답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가 임대 사업자등록을 꼭 해야 하는가?에 대한 이야기를 준비했어요.결론부터 말씀드리면 반반입니다.임대 사업자 등록은 세무서 등록과 지방자치단체 등록이 있고요.꼭 해야 하는 경우에 해당하는 분은 세무서 등록은 꼭 해야 하고요, 지방자치단체 등록은 선택이라고 보시면 되어요왜냐하면 세무서 임대 사업자 등록은 안 하게 되면 납부 불성실세와 소득 금액의 0.2%를 가산세로 내야 하는데요.지자체 임대 사업자 등록은 취득세, 재산세 그리고 양도소득세 혜택이 있으나 그에 따른 제재와 의무가 많기 때문이지요.1 세대 1주택자이신 분이 전세를 주거나 월세를 주었을 때는 안 해도 됩니다.단 공시가액이 9억 이상이면 임대 사업자 등록 대상입니다.1세대 2주택자 이신 분은 월세를 주면 임대 사업자 등록을 해야 합니다.이때 소액을 월세로 임차주신 분들은 제 개인적인 생각으로는 따져 보시는 게 좋아요.임대 사업자 등록을 안 하게 되면 0.2% 와 불성실 가산세를 내게 되는데요.피부양자로서 자녀나 형제 등의 건강보험에 속해 있다면 임대 사업자 등록을 하는 순간 지역 건강보험에 가입 의무 대상이라 재산과 소득으로 건강보험료를 많이 낼 수 있기 때문이예요.부부합산 1세대 3주택자가 되시면 임차주택을 월세로 주었거나, 월세+3억 이상 되는 전세를 주었거나, 임차 보증금 합계가 3억을 초과하면 임대 사업자 등록을 해야 해요.3주택자인 경우에는 지자체 임대 사업자 등록도 꼭 하시기를 추천드려요지자체 임대 사업자 등록을 하시면 의무적으로 1년에 한 번씩 임대 상황에 대한 신고를 한다거나, 임대차 계약을 표준임대차 계약서로 작성을 한다거나, 임대보증보험에 의무적으로 가입을 해야 하는 등의 의무가 많아요.하지만 취득세 혜택과 재산세 혜택, 특히 거주 요건이 되는 양도소득세 혜택 등이 크기 때문이지요

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매수인이 시세를 확인한 후 부동산에 의뢰할 수도 있고 부동산의 의견을 듣고 조율하여 의뢰를 할 수도 있습니다.본인이 인터넷으로 시세를 확인하고 부동산에 가서 시세 확인 한 후 결정하여 부동산에 의뢰하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.카톡이나 문자로 보증금 반환에 대한 답장이 없을 경우 내용증명 우편을 보냅니다. 내용증명 우편에도 답장이 없다면 공시송달을 합니다그리고 임차권등기명령을 신청합니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기되어 다른 사람이 등기부를 확인할 때 임대인이 보증금반환을 잘 못해주는 사람이라고 인식하게 되어 임대인에게 압박을 가할 수 있습니다. 하지만 강제력이없습니다. 이후 시간이 소요되는 보증금 반환 소송이라는 것이 있습니다. 소송에서 승소판결을 받아 판결문 및 집행문으로 강제집행(압류, 경매 등) 을 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 집에 들어갔을 때 채광과 집내부 냄새를 확인할 수 있습니다. 채광이 좋을 수록 좋고 냄새는 곰팡이 냄새와 오래된 집 냄새 등이 없으면 괜찮습니다.벽지와 장판 상태 확인하고 벽지 안과 장판 상태에 따라 안은 확인하기 어려울 수 있습니다. 거주하면서 어떤 변화가 나타날 때 임대인에게 즉시 알려야합니다.그리고 결로현상은 새로 도배된 상태라면 즉시 알기어려우므로 거주하다가 결로현상이 나타나면 즉시 임대인에게 알려야합니다.그리고 바퀴벌레 트랩이 있다면 바퀴벌레에 대한 의심을 크게 해야하고 씽크대 안쪽을 무조건 확인해야합니다.구축이나 준신축 건물의 경우 방음에 취약할 수 있으니 인지하고 있어야합니다.그리고 수압, 전등, 옵션제품 등을 확인하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지는 임대인에게 계약연장에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 만약 계약갱신 시 보증금을 인하 또는 변동없다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.보증금 인상시 확정일자를 다시 받아야합니다. 이전에 보증금의 확정일자 효력이 그대로 유지 되면서 보증금 인상분 만큼 확정일자 효력이 발생합니다.계약갱신 시 전입신고는 다시 하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 어떤부분에 대해서 원상복구를 원하는지 확인할 수 없지만, 소송을 통한 정확한 판결이 가장 확실하게 결론을 낼 수 있지만 비용대비 시간이 많이 소요되기 때문에 최대한 대화로 해결하는 것이 좋습니다.아니면 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료로 상담받아보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 조건은 첫번째 주택을 취득하고 1년 후에 두번째 주택을 취득해야합니다. 그리고 두번째 주택을 취득하고 3년 이내 첫번째 주택을 매도해야합니다. (조정대상지역도 똑같습니다.)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통 전세란 매매가보다 전세 보증금과 집주인의 주택담보대출 금액 합계가 더 높은 주택을 일컫는 말로, 부동산 시장에서 속어처럼 쓰입니다.통상 전세금과 주담대를 더한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통 전세에 해당하는 것으로 봅니다.최근 집값 하락세로 매맷값과 전셋값 격차가 줄어들면서 깡통 전세가 속출하는 문제가 발생하고 있습니다.깡통 전세의 원인으로는 수년 전 유행처럼 번진 갭투자 열풍이 지목됩니다. 앞서 집값 상승기에 저금리 기조에 힘입어 전셋값과 매매가격의 차이가 적은 아파트를 중심으로 갭투자가 유행처럼 번졌는데, 이제는 금리 인상기가 닥치며 높은 이자를 감당하지 못한 투자자들이 갭투자 물건을 던지며 깡통 전세가 속출하게 된 것입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택자에게 조속한 혜택을 위해 발표일인 2023년 1월 12일부터 소급하여 적용합니다. 1월 12일 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용되며 취득세는 1월 12일 이후 종전 주택을 처분하는 경우부터 적용됩니다. 이전 2주택 중과세율 8%에서 1~3%기본세율을 적용합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다..복합용도 건물은 주택 면적이 차지하는 면적이 전체 2분 1이상인 경우 해당 건물은 주택으로 분류되고 주택면적이 2분1미만인 경우 주택이 아닙니다. 후자는 무주택자로 특례보금자리론을 이용할 수 있고 전자의 경우라면 1주택자에 맞게 특례보금자리론을 이용할 수 있습니다.*「주택법」 상 주택이 아닌 오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 준주택은 특례보금자리론 이용 불가입니다.