잉크 내역

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​9월 1일부터 삼성전자 무주택 임직원에게연 1.5% 금리로 최대 5억 원을 빌려주는 사내대출이 시작됩니다.​여기에 SK하이닉스까지 대출 문턱을 낮췄고,두 회사 임직원이 내년 초 받게 될 성과급은 합쳐서 약 18조 원.이 돈이 어디로 향할지, 이미 수도권 반도체 벨트에서는 숫자로 신호가 나오고 있습니다.​혹시 우리 동네도 해당되나 싶으실 텐데요,하나씩 정리해 드리겠습니다.​9월 1일부터 달라지는 것, 삼성전자 사내 주택자금대출삼성전자는 9월 1일부터 무주택 임직원을 대상으로 주택자금지원 대출을 시행합니다.​· 대출 한도 : 주택 매매 시 최대 5억 원, 임차 시 최대 3억 원· 금리 : 연 1.5% (시중 주택담보대출 금리가 7~8%대인 것과 비교하면 격차가 상당합니다)· 대상 주택가격 : 25억 원 이하· 면적 제한 : 수도권·광역시는 전용면적 85㎡ 이하만 지원· 이용 조건 : 부부 중 1명만 대출 가능, 10년간 1회로 제한· 예상 대출 풀 규모 : 약 10조 원​삼성전자 임직원 규모는 약 12만 8,000명에 달합니다.정부의 대출 규제 대상 밖에서 상당한 자금이 한꺼번에 부동산시장으로 유입될 수 있다는 것이 이 대출을 눈여겨봐야 하는 이유입니다.​SK하이닉스도 대출 문을 넓혔습니다SK하이닉스는 23일 임단협 잠정합의를 통해 기존 사내대출 기준을 대폭 확대했습니다.​· 기존 : 일반 직원 1억 원, 다자녀 직원 최대 2억 원· 현행 : 모든 기혼 구성원이 최대 2억 원까지 지원​대상 범위가 넓어진 만큼, 실제로 대출을 활용할 수 있는 임직원 수 자체가 늘어난 셈입니다.​18조 원 성과급 + 10조 원 대출 = 자금 폭탄내년 초 두 회사 임직원이 받게 될 현금 성과급 규모를 보면 왜 시장이 긴장하는지 알 수 있습니다.​· 삼성전자 성과급 : 7조 원· SK하이닉스 성과급 : 10조 8,000억 원· 합계 : 약 18조 원​여기에 업계가 예상하는 사내대출 풀 약 10조 원을 더하면, 정리하면 아래와 같은 공식입니다.(성과급 18조 원) + (사내대출 약 10조 원) = 수도권 부동산시장으로 흘러들 수 있는 자금​물론 이 돈이 전부 부동산으로 향한다고 단정할 수는 없습니다.다만 저금리 대출로 구매력이 급증한 상태에서, 절세 혜택을 위해 저가(25억 원 이하) 물건을 선호하는 흐름이최근 세제개편과 맞물리고 있다는 점은 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.​'덜 똘똘한 한 채'도 들썩이는 이유그동안 상대적으로 투자가치가 낮게 평가되던 '덜 똘똘한 한 채'도 이번 사내대출을 계기로 다시 주목받고 있습니다.​구매력이 급증한 수요층이 늘어나면,그동안 눈에 잘 안 띄던 매물까지 매수 대상으로 떠오르기 때문입니다.​여기에 '셔세권'이라는 개념도 함께 등장합니다.회사 셔틀버스가 다니는 지역을 뜻하는 말인데요,특히 서울 동남권과 경기 남부 지역이 이 흐름의 영향권으로 꼽히고 있습니다.​숫자로 보는 '반도체 벨트'말로만 들으면 막연할 수 있으니, 실제 상승률로 확인해 보겠습니다.경기 남부 반도체 벨트는 이미 움직이고 있습니다.​· 수원 영통구 : 2.85% 상승· 용인 수지구 : 2.76% 상승· 화성 동탄구 : 2.61% 상승​신고가 거래도 나왔습니다.수원시 영통구 자연앤힐스테이트(전용 84㎡)는 20억 5,000만 원에 거래되며직전 최고가보다 1억 8,500만 원이 올랐습니다.​'역풍선 효과', 서울까지 번지나반도체 벨트에서 시작된 상승세는 서울 동남권으로도 번지는 모습입니다.이른바 '역풍선 효과'입니다.​· 강동구 : 올해 초~8월 중순 5.3% 상승· 송파구 : 5.5% 상승· 성남시 분당구 : 정자·수내·서현동을 중심으로 문의가 확산되고 있다는 것이 현지 부동산 중개소의 코멘트입니다​한성대 경제부동산학과 석좌교수는"출퇴근 시간을 감안하면 성남시 분당구, 강동구 고덕동까지는 영향을 받을 것"이라고 평가했습니다.​업계에서는 무주택 반도체 기업 임직원들이 저리로 주택 매매에 나설 경우,서울 동남권과 경기 남부 지역 집값을 끌어올릴 가능성이 높다고 보고 있습니다.절세에 유리한 저가 아파트부터 고가 지역까지 수요가 확산될 조짐이 있다는 점도 함께 짚어드립니다.​그럼에도 놓치지 말아야 할 것기회처럼 보이는 흐름일수록 리스크도 함께 봐야 합니다.​· 25억 원·전용 85㎡ 같은 조건에 걸리지 않는지 먼저 확인이 필요합니다.· 특정 지역에 매수세가 몰리면 단기 과열 이후 조정이 뒤따를 수 있다는 점도 염두에 두셔야 합니다.· 사내대출은 회사 내규와 시행 시점에 따라 조건이 달라질 수 있으니,정확한 조건은 반드시 소속 회사 공지로 재확인하시길 권장합니다.​​이제는 "언제든 대출을 받을 수 있다"라는 생각보다,"대출 쿼터가 있을 때 미리 선점한다"라는 관점으로 자금 계획을 세우셔야 합니다.​집은 단순히 자산 증식의 수단을 넘어,가족의 삶과 추억이 담기는 소중한 공간입니다.​18조 원이라는 숫자에 휩쓸리기보다,내 상황에 맞는 자금 계획부터 차분히 점검해 보시길 바랍니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.08.28

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​미국 국가부채가 사상 처음 40조 달러를 돌파했습니다.여기에 19년 만의 최고 수준까지 치솟은 국채 금리, 40% 급등한 휘발유 가격까지 겹치며 미국 경제가 '삼중고'에 빠졌습니다.​남의 나라 얘기 같지만, 절대 그렇지 않습니다.미국 금리와 유가의 흐름은 국내 금리·환율에도 영향을 줄 수 있는 변수이기 때문입니다.오늘은 지금 미국에서 벌어지고 있는 일을 정리해 보겠습니다.​첫 번째 위기, 40조 달러를 넘은 국가부채미국 국가부채가 사상 처음 40조 달러를 돌파했습니다.코로나19 시기를 제외하면 역대 가장 빠른 속도로 불어나고 있는 셈입니다.​· 재정적자 규모2025회계연도 재정적자는 GDP의 5.8%로, 전년(6.4%) 대비 소폭 개선되기는 했습니다.하지만 '개선'이라는 말이 무색할 정도로 여전히 심각한 수준입니다.​· 원인연방정부 지출이 세입을 계속 초과하고 있는 상황에서, 중동 전쟁 비용까지 추가로 얹어지고 있습니다.​KPMG 미국 수석이코노미스트는 이 상황을 이렇게 짚었습니다."정부는 계속 세입보다 많이 쓰고 있으며 전쟁으로 지출 요구는 더 커졌다."​베센트 재무장관은 임기 말까지 재정적자를 GDP의 3%로 낮추겠다고 약속했지만,보수 싱크탱크는 의료보험·사회보장 삭감 같은 어려운 정치적 선택 없이는 쉽지 않다고 지적하고 있습니다.말은 쉽지만 실행은 정치적으로 매우 부담스러운 카드인 셈입니다.​두 번째 위기, 19년 만에 최고치를 찍은 금리빚이 늘어나는 것도 문제지만,그 빚을 갚는 '비용'이 급격히 커지고 있다는 것이 더 큰 문제입니다.​· 장기 국채 금리지난 18일, 19년 만에 최고 수준을 기록했습니다.재무부가 국채 환매 규모를 최소 두 배로 확대했지만 효과는 미흡했고, 환매 이후에도 금리는 상승분을 거의 되돌리지 않았습니다.​· 주택담보대출 금리 직격탄30년 만기 평균 금리가 전쟁 전인 2월 말 5.98%에서 지난주 6.65%로 뛰었습니다.불과 몇 달 사이 0.67%p가 오른 것입니다.​시장에서는 정부의 대응 자체를 우려의 시선으로 보고 있습니다.​코넬대 경제학 교수는 이렇게 평가했습니다."대통령의 거친 발언과 행정부의 외환·채권시장 개입에서 절박함이 느껴지며, 이는 상황을 악화시키고 있다."​(빚 증가) + (금리 상승) = (이자 부담 폭증)간단한 공식이지만, 지금 미국이 처한 상황을 압축해서 보여줍니다.​세 번째 위기, 40% 폭등한 기름값여기에 지정학적 리스크까지 더해졌습니다.중동 전쟁 이후 미국 휘발유 가격은 약 40% 상승해 갤런당 4.11달러를 기록했습니다.경유는 갤런당 5.58달러로, 트럼프 2기 평균이 바이든 행정부 시기 수준마저 넘어섰습니다.​· 공급도 빠듯합니다미 에너지정보청은 올해 미국 원유 생산량이 하루 20만 배럴만 증가할 것으로 예상했습니다.반면 호르무즈해협 공급 중단 규모는 하루 약 2,000만 배럴에 달합니다.국내 증산만으로는 감당이 안 되는 격차죠.​· 정책의 한계트럼프 대통령이 국내 원유 생산 확대를 공언했지만, 중동발 공급 차질을 상쇄하기엔 역부족인 상황입니다.​물가는 잡히는 듯했지만, 소비심리는 최악연간 소비자물가 상승률은 5월 4.2%로 3년 만에 최고치를 찍은 뒤, 7월 3.4%로 낮아지긴 했습니다.그런데 이게 '안심할 수준'은 아닙니다.