답변 내역

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.부동산 매도와 임대차 계약 문제로 걱정이 많으실 것 같습니다. 질문해주신 내용에 대한 법적 쟁점을 정리해 드립니다.1. 양도소득세 비과세 혜택 여부2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 실거주 요건을 채워야 비과세가 가능합니다. 거주 이력이 없으시다면 원칙적으로 혜택을 받기 어렵습니다. 다만 2022년 갱신 시 임대료를 5퍼센트만 증액하셨으므로, 상생임대주택 특례에 해당하여 실거주 요건이 면제될 가능성이 있으니 세부 조건을 확인해 보시기 바랍니다.2. 매수인 실거주 목적과 갱신청구권 승계새 매수인이 소유권이전등기를 마치면 임대인의 지위를 승계합니다. 대법원 판례에 따라 새 매수인도 본인의 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 부동산에서 요구하는 임대차종료확인서는 법적 필수 서류는 아니며, 추후 분쟁을 예방하려는 실무적 관행입니다.3. 주택 공개 거부의 정당성계약서에 매도 시 집을 보여준다는 특약이 없다면 임차인에게 이를 강제할 법정 의무는 없습니다. 이는 임차인의 정당한 권리이므로 법적으로 강제할 수단은 마땅치 않습니다.우선 매수인에게 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하다는 판례를 설명하여 안심시키고 매도를 진행해 보세요.사건이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.갑작스러운 집주인의 태도 변화로 인해 이사 일정에 큰 차질이 생기셔서 많이 당황스러우셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 입증 자료를 바탕으로 합의 해지의 효력을 주장할 수 있으며, 이에 따라 향후 법적 조치를 취할 수 있습니다.1. 조기 퇴거 합의의 효력부동산 중개인을 통해 7월 16일 퇴거 및 보증금 반환에 대한 의사 합치가 있었고 이를 녹취록과 메시지 등으로 입증할 수 있다면, 임대차 계약은 해당 일자에 합의 해지된 것으로 볼 수 있습니다. 집주인이 일방적으로 이를 번복하기는 어렵습니다.2. 임차권등기명령 신청 가능 여부계약이 7월 16일에 적법하게 종료되었다고 인정될 경우, 해당 일자 이후에도 보증금을 돌려받지 못한다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 현재 집주인이 합의 사실을 부인하고 있으므로, 향후 법적 분쟁을 대비하여 사전에 내용증명을 발송해 합의 해지 사실을 명확히 고지하고 증거를 굳혀두는 과정이 필요합니다.3. 부동산 중개수수료 부담임대인의 요청에 의해 합의 하에 계약을 조기 종료하는 경우, 별도의 약정이 없었다면 새로운 세입자를 구하는 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 따라서 중개수수료를 내라는 집주인의 주장은 타당하지 않습니다.우선 확보하신 녹취록과 퇴거 요청 메시지 내역을 바탕으로 7월 16일 계약 종료 사실 및 당일 보증금 반환을 촉구하는 내용증명을 집주인에게 발송하세요.사건이 원만하게 잘 해결되길 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.아파트 매수 후 입주 전부터 누수 의심 정황이 발견되어 많이 당황스러우실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 계약서상 하자담보책임 면제 특약이 존재하므로 매도인에게 배상 책임을 묻기 위해서는 매도인이 누수 사실을 알고도 숨겼다는 점을 입증해야 합니다.1. 하자담보책임 면제 특약의 효력민법상 매도인의 하자담보책임은 당사자 간 합의로 배제할 수 있으므로 노후 주택임을 이유로 이의제기를 금지한 특약은 원칙적으로 유효합니다. 다만 매도인이 하자가 있다는 사실을 인지하고도 매수인에게 고지하지 않았다면 민법 제584조에 따라 해당 특약에도 불구하고 책임을 묻고 보상을 받을 수 있습니다.2. 고지의무 위반 및 기만행위 성립 가능성탄성 코트 부풀음에 대해 매도인이 환기 문제라고 설명한 것이 기만이나 고지의무 위반으로 인정되려면 매도인이 해당 부위가 누수 때문이라는 것을 미리 알고 있었어야 합니다. 