답변 내역

부동산에 대한 관심도가 호황장이던 21년도와 같지는 않기 떄문에 티비나 라디오에 나올만한 이슈가 없어 나오지 않는것일뿐 어디에선가 계속해서 부동산 관련 일을 하고 있을 것으로 보입니다. 그리고 지금도 조금만 관심을 가지면 유튜버등에서도 해당 전문가들은 쉽게 찾아볼수 있고, 티비등에 등장한 분들은 대부분 대학교수거나 관련학문을 공부하시는 분들이 많기 떄문에 기존대로 학문을 하고 계실듯 보입니다.

부동산 공시지가는 국토부가 정한 전국의 표준지 토지의 표준공시지가를 선정하여 각 지자체에 전달하게 되고, 지자체에서는 해당 자료를 바탕으로 해당 행정지역내 속한 토지의 가격을 산정하게 되는데 이를 개별공시지가라고 합니다. 보통은 매년 1월1일을 기준으로 산정하여 개별공시지가는 5월 31일전까지 공시하게 됩니다. 이러한 공시지가는 세금과세의 표준이 되는 금액이기 떄문에 시세에 대비 60%정도로 유지되며 이는 국민들의 과세부담을 최소화하는 목적으로 그러하며, 공시지가 현실화 정책들이 이러한 공시지가를 시세대비 80%수준으로 높이는 정책이고 이는 곧 과세에 대한 부담이 늘어나게 되는 효과가 있습니다. 표준지나 개별공시지가의 세부적인 산정 방식(산술적)에 대해서는 자세히는 알 수 없습니다,

기금으로부터 받은 대출은 중복으로써 이용할수 없습니다. 그에 따라 질문처럼 현재 특례전세대출을 이용중이라면 신규로 신청이 아닌 목적물 변경등의 방법을 알아보셔야 할듯 보입니다. 사실 대출에 대해서는 이를 진행하는 은행이나 기금이 가장 정확하기 때문에 주택도시기금등에 직접 문의를 해보시는게 시행상 착오를 줄일수 있을 듯 보입니다

재건축을 시작하고 실제 이주를 하는 과정까지도 꽤 시간이 걸리게 됩니다, 일단 실제 이주는 관리처분인가가 된 이후에 진행하게 되는데 재건축과정상 안전진단 통과 -> 추진위원회 구성 -> 정비구역지정 -> 조합설립 -> 시공사선정 -> 사업 -> 사업시행인가 -> 관리처분인가 -> 착공 -> 완공 -> 입주 -> 청산 -> 조합해체 및 사업마무리 단계로 진행되는 데 안전진단~ 관리처분인가까지 아무리 짧아도 3년이상은 소요됩니다. 평균적으로 관리처분인가까지 4~5년은 소요되게 됩니다. 특히나 안전진단 통과 역시도 아직은 불확실 하고 해당 단계는 준비단계로 들어가기 때문에 사업진행여부도 확정이 안된 상태이므로 현재 동의서에 서명을 받는 수준의 재건축단계라면 아직 이주를 논할 단계가 되지 않습니다.

도시재생 프로젝트목적은 경제적 침체시기 경제적 활력을 끌어올리고, 도시환경을 개선하여 도시환경과 주민 삶의 이점을 제공하는게 목적입니다. 이러한 도시재생프로젝트의 장점은 민간투자를 유치하고 일자리를 창출하게 되는 경제적 활성화와 주거환경 개선을 통한 주택의 질을 향상시키고, 공원,녹지등의 공공시설을 조성하여 생활권내 편의를 높이는 점입니다. 또한 역사적건물이나 문화재등의 보전과 관광화를 통해 도시의 정체성 확보는 지역경제 활성화 장점이 있습니다. 이에 반해 개선과제가 있다면 결국에는 사업을 진행하는데 있어 정부의 재정지출이 필요한 만큼 지자체 자금확보문제, 필요한 토지에 대한 개발을 위해서는 기존 주민들의 이전 및 재배치가 필요하고 이는 주민의 생활권을 침해하는 만큼 협의나 지원에 대한 문제, 그리고 지역사회가 이를 얼마나 인지하고 협조할지가 문제가 될수 있고, 가장 큰 문제는 일시적이지 않고 장기적이고 지속가능하도록 하는 프로젝트의 운영등이 될수 있습니다.

