답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매에서 기존 근저당은 사실상 인수되는 게 아닌 매매대금 지급시 매도인 상환후 등기말소를 하는 과정으로 진행되게 됩니다. 즉, 계약서상 매매가격은 그대로 10억 다만 특약등으로 잔금시에 기존 근저당 말소조건을 기재하시면 됩니다. 다만 다가구에서 인수되는 권리가 있다면 이는 현 거주중인 임차인의 보증금입니다. 즉 현재조건에서 임차인이 있다면 해당임차인의 보증금에 대해서는 확인후 매매가격에 이를 제외한 나머지만을 지급하고 현 임차인의 임차계약은 인수를 하게됩니다. 예를 들어서 매매가 10억, 근저당 3억, 현 거주하는 임차인이 존재하고 임차인들의 보증금합이 4억이라면 계약서상에서는 계약금 1억, 중도금4억(현임차인의 보증금), 잔금 5억으로 기재하고, 특약으로는 기존임차인 인수 / 기존 근저당 잔금일 말소 조건을 기재하고, 실제 자금지급은 6억(계약금과 잔금)이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 계약서상 만기일자인 11월 29일을 기준으로하면 될듯 보입니다. 정확하게 중도해지를 하신것은 아니기 때문에 임대인은 만기일전 보증금 반환의무가 없고 임차권등기명령도 결국은 만기일 이후에 신청을 하셔야 합니다. 다만, 질문에서는 정확하게 임대인이 반환의사가 없는지는 질문자님 판단이기에 임대인에게 20일이사일자에 보증금 반환이 가능한지를 확인하신후 20일 혹은 만기일까지 보증금 반환이 어렵다고 한다면 29일 이후에 임차권등기명령신청과 보증금반환에 대한 내용증명을 보내시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 현주소의전입신고는 임차권 등기명령이 완료되어 등기부상 임차권 등기가 된 이후에 옮기셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전대차계약의 경우 전세권 또는 지상권처럼 등기가 되어 있지 않은 경우 임대인 동의없이는 진행할수 없습니다. 그에 따라 해당 전대차에 대해서는 거부의사를 밝히시면 되고 만약 임의대로 진행을 한다면 그에 따른 계약해지 및 그에 따른 손해배상등을 요구하시면 될것으로 보입니다.참고로 전전세라는게 정확한 표현으로 전대차계약을 말하며 쉽게 내가 임차인과 임대차를 통해 주택을 빌려줬는데, 임차인이 또다른 임차인(전차인)을 구해 임대차계약을 맺는 방식입니다. 이러한 전대차에는 민법상 제한된 요건이 있고 그 요건중 하나가 등기부상 전세권,지상권등기를 통한 용익물권이 없는 단순한 임차권만 있는 경우 임대인의 동의가 필수적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인천지역은 규제지역이 아니므로 LTV70%까지 적용가능합니다. 그에 따라 3억7천 아파트의 경우 KB시세등 은행주택평가액이 동일하는 전제하여 대출은 대략적으로 2억~2.5억이 가능하고 그에 따라 현금은 대략 1.2~1.7억정도는 최소한으로 있으셔야 합니다. 보통 취득시 세금과 별도 비용등도 있고 위 대출한도도 개인상황에 따라 유동적으로 변동되기에 정확한 내용은 은행을 통해 확인하셔야 하며, 신용대출이나 다른 대출을 제외한 순수한 주담대를 기준으로 보았을때를 기준으로 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네이버부동산은 네이버앱을 통해 이용하시면 되고, 실거래가 위주로 확인하시려면 가장 흔하게는 아파트 실거래가 앱(아실), 국토교통부가 제공하는 실거래가 앱등을 이용하시면 됩니다, 그외 실제 시장에 나온 매물등을 알아보기 위한 앱으로는 가장많이 사용하시는 직방등을 이용하시는게 일반적입니다. 그리고 최근에는 호갱노노도 부동산관련 정보앱으로는 많이들 이용하시는듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 결혼을 하시더라도 혼인신고를 하시는 부분은 일정자금이 모인이후에 하시는게 유리할듯 보이고, 살림을 합치는 문제는 사실상 현 두분중 한분집으로 합치시면 되는 문제로 이럴 경우 당장의 주택구입 또는 임대차에 따른 비용과 이사비용등의 문제가 덜할것으로 예상이 됩니다. 즉, 현상태에서 어느 한분이 다른 한분의 집으로 이사를 하시어 동거를 시작하되, 법적혼인신고는 미혼상태로 유지하는게 청약이나 다른 지원부분에서는 유리할것으로 보입니다. 그리고 일정자금이 모아지고 신혼부부를대상으로 한 대출 또는 청약에서의 특별공급등이 있을때 혼인신고를 하시고 주택구매등을 하시는게 최근 많은 신혼부부들이 하고있는 방법입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.6.27부동산 정책에 따라서 기존주택 처분조건분 전세대출이 아니라면 기존주택 보유조건부 전세대출은 막힌 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 질문처럼 현 보유주택을 임대차하는 것은 문제가 될게 없겠으나, 본인이 새로운 곳으로 이사를 가기윈한 전세대출에는 제한이 있을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수도권은 서울, 경기, 인천을 말하며, 빌라를 기준으로 질문처럼 1억으로 매매가능한 빌라는 찾아보시면 있습니다. 매매가격이 1억미만인 곳도 있겠지만, 대출을 통할 경우 2억중반까지도 가능하기에 좋은 상급지는 아니겠으나, 전혀 없다고 볼수는 없습니다.주로 인천지역내에서는 선택가능한 매물의 범위는 꽤 있을 것으로 보이고 경기권에서도 상급지역을 제외한 지역등에서는 조금의 선택적으로 고르실수 있어 보이고, 서울내에서는 사실상 대출을 통하지 않고는 쉽지 않을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 이사당일 관리비 정산은 이사당일에 관리사무소를 가서 내역을 확인하시면 되는데 17일 이사라면 해당일자기준으로 청구된 관리비에 대해서는 확인이 가능합니다. 즉, 질문처럼 10월 청구된 관리비와 11월 1알~17일까지의 관리비를 모두 확인가능하며, 해당금액을 확인후 관리사무소에 정산하는 게 아닌 임대인에게 관리사무소로부터 받은 관리비정산내역서와 해당 금액을 지급하시면 됩니다. 즉, 관리사무소에서는 금액에 대한 확인만, 그리고 실제 지급은 임대인에게 하시면 됩니다, 간혹 관리사무소에서 직접정산이 가능한 경우가 있긴한데 매우 드물기 때문에 아마도 위의 방법으로 정산을하시게 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.앞선 동일한 질문에서 가계약금이라도 계약금의 일부로 인정되는 경우에 대해서는 설명드렸습니다 , 이러한 경우에 중개보수 역시도 지급을 하셔야 합니다. 질문에서 가계약이라고는 사실상 계약이 성립된 상태 즉 예약계약 또는 계약의 일부가 성립된상태에서는 중개보수 청구권도 발생하기 떄문입니다. 그리고 중개보수 청구권의 성립여부는 계약서 작성여부와는 관계가 없으며, 계약의 성립여부가 가장중요합니다. 즉, 질문의 경우라면 지급된 가계약금의 손실은 물론 중개보수 비용에 대한 손실도 발생될수 있습니다. 물론 현재 가계약의 상태가 계약의 성립으로 볼지에 대한 판단이 중요한 부분이 될수 있는데, 가계약금이 천만원이라면 사실상 매매조건에 대한 합의가 이루어진 뒤 지급된 금액단위이기에 계약의 성립자체를 인정안하기는 어려울듯 판단됩니다.