여전히 높은 수준이고, 소비자 심리는 사상 최저 수준에 머물러 있습니다.​경제 운영 능력에 대한 여론조사에서는 민주당이 공화당을 앞서고 있다는 결과까지 나왔습니다.고물가가 고착될 수 있다는 우려 속에, 연준도 쉽게 움직이지 못하며 시장 불안이 가중되고 있는 상황입니다.​성장률로 부채를 넘을 수 있을까?베센트 재무장관은 "성장을 통해 부채 문제에서 벗어날 수 있다"고 강조했습니다.그런데 정작 2분기 성장률은 연율 1.5%로, 목표치인 3%의 절반 수준에 그쳤습니다.​소비와 빅테크 AI 투자가 그나마 성장세를 지탱하고 있지만, 시장의 반응은 냉담합니다.'성장으로 부채를 넘어서겠다'는 계획 자체가, 숫자로 뒷받침되지 않고 있는 셈입니다.​한국 투자자·소비자가 눈여겨봐야 하는 이유정리하면, 미국은 지금(국가부채 급증) + (19년 만의 고금리) + (40% 폭등한 유가)**라는 삼중고에 동시에 직면해 있습니다.정부의 시장 개입이 오히려 절박함을 드러내며 투자자 신뢰를 흔들고 있다는 평가까지 나오는 상황입니다.​이게 왜 우리와 무관하지 않을까요?​미국은 세계 기축통화국이자 최대 경제국입니다.미국의 국채 금리·에너지 가격 흐름은 국내 금리·환율 환경에도 영향을 줄 수 있는 대외 변수 중 하나입니다.다만 그 영향이 구체적으로 국내 금리나 환율에 얼마나, 어떤 방향으로 반영될지는 지금 시점에서 단정하기 어렵고,정확한 수치는 앞으로 발표되는 국내 지표를 통해 별도로 확인이 필요한 부분입니다.​그렇기에 지금은 해외 변수에 일희일비하기보다,본인의 자산·부채 구조를 점검하고 변동성에 흔들리지 않는 재무 체력을 갖추는 것이 우선입니다.​그래도 놓치지 말아야 할 리스크 체크· 대외 변수발 변동성 확대 가능성해외 금리·유가 흐름이 국내 시장 심리에 영향을 줄 수 있으므로,관련 뉴스는 꾸준히 확인해 두시는 것이 좋습니다.​· 예단은 금물위 내용은 미국 현지 상황에 대한 정리이며,이것이 곧 국내 금리 인상이나 환율 급등을 확정적으로 의미하지는 않습니다.국내 상황은 국내 발표 지표로 별도로 판단하셔야 합니다.​​바다 건너의 뉴스라고 해서 그냥 흘려보내기엔,요즘의 금융 시장은 그 어느 때보다 촘촘하게 연결되어 있습니다.​우리 가족의 자산을 지키는 일은,결국 이런 큰 흐름을 놓치지 않고 꾸준히 챙겨보는 것에서부터 시작됩니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.08.24

혹시 지금 전세대출을 쓰고 계시거나, 곧 청약·매수·대출을 계획하고 계신가요?이번 금융 대책 한마디로 정리하면 이렇습니다.​투기적 목적의 전세대출은 확실하게 막고,청년·신혼부부·실수요자는 확실하게 풀어줍니다.​특히 수도권·규제지역에 집 한 채 있으면서 전세대출까지 받고 계신 분들이라면지금 이 글, 끝까지 꼭 확인하셔야 합니다.​금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​오늘은 이번 가계부채 관리방안의 핵심 내용을,①투기수요를 겨냥한 규제 강화②청년·신혼부부 대상 핀셋 지원③모든 차주에게 해당되는 DSR 개편까지 대상별로 나눠서 정리해 보겠습니다.​큰 그림, 가계부채 총량관리는 이렇게 바뀝니다정부는 가계부채 총량 증가율을 당초 1.5% 수준에서 "3% 수준"으로 올려 관리하기로 했습니다.​한국의 GDP 대비 가계부채비율은 88.6~89.4% 수준으로,英 73.6% / 美 68.1% / 日 61.1% / 佛 59.7%와 비교해도 여전히 높은 편입니다.​그럼에도 증가율을 완화한 이유는주택공급 촉진과 청년·실수요자 지원 필요성 때문입니다.​늘어난 대출여력은재건축·재개발 이주비대출, 신축 입주단지 중도금·잔금대출, 청년 주거안정 등 "정책적 목적"으로만쓰이도록 관리한다는 것이 핵심입니다.​즉, 대출 문이 넓어지는 게 아니라"누구에게 열어줄지"를 정교하게 나누는 것이 이번 대책의 방향이라고 보시면 됩니다.​[다주택자·투기수요 보유자용] 전세대출, 이렇게 막힙니다기존에 실행된 투기적 대출에 대한 회수도 계속 진행 중입니다.​'26년 4월부터 다주택자의 주담대 만기연장 제한 등을 통해 벌써 2,001건(4.17~6월 기준)이 상환됐고,연내 만기가 돌아오는 다주택자·임대사업자 물량만 약 1.2만건에 달합니다.​· 전세대출보증 제한 대상 확대 (시행시기: '27.1.1일)현재는 다주택자, 투기지역·투기과열지구 APT(3억원 초과) 취득자 정도만전세대출보증(주금공·HUG·SGI)이 제한됩니다.​개선안은 여기에 "투기적 목적의 비거주 1주택자"를 추가합니다.아래 3가지에 모두 해당하면 제한 대상입니다.- 수도권·규제지역내 APT를 보유한 1주택자(부부합산)- 해당 주택을 임대차 중 (단, 가족 임대는 제외)- 본인·배우자 모두 실거주한 적 없음​한마디로, 실거주 없이 집을 사놓고타인의 전세보증금으로 매입자금을 충당한 경우를 정조준한 것입니다.​참고로 이 조건에 해당할 것으로 추정되는 전세대출 규모만 약 9.3조원(6.0만호)이라고 하니,결코 적은 규모가 아닙니다.​​· 전세대출 보증비율 축소 (시행시기: '27.1.1일)무주택자는 지금과 똑같이 유지되지만,1주택자는 보증비율이 확실히 낮아집니다.여기에 더해 전세대출 신규취급·만기연장이 원칙적으로 금지됩니다.​다만 아래처럼 실거주가 불가피한 사정이 명확한 경우는 예외적으로 허용됩니다.- 법적으로 실거주가 예정된 경우- 세입자가 있는 집을 사서 기존 임대차계약이 아직 안 끝난 경우(조건부)- 승계한 임대차계약 종료일까지- 임대인의 보증금 미반환 등으로 상환이 곤란한 경우- 퇴거 예정인데 일정 조정 중이라 필요한 경우(단기, 예: 6개월 내)- 그 외 여신심사위원회가 불가피성을 인정하는 경우​토허구역 내 세입자 있는 집을 매수한 경우도 마찬가지로,실거주의무가 발생하는 시점에 전세대출이 종료됩니다.​[청년·신혼부부용] 청년 주거 지원 3종 세트, 이렇게 풀립니다자, 여기부터가 오늘의 핵심입니다.정부는 청년의 자가·반전세/월세·전세 세 가지 주거형태를 각각 지원하는 "청년 주거 지원 3종 세트"를 내놓습니다.시행시기는 '27.1월(잠정)입니다.​① 청년미래보금자리론, "월세로 집 사는" 상품 (시행시기: '27.1월)年 3조원 규모로 2년 한시 공급되는 신규 정책모기지입니다.1인 가구·사회초년생의 현실적인 주거수요를 고려한 "징검다리" 자가 마련 상품인 셈입니다.예시로2억원을 30년 만기, 금리 3.0%로 빌리면 월 원리금 상환액이 85만원 수준인데,이는 非아파트 평균 월세(80만원)와 비슷한 수준입니다."월세 낼 돈으로 내 집 마련"이라는 컨셉이 여기서 나오는 겁니다.아파트를 원하는 청년이라면 지금처럼 일반 보금자리론을 이용하면 됩니다.또한 오피스텔(준주택 포함) 대상 포함을 위한 주금공법 개정도 '26.下에 추진됩니다.​② 청년 전월세결합보증, 전세+월세 한 번에 (시행시기: '27.1월)지금까지는 전세보증, 월세보증 중 하나만 골라야 했다면,앞으로는 전세+월세 대출을 동시에 보증받을 수 있습니다.지방·저소득 청년은 이차보전까지 지원됩니다(年 4.5조원, 2년 한시).​- 대상 : 만39세 이하 무주택청년- 소득요건 : 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인)- 대출한도 : 임차보증금 90%, 4억원(월세대출 포함, 신혼유자녀는 3억원)- 보증비율 : 100%​월세대출 방식도 매월 자동실행에서마이너스통장 방식(필요할 때만 사용)으로 바뀌어 불필요한 이자 부담이 줄어듭니다.​③ 청년특례 전세대출보증 확대 (시행시기: '26.10월)세 가지 중 가장 먼저 시행되는 항목입니다.연령 기준이 34세에서 39세로 넓어지는 것만으로도 수혜 대상이 크게 늘어날 전망입니다.​· 실거주 실수요자 지원도 별도 관리 (시행시기: '26.下)이주비·중도금·잔금대출 등 주택공급 관련 주담대는금융회사의 총량관리 목표에서 아예 별도로 분리해 관리합니다.실수요자 대출이 총량 규제에 밀려 막히는 일을 방지하겠다는 취지입니다.​[모든 차주 공통] DSR, 이렇게 바뀝니다· 장래소득 인정기준, 이제 은행이 먼저 알려줘야 합니다 (시행시기: '26.8.31일)무주택 청년 근로자가 주택구입목적 주담대를 받을 때,미래 소득증가 가능성을 반영해 소득을 더 높게 인정받을 수 있는 제도가 '21년 7월부터 있었습니다.문제는 이게 은행 자율사항이라 차주가 먼저 요청하지 않으면 적용되지 않는 경우가 많았다는 점입니다.앞으로는 은행이 적용 가능 여부와 적용 시 대출한도를 반드시 고지해야 합니다.연소득 4,000만원, 만30세 차주 기준으로 DSR 40% 적용 시 대출한도가 약 12.5% 늘어나는 효과가 있다고 하니,"몰라서 못 받는" 사례가 크게 줄어들 것으로 보입니다.