지주택 토지확보율이 80%로 변경된다고 하네요?

Question

지주택 토지확보율이 80%로 낮춰진다는 뉴스를 봤습니다.

이렇게 되면 지역주택사업 조합이 설립되어 있지 않은 채, 민간아파트 개발업체들이 개인들의 주택을 사들여 아파트 단지로 재개발하는 경우의 사업도 해당이 되는건가요?

그리고 끝까지 버티다가 80%내에 들지않은 사람들의 주택에 대한 어떤 기준으로 매입이 이루어 지나요?

Answer 1

지주택 토지확보율이 80%로 낮춰진다는 뉴스를 봤습니다.

이렇게 되면 지역주택사업 조합이 설립되어 있지 않은 채, 민간아파트 개발업체들이 개인들의 주택을 사들여 아파트 단지로 재개발하는 경우의 사업도 해당이 되는건가요?

그리고 끝까지 버티다가 80%내에 들지않은 사람들의 주택에 대한 어떤 기준으로 매입이 이루어 지나요?

==> 지주택 토지확보율이 80%로 낮아진다는 개정은 지역주택조합 사업에만 적용되는 규정입니다. 즉, 조합이 설립되어 추진하는 ‘지역주택조합사업’에서 토지 확보 요건이 기존 95%에서 80%로 완화되는 것이고, 일반 민간 아파트 개발업체가 개인 주택을 매입해 재개발하는 경우에는 이 규정이 직접 적용되지 않습니다. 민간 개발업체는 「도시 및 주거환경정비법」이나 개별 개발사업 절차에 따라야 하며, 지주택 관련 규정과는 별개로 움직입니다.

또한, 끝까지 매각에 동의하지 않은 토지·주택 소유자(즉, 80% 확보율에 포함되지 않은 나머지 20%)에 대해서는 강제 수용이나 매입 기준이 따로 정해져 있지 않습니다. 지주택 사업은 공공재개발이나 도시정비사업처럼 ‘수용권’을 갖지 않기 때문에, 결국 협의 매입을 통해서만 진행됩니다. 따라서 버티는 소유자가 있으면 사업이 지연되거나 무산될 수 있고, 매입 가격은 법적으로 정해진 기준이 아니라 시장가격·협상 조건에 따라 달라집니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

지주택은 무주택자들이 모여 조합을 설립하여 부지확보 및 건설을 하는 사업으로 질문에서 제시한 민간건설업체의 건설사업과는 다릅니다. 그리고 재개발, 재건축사업은 지주택과 달리 해당개발부지의 소유권자등이 조합이 되어 사업을 진행하기에 지주택에서의 토지확보율이 필요하지 않고, 동의률을 기준으로하게 됩니다. 또한 일정동의를 초과하면 매수청구권을 통해 강제매입이 가능해 토지확보문제로 사업이 지연되는 경우는 많지 않습니다. 이에 반해 지주택사업은 토지확보가 100%되지 않으면 말그대로 사업진행자체가 어려워질수 있고 이러한 이유로 계획된 기간내 사업이 진행되지 않거나 분담금이 크게 늘어나는등의 문제가 발생할수 있습니다 .

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

지주택뿐만 아니라 민간 시행사가 개인 주택을 매입하여 추진하는 아파트 개발 사업도 이번 토지 확보율 완화 규정의 적용 대상에 포함됩니다. 확보 기준이 80%대로 낮아지면 사업계획 승인 이후 나머지 토지주를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있어 사업 추진 속도가 비약적으로 빨라지게 됩니다. 끝까지 매도를 거부하며 버티는 주택은 감정평가사가 산정한 시가를 기준으로 보상금이 결정되며 협의 불발 시 법원 판결을 통해 강제 매각 절차를 밟게 됩니다. 따라서 사업 구역 내 거주자라면 무조건적인 거부보다는 사업 단계별 법적 효력을 파악하여 시가 보상을 위한 유리한 협상 전략을 세우는 것이 현실적입니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 지역주택조합 토지 확보가 95%에서 80%로 완화가 되었습니다. 즉 사업 승인 전 토지 확보율이 80%만으로도 추진이 가능하게 되어서 사업 지연이 줄어 들 수 있게 됩니다. 사업 미동의 20%에 들어가게 될 경우 사업시행인가 이후 시세대로 토지를 강제매수(매도청구)할 수 있는 절차가 강화되게 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

일반 민간 아파트 사업은 이미 80% 기준을 적용받고 있습니다.

이번 발표는 지역주택조합에만 유독 엄격했던 기준을 일반 사업자와 비슷한 수준으로 낮춰진 것입니다.

감사합니다.