전문가 프로필
프로필
답변
잉크
답변 내역
전체
경제
자격증
전세계약갱신권은 무조건 사용가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 갱신을 거절할 수 있는 규정 및 사례는 다음과 같습니다.1호 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2호 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3호 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4호 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5호 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6호 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7호 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 -8호 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9호 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
경제 /
부동산
23.01.23
0
0
부동산 실거래가는 정확한가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에서 매매 계약서 작성 후 30일 이내 공인중개사는 실거래가 신고를 해야되고, 매수자 매도자 간 매매계약 후 30일 이내 당사자가 실거래가 신고를 해야합니다. 법적으로 허용하는 다운계약서, 업계약서 제외하고 계약서에 적힌 매매가 대로 시,군,구청에 신고를 해야하거 부동산관리시스템에 접속하여 신고를 해야합니다. 정부에서도 이를 통해 시세를 확인 할 때 참고하기 때문에 신뢰성이 있습니다.
경제 /
부동산
23.01.23
0
0
부동산 가격에도 상한가 하안가가 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세에 대한 평균가격을 나타내어 상위 몇프로, 하위 몇프로의 시세를 상한평균과 하한평균가격을 수치상으로 나타 낸것입니다.주식처럼 상한가 하한가를 정해두진 않습니다.
경제 /
부동산
23.01.23
0
0
입주 잔금 치를 때 전세내주면 어떻게 해야하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약을 먼저 작성한 후 전세 잔금날에 아파트 잔금을 치루면 됩니다. 잔금일 까지 전세세입자가 구해지지 않으면 대출을 한 다음 세입자가 나타나면 세입자 전세보증금으로 대출을 상환하면 됩니다.
경제 /
부동산
23.01.23
0
0
임대아파트의 입주자격은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국민임대주택을 신청하려면 내국인이어야 하고, 성년자여야 하며, 세대구성원 전원 입주자모집공고일부터 임대차계약 종료일까지 무주택이어야 하며, 1세대 1주택에 한하여 신청이 가능합니다.성년자여야 함무주택세대구성원이어야 함1세대 1주택 한정하여 신청 가능함불법전대자 제한국민임대주택으로 공급되는 전용면적은 3가지(50 미만인 경우, 50 이상 60 이하인 경우, 60 초과하는 경우)로 구분되며, 전용면적에 따라 입주자격인 소득기준이 달라지고, 선정순위도 달라집니다.전용면적 50제곱미터 미만3인가구 기준 월평균소득 70% 이하만 신청 가능다만, 3인가구 기준 월평균소득 50% 이하부터 우선 공급됨전용면적 50제곱미터 이상 60제곱미터 이하3인가구 기준 월평균소득 70% 이하만 신청 가능전용면적 60제곱미터 초과3인가구 기준 월평균소득 100% 이하만 신청 가능국민임대아파트 소득기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득을 기준으로 합니다. 따라서 2023년에 모집되는 국민임대주택의 소득기준은 전년도인 2022년 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득을 기준으로 할 것입니다.그러나 연초라서 전년도 것이 산출되지 못한 경우에는 전전년도인 2021년 도시근로자 월평균소득을 기준으로 합니다. 아직 2022년 버전 도시근로자 월평균소득이 산출되지 않았으므로 2023년에 모집되는 국민임대는 당분간은 2021년 버전을 기준으로 하면 됩니다.해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 70% 이하이면 일단 모든 전용면적의 국민임대주택 신청은 가능하지만, 50제곱미터 미만은 월평균소득 50% 이하이면 우선 공급 받을 수도 있고(우선권을 부여하지 않는 경우도 있으므로 해당 공고문을 확인해야 함), 60제곱미터 초과는 월평균소득의 70%를 초과하더라도 100% 이하이면 신청이 가능합니다.3인가구 기준 월평균소득 70% 이하는 약 430~450만원 이하2인가구 기준 월평균소득 80% 이하는 약 260~390만원 이하1인가구 기준 월평균소득 90% 이하는 약 270~290만원 이하총자산가액은 세대구성원 전원이 보유하고 있는 자산을 합하여 3억원 ~ 3.25억원 이하여야 하고, 자동차는 3496만원 이하 또는 3557만원 이하여야 합니다.
