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임대차 계약 만료 전에 이사를 갈 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임대인의 의무위반으로 인한 퇴실인 경우 - 임대인은 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으며 이를 위반한 경우 임차인은 손해배상 청구, 차임의 전부 또는 일부의 지금거절, 차임의 감액 청구, 임차목적을 달성 할 수 없는 경우 임대차 계약의 해지가 가능합니다. 다만, 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠수 있는 사소한 파손 또는 장해는 임대인이 수선의무를 부담하지 않기 떄문에 계약의 위반이라고 볼 수 없고 건물의 주요구성부분, 기본적 설비부분 등과 같은 대규모 수선이 필요한 경우 임대인이 부담해야 할 의무가 있습니다. 법적으로 보면 임대인이 보일러 수리를 계속 미뤄서 수리를 하지 않는다면 임차인이 보증금을 받고 이사를 갈 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.09
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반전세 살고있는데 1년 월세내다가 월세를 올리는데
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차 갱신 시 임대인은 전,월세인상률 5% 이내를 적용하여 인상할 수 있습니다. 임대료 인상이 거부는 약정한 차임 등이 조세 등 부담증감, 경제사정 변동으로 인해 적절하지 아니하게 된 때에만 인정됩니다.임차인이 거부할 수 있다라고 하기기 보다는 실무에서는 임대인과 임차인이 5%이내로 협의를 해야됩니다. 5%를 초과하였다면 5%초과한 부분은 주택임대차보호법에 위반되어 무효가 되고, 임차인은 초과부분에 대하여 임대인에 대하여 부당이득반환청구를 할 수 있다.
경제 / 부동산
22.11.09
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전세계약 갱신권 두번사용은 안되겠죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 사용할 수 있으면, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다. 총 4년동안 임차인은 임대차보호법 아래 보호를 받으며 4년을 거주할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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세입자와 건물주 사이의 이견이 발생하게 되면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 폰을 이요하여 스마트뱅킹으로 임대인에세 입금했을 경우, 임차인, 임대인 폰에 1년치의 거래목록을 보시고 마지막 송금한 날이 언제인지 확인하시면 될 것같습니다. 아니면 은행에 가셔서 거래내역 뽑아달라고 하시면 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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월세 2년 거주 후 3개월만 거주예정, 1년 재계약 + 퇴거시 복비 부담해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 2년 계약 + 1년 재계약 계약갱신요구권 행사로 인한 재계약으로 봐야합니다. 계약갱신요구권 행사 시 전월세 인상률 5%이내입니다. 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 그리고 계약갱신요구권 행사 후 중도퇴실 시 부동산수수료는 임차인이 부담하지 않습니다.(계약갱신요구권을 행사하면 묵시적 갱신의 경우의 계약해지와 같이 보기때문입니다.)
경제 / 부동산
22.11.08
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제가 반전세를 살고잇는데 어디에 적용되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반전세는 전세보증금 전액을 집주인에게 맡기고 집을 빌리는 기존의 전세계약과 매월 임대료를 내는 월세계약이 혼합된 임대차계약 유형입니다. 반전세는 월세로 너어가는 과정에서 나타난 계약의 형태로 일반적으로 많이 나타납니다. 반전세 계약은 해당 임대주택에서 임대인이 현금수입이 생기며 건물의 유지보수를 위한 추가적인 비용 등을 마련하지 않고 전세보증금 인상분을 활용할 수 있습니다. 임차인의 입장에서는 현금이 부족해서 적은 월세를 지불할 수 있습니다. 딱 전세다, 월세라고 단정 짓지 않고, 전세로 보면 전세가 되고, 월세로 보면 월세가 됩니다.세탁기 고장은 임대인에게 말하면 수리해줍니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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전세 재계약 전세보증보험 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험에 가입하기위해서는 전세계약기간이 1년이상이어야 합니다. 선생님이 원하시는 1년 전세계약도 전세보증금을 신청할 수 있습니다.그리고 전세보증금 금액이 서울7억 이하, 그외지역은 5억 이하이어야 되고, 건축물대장상 위법건축물이 없어야 됩니다. 주택종류는 아파트, 주거용오피스텔, 연립주택, 단독주택, 다세대주택이어야 하며, 이외 근린생활시설 등이면 안됩니다.선생님처럼 계약갱신청구에 의한 계약으로 연장을 원할 경우 계약만료 1개월전부터 ~ 계약갱신 후 계약기간이 절반이 지나기전까지 신청하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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오피스텔 월세 상한선 문의드립니다. 대처방법도요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약 후 묵시적갱신, 그리고 계약갱신청구권에 의한 계약입니다.전월세 계약 최초 2년간 임대차보호범에 의한 보호를 받을 수 있고, 그리고 계약갱신청구에 의한 계약으로 2년간 더 임대차보호법에 의한보호를 받을 수 있습니다. 이때 중간에 묵시적갱신으로 계약이 연장되고 난 후 계약갱신 청구권을 행사했다면 이경우도 2년간 더 임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있습니다. 총 6년을 거주하게 됩니다. 임차인의 계약갱신청구권은 임대인이 특별한 이유(법에명시)없이 거부할 수 없습니다. 그래서 임대차보호법에 의해 전월세 상한율5%가 적용됩니다. 법적으로는 40만원에서 50만원으로 인상하는 것은 상한율 5%를 초과합니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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집주인 입장에서 보증금 너무 적게 받으면 어떤문제가생길찌?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.문제라고 하면 혹시나 임차인의 사정으로 월세를 지불할 능력이 없어져서 월세 지불을 미뤄 보증금까지 다 까먹는 상황입니다.임차인이 2기이상 월세를 지불하지 않고(연속 2달동안 2달치의 월세를 지불하지 않고), 방에 집을 그대로 두더라도 임대인이 직접 문을 열고 짐을 빼면 안됩니다. 특약사항에 2기이상 월세 연체시 임대인은 임차인의 짐을 임의처분할 수 있다라는 문구가 있더라도 짐을 빼면 안됩니다. 법적조취를 하더라도 그 기간이 길어지게 됩니다. 이사비를 요구하는 임차인도 있습니다. 어쩔수 없이 이사비를 조금 주고 이사나가게하는 경우도 있습니다. 어떤 딱 한번에 해결 할 수 있는 방법은 없고 계속 임차인과 대화를 해서 빨리 해결하도록 하는 것이 최선의 방법입니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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전세 집주인 사망시 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인이 사망하게 되면 전세집과 재산은 상속자에게 집주인의 재산상의 지위를 법률에 따라 승계하게 됩니다. 아마도 상속자는 배우자, 자식일 겁니다. 상속자에게 전세집이 승계되더라도 선생님의 권리가 없어지지는 않습니다.대항력이나 전세권설정이 되어 있다면 더욱더 걱정하실 필요 없습니다.그리고 걱정이 된다면 계약기간은 그대로인 새게약서를 상속자와 작성하자고 말씀드리면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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