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청약 당첨 될까요? 집값이 떨어진다고 하는데 계속 응모 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.지역에 따라 신축 아파트 공급 비율이 다르지만 현재 아파트가격이 내려가고 있고 신축아파트 미분양이 많이 보이고 있습니다. 그래서 지방이라면 청약을 하지 않아도 완공 후 미분양 매물들이나 조합원 매물들을 비교해서 선택해도 괜찮다고 생각합니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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임차인 부동산 경매에 대해서 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네 맞습니다. 본인이 낙찰금액을 지불해야 하므로 돈이 배로 들어가게 됩니다. 입찰 경쟁이 심하다면 처음 입찰가 보다 더 비싸게 낙찰 받아야 할 경우도 있고, 입찰자가 없어서 유찰될 경우 낙찰가가 내려가서 더 싸게 낙찰 받는 경우도 있습니다. 비싸게 낙찰을 받든 유찰이 되어 더 싸게 낙찰을 받든 낙찰이 되면 낙찰가를 지불해야 하므로 돈이 배로 들어가는 경우도 있습니다.대항력 있는 임차인이 존재하는 경매물건은 그 임차인이 배당요구를 했느냐 안했느냐 또는 보증금을 얼마나 배당받을 수 있느냐에 따라 유찰이 거듭되기도 하고 매각가(낙찰가)가 터무니없이 낮아지기도 합니다. 간혹 대항력 있는 임차인이 이런 점을 이용하여 유찰을 거듭시킨 후 자신이 낙찰받을 목적으로 배당요구를 하지 않는 것도 이 때문입니다.임차인이 배당요구를 했든 배당요구를 하지 않았든 만약 대항력 있는 임차인이 자신이 거주하는 임차주택을 경매로 취득한 경우 임차인이 배당받지 못한 보증금의 전부 또는 일부는 어떻게 처리될까?배당요구를 한 경우 임차인은 매각대금에서 자신이 배당받을 보증금을 뺀 나머지 금액을 대금으로 납부(상계를 통한 대금납부)할 수 있기 때문에 자신의 보증금 회수에 전혀 문제가 되지 않습니다. 문제는 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 채 임차주택을 낙찰받은 경우 배당받지 못한 보증금이 있음을 이유로 채무자의 다른 재산에 가압류 등을 통해 또다시 경매를 신청할 수 있느냐는 것입니다.우선 상식적인 선에서 접근해 보자. 대항력 있는 임차인이 있는 주택이 경매로 나올 경우 그 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자는 낙찰대금 외에 임차인의 보증금을 인수해야 하기 때문에 유찰이 거듭되고 낙찰가가 낮아지기 마련입니다. 예컨대, 경매를 위한 감정평가액(=시세 가정)이 7억원인 어떤 주택에 임차인이 보증금 5억원에 거주하고 있고, 대항력이 있으며, 배당요구를 하지 않았다면 그 주택의 최저경매가액은 최소한 2억원 이하까지 떨어질 수 있습니다.이 주택을 임차인 자신이 1억5000만원에 낙찰받았다고 할 때 임차인의 보증금 5억원은 어떻게 되느냐 하는 문제가 남습니. 5억원이라는 보증금을 임대인(임차주택의 소유자, 채무자)으로부터 회수하지 못했기 때문에 이를 근거로 채무자의 다른 재산에 가압류 등을 통해 경매를 신청해서 보증금을 회수할 수 있을까?결론적으로 그렇지 않다고 봅니다. 대항력 있는 임차인의 지위에서 배당요구를 하지 않았고 그 결과 임차인이 임차주택을 보증금 이상 공제한 금액으로 저렴하게 매수하게 된 결과 임차인은 보증금을 회수한 것이 되므로 채무자와의 채권채무관계가 이미 종결된 것으로 보는 것이 상식에 부합된다고 봐야 합니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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분양권 전매절차에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네 , 분양권을 취득하면 똑같이 진행합니다.분양권 전매 절차분양권 매매계약서 작성( 중개업소 또는 직거래) : 실거래가 신고, 중도금 대출 승계/ 상환(은행), 권리의무 승계/계약자 명의변경 (분양사무소), 양도세 신고필요자금 : 분양계약금+프리미엄+확장/옵션비+중도금+중개수수료+세금중개수수료 계산방법 :계약서 날짜 기준으로 지급한 총액이 중개료 산정의 기준이 됨분양권 매매계약서가 작성되면 실거래가 신고와 은행 대출 승계 신고를 진행하게 됨.실거래가 신고금액의 기준:분양가외에 프리미엄 및 추가(발코니 확장+옵션비용)로 들어가는 비용을 모두 합산하여 신고계약금/잔금 지금일 : 계약금은 계약서 작성 시 지금 , 잔금은 명의 변경일에 잔금 지급은행에서 대출 중도금 대출 승계 : 매도자는 근저당을 말소하는 개념이므로 중도금대출 승계과정에 크게 신경쓸 것이 없고 매수자는 새로 LTV와 신용에 대한 대출 심사를 받고 문제가 없으면 대출을 승계받게 된다. (매수자가 승계를 원하지 않는다면 대출을 상환하면 됨)분양사무소에서 명의변경:중도금 승계 이후 분양사무소로 가서 매도자/매수자 간 명의 변경을 함. 최종적으로 며의가 변경된 아파트 분양계약서를 받음.(보통 매매계약서, 중도금승계,명의변경은 하루만에 종료됨)
경제 / 부동산
23.01.15
