답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축재건축은 간단하게 말하면 구축 아파트를 '철거하고 다시 신축 아파트로 '재건'하는 것을 말합니다. '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'을 살펴보면 재건축이란 도로나 주차장, 상하수도·가스공급시설, 공원 등과 같은 정비기반시설은 잘 갖춰져 있지만, 건축물 자체에 노후화가 진행되어 거주의 안전성과 환경이 열악해진 경우에 그 주택을 철거하고 그 위에 다시 주택을 건축하는 것을 의미합니다. 주택시설은 물론 정비기반 시설까지 모두 새로 구축하는 재개발과 달리 건축물만을 새로 올리는 사업방식이기 때문에 주변 오래된 아파트 단지들에 붙어있는 'OO아파트 재건축 사업 승인'처럼 대부분준공 30년 이상의 구축 아파트들이 그 사업 대상이 됩니다. 재건축 조건은 서울의 경우 준공30년 이상, 안전진단은 A~E등급 중 최소 D등급 이하(D, E 등급)를 받아야 사업 추진이 가능합니다.기본계획 수립 안전진단→ 정비구역 지정 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 시공사 선정 → 사업계획 인가 관리처분 인가 → 이주·철거→ 착공·일반분양 준공·입주리모델링1990년대 이후에 지어진 아파트들은 2020년대를 맞이하면서 준공 20년을 넘기게 됩니다.준공 20년이 지나면 시설은 물론 건물 자체의노후화가 상당히 많이 진행되었겠지요. 하지만그 보다 더 구축인 아파트들과 비교했을 때 안전진단과 같은 재건축 요건 통과가 어렵습니다.또 앞에서 살펴본 것처럼 재건축 사업 자체가오랜 시간(10여 년의 세월을 필요로 합니다....)이 소요되고, 규제도 강화되면서 재건축 진행의추진 속도는 더욱 늦어지는 경우들을 많이 볼수 있습니다. 그러다 보니 재건축의 대안으로떠오른 것이 바로 아파트 리모델링입니다. 아파트 리모델링은 재건축과 달리 준공 후 15년이지나면 사업 추진이 가능하고, 수평증축 리모델링의 경우는 안전진단도 최소 D등급을 받아야하는 재건축보다 조건이 까다롭지 않습니다.건축계획→ 1차 안전진단 지구단위 계획→ 1차 안전성 검토(수평증축은 제외)→건축심의 2차 안전성 검토 (수평증축은 제외) 리모델링 허가(사업계획 승인) 이주철거 2차 안전진단(수평증축은 제외) → 착공→ 준공·입주아파트 리모델링은 착공 후 공사 기간이 재건축보다 6개월~1년 정도 짧지만, 수직증축 여부나가구 수 증가, 지하 주차장, 공원 등 공사할 시설들에 따라 공사 기간에는 차이가 날 수 있습니다. 그래도 평균 10년 정도 걸리는 재건축에비해 사업 기간 약 3년, 공사기간 2~3년으로 사업계획 후 5~7년 내에 완료됩니다.그만큼

