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분양가 상한제 아파트 전매제한지역 매매계약서 효력
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.현재 강화된 부동산 정책과 관련 판례를 바탕으로, 전매제한 기간 중 작성한 매매계약서의 효력과 위험성을 설명해어드립니다.1. 매매계약서의 법적 효력결론부터 말씀드리면, "계약 자체는 당사자 간에 유효할 수 있으나, 법적 보호를 받기 어렵고 형사 처벌의 대상이 됩니다."민사적 효력: 대법원 판례에 따르면 전매제한 기간 중 체결한 전매 계약이라 하더라도 당사자 사이의 채권적 효력(계약 자체)은 인정되는 경우가 있습니다. 즉, 전매제한이 풀린 뒤 소유권을 넘겨달라는 청구가 가능할 수는 있습니다.강행규정 위반: 하지만 주택법상 전매제한은 공익을 위한 강행규정입니다. 최근 정부는 전매제한 위반 거래에 대해 매우 엄격한 잣대를 적용하고 있으며, 계약의 무효를 주장하는 소송이 발생할 경우 매수인이 불리해질 가능성이 큽니다.2. 주택법 위반에 따른 강력한 처벌전매제한 기간 내에 계약서를 작성하는 행위는 그 자체로 주택법 위반입니다.형사 처벌: 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처해집니다. (이익의 3배가 3,000만 원을 초과하면 이익의 3배까지 벌금 부과)분양권 취소: 국토교통부나 지자체에서 적발 시 해당 분양권 자체가 취소(환수)될 수 있습니다. 이 경우 매수인은 돈을 치르고도 집을 잃게 되고, 매도인에게 돈을 돌려받아야 하는 피곤한 상황에 놓입니다.청약 자격 제한: 위반 사실이 적발되면 향후 10년간 청약 자격이 제한됩니다.3. 실무적 리스크: "3개월 뒤에 웃으며 팔까요?"현장에서 본 전매제한 위반 거래의 결말은 좋지 않은 경우가 많습니다.매도인의 변심: 3개월 뒤 전매제한이 풀렸을 때 집값이 계약 당시보다 더 많이 올랐다면, 매도인은 "위법한 계약이었다"고 주장하며 계약 무효를 선언하거나 추가금을 요구할 확률이 매우 높습니다.신고의 위험: 계약 과정에서 갈등이 생기면 한쪽이 구청에 신고하는 순간 양쪽 모두 처벌받고 분양권은 날아갑니다.💡 실전 조언"3개월을 못 참고 평생의 자산인 집을 도박에 걸지 마십시오."정석대로 하십시오: 전매제한이 풀리는 날(공식적인 해제일) 0시 이후에 계약서를 작성하고 계약금을 송금하는 것이 현재 가장 안전한 방법입니다.가계약도 위험합니다: 돈이 오간 기록이 전매제한 기간 내에 남는다면, 잔금일을 해제 이후로 잡더라도 '전매 위반' 혐의에서 벗어나기 어렵습니다.전매제한 중 작성한 계약서는 당사자 간 효력은 주장할 수 있으나, 주택법 위반으로 처벌 및 분양권 취소라는 치명적인 리스크가 있습니다. 반드시 제한이 풀린 직후에 정식 계약을 진행하시길 권장합니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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전매제한이 걸려있는 아파트 담보로 차용 가능한가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.새해 복 많이 받으십시오. 전매제한이 걸린 아파트를 담보로 자금을 대여하시려는 상황이군요. 결론부터 말씀드리면, 법적으로 가능은 하지만 실무적인 리스크가 매우 큽니다. 2026년 현재 부동산법과 등기 실무를 바탕으로 주의사항을 정리해 드리겠습니다.1. 담보 설정 가능 여부 (근저당권 설정)법적 가능성: 아파트의 '전매제한'은 소유권을 남에게 파는 행위를 제한하는 것이지, 해당 부동산에 근저당권을 설정하는 행위(담보 제공)를 직접적으로 금지하지는 않습니다.