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세심한향고래249
전세를 구하려고하는데요..전세사기가 많다고해서 걱정이 들더라구요. 전세를 구할때 꼭 확인해봐야할게 뭐가있을까요?야
전세를 구하려고하는데요..전세사기가 많다고해서 걱정이 들더라구요. 전세를 구할때 꼭 확인해봐야할게 뭐가있을까요. 부동산 고수님들 정보즘 주세요. 감사합니다.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
가장 먼저 등기부등본을 확인해 근저당·가압류·선순위 채권이 있는지 확인해야 하며, 집값 대비 대출 비율이 높으면 위험합니다. 전입세대 열람과 확정일자 현황을 통해 선순위 보증금 규모를 확인해야 하며, 다가구는 특히 총 보증금 합계를 따져야 합니다.
계약 시 반드시 집주인과 직접 신분증을 대조하고, 잔금 지급과 동시에 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 가능하다면 전세보증보험 가입이 가능한 물건인지 확인하는 것이 가장 강력한 안전장치입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기를 100%완벽하게 피할수는 없습니다. 가장 간단한 이유는 아무리 잘 준비하고 계약을 해도 2년후에 임대인의 경제사정이 어떻게 변화될지는 알수 없고 그에 따라 해당 시점에 정상적인 반환이 가능할지는 현 시점에서 완벽하게 판단할수 없기 떄문입니다. 그래서 전세계약시에는 가장 중요하게 생각하실부분은 보증보험의 가입과 전입신고 및 확정일자 부여를 통한권리확보입니다. 당연히 이를 위해서는 중개사무소를 통한 거래를 하셔야 하고, 전입신고와 확정일자부여가 불가하거나 보증보험 가입이 불가한 곳에 대해서는 계약을 하지 않는게 최선입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
계약전에 집주인의 납세증명서 (국세, 지방세)를 요구하여 선순위 체납 세금이 없는지 확인하고 등기부등본상 근저당과 신탁 여부를 철저히 분석해야 합니다. 2023년 개정된 법에 따라서 임차인은 임대인에게 국세, 지방세 납세증명서 제시를 요구할 권리가 있습니다. 임대인의 세금 체납은 보증금보다 우선 변제되므로 반드시 완납 여부를 확인하셔야 합니다. 계약시에는 정부에서 권장하는 표준계약서를 사용하시는 것을 추천합니다. 표준계약서에는 임차인의 권리를 보호하는 기본 문구들이 포함되어 있습니다. 잔금 지급일 익일까지 담보권을 설정하지 않는다는 조항과 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 및 보증금 즉시 반환이라는 특약을 반드시 명시하여 법적 허점을 보완해야 합니다. 계약 후에는 이사 당일 전입신고와 확정일자를 즉시 처리하여 대항력을 확보하고 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증에 가입하여 최종적인 보증금 회수 안전망을 구축하시기 바랍니다. 감사합니다.
전세를 구하려고하는데요..전세사기가 많다고해서 걱정이 들더라구요. 전세를 구할때 꼭 확인해봐야할게 뭐가있을까요. 부동산 고수님들 정보즘 주세요. 감사합니다.
==> 우선적으로 전세를 구하는 경우 사기 등을 예방하기 위해서는 아래와 같은 사항을 철저히 확인하시기 바랍니다.
1. 보증금이 적절한지?. 우선적으로 주변시세, 보호 가능성 등을 고려하여 판단이 우선임
2. 권리관계에 문제가 없는지?. 신탁등기 또는 과도한 근저당이 있는 경우 다른 물건을 선택하심이 적절
3. 내와 환경을 고려할 때 청결함이 있는지 확인
4. 직장과의 거리 등도 고려하여 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기와 정부의 부동산 규제 등으로 전세에서 월세로 많이 전환되다보니 전세물량이 귀한 상황이 되었으며 더더욱 전세사기에 유의해야 할 상황이 만들어지고 있습니다. 전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋지만 요즘 가격이 부담이 되는 것이 현실입니다. 전셋집을 알아보신다면 계약에 앞서 서류를 잘 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.
선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 또한 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며,
대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
현실적으로 전세보증보험에 가입하시는 것이 가장 효과적인데, 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 다가구주택의 경우에는 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게 되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다.
이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세사기를 피하기 위해서는 해당 부동산의 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권이 설정이 되었는지 확인을 하고 선순위 근저당권이 없는 것을 계약하는 것이 맞고 동시에 임대인의 재산상태를 점검을 해서 향후 보증금 반환에 충분한 경제상황인지 점검도 필요합니다. 다음으로 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 갖추시고 전세보증보험 가입이 가능할 경우 전세사기에서 안전하다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집을 보고 맘에 들면 그집의 공시기격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가 인지 확인을 하셔야 합니다
그래야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그런부분을 확인하시고 등기부등본,건축물대장,본인확인이 필요합니다
잔금치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다
부동산과 그런부분을 잘협의해서 계약하시면 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
일단 전세를 계약할 때 주변 매매가가 어떻게 되는지 보는게 중요합니다. 질문자님이 전세를 비싸게 계약하는지 아닌지 파악하는게 중요하며 등기부등본을 보고 선순위 채권자가 있는지 보는 것도 중요합니다.
이 두 가지 정도만 보고 임대인이 계약이 할 때 직접 계약서 작성하는 곳을 선택하시길 바랍니다.
임대인이 직접 계약서 작성하면 그래도 신뢰가 가는 물건입니다.
감사합니다.