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울에서 최우선변제 대상이 되는 전세보증금은 1억 6500만원 이하로 최우선변제금은 5500만원입니다. 선생님께서는 소액임차인에 해당되어 만약 경매시 0순위로 최우선변제금으로 5,000만원을 배당 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.금융당국의 압박 속에 시중은행들이 대출금리를 앞다퉈 내리면서 특례보금자리론의 금리 경쟁력이 떨어진 탓입니다. 하지만 특례보금자리론에서 다른 대출로 갈아탈 때 중도상환 수수료를 내지 않아도 되고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다는 점 등은 여전히 매력 포인트라는 평가입니다.고정금리형 주택담보대출인 특례보금자리론의 금리는 연 3.75~5.05%다. 하지만 실제로 연 3%대 금리를 적용받기는 쉽지 않습니다. 먼저 주택가격이 6억원 이하면서 부부 합산소득이 1억원 이하면 우대형 기본금리가 적용됩니다. 만기에 따라 연 4.65%(10년)부터 연 4.95%(50년)까지 금리가 형성돼 있습니다. 집값과 소득이 각각 6억원, 1억원을 넘으면 연 4.75~5.05%의 일반형 기본금리를 적용받습니다.정치권과 금융당국의 압박 속에 은행권의 대출금리가 점점 내려가고 있는 추세입니다. 4대 시중은행의 지난 20일 기준 고정형 주담대 금리는 연 4.36~6.85%로 하단이 특례보금자리론과 엇비슷합니다. 주담대 변동금리 하단이 연 5%대 초반까지 내려온 은행도 있습니다. 금융권에선 당분간 대출금리 내림세가 이어질 것으로 보고 있습니다. 정책금융상품인 특례보금자리론보다 시중은행 대출상품을 이용할 때 금리가 더 저렴한 차주 사례도 나올 전망입니다.특례보금자리론의 금리 매력도가 다소 떨어졌더라도 중도상환 수수료가 없다는 장점을 십분 활용할 경우 현재 특례보금자리론보다 금리가 높은 변동형 주담대 차주라면 일단 특례보금자리론으로 갈아탔다가 시장 상황을 봐가며 금리가 출렁일 때 한번 더 갈아타는 방식으로 금융비용을 아낄 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.'원리금 균등 분할 상환 방식은 대출한 원금과 대출기간 동안의 총 이자를 합친 금액을 만기일까지 매월 동일하게 상환하는 방식입니다. 매달 내는 돈이 똑같아서 고정지출을 관리하기 좋다는 장점이 있지만, 매월 원금과 이자를 꾸준히 갚아야 해서 대출기간이 끝나는 시점까지 상환 부담이 크다는 단점도 존재합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세대출이나 전세보증보험 가입 시 임차인이 전세대출(전세보증보험) 이 안 될 경우 계약취소 및 임대인에게 지불한 금액 모두 돌려받는다. 임차인이 대항력과 우선변제권의 효력 발생일 전에 임대인이 대출을 하여 권리변동으로 불리해 질 경우 계약취소 및 임대인은 모든 금액 반환 임차인의 전세보증금으로 임대인 대출 상환할 경우 잔금 지급 시까지 근저당 등을 말소하기로 하는 특약 계약기간 중 수선의무,계약 종료시 원상회복 특약*보일러, 상하수도, 전기시설 등 주요 구성부분이나 기본 설비부분에 대한 수선은 임대인이 부담한다.*옵션으로 제공된 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.*싱크대, 변기, 세면대, 신발장 등 붙박이장에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.*소모품 중 LED 전구 등 반영구적인 제품에 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.*1만원 이하의 비용을 요하는 소모품 교체나 소규모 수선 의무는 임차인이 부담하기로 하고, 1만원을 초과하는 비용을 필요로 하는 기타 나머지 수선 의무는 임대인이 부담하기로 한다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권이 인정되기 위하여는 타인이 물건이나 유가증권을 적접하게 점유하고 있어야 하고, 그 점유가 불법점유로 인한 것이어서는 안된다.(민법 제320조 2항)유치권이 성립되려면 유치권자가 목적물을 계속하여 점유하고 있어야 하고, 만일 유치권자가 점유를 잃으면 유치권은 당연히 소멸하며(민법 제328조). 다만 일시 점유를 상실하였다가 다시 점유하게 되는 경우에는 유치권을 취득한다.(점유는 유치권의 성립요건임과 동시에 존속요건임)여기에서의 점유는 직접점유뿐만 아니라 타인을 통한 간접점유도 포함됩니다....(대법원 2013.10.24.선고2011다44788판결)유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 그 권리를 행사할 수 있다.(민법 제321조)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 5%를 인상할 수 있습니다.임대료의 5% 인상분을 계산하기 위해서는 우선 보증금을 월세로 환산한 후 월세와 합친 “환산월차임”을 계산할 수 있어야 하고, 이렇게 보증금과 월세를 합한 개념의 “환산월차임”을 기준으로 5%의 인상분을 구해야 합니다. 그리고 환산월차임을 구하기 위해서는 주택임대차보호법에서 규정한 현재의 법정 전월세 전환율인 5.25%가 적용됩니다. 여기서 법정 전월세 전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 주택임대차보호법으로 정한 최대 비율을 말합니다. 즉, 전월세 상한제를 계산하기 위해서는 전월세 전환율이 이용되는 것입니다. 임대인이 월세인상에 대해 이야기를 한다면 5%이내로 협의하여 인상할 수 있고, 임대인이 아무말 없다면 전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.5%를 초과하여 지급했다면, 세입자는 초과 지급된 부분에 대하여 반환 청구를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의 2).

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기사항전부증명서(예전에 등기부임. 갑구에 전세집 소유자를 확인, 소유권에 관한 권리 확인, 을구에 소유권이 아니 권리 근저당권(대출, 채권최고액) 확인건축물대장(계약서상 건축물 연면적, 전용면적, 사용용도 기재할 때 참고, 위반건축물이 있는지 확인, 위반건축물이 있을 경우 대출과 보증보험 가입이 안됨.) 토지이용계획확인원 (해당 번지의 토지 면적, 토지 용도.지역.지구 확인)계약서(추후에 생길 다툼을 방지하기 위해 특약사항에 구체적으로 작성하기)대리인이 나오는 경우 위임장이나 전화로 임대인과 통화하기

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약 꼭 이사가야되는 상황이 아니라면 계약갱신시 전세보증금 큰폭 인하, 전세보증금 인하 +대출이자 부담 조건, 전세보증금 인하 + 대출이자부담조건+관리비 부담 조건을 임대인에게 협의조건을 제시 해보시기 바랍니다.이사를 가야된다면 임대인에게 보증금 반환대출을 알아보라고 하거나 계약종료일 다음 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 임차권등기명령이 등기된 것을 확인하고 이사를 가면 됩니다. 그리고 임대인이 보증금 반환을 하지 않는다면 보증금 반환소송을 진행합니다.임대인과 대화로 원만하게 해결되길 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지에 대한 법이 명시되어있지 않습니다. 그래서 계약조건에 따라 이행을 해야됩니다. 임대인은 계약종료일에 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 계약서 특약사항에 따로 작성하지 않았다면 보통 임차인이 새임차인을 구하고 다음계약조건의 중개보수를 부담하는 방법으로 협의합니다.원만하게 해결하기바랍니다