경제 /
부동산
23.01.23
0
0
재건축과 리모델링의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축재건축은 간단하게 말하면 구축 아파트를 '철거하고 다시 신축 아파트로 '재건'하는 것을 말합니다. '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'을 살펴보면 재건축이란 도로나 주차장, 상하수도·가스공급시설, 공원 등과 같은 정비기반시설은 잘 갖춰져 있지만, 건축물 자체에 노후화가 진행되어 거주의 안전성과 환경이 열악해진 경우에 그 주택을 철거하고 그 위에 다시 주택을 건축하는 것을 의미합니다. 주택시설은 물론 정비기반 시설까지 모두 새로 구축하는 재개발과 달리 건축물만을 새로 올리는 사업방식이기 때문에 주변 오래된 아파트 단지들에 붙어있는 'OO아파트 재건축 사업 승인'처럼 대부분준공 30년 이상의 구축 아파트들이 그 사업 대상이 됩니다. 재건축 조건은 서울의 경우 준공30년 이상, 안전진단은 A~E등급 중 최소 D등급 이하(D, E 등급)를 받아야 사업 추진이 가능합니다.기본계획 수립 안전진단→ 정비구역 지정 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 시공사 선정 → 사업계획 인가 관리처분 인가 → 이주·철거→ 착공·일반분양 준공·입주리모델링1990년대 이후에 지어진 아파트들은 2020년대를 맞이하면서 준공 20년을 넘기게 됩니다.준공 20년이 지나면 시설은 물론 건물 자체의노후화가 상당히 많이 진행되었겠지요. 하지만그 보다 더 구축인 아파트들과 비교했을 때 안전진단과 같은 재건축 요건 통과가 어렵습니다.또 앞에서 살펴본 것처럼 재건축 사업 자체가오랜 시간(10여 년의 세월을 필요로 합니다....)이 소요되고, 규제도 강화되면서 재건축 진행의추진 속도는 더욱 늦어지는 경우들을 많이 볼수 있습니다. 그러다 보니 재건축의 대안으로떠오른 것이 바로 아파트 리모델링입니다. 아파트 리모델링은 재건축과 달리 준공 후 15년이지나면 사업 추진이 가능하고, 수평증축 리모델링의 경우는 안전진단도 최소 D등급을 받아야하는 재건축보다 조건이 까다롭지 않습니다.건축계획→ 1차 안전진단 지구단위 계획→ 1차 안전성 검토(수평증축은 제외)→건축심의 2차 안전성 검토 (수평증축은 제외) 리모델링 허가(사업계획 승인) 이주철거 2차 안전진단(수평증축은 제외) → 착공→ 준공·입주아파트 리모델링은 착공 후 공사 기간이 재건축보다 6개월~1년 정도 짧지만, 수직증축 여부나가구 수 증가, 지하 주차장, 공원 등 공사할 시설들에 따라 공사 기간에는 차이가 날 수 있습니다. 그래도 평균 10년 정도 걸리는 재건축에비해 사업 기간 약 3년, 공사기간 2~3년으로 사업계획 후 5~7년 내에 완료됩니다.그만큼
경제 /
부동산
23.01.23
0
0
최우선변제 소액임차보증금 기준에 해당되는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울에서 최우선변제 대상이 되는 전세보증금은 1억 6500만원 이하로 최우선변제금은 5500만원입니다. 선생님께서는 소액임차인에 해당되어 만약 경매시 0순위로 최우선변제금으로 5,000만원을 배당 받을 수 있습니다.
