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잔금 시점, 등기부 등본 소유권 이전 날짜 중 뭐가 중요한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신규 아파트를 분양받은 경우는 잔금납부일과 사용승인일 중에서 둘 중 늦은날을 취득일로 보는데요, 보통은 사용승인일 보다 잔금납부일이 늦으므로 잔금납부일을 취득일로 기산합니다.만약 신규아파트가 아닌 기존 아파트의 경우라면 잔금일과 소유권 이전등기일 중에서 빠른 날을 취득시점으로 봅니다. 보통은 잔금을 치르는 날 소유권 이전등기를 같이 하므로 소유권이전일이 곧 취득일이 됩니다.잔금일 전에 소유권 이전등기를 하는 경우는 드물지만잔금일 전에 소유권 이전등기를 한 경우라면 등기접수일이 취득일이 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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전세 부동산 수수료 누가내느냐문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤 법적효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤 보증금을 반환해야합니다. 적법하게 3개월 뒤 계약해지 효력이 발생하기때문에 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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임대차 중도 퇴실 시 중개수수료 질문있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 임차인을 구해 놓고, 중개수수료를 부담하라는 임대인의 요구에 관하여계약 기간 중 계약을 종료시키려면 당사자간 해지에 관한 합의가 필요하고,통상 임대인은 계약해지에 합의해주는 조건으로 새임차인을 구해놓을 것,중개수수료를 부담할 것 등을 요구하고 있습니다. 이는 일종의 조건부 합의해지 또는 기간 전 해지로 인한 손해배상금 청구로 해석될 수 있습니다. 따라서위 조건을 받아들일지, 중개수수료 상당액이 손해배상금으로서 적절한 수준인지는 임차인의 사정에 따라 판단하면 될 것입니다.- 또한 중개업자가 중개수수료를 청구할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인 쌍방이므로, 이사를 나가려는 임차인은중개의뢰인이 아니어서 중개수수료를 내지 않아도 된다는 법제처의 해석이있습니다. 따라서 계약 만료 전이라 하더라도 임차인이중개수수료를 부담할 법적인 의무는 없습니다.임대인에게 보증금 반환의무가 있는지 여부-그러나 계약기간 중 임차인의 사정에 의해 임대차계약을 언제든지 해지할수 있다는 특약을 임대차계약서상에 별도로 약정하지 않았다면, 임대인은기간 종료 시까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.- 그러므로 계약기간 도중 해지하고 보증금을 돌려받고 나오려면, 임대인과잘 협의를 하는 것이 최선입니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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전용면적, 공용면적, 공급면적 이 3가지 용어의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전용면적‘주거전용면적’은 방이나 거실·주방·화장실 등 소유주가 독점해 사용하는 면적을 의미합니다. 오직 주거 용도로만 쓰이는 공간으로 현관부터 시작하는 집 내부 면적이라고 이해하면 쉽습니다. 다만 발코니의 경우 전용면적에서 제외된다. 정부는 주택 면적에 따른 혼동을 줄이기 위해 계약서, 아파트 입주자 모집 공고 등에서 법적으로 전용면적을 표기하도록 하고 있습니다.공용면적반면 과거에 면적 계산 기준이었던 ‘주거공급면적’은 전용면적에 공용면적을 합친 용어입니다. 공용면적은 한 건축물에서 여러 가구가 공동으로 사용하는 시설의 면적을 뜻합니다. 공용면적은 주거 공용면적과 기타 공용면적으로 나뉩니다. 계단, 복도, 엘리베이터, 건물 출입 현관 등이 주거 공용면적에 포함되며, 커뮤니티 시설이나 지하주차장, 경비실, 관리사무소, 기계실, 놀이터, 피트니스센터 등이 기타 공용면적에 들어갑니다.공용면적은 좁은 것보다는 넓은 게 더 편리하지만, 모든 가구가 같이 사용하는 공간이므로 공용면적이 클수록 상대적으로 전용면적이 줄어들 수 있습니다. 일반적으로 공용면적이 넓어 계약면적 대비 전용면적이 좁은 주거용 오피스텔이 대표적인 사례입니다.공급면적이란전용면적(방, 거실, 주방, 화장실 등의 면적을 더한 것) + 주거공용면적(아파트 계단, 복도 등의 면적을 더한 것)을 더한 것이며 우리가 보통 아파트를 분양받을 때의 평형으로 이해하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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묵시적 갱신이후 부동산 중개료는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적 갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 계약해지를 통보한 날부터 3개월 뒤에 법적 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 임차인이 계약해지를 통보한 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환합니다. 