답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자대상에 따라 차이는 있겠지만 일반적인 조각투자는 본인이 보유한 토지등에 대해서 온전한 사용수익은 불가능하고, 권리관계가 나누어짐에 따라 매도과정등에서도 다른 지분권자에 대한 동의가 필요할수 있습니다. 민약 분할을 통해 일정토지를 나누어 소유할 경우 위와같은 문제는 없겠지만 토지면적자체가 너무 작아 건물을 세우거나 다른 용도로써 개발가능성이 낮아지기 때문에 단순히 부동산 조각투자를 직접투자로써 하는것은 리스크가 큽니다. 다만 최근 주식에 상장된 리츠등을 통해서도 부동산에 대한 조각투자, 간접투자가 가능한 만큼 해당 방식을 이용하시는 부분은 손실에 대한 리스크는 있을수 있지만 처분이 용이하고 배당등이 주기적으로 이루어지는 점은 장점이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신속통합기획은 공공정비사업이 아닙니다. 주민이 주테가 되는 민간 재개발 또는 재건축 사업이며, 서울시가 기본단계부터 참여해 정비구역까지의 시간을 단축해 주는 역할을 하는게 핵심입니다. 즉, 지자체 참여를 통해 신속한 사업추진을 지원하는 것으로 사업추진절차 간소화하고 각 단계에서 인센티브를 부여한느 공공지원계획입니다. 각 사업별 방식에 차이가 있을수 있지만 대부분은 조합을 설립해 시행사로써 진행하는게 대부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 장기수선충당금의 경우 소유자 부담입니다, 다만 장기수선충당금의 부과형식이 매월 관리비를 통해 납부되기 떄문에 매달 관리비를 지급하는 실거주자인 임차인이 우선 부담을 하게 됩니다. 그러므로 퇴거시에는 거주기간동안 해당 장기수선충당금 납입내역을 확인하여 임대인에게 반환을 요구할수 있습니다. 단, 임대차계약시 특약등으로 정기수선충당금 부담을 임차인이게 부담한다는 등의 특약사항이 있다면 임대인에게 청구할수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 주택보유기간과 세대주 여부는 관계가 없습니다. 양도비과세는 1주택자가 보유주택을 등기부상 2년동안 보유한 상태에서 매도를 하면 적용되는 부분이고(규제 지역에 경우 2년실거주요건 충족시) 해당 주택에 거주여부나 세대주로써 전입여부는 따지지 않습니다. 다만 규제지역내 실거주요건등이 있을 경우라면 세대주여부는 관게가 없으나, 해당주택에 2년간 전입신고된 상태가 되어야 인정이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인천쪽의 경우는 빌라등에 대한 전세사기 물량등이 급증하였기에 그에 따른 경매진행물권이 많은 편입니다. 그리고 담보가치가 하락하는것은 주택가격에 대한 하락, 특히 아파트가 아닌 빌라등의 가격은 최근 더 하락하는 추세이기 떄문에 담보가치 역시 매우 떨어지고 있는 상태입니다. 보통 경매를 통해 낙찰을 받더라도 선순위 대항력있는 임차인등으로 인해 추가적인 비용부담이 예상되는 만큼 낙찰률 역시 떨어지고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이론상 주택자금대출에 규제가 되면 주택수요가 줄어들어 가격이 하락하는게 일반적입니다. 다만 실제 시장에서는 어떤 결과가 나타날지는 쉽게 예상하기 어렵습니다. 이유는 대출에 대한 규제가 진행되나, 한편으로는 금리인하등의 호재도 예상되고 있고 현 시장 분위기도 부동산 회복기대감으로 상승중에 있기 때문입니다. 또한 단기적으로 주택공급량이 일정기간 줄어들 가능성도 있기에 공급부족에 따른 가격상승 여지도 남아 있습니다. 그에 따라 그외 추가적인 부동산 규제가 시행되지 않을 경우라면 단순히 대출에 대한 한도제한등이 가격상승을 통제하기에는 한계가 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 보유주택을 매도해도 신혼부부특공은 어려울수 있습니다. 질문에서 말한대로 혼인신고일 기준으로 특공지원시점까지 계속해서 무주택일것이라는 요건이 있기 때문입니다. 재혼이던 초혼이던 동일조건이 적용되며, 결국은 혼인신고 전에 주택을 처분할 경우 특공지원은 가능하나, 질문과 같은 경우 혼인신고 이후 주택보유 이력이 있다면 지원이 불가합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다음달부터 대출에 대한 규제는 가계부채증가에 따른 이유가 가장 크고, 정부입장에서는 아직까지도 주택가격에 대해서는 규제를 통해 크게 잡을 생각으로는 보이지 않습니다, 지금까지도 정부는 부동산 회복을 위한 규제완화에 더 중점을 두고 정책을 운영하고 있기 때문입니다. 현 상황 역시도 대출금리 인상과 대출한도제한이 진행중에 있지만, 시제 주택가격은 계속 상승하고 있고 9월 미국 기준금리인하 가능성이 높은 만큼 우리나라 금리 인하도 예상되므로 현 주세가 당분간은 계속 이어지지 않을까 생각되어 집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조합은 재개발, 재건축시 해당 부지에 권리를 가진 사람들이 모인 시행사 또는 개발주체로 보시면 됩니다, 보통 조합의 구성은 설립등기를 함으로써 정식단체로 인정받게 되고, 개발사업이 종료되면 청산절차후 조합은 해산되게 됩니다. 조합원은 이러한 조합을 구성하는 인원으로 조합원들이 곧 개발사업에 있어 입주권을 부여받는 기존토지등 소유자로 볼수 있습니다. 조합원의 장점은 일반분양보다 저렴한 분양가에 입주가 가능하다는 것이고 , 단점은 개발사업의 진행여부에 따라 직접적인 영향을 받게 되므로 공사가 지연되거나 건설비용 증가등에 따라 분담금이 크게 늘어나거나 사업실패시 실제 조합원으로써 손실부담을 지게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대료를 적게 받는다고해서 그게 손실로 이어지는 것은 아닙니다. 도시공사의 임대수익이 낮아질수는 있지만 그게 실제적인 숫자상 마이너스가 되는 것은 아니기 떄문입니다. 그리고 지자체의 정책이고 공급가능한 주택수가 한정된 만큼 당장 지방세재정에 부담이 되는 수준으로 보이지는 않습니다. 다만 주택공급을 위해 새로운 주택을 매입, 건설하는 경우에는 어쩔수 없이 세부담이 발생될수 있긴 한데, 위부분도 주거안정을 위한 복지정책중 하나인 만큼 세금투입에 대한 정당성은 있는 부분으로 보입니다.