​· 소득산정 기준은 더 엄격해집니다 (시행시기: '27.1월)지금까지는 성과급 같은 일시적 소득 증가도 상시소득처럼 인정되는 경우가 있었습니다.앞으로는 원칙적으로 최근 1개년 소득을 기준으로 하되,- 소득상승률 20% 초과 시 → 최근 2개년 평균소득- 소득상승률 30% 초과 시 → 최근 3개년 평균소득으로 산정합니다.반대로 소득이 줄어든 경우에는 상환능력 대비 대출이 과도해지지 않도록최근 1개년 소득으로 보수적으로 심사합니다.일시적으로 소득이 튄 해를 노려 대출한도를 부풀리는 전략은 앞으로 통하기 어려워진다는 뜻입니다.​[신혼부부·생애최초용] 페널티는 줄이고, 문턱은 낮춥니다· 정책대출 결혼페널티 해소 (시행시기: '26.10월)지금까지 보금자리론은 미혼이면 1인 기준(7,000만원 이하),신혼부부(혼인 7년 이내)면 부부합산 기준(8,500만원 이하)으로 소득요건을 봤습니다.결혼하고 맞벌이를 하면 오히려 대출 문턱이 높아지는 역설적인 구조였던 셈입니다.앞으로는 신혼부부도 부부합산 8,500만원 이하 또는 부부 중 1인 소득 7,000만원 이하,둘 중 하나만 충족하면 대출이 가능해집니다.​· 생애최초 요건 합리화 (시행시기: '26.8.31일)과거 주택을 소유(매매·상속·증여)한 적이 있으면무조건 "생애최초" LTV 우대(수도권·규제지역 70%, 그 외 80%)를 못 받았습니다.미성년일 때 부모님 상속으로 주택 지분을 잠깐 가졌던 경우도 예외가 아니었죠.앞으로는 이런 불가피한 사유가 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 예외로 인정받을 수 있습니다.​[참고] 은행 자본규제·불법행위 점검도 강화됩니다직접 차주에게 해당되는 내용은 아니지만,대출 공급 환경에 영향을 주는 항목이라 간단히 짚고 갑니다.​· 주담대 자본규제 강화 (시행시기: '27.1월, 6개월 시범운영 후 '27년 하반기 정식 운영)고위험 주담대 유형을 기존 2개(만기일시상환·3건 이상 주담대 등 / 만기연장시 원금상환 10% 미만)에서고액·고DSR, 고가주택·고LTV 유형까지 확대해 위험가중치를 상향합니다(예: 2~4배).​가계부채/GDP 비율이 일정수준(예: 80%)을 넘으면 은행이 추가 자본을 쌓아야 하는시스템리스크 완충자본(SSyRB)도 새로 도입됩니다.세부 기준은 '26.4분기 중 확정 예정입니다.​· 사업자대출 불법유용 점검 강화 ('26.6.30일 기시행)사업자대출을 받아 주택 매입 등 용도 외로 쓰는 행위에 대한 점검이 이미 강화됐습니다.'25.7~'26.2월 취급분 중 178건(686억원)이 적발돼대출회수·신규대출 제한(1단 1년→3년, 2단 5년→10년) 조치가 내려졌습니다.​'21년 이후 취급된 고위험 사업자대출은 '26.12월까지 전수 점검을 진행하고,그 결과를 바탕으로 추가 제도개선도 이어질 예정입니다.​시행시기 한눈에 정리정리하면 이런 공식입니다.[투기적 비거주 1주택자 규제 강화] + [청년·신혼부부 핀셋 지원 확대]= "쓸 사람에게만 확실히 열어주는" 가계부채 관리​​대출이라는 게 결국내 집 마련, 가족의 안정적인 주거를 위한 수단입니다.​이번 대책도 무작정 조이거나 풀기보다는,정말 필요한 곳에 자금이 흘러가도록 물꼬를 다시 트는 과정이라고 보시면 좋겠습니다.​특히 청년·신혼부부시라면 시행시기를 놓치지 않고 미리 준비하시는 것이,반대로 다주택·비거주 1주택 상태이시라면 '27.1.1일 전이라도 미리 상황을 점검해 보시는 것이 좋겠습니다.​본인 상황에 어떤 항목이 해당되는지 헷갈리신다면전문가와 함께 자금 계획을 다시 세워 보시길 권장합니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.08.21

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​집 한 채, 그것도 부부가 사이좋게 반씩 나눠 가진 것뿐인데다주택자 기준으로 세금을 맞는다면 어떠시겠습니까.​내년부터 부부 공동명의 1주택자의 종합부동산세가 다주택자 기준으로 부과됩니다.특히 비거주 1주택자는 기본공제가 대폭 축소돼, 실거주 부부와 무려 10억 원의 공제 격차가 벌어집니다.​오늘은 부부 공동명의 1주택자가 지금 당장 확인해야 할 변화와,'공동명의 유지 vs 1주택자 특례 신청' 비교 포인트를 정리해 보겠습니다.​첫 번째 충격, 기본공제 10억 원의 벽가장 먼저 흔들리는 것이 '기본공제'입니다.같은 1주택인데 실거주냐 아니냐에 따라 공제액이 완전히 갈립니다.​· 실거주 부부 공동명의 : 내년에도 부부 각 1명씩 9억 원씩, 합쳐서 18억 원을 공제받습니다.· 비거주 부부 공동명의 : 부부 한 명당 4억 원, 총 8억 원만 기본공제됩니다.​같은 공동명의 1주택인데 10억 원이나 차이가 납니다.​더 뼈아픈 건 이 '4억 원'이라는 숫자의 위치입니다.다주택자 기본공제가 4억 원＋α로 큰 폭 축소된 점을 고려하면,비거주 부부 공동명의는 사실상 **다주택자 수준으로 종부세가 부과되는 셈이거든요.​집은 한 채인데 세금은 다주택자처럼 맞는 구조. 이게 내년부터 시작됩니다.​두 번째 충격, 공정시장가액비율 80%여기서 끝이 아닙니다.세 부담이 급격히 늘어나는 것을 막아주는 '안전벨트' 역할을 하는 것이 공정시장가액비율인데,이 안전벨트가 부부 공동명의 1주택자에게 헐거워집니다.​· 적용 시점기본공제 축소가 '내년부터'라면, 공정시장가액비율 변화는 '내후년부터'입니다.두 변화의 시점이 서로 다르다는 점을 꼭 구분하셔야 합니다.​· 적용 내용내후년부터 부부 공동명의 1주택자는 실거주와 비거주 구분 없이 서울 등 조정대상지역에 80%가 적용됩니다.​· 비교 기준80%는 3주택 이상 보유자 등에 적용되는 비율입니다.1세대 1주택자는 70%입니다.​정리하면 이런 공식입니다.[집 한 채] + [부부 공동명의] = [3주택 이상 보유자와 같은 80% 적용]​정부의 해명, "1주택자 특례를 선택할 수 있습니다"그렇다면 방법이 아예 없을까요?정부는 부부 공동명의에 대해 다주택자로만 과세하는 것은 아니며, 1주택자 특례를 선택할 수 있다고 밝혔습니다.​1주택자 특례를 신청하면 이렇게 달라집니다.· 기본공제 : 거주 시 14억 원, 비거주 시 9억 원이 적용됩니다.· 세액공제 : 연령별·거주기간별 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다.​그래서 뭘 비교해야 하나, 유지 vs 특례 한눈에 보기표를 보시면 판단의 갈림길이 보이실 겁니다.​· 실거주 중이시라면공동명의 유지 시 기본공제가 18억 원, 특례 신청 시 14억 원입니다.기본공제만 놓고 보면 공동명의 쪽이 큽니다.​· 비거주 상태시라면공동명의 유지 시 8억 원, 특례 신청 시 9억 원입니다.이 경우엔 특례 쪽 기본공제가 더 큽니다.​· 다만 숫자 하나로 끝나지 않습니다특례에는 연령별·거주기간별 세액공제 최대 80%라는 별도의 축이 있습니다.기본공제 액수만 비교해서 결론을 내리시면 안 되는 이유가 여기 있습니다.​즉, '어느 쪽이 무조건 유리하다'는 정답은 없고,실거주 여부·연령·거주기간이라는 본인의 조건표를 놓고 직접 대조해 봐야 하는 문제입니다.​전문가는 이렇게 말합니다부동산조사연구소장 A씨는 이번 변화를 이렇게 총평했습니다."비거주 1주택이라든지 부부 공동명의라든지, 가만히 아무 생각 없이 있다가 뒤통수를 맞은 것들이 나왔거든요.그래서 정말 모르겠습니다. 사전에 교감이 없이 그냥 일방적으로 조급하게 추진된 증세 대책이 아니었나 그렇게 총평을 하고 싶습니다."​"가만히 아무 생각 없이 있다가 뒤통수를 맞았다"는 표현이 뼈아프게 다가옵니다.제도가 바뀐 걸 몰랐다는 이유만으로 세 부담이 늘어나는 일은 실제로 벌어지거든요.​전문가들 역시 내년부터 실거주 여부에 따라공제액이 달라지고 고령·장기거주 세액공제에 상한도 생기며 크게 복잡해진 만큼,공동명의와 1주택자 특례를 꼼꼼히 비교하는 것이 필요하다고 조언합니다.​짚고 넘어갈 유의사항· 위 공제액·비율은 보도된 제도 변화 내용을 정리한 것으로,실제 납부세액은 보유 주택의 공시가격과 개인별 조건에 따라 달라집니다.최종 판단 전 세무 전문가와 개별 확인을 거치시길 권장합니다.​· 고령·장기거주 세액공제 상한처럼 세부 기준이 추가로 확인되어야 하는 항목도 있으니,발표되는 세부 내용을 계속 확인해 보시기 바랍니다.​지금 확인하실 순서· 1단계,우리 집이 실거주인지 비거주인지부터 확정하세요.내년부터는 이 한 줄이 공제액을 10억 원단위로 갈라놓습니다.​· 2단계,부부의 연령과 거주기간을 정리하세요.최대 80% 세액공제를 받을 수 있는 조건인지가 특례 선택의 무게추가 됩니다.​· 3단계, 조정대상지역 여부를 확인하세요.내후년부터 적용될 공정시장가액비율 80%가 우리 집에 해당되는지가 갈립니다.​​집은 단순한 절세 계산기가 아니라,부부가 함께 이름을 올리고 가족의 시간을 쌓아 온 공간입니다.그 소중한 공간이 '몰라서' 세금 부담으로 돌아오는 일만큼은 없어야 합니다.​제도가 복잡해질수록 이기는 쪽은 늘 '미리 확인한 사람'이었습니다.올해가 가기 전에 공동명의와 1주택자 특례, 두 장의 계산서를 나란히 놓고 비교해 보시길 권해드립니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.08.20