등기 절차: 이미 소유권 이전 등기가 완료된 상태라면 일반적인 아파트와 마찬가지로 등기소에 근저당권 설정 등기가 가능합니다.2. 주의사항돈을 빌려주시는 채권자 입장에서 반드시 아셔야 할 위험 요소입니다.경매 실행의 어려움: 만약 채무자가 돈을 갚지 않아 해당 아파트를 경매로 넘기려 할 때, 전매제한 기간이 끝나지 않았다면 경매 낙찰자가 소유권을 이전받는 데 제약이 있을 수 있습니다. 이는 결국 담보 가치의 하락이나 회수 지연으로 이어집니다.분양권 상태인 경우: 소유권 이전 등기 전인 '분양권' 상태라면 근저당권 설정 자체가 불가능합니다. 이때는 '수분양권 양도담보' 등의 방식을 쓰기도 하지만, 시행사의 동의가 없으면 법적 효력이 약해 매우 위험합니다.공공분양/신희타 특수성: LH나 SH 등에서 공급한 전매제한 아파트의 경우, 특약상 저당권 설정 시 공사의 사전 승인을 요구하거나 제한하는 규정이 있을 수 있으니 분양계약서를 반드시 확인해야 합니다.3. 실전 조언담보를 잡고 돈을 빌려주실 계획이라면 아래 3단계를 꼭 거치십시오.등기부등본 확인: 이미 소유권 등기가 났는지, 선순위 대출이 얼마나 있는지 확인하십시오.분양계약서 확인: 전매제한 규정 외에 제3자 담보 제공을 금지하는 특약이 있는지 체크하십시오.전문가 대필: 직거래보다는 법무사를 통해 근저당권 설정 등기를 확실히 진행하고, 차용증과 함께 공증을 받아두는 것이 2026년 현재 가장 안전한 자금 보호 방법입니다.등기가 난 상태라면 담보 설정은 가능합니다. 하지만 전매제한 기간 내에는 담보권 실행(경매 등)이 까다로울 수 있음을 명심하고, 반드시 담보 가치를 보수적으로 평가하여 빌려주시기 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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행복 주택당첨시 대출 서울시 협약 대출 사용
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2026년 새해 복 많이 받으십시오. 행복주택 당첨이라는 기분 좋은 소식과 함께 가장 효율적인 자금 조달 방법을 정리해 드리겠습니다.1. 서울시 신혼부부 협약 대출 이용 가능 여부결론부터 말씀드리면, 가능합니다.서울시에서 시행하는 [서울시 신혼부부 임차보증금 이자지원] 사업은 SH나 LH의 공공임대주택(행복주택 포함) 입주 시에도 적용됩니다.이점: 일반 시중은행 대출보다 서울시의 이자 지원(소득 및 자녀 수에 따라 차등)을 통해 금리를 대폭 낮출 수 있습니다.주의: 다만, 행복주택의 보증금 중 '최대 전환보증금'을 포함한 전체 금액에 대해 대출이 가능한지, 그리고 본인의 소득(7,800만 원)이 서울시 기준(부부합산 9,700만 원 이하)에 부합하는지 확인해야 합니다. 2026년 현재 기준은 서울주거포털에서 확인 가능합니다.2. 소득 7,800만 원 부부를 위한 저금리 대출 대안만약 서울시 협약 대출이 한도 등의 이유로 여의치 않다면, 다음 두 가지가 가장 강력한 대안입니다.신생아 특례 전세자금대출 (강력 추천):만약 2년 이내 출산(예정 포함) 자녀가 있다면 가장 유리합니다.소득 기준: 부부합산 1.3억 원 이하(2025년 하반기 완화안 반영 시 2억 원 이하 검토 중)로, 질문자님의 7,800만 원은 충분히 해당합니다.금리: 1%대 초저금리가 적용됩니다.버팀목 전세자금대출 (신혼부부 전용):소득 기준: 부부합산 7,500만 원 이하입니다. 질문자님은 7,800만 원으로 기준을 약간 초과하여 일반적인 '신혼부부 전용 버팀목'은 어려울 수 있습니다.