답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선도지구는 재건축 사업의 빠른 진행을 위해 정부가 1기 신도시 내 선정한 몇개의 단지를 말합니다. 해당 선도지구에 선정이 되면 안전진단의 면제 또는 완화된 규정을적용받을수 있고, 개발사업에 있어 관련 절차의 심의축소등을 통해 사업진행에 속도를 높여주게 됩니다. 그리고 용적률등의 완화를 통해 사업성을 높여 빠른 재건축사업진행을 촉진하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축의 경우 원칙상 세입자에 대한 이사비 지급은 되지 않습니다. 재개발이 아닌 재건축에서는 개발사업진행에 따른 이사비, 이주비 지급대상은 소유주만 포함이 되고, 세입자의 경우는 중도해지가 되는 상황이므로 현 임대인이 임차인과 개별 협의를 통해 이사비용등을 지급을 하게 됩니다, 당연히 개인간 협의이고 , 개발사업에 따른 계약해지는 법으로써 용인되는 부분이기에 사실상 보상금액에 대해서는 임대인에 따라 크게 달라질 여지가 있습니다. 즉, 무조건 재건축 사업시 세입자가 이사비용을 받는다라는 할수 없습니다. 보통 세입자에게도 조합이나 사업주체가 이사비 보상을 하는 경우는 재개발사업일때 가능한 부분이며, 다만 해당 보상의 경우 일정거주요건을 충족하여야 하고 보상금에 대한 기준도 법에 따라 명확한 기준이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대리인이 참석하는 계약에서 위임장과 인감증명서는 필수 확인사항입니다. 이는 대리권을 수여하였는지 여부와 대리인이 계약상 권한이 있는지를 확인하는 과정으로 해당 서류에 문제가 없고, 임대인과 통화등을 통해 현 대리인의 계약여부를 확인하여 문제가 없다면 무권대리계약에 따른 문제는 발생하지 않습니다. 당연히 절차에 따른 계약인 만큼 해당 계약자체도 법적으로 유효한 계약이 인정됩니다,그리고 위임장과 인감증명서에 대한 보관 여부는에 대해서는 중개사무소마다 차이가 있는데 이는 법적으로도 명확하기 보관주체에 대한 지침이 있는 것은 아니기 떄문입니다. 일반적으로 원본의 경우는 중개사무소가 보관하는 경우도 있고 복사등을 통해 사본은 임차인에게 함께 제공하는 경우도 있습니다. 특히 인감증명서의 경우는 용도상 매우 중요한 부분이기에 상대방에게 원본제공을 꺼려하기에 중개사무소에서 보관 또는 복사후 원본은 대리인이 직접 가지고는 가는 경우가 많고, 사본으로써 보관하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분들은 계약상 효력에는 관련이 없고 중개과정에서의 중개사에 대한 신뢰등을 위해서 확인하는 부분입니다. 보통 계약서를 작성할때 중개사무소에서 상대방을 만나 계약서에 서명 및 날인을하게 되는데 해당 과정에서 중개사무소의 공제나 보험등의 서류는 받게 되시는 부분이며, 중개사의 확인은 사무소내 벽면에 걸려있는 자격증의 사진과 서류상 중개사의 일치여부, 사업자등록증을 확인하시면 됩니다. 그래도 확인이 필요하시면 직접적으로 요청하시면 되고, 중개사에 자격증 사본과 사업자등록증 사본등은 임차인 보관용으로 주지는 않습니다. 공제, 보험 증서만 계약서와 함께 주게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 보증보험 가입이 전세대출시 필수의무요건은 아니기에 대출은 가능할수 있으나, 현재 많은 금융권 은행들이 회수의 안전성을 위해 전세대출시 보증보험 가입필수를 요건으로 두는 경우가 많아 가능여부는 실제 해당은행을 통해 확인을 하셔야 합니다. 일반적은 1금융권에서는 보증보험 가입을 필수로 전세대출을 실행하는 경우가 많아 1금융권에서는 보증보험 가입없이 대출이 가능한 상품을 찾는데 한계가 있을수 있습니다. 그리고 실무상 전세권 등기를 하게 되면 보증보험없이도 전세대출이 가능하다고는 알고 있으나, 은행별 심사기준이 다르고 심사에 따라 케이스별 승인여부가 달라지는 것을 많이봐서 결국은 은행을 통해 확인을 하셔야 할 부분입니다,질문의 경우처럼 전세대출 실행여부가 명확하지 않은 상태에서 계약을 체결할 경우에는 반드시 특약등에 전세대출 불가시 계약해지및 계약금 반환의 특약을 넣어두시고 계약을 진행하셔야 이후 대출승인거절이 되어도 계약금에 대한 손실이 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단으로 해당 부분들 자체가 중대한 하자로는 볼수 없습니다. 중대한 하자란 쉽게 임대차를 지속할수 없을 정도의 임차물에 문제가 있을때 입니다. 대표적인 부분이 누수, 보일러하자, 벽등에 심각한 균열등이 해당될수 있습니다, 다만이러한 하자가 있더라도 우선적으로는 바로 계약해지 요구가 아닌, 하자보수에 대한 요구를 먼저하는게 순서상 맞습니다. 만약 하자보수를 임대인이 거부하거나 혹은 하자보수를 하였음에서 문제가 지속되는 경우에는 최종적으로 계약해지요구가 가능할수 있습니다. 질문의 경우라면 우선 하자보수요구를 하시면 될듯 보이고, 임대인의 대응과 하자보수 후 문제지속 여부등을 보시고 최종적인 계약해지 여부를 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양이 아무리 많이 진행되어도 본인의 자금력이 부족하면 사실상 아무런 의미가 없는게 사실입니다. 그렇기 떄문에 현 부동산 규제나 대출규제가 해제되거나 정부가 지원하는 공공저금리대출이나 혜택이 있는 경우에 맞추어 계획하에 청약을 진행하시는게 맞습니다. 아시다시피 자금계획없이 청약을 하고 당첨이되시면 당첨포기를 할수밖에 없고 이로인한 패널티도 결국은 본인 몫이 될수밖에 없기 떄문입니다. 그리고 공급의 경우 수요를 충족할만한 수준까지 이르면 더이상 아파트가격이 상승하기 어려워질수 있는데, 이렇게 되면 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지비가 줄어들수 있어 분양가도 낮아질 가능성이 높긴 합니다. 다만, 해당 시점이 언제가 될지 그리고 원하는 지역에 이러한 공급이 충분히 가능할지는 알수 없기에 주택을 구매하는 더 어려워진 상황이 맞습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 거주기준으로 2년미만의 임대차에서는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다. 대신 법적 최소기간에 따른 자동연장이 적용이 됩니다. 그에 따라 질문의 경우를 묵시적갱신으로는 볼수 없고, 질문에서 1개월전에 이미 당사자간 합의로써 증액까지 이루어졌다면 해당재계약은 합의갱신으로 볼수 있습니다. 그리고 해당 재계약시 계약기간을 이전과 동일한 1년으로 하였다면 당연히 26년 재계약시에는 월세증액이 가능한 상황이며, 임차인에게는 갱신청구권이 있기 떄문에 증액은 5%이내로 제한할수는 있습니다. 즉, 월세가 동일하게 재계약이 될지는 두 당사자간 합의에 따라 정해지는 부분으로 충분히 상승될 가능성이 높습니다. 단, 갱신청구권 사용을 통해 5%이내로 제한할수는 있습니다 .