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​지금 서울 압구정동에서는"우리 집이랑 그 집이랑 맞바꿉시다" 라는 제안이 오가고 있습니다. 농담이 아닙니다.방송 뉴스 리포트에 실제 중개 의뢰 사례로 등장했습니다.​이른바 '압구정 아파트 맞교환',시장에서는 '제자리 갈아타기'라고 부릅니다.그리고 이 현상을 리포트는 한 문장으로 규정했습니다."불법은 아니지만 법의 사각지대를 교묘하게 파고드는 꼼수."​오늘은 이 낯선 현상이 왜 하필 지금 튀어나왔는지,그리고 압구정과 무관한 일반 실수요자가 여기서 무엇을 읽어야 하는지를 정리해 보겠습니다.​압구정 상가에 등장한 '집 교환 상담'무대는 초고가 아파트가 몰려 있는 서울 압구정동, 한 단지 내 상가입니다.지난 8월 3일 세제 개편안 발표 이후 이 일대 분위기가 눈에 띄게 달라졌습니다.​· 급매 게시물이 부쩍 늘었습니다. 팔겠다는 물건이 빠르게 쌓였다는 뜻이죠.· 일부 중개업소에는 '집 교환 상담'이 등장했습니다. 같은 단지 아파트끼리 서로 맞바꾸자는 겁니다.​중개업소가 내세우는 명분은 단순합니다.이렇게 하면 세금을 아낄 수 있다는 것입니다.​현장 공인중개사의 말은 이보다 더 구체적이었습니다."문의는 많이 받았고 실제로 이제 의뢰를 하신 분도 계십니다. 교환할 분을 찾아 달라. 본인 평수에, 같은 평수에 있는..."​문의만 많은 단계가 아니라는 점이 핵심입니다."교환할 분을 찾아 달라"는 의뢰가 실제로 들어왔고, 조건은 '본인 평수와 같은 평수'입니다.​왜 하필 지금인가, 2029년 '10억 한도'라는 시계이 현상의 방아쇠는 딱 하나, 시간입니다.​내후년부터 초고가 아파트를 팔면 양도세가 껑충 뜁니다.양도세 공제 한도가 크게 줄어들기 때문입니다.​그만큼 손에 남는 차익도 줄어듭니다.그래서 그 전에 현행법의 공제 혜택을 최대한 받아 두겠다는 계산이 나온 겁니다.​현장의 표현은 더 날것이었습니다."양도 차익이 뭐 이쪽은 한 3~40억에서 많게는 한 7~80억을 내는 분들도 계시거든요.그래서 이 부분을 80%까지 다 공제를 받았었는데,29년부터는 10억 한도가 생기니까 양도세를 정리를 하고 다시 재매수를 해서..."​숫자를 그대로 옮기면 이렇습니다.· 이 지역의 양도 차익 규모 : 3~40억 원, 많게는 7~80억 원· 종전 : 이 차익을 80%까지 공제· 2029년부터 : 10억 원 한도 신설​차익이 수십억 원인데 공제가 '10억 한도'로 묶인다면, 그 앞뒤는 완전히 다른 세계가 됩니다.​시장이 이 방식에 반응한 이유, 세 가지가 한 번에 성립합니다보통의 매도는 대가가 따릅니다.차익을 실현하는 순간, 살던 동네를 떠나야 하죠.그런데 이 방식은 그 대가마저 사라진다는 점에서 시장의 눈길을 끌었습니다.​· 첫째, 양쪽 모두 세금을 덜 냅니다.같은 단지 안에서 맞바꾸는 방식으로 사고팔면 양측 다 절세 효과를 본다는 설명입니다.​· 둘째, 큰 차익이 확정됩니다.공제 한도가 줄기 전에 매도가 이뤄지니까요.​· 셋째, 같은 단지의 다른 집에서 계속 살 수 있습니다.생활권이 그대로입니다.'제자리 갈아타기'라는 별칭이 여기서 나옵니다. 팔았는데, 자리는 그대로인 셈이죠.​비용을 따져도 계산이 선다는 것이 현장의 논리입니다.취득세와 중개 수수료 같은 거래 비용을 부담하더라도 수십억 원의 양도 차익을 낼 수 있으니,내후년 이후에 파는 것보다 낫다는 겁니다.​정리하면 이런 공식입니다.[공제 축소 예고] + [같은 단지 맞교환] = [세금은 줄이고, 자리는 지키는 구조]​다만 오해 없으시길 바랍니다.이건 권해드리는 방법이 아니라, 시장에서 실제로 벌어지고 있는 현상을 그대로 옮긴 것입니다.​'집주인 대출' 다음은 아파트 맞교환이었습니다이 장면이 처음이 아니라는 점, 이게 더 중요한 대목입니다.​· 대출 규제를 피하기 위해 '집주인 대출'이 나왔습니다.· 그리고 세제 개편이 나오자 아파트 맞교환이 등장했습니다.​규제가 하나 나오면, 그 규제를 비껴가는 방식이 곧바로 뒤따라 나옵니다.마치 물길을 한쪽에서 막으면 옆으로 새 물길이 생기는 것과 같습니다.규제의 강도 문제가 아니라 설계의 빈틈 문제라는 이야기죠.​"불법은 아니지만 꼼수" 전문가들의 진단평가는 분명합니다.· 이 같은 교환 매매는 불법이 아닙니다.· 하지만 현행법의 사각지대를 파고든 꼼수라는 지적이 나옵니다.​전문가들의 조언은 개인의 절세 요령이 아니라 정책을 향합니다.가뜩이나 부동산 대책의 예외 사유가 늘 수 있는 상황인데, 여기에 편법까지 많아지면 대책의 효과가 떨어진다는 겁니다.그래서 대책을 보다 일관성 있고 간결하게 조율할 필요가 있다고 조언합니다.​결국 이 뉴스의 결론은 "이렇게 하면 세금을 아낀다"가 아닙니다."이런 우회가 가능하다는 사실 자체가 제도 정비의 필요를 보여준다"는 쪽입니다.​압구정과 무관한 실수요자가 읽어야 할 세 가지수십억 원의 양도 차익, 압구정 초고가 단지.대부분의 독자분들과는 거리가 먼 이야기입니다.​그럼에도 이 장면에서 건져야 할 시사점은 분명히 있습니다.​· 첫째, 예고된 제도 변경은 그 이전 구간에 거래를 몰아넣습니다.시행 시점 전후로 매물과 거래가 출렁일 수 있다는 뜻입니다.매수·매도 타이밍을 고민 중이시라면, 가격만이 아니라 '제도 시계'도 함께 보셔야 합니다.​· 둘째, 규제 하나에는 우회 하나가 따라붙습니다.정책이 발표됐다고 시장이 발표문대로만 움직이지 않습니다.발표된 내용과 현장에서 실제로 벌어지는 일을 나눠서 보시길 권해드립니다.​· 셋째, 편법이 많아지면 제도는 다시 조여집니다.전문가들이 '일관성 있고 간결한 조율'을 말한 이유가 여기 있습니다.지금 열려 있는 경로가 언제까지 열려 있다고 전제하는 계획은 위험합니다.​한 줄로 줄이면 이렇습니다.제도는 예고되고, 시장은 앞당겨 움직이며, 빈틈은 결국 메워집니다.​짧은 유의사항이 글은 특정 거래 방식을 권유하거나 그 절차를 안내하는 글이 아닙니다.방송에 보도된 시장 현상과 전문가 지적을 정리한 해설입니다.​세금 문제는 개인별 보유 기간·주택 수·취득 시점에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로,실제 판단은 반드시 세무 전문가와 상담해 보시기 바랍니다.​집은 결국 숫자로만 남지 않습니다.압구정의 맞교환 이야기가 씁쓸하게 읽히는 이유도, 그 안에 '사는 곳'이 아니라 '세금 계산서'만 남아 있는 듯해서일 겁니다.​제도는 계속 바뀌고, 시장은 늘 그 틈을 먼저 찾아냅니다.그럴수록 흔들리지 않는 기준은 남의 계산법이 아니라, 우리 가족의 자금 계획과 살아갈 시간표입니다.​세움인베스트는 그 기준을 함께 세워드리겠습니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.08.18

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​결혼했다는 이유만으로대출도, 청약도 오히려 불리해지는 상황. 들어보신 적 있으신가요?​이 대통령이 지난 8월 8일'청년들의 목소리로 찾은 결혼 페널티 22개'라는 자료를 공개하며, 이 문제를 손보겠다고 밝혔습니다.​디딤돌·버팀목 대출 소득요건부터 신혼부부 특별공급 청약요건까지 손보겠다는 내용인데요.문제는 "그래서 내 대출 조건이 실제로 어떻게 바뀌는데?"입니다.​뉴스만 보면 여야 공방만 눈에 띄고, 정작 신혼부부·예비부부가 궁금한 '내 얘기'는 잘 안 보이죠.오늘은 정치적 공방은 배경만 짧게 짚고, 실제 대출·청약 조건이 어떻게 바뀌는지에 집중해서 정리해 보겠습니다.​무슨 발표였나, '결혼 페널티 22개' 개선 대책이 대통령은 8월 8일 자신의 엑스(X)에 관련 자료를 공유하며"청년들이 국가의 정책 때문에 결혼을 망설이는 일은 결코 없어야 한다"고 강조했습니다.​'결혼 페널티'란 쉽게 말해,결혼했다는 이유만으로 미혼일 때보다 대출·청약·세제에서 오히려 불리해지는 제도적 함정을 뜻합니다.​맞벌이 신혼부부가 소득 기준 초과로 대출 자격을 잃거나,2주택 보유로 간주돼 청약에서 불이익을 받는 경우가 대표적이죠.