일반 버팀목: 일반 버팀목 소득 기준은 보통 5,000만 원(신혼 7,500만 원)이므로, 현재 소득으로는 기금 대출보다는 앞서 말씀드린 서울시 협약 대출이나 신생아 특례가 훨씬 현실적입니다.💡 부동산보스의 실전 조언부부합산 소득이 7,800만 원이라면 시중은행 일반 전세대출보다는 서울시 협약 대출을 1순위로 고려하십시오.먼저 행복주택 당첨 단지의 임대차계약서(또는 당첨 증빙)를 지참하여 협약 은행(국민, 신한, 하나 등) 창구에서 상담을 받으십시오.행복주택은 보증금을 높이고 월세를 낮추는 '전환보증금' 제도가 있으니, 대출 한도를 최대한 활용해 월 주거비를 낮추는 것이 자산 형성에 유리합니다.요약: 서울시 협약 대출 가능합니다. 자녀 계획이 있다면 신생아 특례를, 그렇지 않다면 서울시 협약 대출이 2026년 현재 가장 유리한 선택입니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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주택 매매 시 기존세입자 퇴거와 같은날 잔금이 어떻게 이루어지는지 문의드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택 매매 잔금일과 기존 세입자 퇴거일이 같은 날인 경우, 실무적인 프로세스를 정리해드리겠습니다.1. 주택담보대출(주담대) 실행 및 보증금 반환 순서결론부터 말씀드리면, 보증금 반환이 확인된 후에 주담대가 실행되는 것이 맞습니다.동시이행 원칙: 매수인은 잔금을 치를 의무가 있고, 매도인은 소유권을 이전하며 집을 비워줄 의무가 있습니다. 보증금 반환은 매도인의 몫이지만, 실무적으로는 매수인의 주담대 실행 금액으로 보증금을 돌려주는 방식을 사용합니다.실행 프로세스:매수인(질문자님)의 주거래 은행 법무사가 잔금 현장에 도착합니다.세입자는 짐을 빼고 열쇠를 반환하며 공과금을 정산합니다.매도인과 세입자 간의 보증금 반환이 이루어집니다 (보통 매수인 대출금에서 상환).은행은 보증금 상환 및 근저당 말소 등 권리 관계가 깨끗해진 것을 확인하고 대출을 최종 실행합니다2. 잔금일 전 공실 및 전출신고 문제세입자의 전출신고는 잔금일 당일 오전에 이루어지는 경우가 많습니다.실거주 요건: 주담대를 받는 경우, 대출 실행 후 6개월 이내 전입 의무가 있습니다. 세입자가 전출신고를 해야 질문자님 세대의 전입이 가능합니다.전출 시점: 법적으로는 이사 당일 짐을 빼기 전까지만 전입신고가 유효합니다. 전날에 해야 하는 것은 아니며, 잔금일 당일 오전에 전출 처리하는 것이 일반적입니다. 법무사가 잔금 현장에서 세입자의 전출 여부를 최종 확인합니다.3. 질문자님이 확인할 것들 (체크리스트)잔금 당일 혼선을 막기 위해 다음 사항들을 반드시 확인하십시오.세입자 연락처 확보: 이사 당일 공과금 정산이나 비번 전달 등을 위해 세입자 연락처를 미리 받아두십시오.관리비/공과금 정산: 관리사무소에 방문하여 세입자의 미납 관리비 유무를 확인하고, 잔금 현장에서 당일까지의 전기, 수도, 가스 요금 계량기를 확인하여 정산해야 합니다.은행 및 법무사 소통: 대출 실행 및 등기 접수를 담당할 은행 대출 담당자와 법무사에게 '기존 세입자 퇴거 및 보증금 반환'이 동시에 이루어짐을 명확히 고지하고, 당일 자금 흐름에 문제가 없도록 협의하십시오.집 상태 확인: 세입자 퇴거 시 입주 전 집 상태(파손 여부 등)를 최종 점검해야 합니다. 계약 시 특약으로 명시된 내용(도배, 장판 등)이 있다면 이행 여부를 확인하십시오.요약: 보증금 반환 후 주담대 실행이 이루어지므로, 잔금일 당일 세입자 퇴거와 동시에 대출이 실행됩니다. 매도인, 세입자, 법무사 간의 원활한 소통이 가장 중요하며, 공과금 정산 및 집 상태 확인을 철저히 하십시오.
