답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.하얀색 횡당보도는 기존부터 있는 일반적인 횡당보도 색상이며, 주황생 횡당보도는 주로 어린이 보호구역이나 특별한 목족의 보호구역 내에서 사용되는 것으로 알고 있습니다. 용도나 목적에서는 차이가 없으나, 주황색횡당보단의 경우는 운전자의 더 특별한감속과 안전운행을 유도하기 위한 것으로 알고 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 경우라며 위 내용처럼 다음 매물 계약을 위한 계약금 정도는 있으셔야 합니다. 다만, 통상적인 실무에서는 임대인과 임차인이 만기해지를 합의한 경우 만기일전에 다음주택 계약을 위해 현 보증금에서 일부분 (보통10%)정도를 우선받을 요구하여 반환받은뒤에 이를 가지고 다음 주택에 계약과 계약금 지급을 하는 경우가 많습니다. 물론 강제되는 사항이 아닌 만큼 임대인에 따라 우선지급을 거부하는 경우도 있지만 다음임차인이 구해진 경우 임대인 입장에서도 안정적인 퇴거와 전입이 이루어져야 하기에 협조차원에서 위처럼 하는 경우가 대부분입니다. 다음임차인과 계약을 체결하였다면 계약금을 받았을 것이고 해당 계약금으로 현 임차인 다음주택계약을 위해 일부금액우선반환을 해줄수 있기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q)계약 당시에는 집 관련 근저당, 대출 등 빚이 없는 상황이여서 버팀목대출과 전세보증보험이 가능했지만,계약 후 집주인이 집 담보로 대출 받거나, 빚이 생겨버리면, 내가 은행보다 후순위로 밀려날수 있나요? -> 본인이 입주시점에 전입신고와 확정일자를 갖추시면 이후 생성되는 권리보다는 모두 후순위가 됩니다. 주택임대차보호법에 따라 채권인 임차권에서도 전입신고를 통해 대항력과 확정일자 부여를 통한 우선변제권의 효력을 부여하기 떄문입니다. 즉 위와 같은 걱정은 안하셔도 됩니다. 그리고 후순위 대출을 받을 경우 은행권 대부분은 선순위 임차인에 대해서 사전통보를 통해 동의를 구하는 경우가 많아 근저당설정등은 임차인이 알수 있는 경우가 많습니다. 결국 위와 같은 걱정은 본인 계약시 "전입신고 익일까지 다른 권리 설정금지 특약"과 "잔금시 선순위 근저당말소"특약을 넣으시고, 잔금지급후 전입신고와 확정일자를 부여받고 보증보험에 가입하여 현 상태를 만기시까지 유지하시면 특별히 걱정할 부분이 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 주택을 구할떄 중개사를 통하셨다면 당연히 계약서 작성 및 확인설명을 중개사가 해주게 되며, 해당 부분에서 중개사 과실에 따라 의뢰인에게 피해가 발생된 경우에는 중개사에게 배상책임이 있습니다, 중개사무소 개설시에도 이러한 보상을 위헤 보험이나 공제등에 의무가입을 하도록 규정되어 있으며 중개과정에서의 중개사의 책임과 의무도 법으로써 정해져 있습니다. 그리고 중개사를 어디까지 신뢰할지는 본인이 판단하실 부분이며, 계약시점에 중개사 진행하는 확인설명등에 대해서는 궁금한 사항이나 의문이 드는 부분들에 대해서는 관심을 가지고 문의하시는게 필요합니다, 그리고 내가 중개를 의뢰한 중개사와 상대방에 의뢰한 중개사 이렇게 공동중개형태로 진행을 하는 경우가 많고 계약시점에 양쪽 모두 참석을 하여 진행하며, 계약서상에도 두 중개사의 서명 및 날인이 모두 들어가가에 질문철머 상대방 중개사가 있다고 해서 말이 안되는 부분은 아닙니다. 물론 단독중개로써 양쪽모두를 한 중개사가 중개하는 경우도 있지만 최근에는 인터넷이 활성화되면서 사실상 단독중개는 많지 않은 편입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 1.3~1.4억시세의 3~4천만원의 근저당이 있는 경우 1억전세 세입자는 계약시 선순위 근저당 말소를 조건으로 계약을 하기 떄문에 사실상 위와 같은 경우는 잘 발생하지 않습니다. 