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반값 아파트의 원리에 대해서 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적은 아파트 분양시 분양가는 토지가격+건축비용+기타수익비용등이 포괄적으로 포함되어 산정됩니다. 이중에서도 토지가격은 최초 원주민을 내보내고 토지를 획득하는 과정에서 들어가는 비용이기에 비중이 꽤 높습니다. 즉 토지지가가 분양가에 영향을 크게 주기 때문입니다. 반값아파트의 경우 이러한 토지비용이 사실상 포함되지 않습니다, 이유는 토지소유권이 포함되지 않은 상태로 분양하여 사실상 토지소유권없이 지상권등의 물권을 통해 빌려쓰는 개념이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.10
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상가를 분양받을때 주의해야할점이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 상가 분양의 경우 임대수익이 주 목적이기에 주변 상권이나 공실에 대한 부분을 고려하시는게 우선되어야 합니다. 분양시 대행사의 수익성은 실제보다 과하게 책정되는 경우도 많기 때문에 모르는 지역에 있는 상가분양의 경우는 위험성이 높을 수 있습니다. 보통 내가 거주하거나 잘 알고있는 지역등은 이미 상권에 대한 인식이 되어 있기 때문에 공실리스크을 줄일수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.10
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전세만기시 원상복구 조항이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 처음 입주와 같은 상태를 말합니다, 다만 이러한 부분을 임대인이 문제제기하지 않는다면 상관없지만 세세한 부분까지 문제를 제기할 경우 분쟁이 생길 여지가 있습니다. 보통 벽지.생활스크레치라고 해도 정도가 심하지 않은 경우 문제가 되지 않고, 찢어짐 또는 낙서가 있거나 옵션인 가전,가구등의 고장이 있을 경우 문제가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.10
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부동산 월세 계약서 질문있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약중도해지의 경우 상대방 동의가 있어야 가능합니다, 즉 계약파기의 책임이 있는 임차인이 임대인의 동의를 구하고 합의해지를 해야하기 때문에 위처럼 임대인 주장에 큰 문제는 없어보입니다. 또한 계약이 정상 진행되었다면 기간내 공실로 인한 임대인의 손해가 발생되지 않는 만큼 위 주장에 큰 무리는 없어보입니다. 질문에서 계약서 6번 내용(특약)을 알수 없기에 일반적인 상황에 대한 설명을 드립니다.
경제 / 부동산
23.01.10
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상가 불법건축물(지붕) 걸렸을때 시정명령은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 불법건축물 신고등으로 인해 적발될 경우 시정명령이 내려오고 이를 시정하지 않으면 강제이행금이 부과 됩니다. 예전에는 이를 년1회 3년간 내게 되면 추가적인 세금은 부과하지 않았으나 ,최근에는 어떻게 변경되었는지 에 대한 확인은 필요할듯 보입니다. 또한 불법건축물이 건축물대장에 등기될 경우 매매시나 대출시 거절되는 경우가 있기때문에 기능상 문제없이 원상복구가 가능하다면 사실상 시정명령에 따르는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.01.09
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가족끼리 양도하는것은 양도세가 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 직계존비속간 거래는 매매가 아닌 증여로 추정합니다. 즉 양도세가 아닌 증여세 부과 대상으로 봅니다. 일반적으로 양도세의 경우 매매가-취득가를 제외한 차익에 대해 부과하지만, 증여세는 증여금액 전체를 부과 대상으로 하기때문에 양도세보다 많은 세금이 부과됩니다. 즉 양도, 증여가 불법은 아니나, 세법상 세금회피의 목적으로 보고 이에 대해 과세를 하는것입니다.
경제 / 부동산
23.01.09
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아파트 거래 시 4베이 3베이 하는게 뭘 말하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.베이는 전면 발코니를 기준으로 건물의 기둥과 기둥 공강 중 햇빛이 들어오는 공간을 말하는데 쉽게 거실 발코니를 기준으로 같은 방향으로 몇개의 창이 나와있는지를 말합니다. 즉 3베이구조라면 거실 발코니 방향으로 침실 두개의 창이 추가로 나와 있는것으로 이해하시면 됩니다,
경제 / 부동산
23.01.09
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3억5천만원의 반값 아파트는 어떻게 가능한건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.반값아파트는 일반 아파트와 다르게 건물에 대한 소유권은 인정되지만 토지에 대한 소유권(즉 대지권)이 없는 주택을 말합니다. 즉, 아파트 건물은 내가 소유하나 토지는 주택도시공사로 부터 지상권설정등의 권한으로 빌려 사용하는 개념으로 보시면 됩니다. 그러므로 토지에 대한 비용이 분양가에 적용되지 않기 때문에 일반 아파트에 비해 저렴하게 공급가능하시다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.09
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대출할때 확정일자를 왜받아오라는거에요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서 확정일자는 우선변제권의 효력을 부여하는 것입니다. 우선변제권은 경매진행시 물권이 아닌 채권인 임차권에 물권과 같은 순위배당 권한을 부여하는 것으로 예를들어 우선변제권 없는 임차권은 우선순위에 있더라도 순서와 관계없이 모든 채권과 동일하게 안분배당되며 보증금 전부를 다 돌려받을 수 없습니다. 우선변제권이 있다면 순위에 따라 전액배당이 가능한 권한이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.09
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명의변경시 드는 비용이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.명의자가 법적 부부라면 공동명의 변경은 증여로 볼수 있습니다. 부부사이는 6억까지 증여비과세 이므로 고가주택이 아닌 경우 증여세는 부과되지 않으나, 취득세는 내셔야 합니다. 또한 등기비용등이 추가비용으로 발생될수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.09
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