경제 / 부동산
26.01.01
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보금자리론으로 집 구매할 때, 대출실행일 이전에 신용대출로 구매 후, 이후 보금자리론 대출실행 가능여부
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2026년 1월, 새해 첫 내 집 마련을 앞두고 자금 스케줄 때문에 고민이 많으시겠군요. 질문하신 '신용대출로 잔금 선납 후 보금자리론 사후 실행' 가능 여부에 대해 2026년 한국주택금융공사 규정을 바탕으로 정리해 드리겠니다.1. 결론: 가능하지만 '대출 신청 시점'이 핵심입니다.결론부터 말씀드리면, 신용대출로 잔금을 먼저 치르고 나중에 보금자리론을 받는 것은 가능합니다. 다만, 아래 두 가지 조건을 반드시 지켜야 합니다.신청 시기: 반드시 소유권 이전 등기 접수일로부터 3개월 이내에 보금자리론 신청을 완료해야 합니다. 질문자님의 경우 1월 27일 잔금(등기) 후 2월 2일 실행이므로 이 기간 요건은 충분히 충족합니다.대출의 성격: 보금자리론은 '구입자금' 용도뿐만 아니라, 구입 후 3개월 이내라면 '보전전환자금' 용도로도 신청이 가능하기 때문입니다.2. 실무상 유의사항 (리스크 점검)이론적으로는 가능하나, 실제 진행 시 반드시 체크해야 할 변수들이 있습니다.DSR 한도 영향: 2026년 현재 스트레스 DSR 2단계가 적용 중입니다. 1월 27일에 신용대출 1억 원 가량을 먼저 받게 되면, 2월 2일 보금자리론 심사 시 해당 신용대출이 부채로 잡혀 DSR 한도 초과로 보금자리론 승인 금액이 줄어들 위험이 있습니다.신용점수 변동: 단기에 고액 신용대출을 실행하면 신용점수가 일시적으로 하락할 수 있으며, 이는 보금자리론 금리나 승인 여부에 영향을 줄 수 있습니다.대출금의 용도: 보금자리론 대출금은 보통 은행에서 바로 신용대출 상환으로 쏘아주는 것이 아니라, 본인 계좌로 입금되거나 기존 근저당 설정용으로 쓰입니다. 본인이 직접 신용대출을 상환하는 절차를 꼼꼼히 챙기셔야 합니다.3. 실전 전략가장 안전한 방법은 다음과 같습니다.사전 상담: 지금 즉시 보금자리론을 신청할 은행 창구에 방문하여 "1월 27일에 신용대출로 잔금을 먼저 치르고 2월 2일에 보금자리론을 실행할 예정인데, DSR 한도에 문제가 없는지" 미리 가심사를 받으십시오.신용대출 종류 선택: 가급적 중도상환수수료가 없는 마이너스 통장이나 신용대출을 활용하여, 2월 2일에 보금자리론이 나오자마자 바로 상환하여 이자 부담을 최소화하십시오.💡 보스의 한마디"자금 계획에서 일주일의 공백은 의외로 변수가 많습니다." 특히 2026년 초 금융권의 가계부채 관리 기조가 엄격할 수 있으니, 한국주택금융공사 홈페이지에서 '담보주택의 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내' 신청 규정을 다시 한번 확인하시고 진행하시길 권장합니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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경매로 집이 넘어갔습니다 추후 상황에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.경매 낙찰 후 명도 과정에서 심리적 압박이 크시겠지만, 내용을 정리 해보겠습니다.1. 형사고발(불법점유) 주장에 대하여낙찰자가 형사고발을 언급하는 것은 명도 기간을 줄이기 위한 압박용인 경우가 많고, 단순히 비밀번호를 바로 넘겨주지 않았다고 해서 곧바로 주거침입·권리행사방해가 인정되는 사례는 드뭅니다.다만, 잔금 납부·소유권이전등기와 인도명령이 모두 완료된 뒤에도 고의적으로 출입을 방해하는 등 정도가 심하면 형사 리스크가 완전히 없다고 단정할 수는 없으므로, 인도 시기와 방식에 대해서는 합의서를 남기는 것이 안전합니다.2. 