경제
전세 임대차계약 중 보증금 증액시 변경계약 관련 내용
상황
1. 2026.01.31~2028.01.30 기간으로 전세 임대차계약 체결함 (기존 계약의 묵시적갱신계약)
2. 집주인과 보증금인상 합의해서 2026.04.01에 보증금 증액에 대한 변경계약서 작성 하기로함 (1천만원 인상)
질문사항
1. 위 상황에서 동일 기간의 계약에 대해 보증금만 변경되는 건데 신규 임대차계약을 해야 하는 것인지?
2. 기존 임대차계약에 대한 변경계약 방식이 따로 있는건지?
3. 확정일자 부여에 문제가 없을지?
질문드립니다.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
신규가 아닌 변경(증액)계약으로 진행하세요. 기존 계약서를 파기하지 않고 그대로 둔 채 증액분 1천만원에 대한 증액계약서를 별도로 작성하는 것이 대항력 유지에 안전합니다. 계약서에 기존 계약은 유지하되 보증금만 1천만원 증액함을 명시하고 임대인과 날인하면 됩니다. 새로 쓴 증액된 1천만원은 확정일자를 새로 받은 날로부터 우선변제권이 생깁니다. 새로 작성한 증액계약서(변경계약서)를 가지고 주민센터나 인터넷 등기소에서 확정일자를 다시 받아야 합니다. 주의할점은 계약 전 등기부등본을 떼어서 그 사이 새로운 빚이 생기지는 않았는지 반드시 확인해야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 일단 신규계약이 아닌 갱신계약에 해당이 될것으로 보이나, 계약기간에 대해서는 기존과 다르게 26년 4월1일~28년 4월1일까지 작성하는게 맞을듯 보입니다. 그리고 보중금 6000만원 초과 또는 월세30만원 초과의 조건이라면 전월세신고까지 하셔야 하고 보증금 인상에 따른 확정일자 재부여도 필요할수 있습니다.
2. 임대차계약자체가 사인간의 계약이므로 특별히 정해진 방식이나 절차상 제한은 없습니다. 질문처럼 합의가 되었다면 그에 따른 계약서만 다시 작성하시면 되고, 전월세신고등만 하시면 됩니다 .
3. 네 문제 없습니다. 다만 계약서는 다시 작성이 필요할듯 보입니다 .
1. 위 상황에서 동일 기간의 계약에 대해 보증금만 변경되는 건데 신규 임대차계약을 해야 하는 것인지?
==> 기존 계약서 여백에 수정된 내용을 기록하시거나 아니면 신규로 계약서를 작성하심이 적절해 보입니다.
2. 기존 임대차계약에 대한 변경계약 방식이 따로 있는건지?
==> 별도 계약방식은 없습니다. 임대인과 상호 협의한다면 가능합니다.
3. 확정일자 부여에 문제가 없을지?
==> 네 그렇습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
묵시적갱신은 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에 2년간 동일한 조건으로 이루어집니다.
만일 상기의 상황에 부합한다면 이미 묵시적갱신이 이루어진 것이므로 보증금 인상에 대해 거절하실 수 있습니다. 하지만 그렇지 않다면 사실상 협의에 의한 갱신으로 볼수 있는데, 보증금이 증액된 경우에는 계약서를 작성하여 확정일자를 받아야 증액된 1천만원에 대한 권리를 확보하실 수 있습니다. (기존 계약서의 확정일자는 기존 금액에 대한 권리를 부여하므로 기존 계약서도 잘 보관하셔야 합니다.)
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 묵시적갱신으로 재계약이 되게 되면 28년 01월30일까지는 기존 조건 그대로 거주가 가능한 권리가 있게 됩니다.
하지만 합의에 의해서 26년 4월 1일 부터 변경계약서 작성을 하여 보증금 금액을 변경을 하여 변경 계약서를 작성을 하시면 됩니다. 다만 보증금이 올라갔기 때문에 변경계약서 확정일자를 받아야 올라간 부분 만큼 우선변제를 받을 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,금액변경이 있으면 계약서 작성하고 임대차 거래신고도 다시해야 합니다
,다른 조건은 전계약서 조건 그대로 쓰고 금액 증액만 하셔도 됩니다
만약 요구조건이 있으면 협의해서 특약으로 기재하셔도 됩니다
,확정일자도 다시 받아야 합니다
그전 보증금은 예전에 받은 확정일자에 효력이 있고 올린금액에 대해서는 지금받은 확정일자에 효력이 있으니 계약서를 같이 보관하시면 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 보증금의 증액 및 감액에 대한 변경이 있으면 재계약서 작성하는 것이 좋습니다. 분쟁을 예방할 수 있습니다.
2. 기존 계약서 양식 그래도 보증금 금액 변경과 전세 계약 유지 기간 정도만 변경하시면 됩니다. 따로 양식이 있는 건 아닙니다.
3. 확정일자 새로 확정해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
동일 기간의 계약에서 보증금만 증액하는 경우라도 반드시 신규 임대차 계약을 체결해야 하는 것은 아닙니다. 기존 계약을 유지하면서 보증금 증액에 대해 별도의 변경 계약서(변경된 조건만 명시하는 부가 계약서)를 작성하는 것이 일반적이며, 이를 '임대차 계약 변경 계약'이라고 합니다.
따라서 2026년 4월 1 일에 증액 분 1 천만 원에 대해 변경 계약서를 작성하고, 이 변경 계약에 대해 별도 확정 일자 신청을 하시면 임대차 계약의 안전성과 법적 보호 측면에서 유리합니다.
임대차 계약 중 보증금 증액과 관련된 변경 계약은 계약 기간, 임대인.임차인의 합의를 한 후 서명 또는 인장을 찍고, 그 문서로 확정 일자를 받으시면 됩니다. 확정 일자를 받더라도 기존 계약서를 보관해야 합니다.