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가계약을 하고 계약 파기 하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1) 가계약금의 지급만으로 아무런 효력이 없습니다.2) 다만 가계약이 성립한 것으로 볼 수 있다면, 우선적으로 계약체결할 기회를 준다는 의미에 한정해서 구속력이 있습니다.3) 이러한 의미의 구속력이 발생하는 경우 임대차계약을 체결하지 않는 것이 상대방의 기회를 박탈하는 것으로 해석이 된다면, 임대인은 가계약금의 배액을 반환하여야 하고, 임차인은 가계약금을 포기하여야 합니다.3) 임대차계약의 중요하고 본질적인 부분과 관련해서 당사자들 간에 의사합치까지 있다면 계약서를 작성하지 않았더라도 계약은 성립한 것입니다.4) 하지만 공인중개사를 통한 임대차의 경우에는 계약서를 작성해야 계약이 성립한 것으로 이해하시는게 좋습니다.5) 이를 방지하기 위해서는 공인중개사에게 중개만 맡기시고, 의사표명은 당사자 간에 직접 하시면 계약서를 작성하지 않더다도 계약 성립을 관철시킬 수 있습니다.6) 계약이 성립되었다면, 임대인은 가계약금이 아니라 계약금 배액을 반환하여야 계약을 해제할 수 있고, 임차인은 가계약금의 포기 아니라 계약금에서 가계약금을 공제한 나머지 금액을 지급하여야 계약을 해제할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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월세 원룸 간단한 질문 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서에 차임 매월 00일 선불 또는 후불로 지급한다라고 명시되어 있을 겁니다. 계약서대로 이행하시면 됩니다. 만약 14일이 월세 지급일 이면 1월 14일에 지급, 2월 14일에 지급하면 됩니다. 본인사정이 있어 월세를 지급 못 할 경우도 있습니다. 주택임대차 보호법상 2기에 달하는 차임 연체시 임대인은 계약해지를 주장 할 수 있고, 계약갱신 거절 사유가 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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특례보금자리론 혜택조건이 정확히 뭘까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정부는 특례보금자리론을 1년 동안 한시적으로 운영하기로 했습니다. 9억원 이하 주택을 대상으로 기존 보금자리론(7000만 원 이하)과 달리 소득제한이 없다. 다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙이 필요합니다.자금용도는 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환)로 구분하고 무주택자(구입용도)·1주택자(상환·보전용도)가 신청 가능하다. 대출한도는 최대 5억원 이내이며 LTV는 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%) 내, DTI는 최대 60% 내에서만 대출이 가능합니다.만기는 10·15·20·30·40·50년 6가지이며, 대출 기본금리는 우대형(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 나뉜다. 최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용한다. 저소득청년 우대금리(10bp)를 신설하고 차주특성에 따라 최대 90bp까지 금리우대가 가능하다. 우대금리 적용 때는3.75~4.05% 까지 대출금리가 인하될 수 있습니다.중도상환수수료는 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제합니다.주의사항기존 대출된 보금자리론, 적격대출 등 모든 정책모기지 상품에 대하여 상환용도 특례보금자리론 이용이 가능합니다.대출 기간 동안 1주택 유지조건을 엄격히 적용하기 때문에 추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중해야 합니다. 분양권·조합원 입주권도 보유주택수에 포함되어 특례보금자리론 이용이 원칙적으로 불가하나, 구입용도에 한하여 2년 이내 처분하는 조건으로 이용 가능합니다. 대출 후 추가주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 합니다. 해당 기한 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리되고, 3년간 보금자리론 이용이 불가합니다.대출실행은 신청일부터 30일 이후 가능하므로, 신청접수 가능일(1월 30일)부터 1달이내 자금이 필요한 경우 특례보금자리론 이용은 어렵습니다. 동 기간내 자금이 필요한 이용자는 1.30일 전에 기존 정책모기지 (보금자리론·적격대출)를 신청해 지원받을 수 있습니다.오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 「주택법」 상 주택이 아닌 준주택은 특례보금자리론 이용이 불가합니다.만 40세 미만*인 차주는 체증식 상환방식 이용이 가능하나, 50년 만기 대출**시에는 체증식 상환방식을 이용할 수 없습니다.( 저연령 차주는 시간.이 지나면서 소득이 증가할 가능성 반영해 체증식 상환을 허용,긴 만기동안 은퇴 등으로 소득이 감소할 가능성을 감안해 체증식 상환을 배제)
경제 / 부동산
23.01.15