문제는 시간이 흘러 주택시세가 내려가 전세보증금보다 낮아지는 경우 즉, 깡통전세의 위험이 생길 가능성은 있습니다만 보통 전세가율을 기준으로 70%을 넘지 않는 매물 특히 아파트처럼 매뭀세가 정확한 경우에는 잘 발생되지 않고, 보증보험에 가입을 한 경우 깡통전세가 되더라도 보증금보호에는 문제가 없을수 있습니다. 결국 계약에 있어 전세보증보험가입이 가능하다고 한다면 보증금 보호는 어느정도 안전하다고 보시는게 맞습니다. 단, 거주중 전입신고여부나 별도 사유에 따라 보증보험 지급거절이 될 가능성이 있기에 계약을 하시고 거주를 하신다면 위 부분을 반드시 어기지 않도록 유의하셔야 합니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본은 해당하는 목적물의 소유권 및 권리사항을 나타내는 기준이 되는 공적장부입니다. 어떠한 경우라도 소유자를 판단하는 기준은 등기부등본이 우선되며, 질문과 같은 소유자에 대한 문제가 생기거나, 건축물대장 또는 다른 대장에 소유자와 다른 경우에도 등기부상 소유자가 우선되는게 일반적입니다. 물론 우리나라의 경우 등기의 공신력을 인정하지 않고 실질적인 소유자를 보호하는 만큼 소유권에 대한 다툼이 발생한 경우 법적소송등을 통해 소유권 회복을 하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 권리사항 앞에 부여된 번호는 등기순번으로써 같은 구(갑구, 을구)에는 등기순위를 나타내게 됩니다 .다만 질문에서 말하는 소유권은 갑구이고 근저당은 을구이기에 사실상 순위비교에서 번호는 크게 의미가 없으며 등기접수일을 기준으로 순위를 판단하시면 됩니다. 그리고 현재 상태에서는 갑구 최종 4번 등기상 소유자가 을구 7번의 근저당 즉 채무를 가지고 있다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신생아특례디딤돌대출의 경우는 대출기준 주택가격이 9억원 이하로 알고 있어 10억 아파트를 매매시에는 이용이 어려울것으로 예상이 됩니다. 그에 따라 일반 시중은행에서 취득하는 생애최초자격으로써 담보대출을 이용하셔야 할듯 보이며, 이런 경우 서울은 기존 LTV40%에서 최대 LTV70%까지 한도가 늘어날수는 있습니다 .물론 개별 DSR제한에 따라 한도액은 이보다 낮아질수 있습니다. 결국 10억주택구매시에는 공공저금리대출상품의 이용에는 한계가 있을 것으로 보이며, 시중은행권 주택담보대출중 생애최초 자격으로써 대출을 받으셔야 할듯 보입니다, 참고로 신생아 특례대출의 경우는 금리나 한도적용에서 매우 유리할수 있는 상품으로 이용요건에 해당이 된다면 가장 유용한 공공저금리 대출상품에 해당이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기보유특별공제를 줄여 장특공이라고 합니다. 보통은 양도소득세를 산출하는데 있어 세금의 부담을 줄여주는 요소로 쉽게 오래보유할수록 부담되는 세금을 낮추어지는 세항목이라고 보시면 됩니다. 현재 장특공에 대한 말이 많이 나오는 이유는 다주택자 및 비실거주 1주택에 대한 규제의 하나로써 장특공에 대한 적용을 폐지 또는 차등화하려는 정부움직임에 따라 많이 거론되는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라에서 주택담보대출 없이 100%자기자금으로 주택을 구매하는 경우는 거의 없습니다. 그래서 자가주택은 결국은행이 사주는 것이라는 말이 있는것도 위와 같은 이유입니다. 질문에서 대출이 1.2억정도라면 단순 금액만 보았을때 원리금부담이 크지 않은 수준으로 일반적인 주택담보대출 평균금액을 비교하면 무리한 수준으로는 보이지 않습니다. 그에 따라 현 빌라거주보다는 생활편의성이나 향후 가치상승가능성을 비교하였을때 신축아파트를 구매하여 거주하시는 것도 나쁘지 않은 방법으로 보입니다.