과거 실리콘 보수 이력이 정황 증거는 될 수 있으나 매도인의 악의적 은폐를 객관적으로 증명하는 것은 법리적으로 까다롭습니다.3. 소송 유지 시의 실익 판단외부 창틀 실리콘 코킹 등 보수 공사에 드는 비용은 소송에 소요되는 시간과 비용에 비해 규모가 작아 법적 대응의 실익이 매우 적습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.우선 비가 올 때 전문 업체를 통해 정확한 누수 원인과 진단서를 확보한 뒤 이를 근거로 매도인과 원만한 보수 비용 분담 합의를 시도하시기 바랍니다.사건이 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.재개발로 인해 신속히 퇴거해야 하는 상황에서 임대인과 이견이 발생하여 많은 어려움을 겪고 계실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 관리처분계획인가 고시 등으로 상가 사용이 불가능해진 경우 도시 및 주거환경정비법에 따라 계약을 즉시 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.1. 임대인 주장의 법적 검토임대인은 상가건물 임대차보호법을 근거로 해지 효력이 3개월 후 발생한다고 주장하나 이는 묵시적 갱신 등의 제한적인 상황에 적용되는 조항입니다. 재개발로 인해 관리처분계획인가가 내려져 임대차계약의 목적을 달성할 수 없는 상황이라면 도시 및 주거환경정비법 제70조에 따라 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있으며 그 효력은 통보 즉시 발생합니다. 개발 구역에 포함될 경우 이에 따른다는 특약 역시 임차인의 주장을 뒷받침합니다.2. 임차권등기명령 신청 서류임차권등기명령은 계약이 적법하게 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 경우에 신청할 수 있습니다. 관할 법원에 방문하실 때 신청서, 임대차계약서 사본, 상가건물 등기사항증명서, 사업자등록증명원, 해지를 통보한 내용증명 또는 문자 내역을 준비하시고 건물의 일부만 임차하신 경우 해당 부분의 도면도 함께 제출하세요.3. 승소 시 비용 청구 가능 여부질문하신 변호사 선임의 경우 사건의 규모와 청구 금액에 따라 소요 비용이 다르게 책정됩니다. 추후 민사소송을 제기하여 승소하게 될 경우 대법원 규칙으로 정해진 소송비용 산입 비율 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 포함한 소송비용을 청구하여 돌려받을 수 있습니다.우선 임대인에게 도시 및 주거환경정비법을 근거로 즉각적인 계약 해지를 명시한 내용증명을 발송하여 객관적인 증거를 확보하는 절차를 진행하세요.사건이 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.현재 진행 중인 경매 절차에서 권리 관계를 조정하시느라 여러 가지로 고민이 많으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 문의하신 방식은 피담보채무 확정 및 부종성 원칙 등에 의해 법적 효력을 인정받기 어려우며 사해행위로 간주될 위험이 높습니다.1. 피담보채권의 확정과 부종성 원칙경매가 개시되면 근저당권의 피담보채권은 확정됩니다. 채권이 확정된 이후에 발생하는 새로운 대여금은 기존 근저당권으로 담보되지 않습니다. 또한 기존 대출금이 다른 방식으로 전액 변제된다면 부종성 원칙에 따라 해당 근저당권은 말소 등기 없이도 당연히 소멸하므로 이를 제3자에게 유효하게 양도할 수 없습니다.2. 조세채권과의 관계 및 사해행위 위험성소멸해야 할 선순위 담보권을 인위적으로 유지시켜 후순위 세무서의 배당 순위를 해치는 행위는 법적으로 인정되지 않습니다. 특히 세금 압류가 있는 상태에서 효력이 없는 근저당권을 제3자에게 양도하여 배당을 받으려 한다면 국가에 대한 사해행위 취소 소송의 대상이 되며 강제집행면탈죄로 형사 처벌될 소지도 다분합니다.3. 근저당권 이전 시기 및 소송 실익경매 진행 중 채권양도는 배당요구종기일 전까지 승계 집행문 등을 부여받아 신고하는 것이 원칙입니다. 