비밀번호·열쇠 인도 시점법리상 “등기 후에만 비번을 넘겨야 한다”는 규정은 없고, 통상은 잔금(또는 이사비) 수령과 동시에 열쇠·비밀번호를 넘기고 인도확인서를 작성하는 방식으로 처리합니다.낙찰자가 인도명령을 신청하면 강제집행 비용이 발생하므로, 그 전에 이행각서·합의서를 작성하고 합의된 금액을 받는 조건으로 비밀번호를 넘기는 것이 서로에게 가장 경제적입니다.3. 미납 관리비 승계 범위집합건물법과 판례에 따라, 낙찰자는 전 소유자가 미납한 관리비 중 ‘공용부분 관리비 원금’에 대해서만 승계합니다.전용부분(전기·수도·가스 등 실제 사용분)과 그 연체료는 여전히 전 소유자의 채무이고, 공용부분 관리비에 붙은 연체료 역시 낙찰자에게 승계되지 않으므로 전 소유자의 채무로 남습니다.4. 관리단 소송 시 청구·판결 구조관리단이 소송을 제기할 경우 전 소유자에게 전용·공용 전체를 청구할 수 있고, 공용부분에 대해서는 낙찰자도 함께 피고가 될 수 있습니다.법원은 통상 전용부분 및 그 연체료는 전 소유자, 공용부분 관리비 중 시효 내 금액은 낙찰자가 부담하는 식으로 책임 범위를 나누어 판단할 수 있으며, 금액이 소액이면 실무상 낙찰자에게 공용부분만 받아내고 종결하는 경우도 많습니다.5.실전 협상 포인트관리사무소에는 반드시 전용·공용을 구분한 내역을 요청해서, 본인이 실제 사용한 전용부분과 그 연체료만 정산하는 것이 유리합니다.협상은 “이사비 + 전용부분 정산 + 비번·열쇠 인도”를 한 세트로 묶고, 공용부분은 낙찰자가 법적으로 부담하는 구조라는 점을 분명히 하면서 합의를 이끌어내는 것이 좋습니다.형사고발·내용증명 문구 자체에 과도하게 위축될 필요는 없지만, 문서와 메시지는 모두 보관해 두고 필요 시 법률전문가와 상의할 수 있도록 정리해 두면 안전합니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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신안군으로 이사가서 거주하면 군에서 지원금을 주나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신안군에서 시행 중인 '햇빛연금'에 대해 전문가의 시각으로 내용을 정리해 드립니다. 결론부터 말씀드리면, 실제로 지급되고 있는 제도이며 이사 후 요건을 충족하면 누구나 받을 수 있습니다.1. 햇빛연금의 사실 여부와 원리신안군은 전국 최초로 '신재생에너지 개발이익 공유 조례'를 제정했습니다. 군내 설치된 태양광 및 풍력 발전소의 이익금 중 일부를 주민들에게 분기별로 배당하는 시스템입니다. 현재 지도, 사옥도, 안좌도, 자라도 등 태양광 발전소가 가동 중인 지역을 중심으로 지급되고 있습니다.2. 실제 지급 금액 (2025~2026년 기준)지급액은 거주 지역과 발전소와의 거리, 가구원 수에 따라 차등 지급되지만, 보편적인 기준은 다음과 같습니다.지급액: 1인당 분기별 11만 원 ~ 최대 60만 원 수준입니다.특징: 4인 가구 기준으로 많이 받는 지역은 연간 수백만 원의 수익을 얻기도 합니다. 최근에는 만 18세 미만 아동에게 지급하는 '햇빛아동수당'도 별도로 운영 중입니다. 3. 수령을 위한 이사 및 거주 요건무조건 이사만 간다고 즉시 지급되는 것은 아니며, 다음의 전입 요건을 채워야 합니다.연령별 차등:만 40세 이하: 전입 즉시 지급 대상이 됩니다. (청년 유입 촉진)만 41세 ~ 50세: 전입 후 1년이 지나야 합니다.만 51세 이상: 전입 후 일정 기간(보통 3년 이상 등 지역별 상이) 거주 요건을 충족해야 합니다.주소지: 해당 태양광 발전소가 설치된 해당 읍·면으로 전입해야 혜택을 받을 수 있습니다.💡실무 조언"신안군의 햇빛연금은 단순 지원금이 아니라 자산 수익형 복지입니다."