는 것이 좋습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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전세계약이 2년이 다되는가는데, 임대차법 개정으로 세입자가 더 산다고하면 살수 있는거죠?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.세입자에게는 계약갱신청구권이라는 막강한 법적 권리가 있으므로, 집주인이 직접 거주하려는 실거주 사유가 없다면 2년 더 거주하실 수 있습니다.질문에 대해 내용을 정리해 드리겠습니다.계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 4월 만기라면 늦어도 2월 말까지는 집주인에게 의사를 전달해야 법적 보호를 받습니다. 부동산을 거치기보다 집주인에게 직접 연락하여 "계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 거주하겠다"고 말씀하시는 것이 우선입니다. 이때 증거를 남기기 위해 문자 메시지나 카카오톡으로 기록을 반드시 보관하십시오.전세대출과 HUG 보증 연장은 집주인의 동의 없이도 가능하지만, 대출 연장 심사 기간을 고려해 만기 한 달 전에는 은행에 신청해야 합니다. 임대료가 그대로라면 별도의 계약서 작성이 필요 없을 수도 있으나, 만약 임대료를 5% 이내에서 올리기로 했다면 인상된 금액으로 다시 작성한 계약서에 확정일자를 새로 받아 은행에 제출해야 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 최근 역전세나 보증금 미반환 사고가 잦으므로 갱신 계약 전 등기부등본을 다시 떼어 그사이 새로운 대출(근저당)이 생기지는 않았는지 꼭 확인하십시오. HUG 보증보험 연장은 대출 연장 시 은행에서 함께 안내받거나 앱을 통해 간편하게 갱신 신청이 가능하니 서두르시는 것이 좋습니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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현 정부에서도 부동산 관련 세금 규제를 하게 될까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.현재 정부의 정책 기조와 시장 상황을 종합해 볼 때 세금 규제 카드는 최후의 수단으로 검토될 가능성이 높습니다.현재 정부는 세제를 정상화하여 거래를 활성화하려는 기조를 유지하고 있으나, 수도권 중심의 가격 급등이 통제 범위를 벗어날 경우 다주택자에 대한 징벌적 과세가 재도입될 리스크는 상존합니다. 특히 공급 대책은 착공에서 입주까지 최소 3~5년의 시차가 발생하기 때문에, 그사이의 투기 수요를 즉각적으로 억제하기 위해 세제 개편을 검토할 수 있습니다.보유세인 종부세나 재산세를 강화할 경우, 다주택자의 유지 비용이 급증하여 시장에 급매물이 늘어나는 매물 유도 효과가 장점입니다. 하지만 이는 집주인이 세금 부담을 세입자에게 전가하여 월세화 가속 및 임대료 상승이라는 부작용을 낳습니다.거래세인 취득세나 양도세를 강화하면 단기 차익을 노린 가수요를 차단할 수 있다는 장점이 있습니다. 반면, 양도세가 너무 높으면 집주인들이 매도를 포기하고 보유로 돌아서는 매물 잠김 현상이 발생하여 오히려 공급이 줄어들고 가격이 더 폭등하는 역효과가 발생하기도 합니다.조심스럽게 조언드리자면, 현재는 세금 규제보다는 대출 한도를 조이는 금융 규제가 시장의 1차 방어선 역할을 하고 있습니다. 다만 정부가 2026년 5월까지 유예해 둔 다주택자 양도세 중과를 다시 시행하거나 유예를 종료하는 시점이 시장의 큰 분수령이 될 것입니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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청년주택청약을 신청하려고합니다. 주택형이 뭔가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택청약을 처음 접하시면 생소한 숫자와 알파벳 조합 때문에 당황하실 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 주택형은 해당 집의 '실제 크기(전용면적)'와 '평면 구조(타입)'를 나타내는 코드라고 이해하시면 됩니다.질문하신 26B, 27B 같은 기호의 의미를 쉽게 풀어서 정리해 드리겠습니다.1. 숫자의 의미: 전용면적 (내가 실제로 쓰는 방 안의 넓이)앞에 붙는 숫자는 전용면적(제곱미터,㎡)을 의미합니다. 아파트 현관문을 열고 들어가서 오로지 우리 가족만 사용하는 거실, 주방, 침실, 욕실의 면적 합계입니다.26형: 전용면적이 약 26㎡로, 평수로 환산하면 약 8평 정도의 크기입니다. 주로 청년 주택이나 행복주택의 1인 가구용 원룸 또는 1.5룸 형태입니다.27형: 전용면적이 약 27㎡로, 약 8.2평 정도입니다. 26형과 크기는 거의 비슷합니다.2. 알파벳의 의미: 타입 (평면 구조의 종류)숫자 뒤에 붙는 A, B, C는 같은 크기(전용면적) 안에서 방의 구조나 위치가 조금씩 다르다는 것을 구분하기 위한 기호입니다.A타입: 가장 기본이 되는 평면 구조로, 보통 판상형(거실과 주방이 마주 보는 구조)이 많습니다.B타입: A타입과 방의 위치가 반대이거나, 건물의 모서리 부분에 위치해 창문 방향이 다른 '타워형' 구조인 경우가 많습니다.참고: 구조가 다르면 가구 배치나 일조량(햇빛)에 차이가 날 수 있으므로, 신청 전 반드시 공고문의 '평면도'를 확인하셔야 합니다.요약하자면26B라는 주택형은 "전용면적 약 8평(26형) 중에서 B라는 평면 구조를 가진 집"을 신청하는 것입니다. 청약 시에는 본인이 원하는 크기와 구조를 이 코드를 보고 선택하게 됩니다.조심스럽게 조언드리자면, 숫자가 같더라도 A타입이냐 B타입이냐에 따라 경쟁률이 크게 달라질 수 있습니다. 일반적으로 인기가 많은 구조(A타입 등)는 경쟁률이 높으니, 당첨이 절실하시다면 전략적으로 타입을 선택하시는 것도 방법입니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
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