답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.같은 투자라도 사람에 따라 수익은 크게 차이가 날수 있고 반대로 좋은 시장에서도 손실날수도 있습니다. 부동산 경매가 시세보다 저렴하게 부동산을 구매할수 있다고 생각하지만 모든 경매건이 그런 것이 아니며 경매전 권리관계분석과 명도과정에 따라 수익의 가능성여부도 크게 달라지고 심한 경우 손실이 매우 커질수도 있습니다, 사실 경매를 시장분위기와 연결하여 보시는건 크게 의미가 없고, 본인 스스로 경매에 필요한 권리관계에 대한 이해와 절차에 대한 지식을 먼저 쌓으셔야 합니다. 시장이 어려울수록 경매물건도 늘어나지만 좋은 물건은 더 좋은 가격에 낙찰받을수 있는건 개인의 능력이기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신탁매물의 경우 특약의 내용만으로 안전을 담보할수 없기에 계약시점에 신탁사의 임대차동의서가 반드시 첨부되어야 하고 안전상 임대차계약서상 신탁사의 직인이나 날인이 들어가 있다면 만기시에 신탁사로부터도 보증금 반환을 청구할수 있고 법적 효력도 보장될수 있습니다, 다만 위 특약만으로 동의를 하였다고해서 신탁원부에 대한 내용확인없이 계약을 체결하게 될 경우 미반환시 보증금 반환을 신탁사에게 청구할수 없기에 위 특약만 믿고 계약을 하시기에는 위험이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 복층의 경우 생각보다 환금성이 좋지 않습니다 ,복층은 구조적 특이성과 로망이라는 기대가 있어 구매수요가 많을 것이라는 생각을 하시지만 실제 열효율성이나 장기거주시 불편함이 더 많아서 실제 수요가 높지 않습니다. 거기에 탑층 에 복층이라면 난방문제에서도 취약하기 때문에 사실상 좋은 갈아타기의 대상은 아닙니다. 제 의견이 100%그렇다고 확답드리기는 어려우나 최소한 복층은 시세형성면에서 불리하다는 점은 참고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 계약기간중의 중도해지는 임차를 하기 어려운 중대하자가 객관적으로 입증될때 가능합니다. 질문의 요인들은 대부분 중대하자로는 보기 어렵고, 가능성이 있다면 벌레등에 대한 방역문제가 될수 있는데, 이부분을 가지고 바로 계약해지를 요구하기는 어렵습니다. 일단 방역에 대한 요청을 임대인을 통해 하시고, 옆집의 문제들은 직접적으로 해당세대에 개선을 요청하셔야 합니다. 물론 임대인과 협의를 통해 합의해지를 유도할수는 있지만 임대인입장에서 해당 부분들이 어느정도의피해인지를 직접 살지 않는이상 이해하기가 쉽지 않기에 중도해지에 대해서 쉽게 동의를 할지는 장담을 하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.코엑스와 킨텍스의 경우는 전시행사의 규모와 유입인구대상에서 차이가 있습니다. 보통 단기행사로써 젊은층이나 소비재중심의 행사는 교통접근성이 우수한 코엑스에서 많이 진행하는 편이며, 전시규모가 크고 특정다수를 대상으로하는 경우에는 킨텍스를 주로 선택하는 편입니다. 예를 들어 웨딩박람회처럼 젊은 사람들과 각 행사단위가 크지 않는 경우 코엑스가 유리할수 있지만 학회나 모터쇼처럼 참가부스가 많고 대형규모의 행사를 일정기간 치루는 경우에는 킨텍스를 선호하는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일산자체가 1기신도시로 이제 20~30년된 아파트가 대부분입니다. 신축의 경우는 질문의 가격으로는 당연히 없는게 현실이구요, 구축의 경우라면 일산내 서구쪽에 몇개의 대상아파트가 있을수 있는데, 해당 매물도 4억대 후반~5억대라고 할수 있습니다. 물론 연식이 20년후반이 넘는 매물이 대부분이고 해당 매물들도 해당 단지 모두가 그런 것이 아닌 층수나 동에 따라 평균시세보다 낮게 나오는 경우에 해당이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관련기사를 본적이 있어 찾아보고 답변드립니다. 2026년 기준 모듈러 주택은 평당 약300만원부터 1000만원까지 폭넓게 형성되어 있는 것으로 알려져 있으며, 보급형의 경우가 평당 300만원~ 600만원선이라고 합니다. 물론 입지나 환경적인 부분등에 따라 설치비용에서 차이가 있을수는 있고, 30평대 기준으로 1억대로 가능하다 의견이 있고, 평균적으로는 1~2억원 초반이 현실적인 구간이라고 합니다. 다만 여기에 토지비용이 추가되기 때문에 토지비용에 따라 총비용에도 차이가 생길수 있다고 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님 생각과는 다릅니다. 일단 현재 최저가 6억이라도 해당 오피스텔의 경우 가격이 정확하다 판단하기 어렵고 ,은행이 평가하는 가액또한 시세와는 차이가 클수 있습니다. 만약 감평가격이 6억으로 인정이 되어도 실제 경매가 진행되면 이보다 10~20%낮은 금액에 최저매각대금이 정해지고 선순위 근저당이 있기에 최우선변제를 받으시더라도 나머지 보증금은 반환가능성이 매우 낮습니다. 거기에 후순위 임차권이므로 경매이후 소멸되어 낙찰자의 퇴거요구에 따라 퇴거를 하셔합니다. 특히나, 법인의 경우 임금채권등이 이후 나올수도 있어 현실적으로 리스크가 너무나 큽니다. 거기에 근저당+보증금이 6억이라면 시세기준으로 100%에 육박하고 이런 경우 시세하락이 조금이라도 나오면 바로 깡통전세가 되어 다음임차인을 구해 퇴거하기도 쉽지 않습니다. 당연히 전세보증보험가입도 어려운 조건이구요,결론적으로 저라면 해당 매물에 대해 1억보증금의 임대차를 권하지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 위 하자자체가 눈에 보이거나 객관적인 부분이 아니기에 월세를 지급을 하지 않거나 계약등에 대한 해지등을 요청할 근거가 되지 않습니다. 앞에서 답변을 드린 부분인데, 점검을 통해 이상이 없다고 했다면 사실상 에어컨 문제가 아닐수 있고 집구조상 유독 열전달이 높은 집일 수도 있습니다. 당장은 다른 대처방법이 없기에 일단 서큘레이터등을 구매하시어 공기순환을 높여보시는 것도 방법이 될 수 있고, 요즘처럼 높은 습도로 인해 에어컨의 효과가 절감되는 부분도 있기에 제습기등도 함께 사용을 해보시는것도 방법이지 않을까 생각은 듭니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 이부분은 답이 없네요, 점검 전이라면 에어컨 가스 및 기타 점검을 통해 이상이 있는지를 체크해보라고 할텐데, 이미 점검을 하셨는데도 이상이 없다고 했다면 에어컨자체의 하자라고 보기 어려워 임대인에게도 어떠한 요구를 하기에도 근거가 없기 때문입니다. 실제 에어컨이 안 시원한 경우라면 주로 실외기가 작동을 하지 않는 경우나, 에어컨 냉매가스가 없는 경우인데 이부분은 추가로 한번 더 확인을 해보시기 바랍니다.