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청년 공공 임대주택 경쟁률이 높아지는 이유가 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.청년들이 공공임대주택에 몰리는 이유는 금리 인상 때문입니다. 20, 30세대는 주택 구매 시 상대적으로 대출 의존도가 높습니다. 금리가 인상되면 대출이자 부담이 더 커지기 마련입니다. 여기에 주택 경기 침체로 향후 집값이 하락할 것이라는 인식이 퍼지자 20, 30세대의 아파트 매수세는 줄고, 공공임대주택에 관심이 쏠리고 있습니다.계속되는 금리 인상으로 전세의 월세화 현상이 나타나고 있는 가운데, 임대주택에는 세입자에게 유리한 전월세 전환율이 적용되고 있다는 점도 큰 영향을 미쳤습니다. 전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 전환할 때 집주인이 받는 월세가 얼마나 커지는지를 계산한 것으로 보증금 감액 시 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리합니다. 2022년 1월 23일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH 공공임대주택 세입자가 월세를 높이고 보증금을 낮출 때(감액 전환)는 2.5%의 전월세 전환율이 적용됩니다. 이는 전국 아파트 전월세전환율이 4.7%와 비교했을 때 낮은 수준입니다.임대료 부담이 적고 장기간 안정적인 거주가 가능한 공공임대주택이 새로운 청년층 주거 대안으로 떠오르고 있습니다. 여기에 일부 민간아파트와 비슷한 수준의 설계 및 커뮤니티 시설 등 젊은 층의 수요를 맞춘 물량들도 공급되며 당분간 임대주택에 대한 수요가 계속 이어질 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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근저당권말소 직접업무시 비용차이가?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 1,은행에 대출상환하기 (대출상환 후 등기는 본인이 직접하겠다고 하면 위임장, 해지증서를 작성해 줍니다.그리고 이관확인서)2.등기소 방문하여 근저당권말소등기 신청서 작성(등기부등본 보고 작성)3.시청이나 구청 세무과에 세금고지서 발행해 납부하고 등기신청 수수료도 납부(시청안 은행에서)말소등기 신청수수료 필지당 7,200원 정도, 등기 소명 3,000원 정도*신분증과 도장은 항상가지고 다니기
경제 / 부동산
23.01.15
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4월부터 집주인의 국세 체납액을 열람할 수 있게 되었는데요 좋은 점이 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.개정법으로 법정기일이 늦은 당해세는 보증금보다 우선 배분하도록 하던 것이 보증금을 우선 배당하도록 바뀌었습니다. 그래서 주택임대차보호법에 규정된 소액 전세 임차인은 일정 금액(최우선 변제금) 이하 보증금을 국세보다 우선해서 돌려받을 수 있으므로, 최우선 변제금보다 금액이 적은 전세 물건에 대해서는 따로 국세 열람 권리를 둘 필요가 없습니다.현재 주택임대차보호법 시행령상 최우선 변제금은 서울특별시 5000만원, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역이나 세종·용인·화성·김포시는 4300만원, 광역시나 안산·광주·파주·이천·평택시는 2300만원, 그 밖의 지역은 2000만원이다.세법 시행령에서는 임차인 편의를 최대한 보장하기 위해 금액 구간을 이보다 단순화하는 방안을 검토합니다. 이에 따라 서울은 보증금 5000만원, 기타 지역은 대략 보증금 2000만원을 넘을 경우 입주 전 임대인의 국세 체납액을 열람할 수 있을 것으로 예상됩니다.예전에는 임대인의 미납세액을 알 수 없어 권리순위와 낙찰금액에서 배분되는 금액을 알기 어려웠습니다. 법이 개정되면서 임대인의 미납세액과 기간을 알 수 있기떄문에 경매,공매시 권리순위를 예측하기 한결 쉬워졌고 예상낙찰금액에서 배분금액도 예측할 수 있어 내 보증금이 안전한지 안한지 판단할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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아파트 분양시 선분양이 아닌 후분양을 하는 이유?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.선분양제도 -> 청약 등으로 입주자를 먼저 모집하고 그다음에 공사를 시작하는 형태입니다후분양제도 -> 공사를 먼저 진행하고 공정률 60% 이상 됐을 때 그 다음에 입주자를 모집하는 형태입니다.현재 우리나라에서는 대부분 선분양제도를 시행하고 있습니다.일부 아파트 단지에서만 후분양제도를 진행하고 있습니다.건설사입장에서 선분양제도가 더 좋습니다. 입주자 모집 -> 중도금 대출 -> 공사대금 확보 -> 공사 진행이런 식으로 먼저 사람들을 모집한 다음에 공사대금을 확보하고 공사를 진행하기 때문에건설사 입장에서는 자금적으로 크게 부담이 없어서 분양가를 저렴하게 책정됩니다.분양받는 입주자들은 중도금 대출의 이자를 내지만(무이자도 있음) 완공됐을 때에 시세 차익은 모두 입주자의 것이기 때문에 많은 시세 차익을 노려볼 수도 있는 방법입니다. 건설사 입장에서도 큰 공사대금이 들어가지 않으니 부담 없이 공사를 진행할 수 있어서 많은 건설사들이 커가는 발판으로 삼을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
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