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이번에 전세사기로 자살도 일어나는데 어떤 수법이었나요

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫번째로 매매가보다 높은 전세가로 갭투자가 아마 가장 흔한 유형이지 않을까 싶습니다. 특히 신축 빌라 등 매매 시세를 정확히 파악할 수 없는 주택 유형 에서 빈번하게 나타나는 경우인데요. 매매가보다 높은 가격으로 전세를 놓고, 이렇게 받은 전세금을 다른 주 택에 투자하는 패턴을 반복하면서 자기 돈 들이지 않고 여러 주택을 사는 것입니다.부동산 경기가 좋을 때에는 투자자에게 막대한 수익을 가져다주지만, 부동산경기가 안 좋을 때에는 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못하게 됩니다. 주택 한채라면 사기꾼이라고 보지않지만 주택 수백채로 갭투자를 했다면 범죄자로 전락하게 되는 위험하게 투자법입니다. 그 피해는 고스란 히 세입자들이 보게 되는 것입니다.두번째로 임대인(집주인)이 변경된 경우 신축 빌라에 첫 임차인으로 계약 체결 시 생길 수 있는 유형입니다. 건물이 준공되면 임차인은 보통 건축주 와 임대차계약을 최초로 체결합니다. 그리고 건축주는 보증금을 받은 후 건물을 다른 사람에게 매도하는데, 이 매수인(새로운 집주인)은 사실상 보증금을 돌려줄 여력이 없는 경우도 있습니다.이런 경우 임차인은 새 집주인에게 보증금 반환을 청구 하자니 집주인이 돈이 없고, 최초의 임대인에게 청구하자니 이미 계약관계가 끝나버린 어처구니 없는 상황 에 직면할 수 있습니다.세번째는 대항력 발생 시점 관련 법의 허점 활용 임차인의 대항력은 주택 점유 및 전입 신고를 모두 완 료한 그 다음 날 0시부터 생기게 됩니다. 그런데 근저당권 설정등기 같은 경우에는 등기가 이뤄지는 그당부터 효력이 발생하게 됩니다.그러니 만약에 근저당권과 전입신고가 같은 날 이루어진다면, 세입자의 대항력이 보증금 반환 우선순위에서 후순위가 됩니다. 이런 경우에 만약 집이 경매로 넘어 가면 임차인이 보증금을 반환받기 어려워지게 될 수도 있습니다.네번째는 이중 계약 및 다중 계약입니다. 집주인이 아니라 공인중개사가 사기를 치는 경우도 있 습니다. 공인중개사가 임대인에게는 월세 계약을 체결한다고 하고서, 정작 임차인과는 전세계약을 하는 방식으로 서 로 다른 계약, 즉 이중 계약을 체결하는 것입니다. 이렇게 되 어버리면 보증금은 공인중개사가 챙기는데, 나중에 임 차인이 임대인에게 전세보증금을 반환해 달라고 해도 임대인의 계약서상에는 월세계약으로 되어있으니. 보증금 전액을 반환받기가 어려울 수 있습니다.또한 집 한 채를 여러 임차인과 계약하는 다중 계약으로 사기를 치는 수법도 있습니다. 계약 전에는 다른 이의 임대차 사실을 알기 어렵다는 점을 노린 것입니다.

경제 / 부동산

23.04.22

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