임차권 등기 명령의 효력은 어떻게 되나요?
임차권 등기 명령은 무엇인가요? 임차권 등기 명령이 발급되는 상황과 절차에 대해 알려주세요. 또, 임차권 등기 명령의 효력은 어떻게 되나요? 이를 통해 임대인이나 제삼자와의 분쟁에서 어떠한 이점을 얻을 수 있을까요?
안녕하세요. 김 정 걸 공인중개사입니다.
임차권 등기란 임대차 종료 후 임대인으로부터 임대차 보증금을 반환 받지 못한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원,지방법원지원 또는 시.군 법원에 임차권 등기 명령을 신청 할 수 있습니다. 임차인이 임차권 등기이전에 이미 대항력(주민등록,점유)또는 우선변제권(확정일자)취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 대항력을 상실(주소 이전 등)하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변재권을 상실하지 않습니다. 또한 임차권등기 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제 8조 규정에 의한 최우선 변제를 받을 권리가 없습니다. 한디마디로 말하면 임차권등기는 임대인으로부터 보증금을 받지 못한 임차인을 보호 하기 위한 제도입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세만기가 됐는데 보증금을 돌려받지 못할경우 법원에 임차권 등기명령등기를 신청하고 집을 비워주는 날자부터 법정이자가 발생합니다
이법정이자가 만만치 않아 임대인들이 그때부터 빨리 방을 빼려고 신경을 부단히 씁니다
다음세입자는 임차권등기명령이 되어 있으면 그것을 한지해야만 들어 올려고 합니다
그래서 임대인은 임차인이 요구하는 조건을 들어줘야 임차권 등기명령을 해제해주는조건으로 서류를 건넵니다
현장에서 지켜볼때 거기까지 가면 서로가 너무 피곤한 상태가 됩니다
거기까지 가지 않고 방이 빠져서 서로 해결되기를 바랄뿐입니다
편안한하루되세요
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
임차권등기는 임대차 기간 만료후 보증금을 받지 못한 상황에서 다른 집으로 전입을 옮겨야 하는 경우
대항력을 유지시키기 위해 하는 제도 입니다.
임차권등기는 통상 임대차 만료 이후 1개월이 경과했을 때 보증금을 반환받지 못했으면
지방법원에 방문하여 임차권등기명령을 신청합니다.
이렇게 임차권등기명령이 되었으면 다른곳으로 전입을 옮겨도 대항력은 유지되니
추후 경매로 넘어가도 순위에 맞게 대항력이 보장됩니다.
집주인 입장에서는 임차권등기가 되어있으면 다음 세입자를 받기 어려우니
어떻게해서든 돈을 마련하여 임차인에게 지급한 다음 임차권등기를 해제해달라고 요청합니다.
만약 임차권등기명령까지 신청하여 등기부에 나온 다음에도 보증금을 지속적으로 반환하지 않으면
해당 임차권등기로 경매게시도 가능합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임차권 등기명령은 만기일에 보증금 반환이 되지 않았은 상태에서 세입자가 불가피하게 이사를 해야할 경우 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 법적 내용입니다. 결국 전입신고를 유지없이도 기존 대항력 보호를 위한 효력이 있고, 등기부상 기재되어 제3자에게 해당 주택에 기존 임차인과 임대인이 보증금미반환등의 사실을 있다는 것을 알려주는 공시효과정도가 있습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
ㅡ임차권등기명령은 점유권 확보를 위한 의미로
임차권이 있다는 것을 공시하는 행위라 봅니다
따라서 새로운 임차인의 계악을 제한하는 의미로도 효과를 주게 되어보증금 반환을 촉진시키는 심리적압박감을 줄 수 있습니다
신청 방법은 임대차 계약서와 인감증명서를 지참 법원 등기소에 신청하시기 바랍니나
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에서는 존속요건 주택의 인도는 물론 주민등록으로 정해서 이사를 가면 대항력이 상실 됩니다. 이를 보호하기 위해 임차권 등기명령을 신청하고 이사를 가더라도 우선변제 및 대항력이 유지되는 효력이 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
임차권등기는 임대차계약이 만료 된 후 보증금을 을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기 할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 주택임대차보호법으로 제정되었다.