하지만 원채무가 소멸한 상태라면 부기등기를 마치더라도 적법한 배당권자로 인정받기 어렵고 국가와의 법적 분쟁으로 이어질 경우 비용 대비 소송의 실익이 매우 적습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.현재 구상 중인 방법은 법적 위험성이 매우 크므로 무리한 근저당권 양도보다는 합법적인 범위 내에서 다른 채무 조정 방안을 새로 모색하세요.사건이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.층간소음으로 인해 일상생활에 큰 불편과 고통을 겪고 계시어 매우 힘드실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 개인이 휴대폰으로 측정한 소음도 정황 자료로 활용될 수는 있으나 객관적인 법적 증거를 위해서는 전문 기관의 측정 자료가 필요합니다.1. 휴대폰 녹음 자료의 증거 효력개인이 스마트폰이나 녹음기로 수집한 자료는 소음 발생 사실을 보여주는 참고용 정황 증거로서의 의미는 있습니다. 하지만 법원이나 환경분쟁조정위원회에서는 측정 방식의 신뢰성 문제로 인해 이를 결정적인 객관적 증거로 완전히 인정하지는 않습니다.2. 법적 절차를 위한 객관적 증거 확보법적 대응을 위해서는 층간소음이웃사이센터나 국가 공인 소음 측정 업체를 통해 데시벨 측정 결과 등 공신력 있는 자료를 확보해야 합니다. 아울러 소음 발생 일시와 지속 시간, 소음의 양태를 상세히 기록한 일지와 경찰 및 관리사무소 출동 내역 등을 함께 준비하는 것이 좋습니다.3. 직접 항의의 위험성 및 소송의 실익직접 윗집을 찾아가는 행위는 주거침입이나 스토킹범죄 등으로 형사 고소당할 위험이 있으므로 자제해야 합니다. 또한 층간소음 손해배상 소송은 통상 인정되는 위자료 액수보다 소송 비용이 더 커서 실익이 매우 적습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.현재로서는 직접 방문을 피하시고 층간소음이웃사이센터에 현장 측정 및 조정을 신청하여 객관적인 자료부터 확보하는 절차를 진행하세요.사건이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.배우자의 외도로 인해 크나큰 충격과 상처를 받으셨을 상황에 깊은 위로의 말씀을 전합니다. 결론부터 말씀드리면 상대 여성이 유부남이라는 사실을 전혀 몰랐다면 상간녀를 상대로 한 소송에서 승소하기는 어렵습니다.1. 상간 소송의 성립 요건위자료를 청구하려면 상대방이 남편의 혼인 사실을 알면서도 만났다는 고의성이 입증되어야 합니다. 남편이 미혼으로 속였고 상대방도 이에 속은 상황이라면 법적으로 책임을 묻기 어렵습니다.2. 고의성 입증 증거 검토상대방이 몰랐다고 주장하더라도 메시지, 통화 녹음, 블랙박스 등에서 혼인 사실을 유추할 수 있는 대화나 정황이 있다면 이를 근거로 소송이 가능합니다. 상대의 주장을 그대로 믿기보다는 객관적 자료로 진위 여부를 따져보아야 합니다.3. 형사 처벌 불가간통죄가 폐지되었으므로 두 사람에게 형사 처벌을 내리는 것은 불가능합니다. 혼인을 파탄 낸 남편을 상대로 이혼 및 위자료를 청구하는 것이 현재 가능한 강력한 법적 조치입니다.상대방이 혼인 사실을 인지하고 있었음을 증명할 수 있는 객관적인 대화 내역이나 정황 증거를 수집하는 데 집중하세요.사건이 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.오랜 기간 홀로 양육의 책임을 다하며 경제적 부담을 감내해 오신 점에 대해 깊은 위로의 말씀을 드립니다. 결론부터 말씀드리면 법원의 판결이 있었음에도 지급하지 않은 양육비는 강제집행 절차를 통해 청구할 수 있으나 시효 문제로 인해 5천만 원 전액 회수는 어려울 수 있습니다.1. 양육비 채권의 소멸시효와 범위판결 등에 의해 확정된 양육비 채권의 소멸시효는 각 지급 기일로부터 10년입니다. 15년 전의 미지급분 중 이미 10년이 경과한 부분은 상대방이 시효 소멸을 주장할 경우 법적으로 받아내기 어려울 수 있습니다. 다만 중간에 이행명령이나 압류 등 절차를 진행했다면 시효가 연장되었을 가능성이 있으니 과거 소송 기록을 먼저 확인해야 합니다.2. 상대방의 자력 확인 및 강제집행겉으로 보이는 모습만으로는 실제 재산 상태를 단정할 수 없습니다. 