이사 전 반드시 신안군청 누리집 또는 해당 읍·면사무소에 전화하여 본인이 이사하려는 주소지가 햇빛연금 지급 대상 지역인지, 그리고 본인의 연령에 따른 거주 대기 기간이 얼마인지 정확히 확인하십시오. 일부 섬 지역은 인구 유입이 활발해져 부동산 매물 찾기가 쉽지 않을 수 있으니 현장 임장이 필수입니다.40세 이하라면 전입 즉시, 그 이상이라면 일정 기간 거주 후 분기별 약 11~60만 원을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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요즘에 야외포장마차는 허가받고 하는거죠?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.건립된 지 오래된 영화나 드라마 속 풍경 때문인지 포장마차에 대해 낭만적이면서도 한편으로는 위태로운 이미지를 갖게 되는 경우가 많죠. 실생활에서 마주치는 야외 포장마차들이 합법적으로 운영되고 있는 것인지 설명해 드리겠습니다.결론부터 말씀드리면, 우리가 거리에서 보는 포장마차는 '정식 허가'를 받은 곳과 '비허가' 상태인 곳이 공존하고 있습니다. 다만 과거처럼 완전히 무법지대에 있는 것이 아니라, 지자체의 관리 체계 안으로 들어오고 있는 추세입니다.첫째, 지자체의 '거리가게 허가제' 운영과거의 포장마차는 대부분 무허가 점유였으나, 최근 서울시를 비롯한 많은 지자체에서 '거리가게 허가제'를 도입했습니다. 이는 일정 요건(재산 수준, 거주지 등)을 갖춘 운영자에게 정식으로 도로 점용 허가를 내주고, 가로 정비 가이드라인에 맞춘 규격화된 포장마차를 운영하게 하는 제도입니다. 이런 곳들은 합법적으로 도로 점용료를 내며 영업을 합니다.둘째, 여전히 존재하는 미허가 노점현실적으로 모든 포장마차가 허가를 받은 것은 아닙니다. 허가제 요건을 충족하지 못하거나, 허가 구역이 아닌 곳에서 영업하는 경우 여전히 '불법 노점'으로 분류됩니다. 이런 경우 지자체의 단속 대상이 되어 과태료가 부과되거나 강제 철거(행정대집행)가 이루어지기도 합니다. 드라마 속 철거 장면은 바로 이런 상황을 묘사한 것이라 볼 수 있습니다.셋째, 영화 속 '조폭'과의 관계많은 분이 궁금해하시는 '조폭의 관리' 부분은 현대 사회에서는 거의 사라진 풍경에 가깝습니다. 과거에는 관리비 명목의 갈취가 있었을지 모르나, 지금은 지자체의 관리 시스템이 강화되었고 경찰의 치안 유지가 철저해졌습니다. 만약 자릿세 등을 요구하는 행위가 있다면 엄연한 형사 처벌 대상이기에, 현대의 포장마차 상인들은 대부분 지자체에 점용료를 내거나 상인회를 통해 자율적으로 관리합니다.넷째, 위생과 법적 책임정식 허가를 받은 '거리가게'라 하더라도 일반 음식점과 같은 '영업 신고'를 완벽히 하기 어려운 구조적 한계가 있기도 합니다. 그래서 지자체는 위생 가이드라인을 제시하고 정기적으로 점검하며 관리합니다. 소비자 입장에서는 카드 결제가 가능하거나 사업자 등록번호가 게시된 곳이라면 조금 더 제도권 안에 있는 곳이라 생각하셔도 좋습니다.요약하자면현대판 포장마차는 지자체의 '허가제'를 통해 합법화된 곳이 점차 늘어나고 있으며, 과거처럼 조폭의 외압보다는 도로점용 규정이나 위생 관리라는 법적 테두리 안에서 운영되고 있습니다. 드라마 속 모습은 극적인 장치일 뿐, 실제로는 시청이나 구청의 관리하에 시민의 먹거리를 책임지는 생계형 터전인 경우가 많습니다.혹시 길을 지나다 특정 구역의 포장마차가 합법인지 궁금하시다면, 지자체에서 발행한 '거리가게 허용구역' 표지판이나 마크를 확인해보는 것도 흥미로운 방법이 될 것입니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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다른 분들 원룸 월세 보는 시기 궁금합니다!