​이번 발표는 이런 22개 항목을 개선하겠다는 방향 제시이며, 세부 시행령·시행 시기는 아직 확정되지 않았습니다.이 부분은 뒤에서 다시 짚어드리겠습니다.​실제로 뭐가 바뀌나, 대출·청약 조건 총정리발표 내용 중 대출·청약 관련 항목을 정리하면 아래와 같습니다.​· 디딤돌 내 집 마련 대출 : 소득요건 완화· 버팀목 전세자금 대출 : 소득요건 완화· 생애 최초 주택 구입자금 대출 : 신청 대상 확대· 신생아 특례 대출 : 맞벌이 소득 기준 확대 및 규제 완화· 신혼부부 특별공급 청약 : 요건 완화· 결혼 후 소형 2주택 보유 세대의 청약 신청 허용​특히 눈여겨보실 부분은 '신생아 특례 대출 맞벌이 소득 기준 확대'입니다.맞벌이 신혼부부가 소득 기준 때문에 특례 대출 대상에서 빠지는 경우가 많았는데,이 기준이 넓어진다면 실제로 대상자가 늘어나는 셈이니까요.​'소형 2주택 보유 세대의 청약 신청 허용'도 실질적인 변화입니다.결혼으로 인해 배우자 명의 소형주택까지 합쳐 '2주택자'로 분류되면서청약에서 불리해지던 신혼부부에게는 체감도가 큰 항목입니다.​정리하면 이런 공식입니다.[소득요건 완화] + [청약요건 완화] = 신혼부부의 '내 집 마련' 진입장벽 완화​세제 혜택도 함께 손본다대출·청약뿐 아니라 세제 쪽 개선안도 함께 발표됐습니다.​· 결혼 후 2주택자에 대한 취득세 중과 제외 확대· 혼인 관련 세액공제 불이익 개선​결혼 전엔 각자 1주택자였다가 혼인신고 이후'2주택자'로 묶여 취득세 중과를 맞는 경우가 대표적인 결혼 페널티 사례였습니다.​이 부분의 중과 제외 범위가 넓어진다면,신혼부부의 초기 자금 부담이 실질적으로 줄어들 수 있는 부분입니다.​왜 지금 이 얘기가 나왔나, 여야 공방은 이렇게 갈립니다이 발표를 두고 여야의 시각차가 뚜렷합니다.어느 쪽 주장이 맞는지 이 글에서 판단하기보다는, 사실관계만 정리해 드립니다.​· 국민의힘 측장 대표는 "결혼 페널티 만든 것이 바로 이 대통령과 이 정권"이라며"디딤돌·버팀목 대출 한도를 줄이고 규제를 강화한 것이 바로 이 정권의 6·27 부동산 대책"이라고 지적했습니다.​나 의원도 같은 취지로 "디딤돌 대출, 버팀목 대출 한도를 줄이고 규제를 강화했다"며,소득 수준과 관계없이 신혼부부에게 최대 2억 원을 초저리로 빌려주고출산 자녀 수에 따라 원금을 감면하는 '헝가리형 저출산 대책' 도입을 대안으로 제안했습니다.​· 민주당 측김 원내대변인은 민주당도 6·3 지방선거에서 '결혼 페널티 No·결혼 인센티브 Yes'를 공약했다며,신혼부부 특례대출 소득 기준 상향과 신혼계수 도입을 이미 약속했다는 입장을 밝혔습니다.22개 과제 이상으로 지속적인 개선을 추진하겠다고 설명했습니다.​이 공방과 별개로, 최근 리얼미터 조사(8월 3~7일)에서20·30대 지지율이 각각 27.9%, 33.2%로 다른 연령대보다 낮게 나온 점도이번 대책이 서둘러 나온 배경으로 함께 거론되고 있습니다.​중요한 건 여야 누구 말이 맞느냐보다,실제로 이 22개 과제 중 몇 개가, 언제, 어떤 조건으로 시행되느냐입니다.​신혼부부·예비부부라면 이 지점을 계속 확인하셔야 합니다.​지금 신혼부부가 체크해야 할 것· 아직 확정 발표가 아니라 '개선 방향' 발표입니다.22개 과제 전체 목록이나 구체적 시행일이 아직 공개되지 않았기 때문에,세부 소득 기준·한도 숫자는 추후 관계 부처 발표를 통해 확정될 예정입니다.​· 현재 디딤돌·버팀목·신생아 특례 대출을 알아보고 계신 분들은지금 당장 기준이 바뀌는 것은 아니므로, 기존 조건으로 먼저 자격을 확인해 두시고 개편 발표를 함께 추적하시길 권장합니다.​· 결혼을 앞두고 계신 분들은배우자 명의 주택 보유 여부에 따라 청약·세제 불이익이 달라질 수 있으니,혼인신고 시점을 포함한 자금 계획을 미리 점검해 보시길 권합니다.​정책은 발표와 시행 사이에 시차가 있습니다."발표됐으니 곧 되겠지"라는 생각보다는, 실제 시행 공고가 나올 때까지 기존 대출 조건을 기준으로자금 계획을 세워두시는 편이 안전합니다.​​결혼은 두 사람의 결정이지만,그 결정에 세금과 대출 조건이 발목을 잡아서는 안 됩니다.​이번 결혼 페널티 개선 대책이 정치적 공방으로만 소비되지 않고,실제로 신혼부부의 삶에 닿는 변화로 이어지길 바라는 마음입니다.​내 집 마련도, 결혼도, 결국은 한 가족의 삶과 미래를 위한 선택입니다.그 선택 앞에서 조금이라도 더 정확한 정보를 가지고 계셨으면 합니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.08.12

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​강남 아파트, 일주일 새 매물이 5%나 쏟아졌습니다.그런데 정작 거래는 늘지 않았습니다.​혹시 "지금 급매 잡으면 되는 거 아니야?"라고 생각하셨다면,이 글을 끝까지 읽어보시길 권해드립니다.​지난 8월 3일 정부가 종합부동산세 개편안을 발표한 이후,서울 부동산 시장에서는 두 가지 정반대의 현상이 동시에 벌어지고 있습니다.​한쪽에서는 강남·서초·송파의 초고가 매물이 쏟아지는데 팔리지 않고,다른 한쪽에서는 12억~20억원대 아파트가 신고가를 갈아치우고 있습니다.​오늘은 이 '엇갈린 시장'의 실체를 숫자로 짚어보겠습니다.​강남·서초·송파, 일주일 새 매물 얼마나 쏟아졌나세제개편 발표 직후 일주일 동안 서울 아파트 매물은 2,107건(3.4%) 늘었습니다.이 중 절반이 넘는 1,065건(50.5%)이 강남·서초·송파 3개 구에 집중됐습니다.​· 강남구9,453건 → 9,934건. 문화일보 집계로는 5.0% 증가,포인트데일리 집계로는 481건(5.1%) 증가로 소수점 단위에서 다소 차이가 있지만,증가폭 자체는 두 매체 모두 480건대로 일치합니다.​· 서초구7,630건 → 8,098건, 468건(6.1%) 증가로 두 매체 수치가 일치합니다.​· 송파구116건 증가했고, 증가율은 매체별로 2.2%~2.3%로 집계됐습니다.​· 용산구79건(4.5%) 증가했습니다.'몇 채 늘었다' 수준이 아니라, 강남권 전체가 매물장에 쏟아져 나오고 있다는 뜻입니다.​왜 갑자기 던지기 시작했을까, 종부세라는 뇌관이번 개편안의 핵심은 두 가지입니다.​· 기존에는 3주택 이상 다주택자에게만 적용되던 종합부동산세 중과세율이, 내년부터 1주택자에게도 확대 적용됩니다.​· 과세표준 12억 원(시가 약 45억 원) 이상 초고가주택의 최고세율은 현행 1.3~2.7%에서 2028년까지 5%로 인상됩니다.여기에 비거주 1주택자의 보유세는 내년 최대 80% 이상 오를 것이라는 전망까지 나옵니다.​절세 매물은 한 번에 나오지 않습니다.세율 변경 전인 올해 말, 보유세 과세기준일 직전인 내년 5월 말, 양도세 부담 직전인 내년 말까지세 차례에 걸쳐 순차적으로 쏟아질 것으로 예상됩니다.지금의 급증세는 그 '1차 파도'일 뿐이라는 이야기입니다.​매물은 쌓이는데 왜 안 팔릴까, '매물 소화불량'의 실체매물이 쏟아지면 가격이 떨어지고 거래가 늘어야 정상입니다. 그런데 지금 강남권은 정반대입니다.매물이라는 물은 쏟아지는데, 대출이라는 배수구가 막혀버린 셈입니다.​부동산대책으로 25억 원 초과 주택의 대출 한도는 최대 2억 원으로 제한됐습니다.한 대학 교수는 "서민들은 주택담보대출 한도가 40~60% 정도 나와야 집을 살 수 있는데"강남 고가주택은 "그들만의 리그"라고 잘라 말했습니다.​정리하면 아래와 같은 공식입니다.[급증한 매물] + [막힌 대출 한도] = 매물 소화불량​결국 지금 강남 급매를 살 수 있는 사람은 현금 부자이거나,부모의 자금 지원(이른바 '부모 찬스')을 받을 수 있는 극히 일부뿐입니다.​"급매가 쏟아진다"는 뉴스만 보고 "기회다"라고 판단하기 전에,본인의 대출 한도부터 냉정하게 확인해 보시길 권장합니다.​전월세까지 흔들린다, 놓치기 쉬운 연쇄 위기매매 시장의 경색은 전월세 시장으로도 번지고 있습니다.​서울 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.25% 상승했고,금천구는 0.72% 상승해 2008년 통계 집계 이래 최고치를 찍었습니다.​고가 월세는 더 가파릅니다.​· 400만 원 이상 월세 거래2,209건 → 2,597건 (약 18% 증가)​· 1,000만 원 이상 월세 거래 : 145건 → 194건 (34% 증가)​비거주 1주택자들이 세부담을 피해 실거주로 돌아서면서 전세 매물이 줄고, 그 수요가 월세로 몰리는 악순환입니다.매매만 보고 있으면 놓치기 쉬운 부분이라 특히 짚어드립니다.​반전, 12억~20억원대는 오히려 신고가 행진그런데 같은 시기, 정반대의 그래프가 그려지는 구간이 있습니다.바로 12억~20억원대 중고가 아파트입니다.