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집값을 상승시키는 요인은 외부적인것뿐이 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.외부적인 요인을 제외하고 매물자체로 주택가격을 상승시키는 이유라면 재건축 사업시행등 기대감이 있는 경우와 흔하게 보이는 외부도색페인팅과 단지내 도로,상가정비등 시설물 교체등을 통해 이미지개선 및 가치상승을 나타내는 경우가 있고 별도 커뮤니티시설 확충등을 통해 가치를 올리는 경우가 있습니다. 이 경우 모두 주거만족도와 수요를 높이는 요인들고 수요의 증가는 결국 가격의 증가로 나타나기 떄문입니다 .
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부동산
25.07.09
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코로나 이후 경제 회복이 어느정도 와있는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 회복이 어느정도가 되었는지가 아니라 어느정도 더 악화되었는지 확인이 필요한 상태입니다. 사실 코로나때에는 빚을 통해 자영업자들이 버텼는데 이때는 그나마 내수소비가 지금처럼 심각한 수준은 아니였습니다. 그리고 코로나 이후에 조금씩 회복을 기대하던 경기가 고금리, 고물가를 직격탄으로 맞으면서 위기가 찾아 왔고 계엄사태로 인해 정점을 찍으면서 내수경기가 바닥으로 하락하면서 자영업자들도 더이상 버티지 못하고 폐업률이 급상승하게 되었습니다. 어떻게 보면 코로나 이후에 가장 회복속도가 늦고 경기가 더 어려워진 나라가 우리나라가 아닌가 생각이 듭니다. 그리고 남은 숙제는 현정부가 말하는 경기회복 및 민생경제회복이 맞는 듯 보이고, 대선이후 정치적 불확실성이 안정화되면서 점차 자리를 잡아가고는 있는 것으로 보이나 앞으로 좀더 회복을 하기까지는 시간이 필요하지 않을까 생각됩니다
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부동산
25.07.09
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부동산 매수시, 어떤 점들을 집중적으로 봐야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 매수할 때에는 가징기본적인 입지조건을 살펴보게 됩니다. 예를 들변 교통편, 학군, 편의시설등 매수자 본인이 중요하게 생각하는 입지조건이 잘 갖추어졌는지에 대한 확인이 필요합니다, 그리고 실제 임장시에는 해당 주택전반의 시설상태와 노후화, 해당 단지의 관리비와 보안관련사항등을 챙겨보는게 필요합니다. 실내 내부확인시에는 도배와 장판상태, 그리고 구조에 대한 확인과 시설물등에 대한 하자여부정도의 확인이 필요합니다. 다만 누군가 거주중에 잠시 들러 보는 경우 이러한 모든것을 확인하기에는 눈치가 보이기 떄문에 방문전 현재 거주자가 매도인인지 세입자인지 정도를 중개사에게 미리 물어보고 매도자가 아닌 세입자라고 한다면 위와 같은 층간소음이나 일조권이 괜찮은지, 그외 다른 하자등이 없는지를 부드럽게 물어보시면 정보를 얻는데 도움이 될수 있습니다.
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부동산
25.07.09
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최저가입찰은 무조건 정해진 법인가요?!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤 부분을 말하는 것인지 알수가 없습니다, 부동산에서 말하는 경매입찰을 말하는 것인지, 다른 공공기관내 입찰을 말하는것인지 정확한 질의가 필요해 보입니다. 일단 부동산 경매의 경우 최저가 입찰은 아닙니다. 보통은 최저입찰가격은 말그대로 해당 가격이하로 입찰금액을 할수 없다는 부분이고 낙찰자는 최고가입찰인을 낙찰자로 선정하게 됩니다. 그리고 공공기관 또는 정부관련 사업에서 입찰을하는 경우는 정부가 돈을 지급하여야 하는 상황이기 떄문에 당연히 최저가를 써낸 사업자를 선정하는게 일반적인 방법입니다. 즉 입찰제를 시행하는 주체가 물건을 파는 경우에는 최고가입찰을 , 반대로 주체가 물건이나 다른 상품을 사야하는 입장에서는 최저가 입찰자를 선정하는게 시장원리상 당연한 부분입니다. 그리고 입찰참여를 위해서는 업체기준으로는 기본적인 요건이 정해져 있어 해당 요건을 갖춘 업체들 중 공개 압철울 통해 가장 낮은 가격을 써낸 업체를 선정하는 것이기 때문에 최저가가 선택기준에서 차지하는 비율이 높을뿐이지 그것만 기준이 되는 것은 아닙니다
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부동산
25.07.09
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갱신청구권 사용이 가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.불가합니다. 동일주택에 따라서는 1회에 한해서만 갱신청구권 사용이 가능합니다. 즉 "현재 임대거주지는 재계약을 하더라도 갱신청구권은 1번 밖에 사용할 수 없다......" 은 법적 명시된 사항입니다. 그러므로 갱신청구권을 이미 사용하셨다면 다음 계약에서는 오직 합의에 따라서면 연장이 가능할수 있고 별개로써 만기6~2개월전까지 아무런 의사통보가 없는 경우에 성립되는 묵시적갱신은 가능할수 있습니다.
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부동산
25.07.09
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월세집 옵션 가전 수리 누가하나요 답답합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.에어컨이 옵션으로 되어 있는 주택의 경우라면 임대인이 부담하는게 맞습니다. 질문에서 말했듯 임차인의 과실에 의한 하자가 아니라면 말이죠, 그리고 6개월뒤부터는 임차인이 하자담보책임을 진다는 부분은 사실상 두 당사자간 협의가 되었고 특약에 명시된 사항이라면 모를까 그런거 없이는 당연히 법적으로 인정되는 부분이 아니며, 막상 해당 특약이 있다고 하더라도 두 당사자간 합의를 우선하는 사인계약도 법에 따른 사항을 넘는 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없기 떄문에 적용될 여지가 없습니다. 즉 위 상황에서 수리비가 발생한다면 임대인이 부담하는게 맞습니다.
