답변 내역

기존주택에서 주택인도와 보증금 반환은 동시이행관계입니다, 주택인도없이는 보증금 반환을 받을수 없습니다. 물론 임대인이 배려하여 이에 동의를 한다면 가능할수 있지만, 사실 보증금을 미리 주고 추가거주까지 해주는 경우는 보지 못한듯 합니다. 보통은 일주일 연장을 해준다면 퇴거시에 보증금을 반환하게 됩니다. 계약만기전에는 임대인에게 보증금 반환의무가 없습니다. 즉 만기일에 반환을 요구할수 있는 것이고, 만기 이전에 주택을 비운다고해서 1를 적용해 반환을 주장할수는 없습니다. 결론적으로는 만기일에 퇴거와 반환을 받는게 정상이고, 만기미반환시에는 주택인도를 거부하고 계속거주를 할수 있는 것으로 이해하시면 됩니다. 만기전에는 계약기간중이기 떄문에 반환의무가 없습니다,

일시적 2주택 양도비과세의 요건은 종전주택을 구매하고 1년이 경과된 이후에 신규주택을 구매하고, 해당 구매시점으로부터 3년이내 종전주택을 매도하는 경우 해당됩니다. 즉, 질문에서 a주택이 종전주택, b주택이 신규주택이기 떄문에 매도 순서상 a주택이 아닌 b주택을 매도할 경우 일시적 2주택비과세에 해당되지 않습니다. B주택을 양도하는 경우에는 양도차익에 따른 양도소득세 부담하셔야 할듯 보입니다.

재건축의 경우는 현 토지지분을 소유한 원주민들이 조합을 구성하고 조합가입을 거부하는 사람에 대해서는 매수청구등을 통해 소유권을 확보하여 사업을 진행하게 됩니다. 이 때 건설사는 실제 아파트 시공에 대한 부분을 수주받아서 해당 부분을 진행하는게 되는 구조이기 때문에 별도 매입업무를 하지 않습니다, 그리고 조합원으로 가입을 하게되면 별도 토지를 매매하는것이 아닌 조합의 권한을 넘기고, 건설 이후에 새로운 주택 입주권을 받게 됩니다. 그리고 연락을 피하거나 흔히말해 알박기를 시전하는 경우에는 전체토지중 일정비율을 초과하여 확보가 되면 법에 따라 강제적인 매수청구가 가능합니다,

재건축에서는 주택건축을 시행하는 건설사가 토지를 매입하지는 않습니다, 물론 경우에 따라 토지매입과 건축을 하는 경우가 있지만 재개발시에는 토지형질변경을 완료한 공기업등에 입찰을 통하여 부지를 구매하거나, 재건축의 경우는 사실상 기존 입주민들이 조합으로써 토지소유권을 가지고 있고 건설사에게 단순 시공만을 하는 형태입니다. 즉, 건설사가 토지를 매입하고 아파트를 직접 건축하는 경우도 있고, 토지소유자들의 시공사로 선정되어 건축만을 진행하는 경우가 있습니다. 그리고 건설사가 토지를 매입하는 경우에는 별도 대행사가 아닌 직접 회사명의로 구매를 진행하며, 필요에 따라서 지역내 부동산등을 통해 진행하게 됩니다,

건물에 따라 수명에는 차이가 있지만 일반적인 콘크리트 구조물의 경우는 최소 40~50년이상은 사용이 가능합니다. 외국의 경우는 70년까지도 사용을 하는 경우가 많습니다. 우리나라의 경우는 안전진단이 가능한 30년이 지나면 재건축등의 사업을 추진하는 게 일반적이기 때문에 실제 사용가능연도보다는 적게 사용하는 경우가 더 많습니다.

임차인의 해당 요구를 수용하기게 되면 퇴거시에 원상복구를 요구할 수 없게 됩니다. 또한 해당 시설설치로 인해 발생되는 하자에 대해서는 임차인에게 이를 요구할수 있지만, 책임소재에 대해 논란이 있을 가능성이 있고 임차인 퇴거 이후에 발생되는 하자등에 대해서는 배상을 요구하기 어려울 수 있습니다. 보통 임차인 스스로하는 인테리어를 동의하는게 비용적인 이득이 될수는 있지만 하자보수문제등의 논쟁이 있을 가능성이 높기에 이에 대한 사항을 협의과정에서 문자등의 기록을 남겨두어 합의를 하시거나 인테리어 자체의 거부의사를 밝히는 것도 방법이 될수 있습니다.

최근 전환율 5.5% ( 대통령이 정한 이자 + 기준금리)을 적용하였을 경우 800만원의 월세 전환시 금액은 월 36,000원정도 입니다. 물론 해당 전환율을 초과하여 설정하더라도 문제가 되지 않기에 임대인과 협의를 해보시기 바랍니다.

한 지역의 시세는 매물의 유형이나 평형, 입지에 따라 차이가 매우 큽니다. 단순하게 강남구 내 아파트 평균 매매거래가격은 20억수준이며, 최근 부동산 가격하락에 따라 서초구는 19억, 송파구는 15억 수준으로 낮아졌습니다. 그 외 빌라나 원룸, 오피스텔등은 사실상 통계상 자료가 없기 때문에 네이버 부동산등을 통해 개별적으로 알아보셔야 할듯 보입니다.

신혼부부 디딤돌 대출을 받으신 거라면 해당 상품은 1년동안 실거주를 유지하셔야 합니다. 또한 대출과 관계없이 해당 아파트가 규제지역내 실거주요건이 부여된 경우나 양도시 양도비과세를 위한 것이라면 2년실거주등의 기간을 충족시키셔야 합니다. 비규제 지역으로써 신혼부부 디딤돌 대출을 이용중이라면 실거주는 1년만 하시면 되고, 양도비과세를 위해서는 2년보유만 하시면 되고 , 실거주의무는 별도 없습니다.

재건축, 재개발 아파트의 경우 잔금시에는 등기부가 사실상 나오지 않은 경우가 많은데 이때도 후취담보로써 디딤돌 대출신청은 가능합니다. 즉, 질문처럼 등기부가 개설되고 보전등기가 된 상황이라면 디딤돌 대출 신청은 가능합니다 , 자세한 내용은 연계은행등을 통해 문의해시면 알수 있습니다.