경제 /
부동산
23.01.23
0
0
특례보금자리 무용론에 대해서 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.금융당국의 압박 속에 시중은행들이 대출금리를 앞다퉈 내리면서 특례보금자리론의 금리 경쟁력이 떨어진 탓입니다. 하지만 특례보금자리론에서 다른 대출로 갈아탈 때 중도상환 수수료를 내지 않아도 되고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다는 점 등은 여전히 매력 포인트라는 평가입니다.고정금리형 주택담보대출인 특례보금자리론의 금리는 연 3.75~5.05%다. 하지만 실제로 연 3%대 금리를 적용받기는 쉽지 않습니다. 먼저 주택가격이 6억원 이하면서 부부 합산소득이 1억원 이하면 우대형 기본금리가 적용됩니다. 만기에 따라 연 4.65%(10년)부터 연 4.95%(50년)까지 금리가 형성돼 있습니다. 집값과 소득이 각각 6억원, 1억원을 넘으면 연 4.75~5.05%의 일반형 기본금리를 적용받습니다.정치권과 금융당국의 압박 속에 은행권의 대출금리가 점점 내려가고 있는 추세입니다. 4대 시중은행의 지난 20일 기준 고정형 주담대 금리는 연 4.36~6.85%로 하단이 특례보금자리론과 엇비슷합니다. 주담대 변동금리 하단이 연 5%대 초반까지 내려온 은행도 있습니다. 금융권에선 당분간 대출금리 내림세가 이어질 것으로 보고 있습니다. 정책금융상품인 특례보금자리론보다 시중은행 대출상품을 이용할 때 금리가 더 저렴한 차주 사례도 나올 전망입니다.특례보금자리론의 금리 매력도가 다소 떨어졌더라도 중도상환 수수료가 없다는 장점을 십분 활용할 경우 현재 특례보금자리론보다 금리가 높은 변동형 주담대 차주라면 일단 특례보금자리론으로 갈아탔다가 시장 상황을 봐가며 금리가 출렁일 때 한번 더 갈아타는 방식으로 금융비용을 아낄 수 있습니다.
경제 /
부동산
23.01.23
0
0
부동산 대출시 원리금 분할상환이 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.'원리금 균등 분할 상환 방식은 대출한 원금과 대출기간 동안의 총 이자를 합친 금액을 만기일까지 매월 동일하게 상환하는 방식입니다. 매달 내는 돈이 똑같아서 고정지출을 관리하기 좋다는 장점이 있지만, 매월 원금과 이자를 꾸준히 갚아야 해서 대출기간이 끝나는 시점까지 상환 부담이 크다는 단점도 존재합니다.
경제 /
부동산
23.01.23
0
0
부동산 계약시에 특약 사항은 어떤것을 쓰나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세대출이나 전세보증보험 가입 시 임차인이 전세대출(전세보증보험) 이 안 될 경우 계약취소 및 임대인에게 지불한 금액 모두 돌려받는다. 임차인이 대항력과 우선변제권의 효력 발생일 전에 임대인이 대출을 하여 권리변동으로 불리해 질 경우 계약취소 및 임대인은 모든 금액 반환 임차인의 전세보증금으로 임대인 대출 상환할 경우 잔금 지급 시까지 근저당 등을 말소하기로 하는 특약 계약기간 중 수선의무,계약 종료시 원상회복 특약*보일러, 상하수도, 전기시설 등 주요 구성부분이나 기본 설비부분에 대한 수선은 임대인이 부담한다.*옵션으로 제공된 에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스레인지에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.*싱크대, 변기, 세면대, 신발장 등 붙박이장에서 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.*소모품 중 LED 전구 등 반영구적인 제품에 하자가 발생할 경우, 임대인이 임차인의 고의 또는 과실에 의한 하자라는 것을 입증하지 못하는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 한다.*1만원 이하의 비용을 요하는 소모품 교체나 소규모 수선 의무는 임차인이 부담하기로 하고, 1만원을 초과하는 비용을 필요로 하는 기타 나머지 수선 의무는 임대인이 부담하기로 한다.
경제 /
부동산
23.01.23
0
0
424
425
426
427
428
429
430
431
432