현재 수도권 및 서울아파트 전세물량이 거의 없고, 가격역시 상승되고 있기 때문에 위와 같은 이야기가 나오는 것으로 보입니다. 특히 최근 전세사기등의 여파로 주택대체제인 빌라, 오피스텔, 주상복합등의 수요가 아파트로 몰리면서 이러한 현상을 만들어 내었고, 최근 전세대출금리가 낮아진 점, 집값에 대한 상승 기대감이 떨어지면서 실제 구매보다는 전세를 통한 관망하는 실수요예정자가 많아지면서 다시 전세대란의 가능성이 말이 나온듯 보입니다,

우리나라 주택수요가 가장 높은 것이 아파트에 대한 선호입니다. 즉 아파트를 대체하는 빌라나 주상복합, 오피스텔등이 같이 공급되어 주택보급률이 100%에 육박하더라도 아파트의 대한 공급이 100%가 되기 전까지는 질문과 같은 아파트의 공급은 계속될 가능성이 있습니다. 질문에서처럼 인구감소가 심각한 수준이나, 이러한 인구감소가 부동산 시장에 직접적인 영향을 주는 시점은 현재가 아닌 항후 10년이 될 가능성이 높기에 현재시점에서는 공급이 계속되는 이유이고, 또하나로 주택의 특성상 일반재화처럼 수요에 밎추어 공급을 바로 할수 없는 특징이 있기 때문에 현재의 공급이 되는 것은 2~3년전 공급뮬량으로 볼수 있습니다. 즉 현재 부동산 시장 침체에 따라 공급은 줄어든게 맞으나 ,이러한 공급부족의 효과는 2~3년뒤에 나타날수 있습니다.

한 지역이 활성화 되려면 기본적으로 일을 할수 있는 일자리등이 있어야 합니다. 우리나라의 경우 제조업, 경공업,조선업등 대규모 산업단지들 지방에 위치하면서 그나마 지역간 분배가 가능했으나, 최근 산업구조가 변화되면서 노동집약보다는 지식집약산업이 더 많은 일자리를 만들어 내면서 해당 산업이 위치한 서울, 수도권등에 인구가 더 몰리게 되었습니다. 그에 따라 지방의 인구감소는 인구추세상 감소와 더불어 더욱 심화되고 있는 상태입니다. 이를 해소하는 방법 역시 일자리가 충분한 산업에 대해 지방이전등을 추진하여야 하는데 사실상 사기업에 대한 이전을 강제할수는 없습니다. 또한 현재 일하고 있는 사람들의 이전문제, 해당 산업 인프라의 구성등 여러문제가 있기에 쉽게 할수 없는 부분입니다. 결국은 공기업 이전이나 행정수도 이전등이 하나의 방법으로써 진행은 하고 있으나, 이 또한 한계가 있는 부분입니다. 질문에서 하나의 아이템을 가지고 지방이전을 하기는 어려울것으로 보이며, 지방도시에 한 산업과 그와 관련된 인프라산업등을 모어 밀집된 단지를 구성하고 적젏한 지원혜택등이 조성되어야 그나마 조금 나아잘 가능성은 있어 보입니다,

조합원 아파트는 쉽게 입주권으로 볼수 있고 일반 아파트를 분양받은 경우는 분양권으로 볼수 있습니다. 조합원 입주권은 말그대로 본청약을 통해 얻은 입주권리가 아닌 최초부터 해당지역에 토지나 주택을 보유한 사람으로써 개발사업시 보상으로 부여받은 입주권리라고 보시면 됩니다. 또한 실제 사업주체인 조합의 구성원으로써 사실상 사업시행의 주체중 한사람으로 볼수 있습니다. 그에 반해 분양권은 착공단계에서 진행하는 일반청약과정을 통해 당첨된 사람들이 부여받은 권리라고 보시면 됩니다. 조합원 입주권의 장점은 프리미엄을 제외하면 일반분양가보다는 저렴하게 구매가 가능하나, 동호수가 좋은 매물이 많이 나오는 장점이 있습니다. 다만 구매시점에 따라 사업진행과정에서 공사지연이나 조합과 시공사간 마찰이 생길경우 입주시기가 많이 늦어질수 있습니다, 그에따라 수익성이 떨어지더라도 관리처분인가 이후 구매하시는게 입주 목적상으로는 가장 안전할수 있습니다.

전세끼고 아파트를 매수하면서 주택담보대출을 받는다면 사실상 후순위 담보대출이 되고 이러한 담보대출은 1금융권등에서는 진행하지 않습니다. 대출이 불가한 것은 아니지만, 2금융권 이하등 고금리 대출을 이용하셔야 하는 부담이 있습니다. 보통의 전세낀 매수는 갭투자로 볼수 있고 이러한 투자시에는 전세금과 시세와의 차액은 본인자금으로 충당하는 경우가 대부분입니다.