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신혼생활의 첫 보금자리를 마련하시느라 설레면서도 걱정이 많으시겠네요.원룸이나 소형 주택 월세 시장은 아파트 매매나 전세와는 완전히 다른 '속도전'의 영역입니다. 결론부터 말씀드리면, 지금 부동산에서 매물이 없다고 하는 것은 지극히 정상적인 상황이니 너무 불안해하지 않으셔도 됩니다.원룸 월세 시장의 현실적인 타이밍과 팁을 정리해드리겠습니다.첫째, 원룸 월세의 적정 탐색 시기는 입주 2주~한 달 전입니다.원룸이나 오피스텔 같은 월세 매물은 회전율이 굉장히 빠릅니다. 보통 기존 세입자가 퇴거 통보를 하는 시점이 만기 1~2개월 전이고, 집주인들은 공실 기간을 최소화하고 싶어 합니다. 따라서 입주 예정일로부터 3~4주 전에 매물이 가장 많이 쏟아져 나오며, 이 시기에 나온 집들은 일주일 이내에 계약되는 경우가 허다합니다. 두 달 전에는 집주인들도 아직 다음 세입자를 구할 긴박함이 없어 매물을 내놓지 않는 경우가 많습니다.둘째, 신혼부부라면 '회전율'보다 '퀄리티'에 집중해야 합니다.혼자 사는 원룸과 달리 신혼부부가 거주할 공간이라면 짐도 많고 주거 쾌적성도 중요할 것입니다. 하지만 시장의 속도는 여전히 빠릅니다. 이럴 때는 미리 지역을 선정해두고, 해당 지역 부동산에 본인들의 조건(예산, 입주 가능일, 필수 조건)을 남겨두는 방식이 좋습니다. 그러면 조건에 맞는 매물이 나오자마자 부동산에서 연락을 줄 것이고, 그때 누구보다 빠르게 방문하여 결정하는 것이 최선입니다.셋째, 실무적인 조언: '가계약'의 활용원룸 시장은 오늘 본 집이 내일 나가는 일이 비일비재합니다. 정말 마음에 드는 집을 발견하셨다면, 그 자리에서 바로 결정할 수 있는 '마음의 준비와 계약금 일부'를 미리 준비해 두시는 것이 좋습니다. 꼼꼼히 보시는 것도 중요하지만, 좋은 매물은 남들 눈에도 좋게 보이기 때문에 의사결정 속도가 곧 경쟁력이 됩니다.요약하자면원룸 월세는 한 달 전부터 본격적으로 보시는 것이 가장 효율적입니다. 지금은 가고 싶은 동네의 분위기를 익히고, 괜찮은 중개업소 몇 군데에 미리 연락처와 희망 조건을 남겨두는 단계로 활용하시길 권해드립니다.신혼부부의 소중한 첫 출발인 만큼, 조급함보다는 '적기'에 집중하는 전략을 펼치시면 분명 좋은 집을 찾으실 수 있을 겁니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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전세 암묵적 갱신에 대해 인상율이 궁금합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.임대인 입장에서는 시세와 차이가 벌어진 상황에서 임대료를 현실화하고 싶은 마음이 드는 것이 당연한 일이지요. 말씀하신 '묵시적 갱신(암묵적 갱신)' 상황에서의 증액 부분에 대해 조심스럽게 설명해 드리겠습니다.결론부터 말씀드리면, 묵시적 갱신이 된 상태에서는 임대료를 마음대로 올리기가 상당히 까다로운 면이 있습니다.아래의 내용을 참고해 보시기 바랍니다.첫째, 묵시적 갱신의 법적 의미주택임대차보호법에 따르면, 계약 만료 전 일정 기간 내에 서로 조건 변경이나 해지 통보가 없으면 '이전 계약과 동일한 조건'으로 계약이 자동 연장된 것으로 봅니다. 이 경우 별도의 합의가 없다면 임대료 역시 이전과 동일하게 유지되는 것이 원칙으로 해석될 여지가 큽니다.둘째, 증액 청구의 범위와 한계이미 묵시적 갱신이 되어 계약이 연장된 상황이라면, 도중에 임대료를 올리기 위해서는 임차인의 동의가 필요할 수 있습니다. 만약 임차인이 동의하여 증액을 협의하더라도, 주택임대차보호법상 5% 증액 상한 제한이 적용될 가능성이 높습니다. 4년째 거주 중이시라면 과거 계약 갱신 요구권 사용 여부와 상관없이, 묵시적 갱신 또한 법에서 정한 임대료 증액 제한의 틀 안에서 해석되는 경우가 많기 때문입니다.셋째, 실무적인 조율 방법주변 시세와 차이가 커서 고민이시라면, 무작정 법적 잣대를 들이대기보다는 임차인과 부드러운 소통을 통해 합의를 시도해 보시는 것이 어떨까 싶습니다. "주변 시세가 이만큼 올랐으니 어느 정도 현실화가 필요하다"는 점을 설명하고, 서로 양보하는 선에서 계약서를 새로 작성(합의 갱신)하는 방향이 분쟁을 줄이는 길이 될 수 있습니다.요약하자면법적으로 묵시적 갱신 상태에서는 일방적인 인상이 어렵거나 5% 이내로 제한될 가능성이 높습니다. 시세 차이를 메우고 싶으시다면, 가급적 다음 갱신 주기나 계약 종료 시점에 맞춰 미리 소통하시어 원만하게 협의하시는 것이 자산 관리 차원에서도 더 매끄러운 방법이 될 수 있을 것 같습니다.
경제 / 부동산
26.01.01
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