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임차권 등기 명령의 효력은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 모두반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.*사건의 표시*임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)*대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소 *임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)*반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금) 신청의 취지와 이유*신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다.*첨부서류의 표시*연월일*법원의 표시(첨부서류에 카톡 또는 문자로 임대인과 계약종료 및 보증금반환에 대한 대화, 내용증명)신청 후 약2주일 후 등기부에 임차권등기명령 등기된것을 확인할 수 있습니다.임차권등기명령의 효과임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
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23.09.30
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보증금을 돌려받지 못한 상태로 전입신고를 하는경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인 이름으로 기존 전세집에 전입신고를 하면 대항력 발생일을 유지시킬 수 있습니다. 다른 가족 이름으로 전입신고 시 새로 전입신고 한 날 다음날부터 발생합니다. 우선변제권도 효력 발생일이 뒤로 밀려납니다.기존 전세집은 본인 이름으로 그대로 두고 새전세집에 배우자나 가족이름으로 전입신고를 하면 됩니다.
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부동산
23.09.30
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1가구2주택자의 양도세가 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구2주택 양도소득세 비과세 요건A주택 취득하고 1년 뒤에 B주택을 취득해야하고 B주택을 취득하고 3년 이내 A주택을 매도해야합니다. 기간을 지키지 않으면 양도소득세를 부과해야합니다
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부동산
23.09.30
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전세 살고 있는데 그 지역이 재개발이 될 때는 어떻게 해야 하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.도시 및 주거환경정비법상의 재개발일 경우'사업시행인가고시일 전부터 정비구역 내 거주한 주택 세입자는 이사비를 지급받을 수 있지만, 사업시행인가 고시일 후 정비구역 내로 이주해 온 주택세입자의 경우 이사비를 지급받을 수 없습니다또한 정비구역 내에 거주하고 있다가 이사를 가게 된 주 택세입자라 하여 이사의 원인을 불문하고 이사비를 지급 받을 수 있는 것은 아니고, 조합의 정비사업으로 인해 이 사를 가게 된 주택세입자만이 이사비를 지급받을 수 있 습니다.[판례]공익사업의 추진을 원활하게 함과 아울러 주거를 이전하 게 되는 거주자들을 보호하려는 이사비(가재도구 등 동 산의 운반에 필요한 비용을 말한다) 제도의 취지에 비추 어 보면, 이사비 보상대상자는 공익사업시행지구에 편 입되는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업의 시행으 로 인해 이주하게 되는 자로 보는 것이 타당하다(대법원 2010.11.11. 선고 2010두5332 판결 등 참조).즉, 정비사업의 시행과 주택세입자의 이주 사이에 인과 관계가 인정되어야 조합의 이사비 지급의무가 발생합니 다.
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부동산
23.09.30
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전셋집 도배장판도 망가지면 세입자가 물어야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 생활하면서 자연스럽게 발생하는 마모나 변색은 원상복구를 하지 않아도 됩니다.도배.장판의 경우 생활기스나 찍힘, 자연적인 노후화에 따른 변색(장롱, 액자 뒤 변색, 햇빛에 의한 변색), 한 두군데의 못 자국 등만약 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 내용이 있다면 원상복구를 해야합니다.
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23.09.30
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가계약금을 넣고 계약파기시 중계수수료는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수의 시급시기는 공인중개사법으로 정해 놓았습니다. 중개보수 지급시기를 약정으로 정해놓았다면 약정시기에 지급하고 그 외는 잔금일에 지급합니다. 단순 가계약일 경우 계약이 성립하지 않았기때문에 중개보수를 안 줘도 됩니다. 동 호수가 정확하고 계약금, 중도금, 잔금 이 명시되었을 경우 중개보수를 줘야 합니다.완료된 계약은 아니지만 명확한 계약입니다. 중개사분에게 중개 수수료는 지급하셔야 합니다. 서로 합의해지하겠다는 특약을 걸어뒀을 경 우 안 줘도 됩니다. 중개사의 고의 과실을 일으켜 계약이 취소 가 된 경우 안 줘도 됩니다.
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23.09.29
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동일조건 재계약시 복비지급해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 부동산에서 갱신계약서를 작성할 경우 대필료를 지불해야합니다. 법에서 정한 대필료가 없어 부동산마다 금액이 다를 수 있습니다. 보통 5~20만원이고 그 이상도 가능합니다. 임대인과 임차인이 합해서 지불하면 됩니다. 몇 몇 부동산에 전화해서 대필료 금액을 물어보고 방문하면 됩니다.
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23.09.29
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전세 묵시적 갱신에 대하여 질문있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약 후 2년이 지난 시점에 임대료 인상이 가능합니다. 묵시적갱신이라도 임대인과 협의하여 임대료의 5%이내에서 인상 할 수 있습니다.8,500만원에서 9,500만원으로 인상은 5%를 초과하는 금액입니다. 임대료 인상 시 5%를 초과 할 수 없고 임대인과 임차인이 5%를 초과하는 금액을 인상하는 것에 합의(약정)를 하더라도 유효하지 않습니다. 5%를 초과한 금액을 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
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부동산
23.09.29
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12월말에 월세만기이에요.장기수선충담금 집주인이 알아서 챙겨주나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료일에 관리사무소에 가서 장기수선충당금 납부 내역서를 발급받아서 임대인에게 보여주면 됩니다. 그러면 임대인이 보증금과 장기수선충당금을 반환합니다.
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23.09.29
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허그안심전세를 들었는데 전세보증금 못돌려받는경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험에 가입 후 계약종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 보증보험 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다. 계약만료 2개월 전에 카톡 또는 문자로 계약종료로 퇴거의사를 밝히고 계약종료 시 보증금을 반환받을 수 있는지도 물어봅니다. 임대인이 보증금을 반환하지 못 한다는 대답(대화내용)을 보관합니다. 추후 이행청구 시 제출해야 합니다. 그리고 내용증명을 보내어 재차 확인합니다. 내용증명도 이행청구 시 제출해야합니다. 계약종료 후 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 등기되면 보증보험 이행청구를 신청하면 됩니다.
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23.09.29
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