​7월 기준 신고가 비중을 보면,​· 15억~20억원 구간 : 신고가 비중 53.8%· 12억~15억원 구간 : 신고가 비중 47.0% (전년 대비 23.6%포인트 상승)· 20억원 초과 구간 : 신고가 비중은 오히려 급락​즉 세금 폭탄을 정통으로 맞는 20억 원 초과 초고가 구간은 얼어붙고,그 바로 아래 12억~20억원 구간으로 매수세가 몰리는 '풍선효과'가 뚜렷합니다.서울과 경기가 이 흐름을 주도하고 있고, 인천은 아직 6억원 이하 저가 거래 중심으로 움직임이 크지 않습니다.​[초고가 세부담 급증] + [그 아래 구간 상대적 여유] = 12억~20억 신고가 러시​전문가 전망, 양극화는 더 심해진다전문가들은 이번 세제 개편이 고가주택 매물 출회를 더욱 자극하면서,가격대별 시장 양극화를 심화시킬 것으로 내다봅니다.​팔려는 초고가 매물은 쌓이는데 살 사람은 대출에 막혀 있고,그 아래 구간으로는 돈이 몰리는 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다는 뜻입니다.​​급매·신고가 뉴스에 휩쓸려 무리하게 움직이기보다는,본인의 대출 한도와 세부담 시나리오를 먼저 계산해 보시길 바랍니다.특히 25억 원 초과 구간은 대출 자체가 막혀 있다는 점을 꼭 확인하셔야 합니다.​강남 급매도, 12억~20억원 신고가도 결국 한 가지를 가리키고 있습니다.세금과 대출이라는 두 축이 시장의 방향을 완전히 바꾸고 있다는 사실입니다.​집은 숫자로만 보이지만, 그 뒤에는 각자의 자금 계획과 삶의 우선순위가 있습니다.지금 같은 시기일수록, 뉴스의 속도보다 본인의 자금 계획을 먼저 점검하시길 바랍니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.08.11

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​정부가 발표한 세제 개편안을 두고 시장의 반응이 심상치 않습니다."웬만한 세무 전문가도 대응하기 어려울 만큼 따져야 할 경우의 수가 많아졌다"는 말이 나올 정도입니다.​2019년, 제도가 너무 복잡해진 나머지세무사들이 양도세 상담 자체를 꺼렸던 '양포 세무사(양도소득세 상담을 포기한 세무사)' 현상, 기억하시나요?그 현상이 2026년, 다시 재등장할 조짐을 보이고 있습니다.​지금 확인하지 않으시면,내 집을 팔 때 '세제를 몰라서' 세금을 더 내는 쪽이 될 수도 있습니다.​'양포 세무사', 다시 등장한 이유'양포 세무사'는 양도소득세 상담을 포기한 세무사를 뜻하는 말입니다.2019년 문정부 시절 집값을 잡기 위해 정부가 세제를 대폭 손질하면서 제도가 지나치게 복잡해졌고,세금을 더 낸 고객의 항의나 소송을 걱정한 세무사들이 상담 자체를 피하면서 생겨난 신조어입니다.​2026년 8월 개편안을 두고 이 말이 다시 회자되는 이유는 간단합니다.​· 규정이 자주 바뀌고 예외 조항이 지나치게 많아졌습니다.· 잘못된 상담 한 번으로 수천만 원에서 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.· 상담을 잘못했을 때 세무사가 지는 법적 책임 부담도 커졌습니다.​전문가조차 상담을 포기하는 세금이라니, 일반 납세자 입장에서는 남 일이 아닙니다.​대체 뭐가 이렇게 복잡해졌나, 10여 가지 변수양도소득세나 종합부동산세를 제대로 계산하려면 이제 아래 항목을 전부 따져야 합니다.​· 보유 주택 수와 주택 가격· 실거주 여부와 전체 거주 기간· 양도 시점에 따른 공제 한도· 비거주 사유가 전학·전근 등 특례 조항에 해당하는지· 비수도권으로 이사하는지 여부· 조정 대상 지역 해당 여부​이걸 다 조합하면 경우의 수가 10여 가지를 훌쩍 넘습니다.대표적인 개편 내용 몇 가지만 짚어보겠습니다.​· 장기보유특별공제, '유효기간 1년짜리' 제도가 생겼습니다.기존에는 보유 기간과 거주 기간을 모두 반영해 최대 80%까지 공제해줬는데, 2029년부터는 거주 기간만 따지는 방식으로 바뀝니다.문제는 그 사이 낀 2028년입니다.이 해에는 1주택 기준 보유 기간에 따라 20%, 거주 기간에 따라 60%를 공제하는 별도 규정이 한시적으로 적용됩니다.​· 다주택자 양도세 중과, 석 달 만에 다시 완화됩니다.지난 5월 10일부터 시행된 중과가 다시 완화되는데,완화 폭이 파는 시점(2027년인지 2028년인지)과 보유 주택 수에 따라 또 달라집니다.​· 종부세 공정시장가액비율도 지역별로 갈립니다.현재 60%인 이 비율이 지방 비조정대상지역은 70%,서울 등 조정대상지역은 2028년 이후 80%까지 단계적으로 오릅니다.​· 종부세 기본공제, 실거주 여부에 따라 5억 원 차이가 납니다.1주택 실거주자는 14억원까지 공제받지만, 1주택이라도 비거주자는 9억원만 공제됩니다.다주택자는 기본 4억원에 거주 주택 가액 비중을 반영해 최대 9억원까지입니다.같은 '1주택자'라도 실거주 여부, 파는 시점, 지역에 따라 세금이 완전히 달라지는 구조인 셈입니다.​왜 세금이 정권마다 뒤집힐까, '정치 세금'의 역사부동산 세제가 이렇게 누더기가 된 데는 이유가 있습니다.정권이 바뀔 때마다 세제 방향이 180도 바뀌어온 겁니다.​"노무현정부가 도입한 종합부동산세를 이명박정부는 무력화했고,이후 문재인정부가 세 부담을 다시 크게 높이자 윤석열정부는 이를 되돌렸다."이런 악순환이 반복되며 세제가 겹겹이 쌓여왔습니다.​그런데 정작 결과는 어땠을까요.​이재명 정부는 출범 후 1년간 부동산 대책을 5차례나 발표했지만,서울 아파트 평균 매매가격은 2025년 6월 13억8174만원에서 2026년 7월 15억8311만원으로 오히려 14.6% 올랐습니다.​세제만 복잡해지고, 정작 집값은 못 잡은 셈입니다.​"세제를 잘 알면 덜 내고, 모르면 더 낸다"이번 사태의 진짜 문제는 따로 있습니다.제도가 복잡할수록 정보 격차가 곧 세금 격차가 된다는 점입니다.​제도가 단순하면 누구나 자기가 낼 세금을 계산할 수 있습니다.하지만 지금처럼 복잡해지면, '세제를 잘 알면 덜 내고 모르면 더 내는' 현상이 생깁니다.​전속 세무사를 두고 맞춤형 상담을 받을 수 있는 대기업이나 고소득자와 달리,일반 납세자는 세금 계산 과정에서 오류를 겪으며 불필요한 시간과 비용을 낭비할 가능성이 큽니다.​실제로 부동산정책 국민 대토론회에 참석한 한 시민은 이렇게 말했습니다."세금 자체가 복잡하다 보니 (판매 결정 시) 내가 낼 금액을 확실하게 인지할 수 없다."​세제가 복잡할수록 극소수는 허점을 활용해 혜택을 누리는 반면,대다수 국민이 그 복잡함의 대가를 치르게 되는 구조인 겁니다.​전문가들도 "예측 불가능하다"고 말합니다김우철 서울시립대 세무학과 교수는 이렇게 지적합니다."한국은 이례적으로 높은 누진세율에 각종 공제와 예외 규정까지 겹쳐 세제가 지나치게 복잡하다.조세의 가장 중요한 원칙 중 하나는 예측 가능성인데 지금의 부동산 세제는 이를 충족하지 못하고 있다."​고준석 연세대 상남경영원 교수 역시납세자가 주택을 언제 팔지조차 결정하기 어려울 정도로 구조가 복잡하다며,시장 안정을 위해서는 누진세율을 손보는 것보다 단순하고 예측 가능한 세제가 먼저라고 짚었습니다.​해외는 이렇게 간단합니다한국의 세제가 유독 복잡한 건 비교해보면 더 확실히 드러납니다.​· 영국은 보유 주택 수와 상관없이 실거주한 주택이면 양도세를 전액 감면해줍니다.· 프랑스는 직접 거주하지 않았더라도 22년 이상 보유한 집이면 전액 비과세입니다.· 미국, 독일, 일본, 캐나다, 중국 등 주요 선진국 대부분은 집값과 무관하게 단일세율이나 단순한 과세체계를 씁니다.​누진세율을 적용하는 나라는 전 세계에서 한국과 싱가포르, 단 두 곳뿐입니다.​앞으로는 어떻게 될까개편안은 아직 국회 심의 절차가 남아 있어,여론 수렴 과정에서 일부 내용이 수정될 가능성이 있습니다.​전문가들은 사례 중심의 해설 자료집 확대 배포, 신속한 유권해석 제공, 대국민 상담 센터 운영 등을 대안으로 제시하고 있습니다.​박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도"당국이 사례 중심의 해설 자료집을 배포하거나 대국민 상담 센터를 운영하는 것을 진지하게 검토해야 한다"고 말했습니다.​다만 제도가 실제로 단순해지기 전까지는,납세자 스스로 자신의 상황(주택 수, 거주 여부, 매도 시점)을 정확히 파악해 두는 것이 세금 격차를 줄이는 사실상 유일한 방법입니다.​집은 숫자로만 환산되는 자산이 아니라, 한 가족의 삶과 결정이 켜켜이 쌓인 공간입니다.그런데 그 집을 팔고 사는 순간의 세금조차 스스로 계산하기 어려운 지금의 구조는,정작 지켜야 할 사람들의 몫을 갉아먹고 있는 건 아닌지 돌아보게 됩니다.​세법이 바뀔 때마다'내 상황에서는 얼마를 내야 하는지' 미리 점검해 보시길 권장합니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.08.09