법원에 재산명시신청을 하거나 재산조회를 실시하여 상대방 명의의 예금, 보험, 급여, 숨겨둔 부동산 등을 낱낱이 파악해야 합니다. 재산이 발견되지 않더라도 감치 처분이나 운전면허 정지, 출국금지 등 행정적 제재를 통해 심리적인 압박을 가함으로써 지급을 유도할 수 있습니다.3. 성인 자녀의 과거 양육비 청구자녀가 이미 성인이 되었더라도 과거에 발생한 양육비 채권은 사라지지 않습니다. 상대방의 경제적 형편이 좋지 않다면 분할 납부 등의 방식으로 조정을 시도해 실질적인 변제를 이끌어내는 전략이 필요합니다.우선 법원에 재산명시신청을 접수하여 상대방의 숨겨진 자산 유무를 객관적으로 파악하는 절차를 진행하세요.사건이 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.가족 간의 신뢰를 이용한 거액의 재산 편취 상황으로 인해 상심이 매우 크실 것으로 보입니다. 문의하신 내용은 편취 금액과 행위 양태에 따라 형사 고소와 민사상 손해배상 청구가 충분히 가능한 사안입니다.1. 지분 탈취에 따른 특경법 위반 검토상대방이 매각 대금이 존재함에도 불구하고 이를 은폐하며 지분 포기를 종용했다면 이는 명백한 기망행위에 해당합니다. 편취 가액이 5억 원 이상이므로 특정경제범죄법상 사기죄 적용을 검토해야 하며 당시의 대화 녹취나 이사회 회의록, 재무제표 등을 증거로 확보하세요.2. 토지 매각 대금의 민사적 회수부동산 명의신탁 관계에서 수탁자가 토지를 임의 처분한 경우 최근 판례에 따라 형사상 횡령죄 처벌은 어려울 수 있습니다. 다만 민사적으로는 부당이득반환이나 손해배상 청구를 통해 매각 대금을 환수할 수 있으므로 과거 매수 자금을 아버지가 부담했다는 입금 증빙 자료를 준비해야 합니다.3. 전 직원의 무단 침입 및 자금 사용퇴사 후 무단으로 사무실에 출입하여 법인 자금을 사용한 것은 건조물침입과 컴퓨터등사용사기죄에 해당하여 처벌이 가능합니다. 다만 해당 건의 피해액이 수백만 원 수준이라면 소송 비용 대비 실익이 적을 수 있음을 고려해야 합니다. 참고로 민사 소송 승소 시에는 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수 있습니다.우선 각 사안별로 기망 행위를 입증할 객관적인 서류와 부동산 자금 출처 내역을 정리하여 법적 대응을 시작하세요.사건이 잘 해결되기를 바랍니다.

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.상대방과 원만하게 합의하고 싶으신데 연락조차 닿지 않아 답답하신 상황일 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 조정이 불성립되었으므로 해당 명도 사건은 다시 일반 정식 재판 절차로 넘어가게 됩니다.1. 조정 불성립 이후의 소송 절차법원의 조정 기일에 당사자 일방이 참석하지 않거나 합의에 이르지 못하면 법원은 조정 불성립 결정을 내립니다. 이 결정문이 송달된 이후에는 사건이 원래의 재판부로 돌아가 변론 기일이 새로 지정되고 최종적으로 판결이 내려집니다.2. 낙찰자의 의도와 현실적인 상황낙찰자가 법원에 출석하지 않고 연락도 받지 않는 것은 합의 의사가 없으며 재판을 통해 승소 판결을 받아 강제집행을 하겠다는 뜻일 가능성이 높습니다. 질문자님은 명도소송의 피고 입장이므로 상대방의 연락을 무작정 기다리는 것은 법적으로 불리하게 작용할 수 있습니다.3. 소송 유지 시의 실익 판단이사비 지급 등 유리한 합의를 기대하며 점유를 계속 유지하시는 것이라면 비용 대비 소송의 실익이 매우 적습니다. 참고로 민사소송의 경우 패소 시 정해진 한도 내에서 승소한 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구당할 수 있으며 점유 기간 동안의 부당이득금까지 물어주어야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.현재 상황에서는 상대방의 연락을 기다리기보다 다가올 변론 기일에 출석하여 자진 퇴거 계획을 명확히 밝히거나 신속하게 부동산을 인도하시는 것을 우선적으로 고려하시기 바랍니다.사건이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.