답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 신축아파트는 분양계약시 옵션을 선택한 것 외에는 사시면서 필요에 따라 추가하시는 부분이라 필수적인 시공들을 딱 말하기는 어렵지만 일반적으로 사용빈도가 높아 거주시 하기힘든 화장실 타일 줄눈 시공과 조명공사시 배선연결등의 문제가 있기에 입주전에 미리하고 입주하는게 일반적입니다. 또한 만들어져 있는 냉장고 장등이 사용상 맞지 않을 경우나 별도의 장등이 필요한 경우 이에 대한 공사도 입주전에 진행을 하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사전점검은 말그대로 내가 입주할 아파트가 하자없이 잘 지어졌는지를 입주예정자가 확인하고 그에 따라 발견되는 하자등에 대해서는 하자보수를 요구하는 과정입니다. 보통 사전점검방문시에는 수평자등을 가지고 참여하여 거실등의 수평이 맞는지 여부, 화장실등의 배수가 원할한지 , 각 도어와 베란다 창등의 이격이 없는지 잘 닫기는 지등을 종합적으로 체크하시면 되고, 보통 사전점검시에는 헷갈리지 않도록 방향을 정해 한방향을 꼼꼼히 둘러보시는게 팁이라면 팁입니다. 최근에는 이러한 사전점검을 전문적으로 체크하는 업체등이 있고 이러한 업체를 통해 하자를 꼼꼼하게 체크하는 경우도 있으나 참고하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.벽산아파트의 경우는 현재 건축심의를 조건부통과한 상태로 다음 단계와 실제 이주를 하는 단계까지 대략 2년정도 예상이 됩니다. 특히나 벽산아파트는 재건축이 아니므로 속도가 빠르게 진행되고 있기에 사실상 전세입주를 하시면 2~3년내 퇴거를 하셔야 할수 있어 보입니다. 물론 현재 예상은 그러하고 벽산아파트의 경우 26년 입주를 예상하는 만큼 4년까지 거주를 하기에는 어렵지 않을까 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지분매각의 경우는 한 부동산 전체에 대한 매각이 아닌 지분에 대한 매각으로 이런경우 공유지분권자가 있고, 보통 경매에서는 이러한 공유지분권자에게 제3자보다 우선하여 매수할수 있는 권리를 부여하게 되는데 이를 우선매수권이라고 합니다. 이전까지는 횟수에 재한없이 이에 대한 행사가 가능했으나, 경매시 매수희망자의 적극적인 경매참여를 유도하기 위해 1회횟수로 제한을 한다는 의미로 우선매수신고를 한 공유자가 매각기일종결 고지전까지 보증을 제공하지 않거나 ,신고를 철회하였을때 더이상 우선매수권행사를 못하게 하는것으로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 경우는 대지권의 지분에 따른 면적을 말하고, 건물의 경우는 공급면적과 전용면적을 다 나타내게 됩니다. 보통 물건 기본내역에 나와있는 내용으로 예로 건물85제곱(26평) [31평형] / 토지 36제곱미터 라고 기재되어 있다면 앞에 85제곱은 전용면적, 뒤에 [ ] 안에 면적은 공급면적이 됩니다. 토지 면적은 대지권의 지분에 따라 산출된 토지면적이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매를 하실수는 있겠지만 등기부상 경매개시등기가 설정되어 있다면 매수자가 이를 모를수 없기 때문에 매매계약은 이루어지지 않는다고 보시면 됩니다. 물론 매매를 통해 해당 경매개시등기를 말소할 것을 특약으로 넣어 진행하고 자금을 받아 이를 말소하면 문제가 없을수 있지만, 매수자 입장에서 경매가 진행될 예정인 매물에 대해서 경매를 통해 낙찰을 받으면 권리관계등이 정리되고 시세보다 저렴하게 구매할 가능성이 높은데, 구지 제가격을 지급하고 구매할 이유가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 등기부에 나오지 않습니다. 질문에서 말하는 것은 경매등이 발생되었을때 등기부의 권리관계를 보고 스스로 권리분석을 할떄 구분하는 기준입니다. 즉, 등기부에서는 채권자, 채무자와 권리사항, 등기접수일 , 등기원인등은 알수 있는것이고 해당 부동산이 경매에 넘어갔을때 각 권리에 따른 분석을 통해 말소의 기준이 되는 말소기준권리를 찾고 이를 기준으로 경매이후 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구분하는 것입니다. 보통 말소기준권리는 등기부상 권리중 가장빠른 날로 설정된 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기, 담보가등기가 되며, 이를 기준으로 이보다 빠른 권리로써 임차권등은 경매후 인수, 말소기준권리보다 이후 권리는 소멸등으로 구분하는 것입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.배당요구종기는 법률 또는 계약에 따라 채권자가 배당을 요구할수 있는 시점을 의미하며, 주로 채권자가 자신의 권리를 주장하기 위해 배당을 요구하는 절차에서 사용되는 요구입니다. 보통의 배당요구종기일이 정해지고 해당 일자까지 배당요구를 하지 않으면 배당금 지급에서 제외될수 있는 것으로 정해진 기간까지 법원에 배당요구서를 제출하여야 권리에 따른 배당이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대공방어협조구역은 대공방어작전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정되어 국방부 장관이 지정한 일정구역으로써 특,광, 특별자치도, 시, 군 관할구역을 기준으로 하여 기정하며, 서울특별시의 경우 전지역이 대공방어협조구역에 해당된다고 보시면 됩니다. 보통은 협조의무등이라기 보다는 대공방어진지에 배치된 대공화기의 사정거리안의 수평조준선 높이 이상으 건축물의 건축 및 공작물 설치의 허가나 그밖에 처분을 하려는 경우 국방장관 또는 관할부대장과 협의를 하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 공동명의인 주택에서 공유지분자 중 한분의 채무로 인해 지분경매가 나오는 경우가 있습니다. 이러한 케이스는 사실상 부부공동명의에서 한쪽이 몰래 사고를 치거나 이혼등의 이유로 공유자 모르게 지분에 대한 대출등이 문제가 되어 발생되어 경매에 나오는 경우가 있습니다. 물론 공동명의자가 부부가 아닐수도 있고 전혀다른 사람간의 부동산 공동명의일수도 있는데, 대부분 대출시 공유자의 동의를 은행에서 필요로 하기 때문에 부부간 중요서류가 공유가능하다는 점에서 부부간 공동명의의 케이스가 많은게 사실입니다. 만약 해당 지분매각에 입찰하여 낙찰되어도 사실상 공동명의자로 되기 떄문에 주택의 사용수익을 임의대로 할수 없는게 일반적이기 때문에 싸다고 해서 무조건 입찰을 진행하는것은 좋지 않을수 있습니다. 보통은 다른 공유지분권자에게 낙찰지위를 포기하는 조건으로 보상을 받거나, 낙찰이후에 공유지분자에게 매도를 하는 방식으로 수익을 만들어내는 케이스가 많습니다.