적법하게 계약해지가 되는 것이기때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 임차인이 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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전세계약 근저당권 및 hug 보증보험 관련 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험에 가입이 되었고 계약만료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증보험 이행청구 신청하여 보증기관으로부터 전세보증금을 받을 수 있습니다. 전세가율이 매매가의 90%아래일 경우 전세보증보험가입이 되지만 현재 대출금 + 보증금이 매매가를 넘어가기때문에 보증보험가입이 안 될 수도 있습니다. 계약서 작성할 때 특약사항에 전세보증보험 가입이 안 될 경우 계약취소 및 지불금액 반환에 대한 내용을 작성하기바랍니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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원룸 월세 계약했는데 이전 세입자가 계약 도중에 나갔다면
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세입자가 안 해놓고 나간거라도 임대인과 본인이 새로운 임대차계약을 체결하는 것이고 임대인은 임차인의 사용수익을 위해 수선해서 새임차인을 준비해야합니다. 계약기간 중 별비용을 들이지않고 손쉽게 고칠 수 있는 소모품,전등,건전지,변기커버,샤워헤드교체 등은 임차인이 비용부담합니다.추후 임대인과 갈등 시 해결하기위해 입주당시 방내부 상태를 사진이나 비디오로 촬영해놓기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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임대갱신관련 문의입니다. 어느 분 말이 옳은지 모르겠습니다. ㅠㅠ
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다음의 경우 연장된 총 계약기간은 10년까지 연장이 가능합니다.개정법 시행일인 2018년 10월 16일 이후에 새롭게 체결된 임대차계약개정법 시행일인 2018년 10월 16일 기준으로 5년이 경과되지 않은 존속 중인 임대차계약묵시적 갱신은 세입자의 요구에 의한 것이 아니므로 형평성을 들어 기간 제한을 둘 필요가 없습니다. 따라서 계약갱신청구권과는 달리 묵시적 갱신에 의한 총 계약기간에는 상가임대차보호법 10년의 제한이 없습니다.즉, 묵시적 갱신에 의해 계약기간이 연장되면 10년을 초과하여 연장될 수 있는 것입니다.2016년~2017년 계약갱신 1회 1년2018년~2022년까지 묵시저 갱신(계약기간에 포함×)본인 계약갱신요구권년행사시 9년 동안 영업이 가능
경제 / 부동산
23.02.12
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주공아파트는 왜 안좋은 인식을 갖게되었나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대한주택공사 시절에 지어진 아파트들은 사명을 간단하게 줄여서 주공아파트라고 불렀고, 아직도 LH가 지은 아파트는 주공아파트라는 이름으로 통칭되고 있습니다. 그러다 2000년대부터 민영 건설사들이 브랜드를 도입하기 시작하면서 주택공사 역시 공공분양아파트에 한해서 ‘주공그린빌’이라는 브랜드를 처음 도입하였습니다. 그러나 수도권 일부 아파트에만 적용해서 인지도가 극히 낮았던데다가 그린빌이라는 브랜드 자체가 상당히 단순한 이름이었기에 2004년에 순우리말을 활용한 '뜨란채'로 브랜드명을 바꿔보았으나 이 역시 큰 성공을 보이지 못했습니다. 주공아파트에 사는 사람들은 학력이나 인성 등에서 '질이 낮다'는 편견이 암암리에 존재하는데, 이 때문에 숱한 차별이 발생합니다. 학교 학군 조정 등에 '우리 애를 주공아파트 애들과 한 학교에 보낼 수 없다.'라며 막무가내로 떼를 쓴다거나, 자식들에게 주공아파트 사는 애들이랑 놀지 말라'고 하는 등 차별을 하곤 합니다. 심지어 부모가 먼저 말하지 않아도 학생들끼리 알아서 차별하는 일까지 일어나는 게 현실입니다. 단지 내에 임대아파트 비율을 10%(후에 15% 이상으로 상향)이상으로 강제했고, 이에 재개발 조합이나 재건축 조합들이 아파트 단지를 설계할 때 별도의 아파트 동을 만드는 식으로 분양아파트와 임대아파트를 함께 조성하게 됩니다. 이 중 임대아파트는 저렴한 임대료로 임대기간을 강제하고 있어 일반물량에 비해 조금 저렴하게 분양을 합니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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빌라 전세계약 관련 질문(집주인이 바뀜)
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자가 등기부상 압류 일자보다 앞서 있다면 대항력(전입신고+이사), 우선변제권(대항력+확정일자)으로 경매로 넘어가더라도 배당요청으로 보증금을 모두 받을 수있고, 배당신청을 안할경우 낙찰자가 인수해야됩니다. 임차인은 대항력에 의해 거주를 주장할 수 있고 계약만료일에 보증금을 낙찰자로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.압류보다 후순위의 경우 배당요청을 해야하고 낙찰가에서 선순위권리자의 배당후 남은금액에서 본인이 배당 받게 되어 보증금을 모두 받을 수 있거나 일부를 받거나 모두 잃을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.02.12
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