전문가 프로필

답변 내역

깡통전세 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.통상적으로 대출금액+총보증금이 주택 매매시세의 70~80%(보수적으로 70%)를 넘어가면 위험하다고 봅니다. 안전한 전셋집이라고 계약했지만 계약종료시점에 임대인의 사정으로 계약금을 반환하지 못 하는 수가 있습니다. 신이 아닌 이상 모든 상황을 알 수 없기 때문에 불안한 상황을 대비해서 전세보증보험을 추천드립니다. 전세보증보험가입도 대출비율이 너무 높으면 가입이 안됩니다.계약금 송금 후 계약서 작성시 특약사항에 전세보증보험 가입이 안될 경우 계약취소하고 임대인은 계약금을 반환한다 라는 문구를 작성하시면 됩니다. 그리고 계약서 작성시 임대인신분, 등기부, 건축물대장 등을 잘 확인 하시기바랍니다.전세보증보험에 가입하지 않았고 계약종료 시점에 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기명령을 신청하고 보증금반환소송 후 승소판결로 강제집행(경매)을 진행하면 됩니다. 단점은 오랜기간이 걸립니다.신혼집이니 만큼 안전한 전셋집에 계약하시고 행복한 결혼 생활을 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.11
0
0

무갭전세 사기를 피하는 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.통상적으로 대출금+총보증금이 주택매매 시세의 70~80%를 넘어간다면 위험하다고 봅니다.해당 전세매물의 매매시세와 등기부를 확인해보셔야됩니다. 어떤 상황이더라도 신이 아닌 이상 전세계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 반환할 지 못 할지 아무도 모릅니다. 계약종료 시점에 임대인의 사정에따라 어떤 변수가 생길지 모릅니다. 그래서 전세보증보험가입을 추천드리며 계약서 작성시 특약사항에 전세보증보험 가입이 안될경우 계약이 취소되고 임대인은 계약금을 반환한다라는 문구를 작성합니다.전세보증금보험에 가입이 안 되어 있고, 계약종료 시점에 임대인이 전세보증금을 반환하지 못 한다면 임차권등기명령을 신청, 보증금반환소송에 승소 후 강제집행(경매)을 진행하면 됩니다. 단점은 오랜기간이 걸릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
0
0

전세로 살고 있는 세입자가 거주하다 보일러 고장 시, 수리 해줘야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.자세한 상황을 확인 할 수 없지만, 보일러 고장은 임대인이 수리비를 부담합니다.민법 제623조(임대인의 의무)에 " 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.판례에 의하면, 임대인은 냉난방 시설(보일러), 상하수도 및 배관, 전기시설 등 주요설비의 자연마모, 누수 및 심한 결로, 균열 등 임대차 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 파손이나 장해에 대해 수선의무가 있으며, 임차인은 일상적으로 발생하면서 큰 비용없이 쉽게 고칠 수 있는 형광등 등 소모품, 수도꼭지, 샤워기, 도어락, 간단한 변기 고장 등에 대해서 수리할 관리 의무가 있다고 볼 수 있습니다. 임대인이 수리를 안 해줄 경우 임차인이 필요비상환청구를 할 수 있고, 임대인이 수리를 계속 안 해준다면 임차인은 계약해지를 주장할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
0
0

임대사업자 전세 5% 이상 인상할 수 있나요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 임차인과 새 계약을 진행을 하는 것이기때문에 5%의 적용을 받지 않습니다.기존 임차인과 계약갱신 시 임대인은 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
0
0

전세집가격에 깡통아파트에 자세히 알고 싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이럴 경우 임대인이 전세보증금을 반환할지 못할 지 알 수가 없습니다.계약 갱신으로 계속 거주해도 될 경우 거주하면서 임대인이 전세보증금 반환할 수 있을 때까지 기다리거나 새 임차인이 구해질 때까지 기다려 보는 방법 밖에 없습니다. 이사를 가야되는 상황이라면 임차권등기명령을 신청하고 보증금 반환소송을 진행합니다. 상황에 따라 보증금 전액을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 그리고 몇개월이 소요될 수 있다는 단점이 있습니다. 먼저 카톡과 문자로 전세보증금의 반환에 대해 대화 남겨놓음. 보증금반환이 없다면 내용증명 우편을 송달. 그래도 보증금반환이 없다면 임차권등기명령 신청(부동산소재지 관할 법원), 등기부에 임차권등기명령 확인, 그대로 보증금반환이 없다면 보증금반환소송. 승소판결의 판결문 및 집행문으로 강제집행(경매)을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
0
0

계약갱신청구권 사용가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 청구권 행사시 임대인은 본인 또는 직계존비속의 거주를 이유로 거부할 수 있습니다.안타깝게도 선생님께서는 계약갱신청구권 행사를 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
0
0

계약 갱신 청구권은 무조건 사용 가능한 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약종료 후에도 계약을 연장하여 계속 거주하고 싶다면 계약만료 2개월 전까지 임차인에게 문자나 카톡으로 계약갱신에 관한 의사를 통보하면 됩니다. 이때 임대인이 본인거주 또는 직계존비속의 거주로 거부를 할 수 있습니다.계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약갱신에 관한 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 이 경우 전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
22.12.11
0
0

계약갱신청구권 사용 후 묵시적 갱신도 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약갱신에 관한 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다.계약종료일 10월이라면 8월달까지 임대인과 선생님께서 계약갱신에 관한 어떠한 말이 없다면 묵시적 갱신이 됩니다.전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
22.12.11
0
0

묵시적갱신시 계약기간이 어떻게되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신이 시작하는 날은 계약 종료일 다음날로 적으면 됩니다. 계약종료일이 2022년 4월 27일이라면 2022년 4월 28일~2024년 2월 27일로 적으시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.11
0
0

계약갱신청구권이 가능한지, 절차도 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신청구권 행사를 할 수 있습니다. 국토부에서 발간한 주택임대차보호법에서 계약갱신청구권 2+2를 했더라도 다음에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다라고 했습니다. 처음 전세계약(2년)+묵시적갱신(2년) 이후 계약갱신청구권 행사 가능합니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인에게 문자나 카톡으로 계약갱신에 관한 의사를 통보하시면 됩니다. (지번과 해당호실(임대부분), 금액 등)주변 전세시세를 파악해보시고 전세시세가 내려갔다면 감액을 주장할 수 있습니다.계약갱신 시 임대인은 본인 또는 직계존비속의 거주를 이유로 거부할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
0
0