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​2026년 7월 1일부터 도수치료가 '관리급여'로 전환됐습니다.그런데 정작 시행 이후 나타난 건, 도수치료비 절감이 아니라 다른 비급여 항목으로 비용이 옮겨가는 '풍선효과'였습니다.​한쪽을 누르니 다른 쪽이 부풀어 오른 셈이죠.오늘은 이 흐름을 정리하고, 실손보험 가입자로서 무엇을 챙겨야 할지 짚어보겠습니다.​도수치료, 무엇이 바뀌었을까요?· 시행 시기2026년 7월 1일부터 도수치료가 관리급여로 적용됐습니다.​· 수가 통일1회 치료 비용이 약 4만 3000원~4만 3850원 수준으로 통일됐고, 환자 본인 부담률은 95%입니다.​· 이용 기준 강화주당 최대 2회, 연간 총 15회로 제한되며, 특별한 사유가 없으면 이 기준이 엄격히 적용됩니다.​정리하면 아래와 같은 공식입니다.(수가 통일) + (횟수 제한) = (도수치료 지출 감소 유도)​취지는 분명했습니다.그런데 현장에서는 다른 그림이 나타났습니다.​신장분사치료로 옮겨간 풍선효과7개 손해보험사의 실손보험 청구 자료를 보면, 그 이동이 뚜렷합니다.​· 신장분사치료의 일평균 청구액 : 전월 대비 3배 이상 늘어 3억 4500만 원을 기록· 청구 건수 : 2,666건에서 4,618건으로 73.2% 증가· 건당 금액 : 4만 2257원에서 7만 4813원으로 77.0% 상승· 가격 편차 : 컸습니다. 의원급 기준으로 0원부터 50만 원까지 형성돼 있었습니다.​건수도 늘고, 단가도 오른 겁니다.'도수치료 대신 신장분사'라는 대체 흐름이 숫자로 확인되는 셈이죠.​체외충격파도 예외는 아니었습니다· 건당 청구액 : 8만 6874원에서 10만 5011원으로 20.9% 증가· 개별 의료기관 중에는 회당 10만 원이던 비용을 20만 원으로, 두 배 인상한 사례도 보고됐습니다.· 청구 건수 : 1만 194건에서 5832건으로 42.8% 감소했지만,· 총 청구액 : 8억 8600만 원에서 6억 1200만 원으로 30.8% 감소하는 데 그쳤습니다.​건수는 줄었는데 총액은 그만큼 줄지 않았다는 건, 결국 단가만 오른 결과입니다.(청구 건수 감소) + (건당 단가 상승) = (총 지출 완만한 감소)소비자 입장에서는 체감 절감 효과가 크지 않은 구조인 셈입니다.​병원·보험업계·소비자, 저마다의 셈법· 소비자제도 시행 전에 도수치료비를 선 결제해둔 분들은,아직 쓰지 않은 잔여분에 자기부담금이 늘어나는 건 아닌지 불안해하는 반응이 있습니다.보험업계는 실제 치료를 받는 날짜(치료일) 기준으로 새 규정이 적용될 가능성이 높다고 보고 있는데요,아직 확정된 사실은 아니라는 점은 유의하셔야 합니다.​· 병원도수치료 수입 감소분을 다른 비급여 항목으로 보전하려는 시도가 있습니다.다만 한 종합병원 관계자는 "신장분사는 위험성이 있어 자제 중"이라고 설명해,병원 내부에서도 신중한 시각이 있음을 보여줍니다.​· 보험업계의원들이 줄어든 수익을 체외충격파로 보전하거나,상대적으로 새로운 비급여인 신장분사치료로 옮겨가는 우회 청구 행태를 모니터링 중이라고 밝혔습니다.​전문가는 무엇을 권고했을까요?장욱 연세대 보건대학원 연구교수는 다음을 권고했습니다.​· 입원 치료에 대한 심사 강화· 도수치료의 급여 제외· 예외 적용 시 입증자료 제출 의무화​개별 항목 하나만 손보는 규제로는 효과가 제한적일 수 있다는 우려가,이번 신장분사·체외충격파 사례로 현실이 된 상황이라는 평가도 나옵니다.​실손보험 가입자라면, 지금 무엇을 챙겨야 할까숫자를 나열하는 데서 그치면 정보로서 의미가 없습니다.실손보험을 가지고 계신 분들께서는 아래 두 가지를 함께 점검해 보시길 권해드립니다.​· 선 결제분 확인제도 시행 전 도수치료를 미리 결제해두셨다면, 잔여 횟수에 어떤 기준이 적용되는지병원과 보험사 양쪽에 한 번씩 확인해 보시길 권장합니다.​· 비급여 항목 전반의 비용 흐름 주시특정 비급여 항목의 수가가 통제되면, 유사한 다른 비급여 항목으로 지출이 옮겨가는 흐름이 반복될 수 있습니다.이런 흐름은 결국 실손보험 손해율에 영향을 주고,장기적으로는 보험료 조정 논의로 이어질 수 있는 요인이라는 점도 참고하시면 좋겠습니다.​​특정 치료 하나에 우산을 씌운다고 해서 비가 완전히 멎는 건 아닙니다.비가 새는 곳이 옆으로 옮겨갈 뿐이죠.​실손보험도 마찬가지입니다. '한 항목의 개편'이 아니라 '전체 비급여 지출 구조'를 함께 보셔야,자기부담이 어디서 어떻게 늘어나는지 미리 대비하실 수 있습니다.​의료비는 예고 없이 삶의 계획을 흔들 수 있는 항목입니다.제도가 바뀔 때마다 그 여파를 미리 파악해두는 것도, 결국 가족의 삶과 자산을 지키는 하나의 준비라고 생각합니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.08.06

안녕하세요,금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.​지난 포스팅에서는부동산 세제개편안의 주요 내용을 핵심 위주로 정리해 드렸는데요.개편안 발표 이후, 정치권의 공방부터 현장의 실제 반응까지 관련 뉴스가 연일 쏟아지고 있습니다.​이번 개편의 핵심은 과세의 기준을 ‘주택 수’에서 ‘자산 가액’과 ‘실거주 여부’로 이동시키는 것입니다.​오늘은 내용을 한 번 더 살펴보며,이 개편안을 둘러싼 시장 여론과 향후 전망을 한눈에 보기 쉽게 정리해 드리겠습니다.​2026 세제개편, 무엇이 달라지나핵심은 '보유'에서 '거주'로의 전환입니다.​✓ 종합부동산세 이원화주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환됩니다.거주 주택은 기본공제 14억 원, 비거주 주택은 기본공제 9억 원(기존 공시지가 12억 원에서 인하)으로 나뉘고,비거주 1주택자의 최고세율도 다주택자와 동일한 5%로 상향됩니다.시가 32억 7000만 원을 초과하는 초고가 주택은 종부세가 2027년 4배, 2028년 7배로 인상되는 구조입니다.​✓ 장기보유특별공제 개편기존에는 보유·거주기간에 각 4%씩 최대 80% 공제였지만,2029년부터는 '장기거주소득공제'로 전환되어 '보유' 항목이 빠지고 '거주' 기간에만 공제가 연동됩니다.공제 한도도 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 단계적으로 줄어듭니다.​✓ 양도소득세10년 이상 거주하고 양도가액 30억 원 이하인 1주택자는 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 확대됩니다.반대로 1주택자 양도세 공제액에는 10억 원 한도가 새로 생겼습니다.​✓ 고령자 특례65세 이상, 수도권 주택 5년 이상 거주자가 비수도권으로 이주하며 집을 팔면양도세를 2027년 50%(최대 5억 원), 2028년 30%(최대 3억 원) 감면받습니다.다만 양도 후 6개월 내 실제 이전, 5년 내 수도권 재취득 시 추징이라는 전제조건이 붙습니다.​✓ 다주택자 한시 완화2027~2028년 2년간 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 완화되는 '정리의 시간'이 주어집니다.​(A) 가액 기준 과세 + (B) 거주기간 연동 공제 = (C) '오래 보유한 사람'보다 '오래 거주한 사람'이 유리해지는 구조​야당의 "고려장 세법" 비판, 무엇을 근거로 하나개편안 발표 직후 국민의힘 의원들이 연일 비판의 목소리를 내고 있습니다.​안철수 의원은이번 개편안을 '고려장 세법'이라 칭하며, 서울 강남 3구와 성남 분당·과천 등 수도권 고령층(60·70대)이 직격탄을 맞을 것이라 주장했습니다.고정 수입이 없는 은퇴자에게 집을 팔고 지방으로 떠나라는 압박이라는 논리입니다.​최수진 원내수석대변인은 "39년간 이어져 온 부동산 세제의 근간이 무너졌다"며 장기보유 공제 한도 축소를 '조세 강탈'이라 표현했고,​나경원 의원은 보유세 인상·양도세 공제 축소·증여세 부담 가중을 '3중 징벌'이라 규정했습니다.​배준영 의원 역시 고가 주택 보유자라도 은퇴 후 현금 흐름이 부족한 고령층이 많다며 정책의 현실성 부족을 지적했습니다.​야당은 김은혜 의원 명의로 1주택자가 낸 재산세·종부세를 양도소득 필요경비로 인정하는 소득세법 개정안을 발의하며 맞불을 놓기도 했습니다.​이런 비판이 정치권에서 제기되고 있다는 점은 사실관계로 짚어드리지만,특정 정당의 주장이 곧 정책의 최종 결과를 의미하는 것은 아니라는 점도 함께 유의하시길 바랍니다.