임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있게 된 것이다.
임차권등기는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지해주는 담보적 기능을 하고 있기 때문에 부동산경매의 경우 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 설정되기만 하면 된다.
등기사항증명서에 임차권등기를 설정하였던 행위 자체를 임대차계약의 종료와 배당요구의 의사표시로 보기 때문에 부동산경매에서 첫 경매개시결정등기 전까지 설정한 임차인은 배당요구를 하지 않았다하더라도 배당을 받을 수 있다.
임차권등기 시점에 따라 배당요구를 해야 되는 경우도 있는데, 경매개시결정등기 전에 이뤄졌다면 배당요구를 할 필요는 없지만 경매개시결정등기 후에 된 경우에는 임차인은 배당신청을 해야 된다.
임차권의 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 완료된 시점이기 때문에 등기사항증명서에 기록되기 전에 전입신고를 옮기거나 이사를 가서는 안 된다.
임차보증금 반환과 임차권등기 말소는 동시이행관계가 아닌 보증금 반환이 선행돼야 하는 점도 있다.
법원은 임차인이 임차권등기명령신청을 하면 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 여부를 심리하여 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령한다.
이어 임차주택의 소재지 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기명령을 촉탁하게 된다.
등기사항증명서에 임차권등기명령이 등재된 주택이라면 임대차 계약시 주의해야 한다.
이미 대항력과 우선변제권이 있는 상태라면 보증금을 보장 받을 수 없기 때문으로, 소액임차인이라면 더욱 주의해야 한다.
주택임대차보호법에서는 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않기 때문이다.
전 임차인이 임차권등기명령 후 이사를 가게 되면 간혹 임대인이 채무관계가 상당하므로 얼마라도 받기 위해서 무리하게 임대차계약을 하는 경우가 있는데, 중개사무소 보다는 개인 간의 직거래를 통해 계약을 하는 경우 종종 있기 때문에 조심해야 한다.
소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 확정일자를 갖춘 경우 순위에 따른 우선변제권 행사만 가능할 뿐이다.
임차권등기명령은 임대기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 전세권과 달리 임대인의 동의나 승낙을 요하지 않고 임차인 단독으로 신청이 가능하다.
임차권등기명령신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 접수하면 된다.
임차권등기명령신청서에는 수입인지를 붙이고, 당사자 1인당 3회분의 송달료와 임차권등기에 필요한 등기촉탁수수료와 등록세, 교육세를 납부해야 한다.
이름, 주민등록번호, 주소 등의 인적사항을 기재 후 임대차계약서 사본, 등기사항증명서, 주민등록초본 등을 첨부서류로 제출하면 된다.
신청취지에는 “별지목록 기재 건물에 주택임차권등기를 명한다”라는 내용을 기재하되, 별지목록 부동산표시에는 건물의 표시만 작성하면 된다.
주택임차권은 건물에만 임차하는 것이므로 대지나 대지권을 따로 적지 않는 것이다.
주택임차권등기명령신청은 법원 접수 후 2주 정도 지나면 건물 등기사항증명서 을구에 기록되는 것을 볼 수 있다.
이후 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않을 시 임대보증금 반환의 소를 신청하여 판결을 받아두었다가 부동산 강제경매를 신청할 수도 있다.
등기 이후 실제 변제시까지 법정이자를 청구할 수도 있으니 필요에 따라서는 적극적으로 활용해 볼 만하다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
임차권등기명령
주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임대차가 끝난 후 보증금이 모두반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
*사건의 표시
*임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
*대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
*임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
*반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
신청의 취지와 이유
*신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다.
*첨부서류의 표시
*연월일
*법원의 표시
(첨부서류에 카톡 또는 문자로 임대인과 계약종료 및 보증금반환에 대한 대화, 내용증명)
신청 후 약2주일 후 등기부에 임차권등기명령 등기된것을 확인할 수 있습니다.
임차권등기명령의 효과
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.