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임차권등기명령 이후 퇴거해도 문제없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령이 등기부에 등기가 되어 있다면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 유지 됩니다. 그래서 임대인에게 임차권등기명령사실과 퇴거사실 및 비밀번호를 가르쳐주면 됩니다. 새임차인이 집내부를 확인해야되기때문에 임대인에게 비밀번호를 가르쳐주는 것이 좋습니다. 만약 새임차인이 나타나서 계약을 체결하면 새임차인으로부터 받은 보증금을 본인에게 반환할 수도 있습니다.더이상 거주를 하지 않고 이사를 간다면 관리비를 정산하시는 것이 좋습니다. 이사실도 임대인에게 말해주면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.28
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임차인 만기가 올해말입니다. 월세 재임대 내어 놓는다고 카톡 보냈습니다. 이걸로 갱신청구권 막은 게 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 다른 특별한 사유(임대인 본인 거주 또는 직곅존비속거주 외 2기에 달하는 차임 연체, 임차목적물 심한 훼손 등)가 아니면 거절 할 수 없습니다. 단순 임대인이 새 임차인을 받고 싶어서 계약갱신을 거절 할 수 없습니다. 임차인이 계약종료 후 퇴거한다면 새임차인을 구하면 됩니다. 임차인의 의사를 확인하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.28
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부동산 임대차 계약은 1년을 해도 2년의 권리가 보장 되나요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 1년을 계약기간으로 정하였다면 2년을 주장하여 더 거주할 수 있습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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건축물 관리대장에 대해 몇가지 궁금한게 있어 문의합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 건축물관리대장과 토지대장을 확인하는 방법은 어떤게 있는지요?->인터넷 접속하여 검색창에 정부24시 검색, 첫 화면에 건축물대장과 토지대장 보임. 열람 또는 발급 가능(무료).2. 건축물대장에 위반건축물이 표시되어 있는지 확인하는 방법은 무엇인가요?->건물에 위반건축물이 있더라도 적발이 안 되어 건축물대장에 위반건축물에 대한 표시가 없을 수 도 있습니다. 건물이 위반건축물로 적발되었다면 건축물대장 상단 옆에 노락색으로 위반건출물이라고 표시를 해둡니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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전세기간 종료 후 전세금 즉시 미지급시 바로 경매 법적인절차가 들어가나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인에게 전세보증금을 반환하지 못 할 경우 바로 경매로 넘어가지 않습니다.1. 전세권설정. 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 경매신청을 할 수 있습니다. 2. 보증금지금명령 신청 후 임대인이 이의신처으로 본안 소송으로 넘어감. 본안 소송(보증금반환소송)에서 강제집행(압류) 후 경매로 넘어감.3. 보증금반환소송에서 승소 판결. 집행문에 의해 강제집행(압류). 경매로 넘어감.
경제 / 부동산
23.06.27
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월세 계약 후 전입신고 입주전에 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.잔금을 모두 지금하였다면 대항력 효력발생일을 하루라도 빨리 하고 싶다면 금요일에 전입신고를 하면 됩니다. (잔금모두 치르면 임대인과 협의하여 계약서에 작성한 계약날짜 보다 하루 이틀 정도 일찍 입주할 수 있습니다. )
경제 / 부동산
23.06.27
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오피스텔 근저당과 최우선변제권 관련 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금(등기부 채권최고액) + 보증금(본인 보증금 포함)이 해당주택 매매가이 70~8%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 보수적으로 접근해야하므로 주택 매매가 5억5천 또는 5억6천으로 판단한다면 이론 상으로 대출금 + 보증금이 매매가의 70%가 넘어가고 80%도 넘어 갑니다. 안전하지 않다고 봅니다.등기부에 말소기준권리(근저당 등) 설정 날짜와 최우선변제권 적용시기를 맞추어 경기도의 최우선변제금액이 얼마인지 확인해보기 바랍니다.경매 시 소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고+점유(거주))을 가지고 있다면 최우선변제을 가져 0순위로 가장먼저 배당받을 수 있습니다. 최우선변제금으로 보증금을 모두 배당받거나 일부만 배당받을 수 있습니다. 일부만 배당받는다면 권리순위대로 배당을 받기에 나머지 보증금을 모두 받거나 못 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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확정일자 대항력관련질문(세대주, 확정일자관련)
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 전세집을 남편이름으로 계약을 했고 남편이름으로 전입신고를 했기때문에 새로운집은 배우자이름으로 전입신고를 하면 됩니다. 전세권 설정을 하지 않았다면 가족 모두 새로운집으로 이사를 가야 된다면 짐(옮기기 쉽고 부피가 있는 물건, 부피가 있고 추후에 버려도 되는 물건등 ) 일부를 놓아두고 가야합니다. 대항력요건이 전입신고 + 점유(거주)이기때문입니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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묵시적 갱신이 이루어지지 않게 하려면 세입자가 언제까지 통보 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 의사통보기간은 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보(카톡,문자,전화(녹음),내용증명)를 임대인에게 하면 됩니다.딱 2개월에 맞춰서 하는 것보다 넉넉하게 그 전에 하는 것이 어떨까요?2. 2개월 전까지는 의사통보를 해야 되는데 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 불이익은 따로 없습니다. 임대인에 따라 다른데 1개월 전에 퇴거의사를 밝혀도 임차인이 계약종료되며 퇴거해도 된다는 임대인이 있는 반면 2개월 전에 통보를 안 했으니 묵지적 갱신이 되었는 것이고 묵시적 갱신 중 계약해지로 하는 임대인도 있습니다. 묵시적갱신 중 계약해지는임차인이 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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부동산 실거래가격은 언제 등록이 되는건가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매를 하면 계약일 기준 30일 이내에 시, 군, 구청에 가서 부동산 거래 신고를 마쳐야 합니다. 인터넷(부동산거래관리시스템)에서도 신청할 수 있습니다. 기한 내 신고하지 않으면 300만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다(2020년 2월 21일 이전에는 60일 이내 신고하게 되어 있었으나 이후 30일로 변경되었음). 부동산에서 부동산 매매계약을 체결 한다면 계약서 작성한 날 부동산에서 실거래 신고를 합니다. 부동산이 실거래신고 의무가 있습니다. 이때는 임대인, 임차인의 인증이 없어도 됩니다. 매도인과 매수인 직거래 시 매도인과 매수인 각각 서명을 해야합니다.
경제 / 부동산
23.06.27
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