​학계에서는 조금 다른 각도의 우려도 나옵니다정치적 공방과는 별개로, 문화일보에 실린 송헌재 교수의 칼럼은 제도 설계 자체의 논리를 짚습니다.​✓ 긍정적으로 본 부분종부세를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 바꾼 것은"자산 가치가 같으면 세 부담도 같아야 한다"라는 담세력 원칙에 부합한다고 평가합니다.​✓ 핵심 우려장기보유특별공제를 거주기간에만 연동시키면, 이직이나 지역 이동 같은 정상적인 선택에 세금 페널티가 붙는다는 것입니다.영국 경제학자 앤드루 오즈월드의 가설[자가 보유와 거주 고착이 실업률과 정(+)의 관계를 가진다는 연구]을 근거로,거주를 강제하는 세제가 노동시장의 효율적인 매칭을 방해할 수 있다고 지적합니다.​✓ 추가로 짚은 부작용조세 중립성 위배 논란, 제도 복잡화에 따른 실무 혼선, 보유세의 전·월세 전가, 양도세 강화에 따른 매물 잠김 우려까지 언급하고 있습니다.​정치적 프레임과는 결이 다르지만,"제도가 사람들의 정상적인 이동을 왜곡할 수 있다"는 지점에서는 여러 시각이 겹치는 부분이 있는 셈입니다.​과거 정부의 그림자, 반복될까요?세금으로 집값을 잡으려 했던 과거 정부의 사례가 이번 개편안 논쟁에서도 반복해서 소환되고 있습니다.​✓ 과거 정부 A (2005~2007)2005년 8·31대책으로 종부세를 대폭 강화했지만,1년 뒤인 2006년 서울 아파트값은 24.1% 급등(전국 기준 26.76%, 수도권 33.17% 상승이라는 통계도 함께 보도됨) 했습니다.강남·서초·송파와 목동·분당·평촌·용인, 이른바 '버블세븐' 지역의 폭등이 특히 두드러졌습니다.과거 정부 A 대통령은 "집값 올라서 미안하다"고 사과했고, 임기 말에는 "부동산 빼고 꿀릴 게 없다"고 실패를 인정했습니다.​✓ 과거 정부 B (2017~2022)24차례 부동산 대책, 보유세·양도세 중과, 임대차 3법을 시행했지만 서울 아파트값은 119% 올랐습니다.임대차법 시행 후 1년 7개월 만에 서울 전셋값은 47.93% 상승했고,종부세수는 5,300억 원(2005년)에서 2조 4,000억 원(2021년)으로 불어났습니다.​코리아중앙데일리 칼럼은 "국민은 세금으로 부동산 시장을 교란한 정권은 반드시 응징했다"고 결론 내리며,대선 당시 "세금으로 집값 잡지 않겠다"던 입장에서 방향을 바꾼 이번 정부가 같은 실패를 반복할 수 있다는 우려를 제기했습니다.​중앙일보 계열 칼럼도 "공급 대책 없는 세제 강화는 실패한 전례가 있다"는 전문가 의견을 전하며,무주택 세입자 대책의 부재를 함께 지적했습니다.​물론 이는 과거 두 정부의 사례이며,이번 개편안이 반드시 같은 결과로 이어진다고 단정할 근거는 아닙니다.다만 시장에서 반복해서 언급되는 우려라는 점은 참고하실 만합니다.​전월세 시장은 이미 흔들리고 있습니다서울 아파트 전세 평균가격은 이미 7억 원을 넘었고, 월세는 160만 원에 육박한 상태입니다.전세 매물은 1년 전 22,865건에서 20,803건으로 약 2,000세대 줄었습니다.​비거주 1주택자의 종부세 공제 기준이 공시지가 12억 원에서 9억 원으로 낮아지면서,세 부담이 늘어난 집주인들이 실거주로 전환하거나 매도를 택하는 경우가 늘고 있고,이것이 전월세 물량 감소로 이어지고 있다는 분석이 나옵니다.​정부가 월세세액공제를 연 1,000만 원에서 1,200만 원으로 늘렸지만,서울 월세는 6개월간 6.8% 올라 같은 기간 매매가 상승률(5.07%)보다 가파른 상태라"제한적 효과에 그칠 것"이라는 평가가 우세합니다.​전문가들은 도시형 생활주택·다세대 공급 활성화, 사업비 조달을 원활하게 하는 대출규제 완화 등민간 임대 물량 확대가 필요하다고 지적합니다.공공임대만으로는 공급 속도에 한계가 있다는 것이 공통된 시각입니다.​1주택자, 나는 유리할까 불리할까같은 1주택자라도 거주기간·취득가액·양도시점에 따라세 부담이 최대 6배 이상 달라질 수 있다는 것이 이번 개편의 특징입니다.​정리한 세 가지 유형을 표로 정리해 보겠습니다.특히 서울 강남처럼 과거 저가에 취득했지만재건축·재개발로 가격이 크게 오른 주택은 '고액 양도차익자' 유형에 해당할 가능성이 높아 별도로 점검이 필요합니다.​다주택자라면 2027~2028년 한시적으로 주어지는 '정리의 시간'을 활용해 아래 순서로 점검해 보시길 권장합니다.​1단계, 최종 실거주 주택을 먼저 결정합니다.2단계, 보유 주택별로 조정대상지역 여부·예상 양도차익·취득시기·거주기간·특례 적용 가능성을 분석합니다.3단계, 종부세 절감액과 양도세·증여세를 모두 포함한 총 세 부담을 비교해 처분 순서를 역산합니다.4단계, 종래 증여가 유리했던 주택도 중과 완화 기간에는 매각이 더 유리할 수 있으니 재검토합니다.​고령자 지방 이전 특례를 고려하신다면,세금 감면 폭만 보지 마시고 "앞으로 5년간 비수도권에서 실제로 생활을 지속할 수 있는지"를먼저 판단하시는 것이 순서라는 점, 꼭 기억해 두시기 바랍니다.​"공급 부족이 진짜 원인일까" 엇갈리는 전문가 시각흥미로운 지점은,세제개편 자체보다 "공급 부족이 집값 상승의 원인"이라는 통념에 대해서도 전문가들 사이에 이견이 있다는 점입니다.​딴지일보의 '복덕위원회' 좌담에서 이광수 대표는"항상 공급은 부족했다"며 공급량 자체보다 수요 심리를 조절하는 것이 더 중요하다고 강조했습니다.​한문도 교수 역시 노태우 정부의 100만 호 공급 예정 발표가 실제 공급 없이도 집값을 안정화시켰던 사례를 들어,시장의 기대감 형성이 핵심이라는 취지로 설명했습니다.​이 자리에서는토지임대부 주택, 15~20년의 강한 전매제한, 공사 기간을 3년에서 15개월로 단축하는 모듈러 주택,한 채를 여러 명이 지분으로 소유하는 공동소유 모델 같은 구체적인 대안도 제시됐습니다.​반면 헤럴드경제·서울경제 등 다른 기사에서는 "민간 공급 확대가 필요하다","공급 대책 없는 세제 강화는 실패한 전례가 있다"는 전문가 의견이 함께 등장합니다.​어느 한쪽이 정답이라기보다,두 시각이 동시에 존재한다는 점을 균형 있게 이해하시는 것이 좋겠습니다.​풍선효과와 매물 잠김, 시장은 벌써 움직였습니다시가 32억 7000만 원을 넘는 아파트부터 보유세 부담이 급증하면서,그보다 낮은 '30억 원 이하'를 찾는 풍선효과가 이미 나타나고 있습니다.​강남 3구 외곽의 일원동 '한솔마을'(5월 29억 원), 수서동 '삼성'(26억 원),송파 문정동 '올림픽 패밀리타운'(27억 원)은 물론, 성동구 행당동·동작구 흑석동 한강벨트 준신축까지 26억 원대 거래가 이어지고 있습니다.​한 공인중개소 대표는"세금 부담 줄일 수 있는 가격대 문의가 하루 2~3통"이라고 전했습니다.​오세훈 서울시장은 SNS에"시장이 의도한 방향 아닌 새로운 절세 방법을 찾아가는 중"이라며 우려를 표했습니다.​동시에 매물 잠김 현상도 관측됩니다.보유세와 양도세를 함께 강화하면서 거래세 완화가 병행되지 않는 '이중 족쇄' 구조가 문제로 지목됩니다.​서울 영등포구 당산동 일대는 개편안 발표 다음 날 20억 원대 아파트 문의가 10건 이상 몰렸고,고가 5분위 지역 매물은 직전 3주 평균 대비 32.5% 급감했습니다.​7월 서울 집합건물 등기신청은 79,220건으로 전년 동월 대비 18.7% 줄었는데,서초구는 49.6% 급감한 반면 강북구·도봉구는 각각 59.9%·45% 늘어 외곽으로 수요가 이동하는 모습도 함께 나타나고 있습니다.​한 전문가는 "수십억 원 자산을 보유한 현금 부자나 영리치 정도만 매수에 나설 수 있다"며정상적인 거래 구조가 흔들릴 수 있다고 경고했습니다.​그래서, 지금 무엇을 준비해야 할까정보를 종합하면,이번 2026 부동산 세제개편안은 단순한 세율 인상이 아니라 '거주'와 '가액'을 중심으로 시장의 룰 자체를 바꾸는 개편입니다.​정치권의 비판, 학계의 우려, 과거 정부의 실패 사례, 그리고 시장의 실제 반응(풍선효과·매물 잠김)까지,다양한 시각이 공존하고 있다는 점이 이번 개편안의 특징입니다.​✓ 1주택 실거주자라면,거주기간·취득가액·예상 양도차익을 기준으로 본인이 어느 유형에 해당하는지 먼저 점검해 보시길 권장합니다.​✓ 다주택자라면,2027~2028년의 한시적 완화 기간을 활용해 처분 순서와 증여·매각 여부를 다시 계산해 보시는 것이 좋습니다.​✓ 임대인이라면,비거주 1주택 공제 기준 변화가 전월세 시장에 미치는 영향을 함께 고려해 계획을 세우셔야 합니다.​세제는 계속 바뀌지만,결국 그 안에서 지켜야 할 것은 '가족이 안심하고 지낼 수 있는 공간'이라는 본질이 아닐까 싶습니다.​숫자에만 매몰되기보다,우리 가족의 삶에 실제로 어떤 변화가 오는지를 함께 살피시길 바랍니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.08.05