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25.07.09
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어제 청약을 진행한 아파트 단지들은 6.27 부동산 대책에 적용을 받지 않나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다, 중도금 대출을 제외하고 잔금시에 주택담보대출을 받을때에는 해당 정책이 그대로 적용이 됩니다. 다만 실제 잔금납부시기까지는 최소 2~3년이 필요하기 떄문에 향후 정책이 어떻게 변경될지 알수 없고, 당장의 분양권 상태유지에는 문제가 없어 규제의 영향을 적게 받아 청약률이 높지 않았나 판단이 됩니다. 또한 입지가 서울 인기지역인 성동구내 분양건이였기 때문에 더 높은 경쟁률이 나온게 아닌가 판단이 됩니다.
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부동산
25.07.09
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대출규제 언제쯤 해지 될지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 정책은 반대로 흘러가는 상황이라 언제쯤 가능할지 예측하기가 어렵습니다. 이전까지는 질문의 내용처럼 올라가는 집값을 잡기위해 세금규제를 강화하는 대신에 무주택에 대한 대출지원이나 세제혜택을 주는 핀셋정책을 주로 사용하였습니다. 문제는 이러한 정책이 결국은 시장 안정화에 실패하였고, 서민들은 더 많은 대출을 끌어와서 주택을 구매하는 구조가 만들어지고, 가계대출은 계속 높아지고 ,여러 우회방법등을 통해 투자,투기 자금이 계속 유입되면서 주택가격도 계속상승되었습니다. 결국에는 위와같은 방식으로는 부동산 시장의 안정화는 불가하다는 결론이 가능하였기에 현정부에서는 대출기관에 대한 일괄적인 규제를 시행하였고, 기존 무주택자에 대한 규제역시도 동일하게 적용, 우회가능한 대출자금줄을 강력하게 규제하여 부동산시장의 투자,투기자본 유입을 차단하는 정책을 발표하였고, 지금은 당장 주택구매에 어려움이 있더라도 시장이 어느정도 가라앉은 상황에서 정부의 추가적인 공급대책등이 이루어지는 경우에는 장기적으로 시장안정화에 따른 주택구매가 지금보다 더 유리해질수 있기에 시간을 가지고 시장상황을 좀더 지켜보시는게 좋을듯 보입니다.
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25.07.09
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월세 임대차계약 첫 계약 후 2년 만기 전 보증금 반환
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.크게 두가지로 나누어서 계약기간내 계약해지는 상대방의 동의가 필수적입니다. 만약 상대방이 해지를 거부하면 계약자체가 그대로 유지되기 떄문에 계약을 중도해지할수없고 그에 따라 보증금도 반환이 불가합니다. 참고로 다음 임차인을 구해주면 임차인이 원할떄 언제든 퇴거가 가능하다고 알고 있는 경우가 있는데, 잘못된 부분입니다. 다음임차인을 구하는건 상대방이 중도해지에 대한 동의 조건으로 제시하였을 때 , 비로서 다음임차인을 구해 계약을 중도해지는 하는 것입니다. 즉, 임대인이 최초부터 해지를 거절하면 무의미해지는 부분입니다.다른 하나는 중도해지를 임대인 동의 없이도 해지할수 있는 부분인데, 이는 목적물에 대해서 임대차를 유지할수 없을 정도의 중대하자가 있거나 임대인이 이러한 하자보수의무를 이행하지 않았을 경우에 임차인은 계약해지를 통보할수 있습니다, 이를 적용하자면 현재 하자가 계약을 해지할 만큼의 중대한 하자에 포함이 되느냐의 문제가 있습니다. 보통은 누수나 보일러등의 하자가 이에 속하는데, 질문처럼 교체 및 수리요구의 사항등이 이에 해당되느냐를 판단하셔야 합니다. 해당 되지 않는 경우라면, 시설물하자에 따른 해지요구가 어렵기에 이떄는 하자발생시 임대인의 하자보수 의무가 있는 상테에서 의도적으로 이를 기피하는 것울 근거로 하여 이를 원인으로 하여 계약해지를 요구하는 방법은 있을수 있는데, 해당 부분은 해지상황에 대한 다툼의 여지는 있는 부분입니다. 우선 하자(노후되었으나 교체가 필요하다는 판단이 아닌 실제 하자발생이 있는 부분만)에 대해서 사진등을 모두 촬영해두시고 임대인에게 이에 대한 수선을 요구하는 내용증명 발송하시고 이를 받고도 아무런 조치를 취하지 않는다면 이떄는 의무위반에 따른 계약해지를 요구하시는 순서로 진행을 하셔야 할듯 보입니다.
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25.07.09
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일단의 주택지 조성사업과 관련된 법률은 도시개발법으로 해석하여야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본 토대가 되는 관련법은 도시개발법에 따르는 것으로 알고 있으나, 사실상 도시정비사업의 경우 법령, 규칙, 시행령등이 유기적으로 작용되어 진행되는 부분이기 때문에 각 토지나 상황에 따라 적용되는 기준이 달라질수 있습니다. 그렇기 떄문에 기본적은 틀을 잡을때에는 도시개발법을 보셔야 하겠으나, 세부적인 하나의 상황에 따른 판단을 위한 준용의 경우는 무조건으로 적용하기에는 한계가 있을수 있고 법에 대한 해석이나 판단도 달라질수 있습니다.
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