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전세금+근저당=70%?80%?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약시 단순히 근저당이 있다는 것만으로 위험하다 말하기는 어렵습니다, 일반적으로 전세보증금으로 근저당을 말소하는 조건으로 계약서상 특약을 넣기때문에 최선순위는 대부분 전세세입자가 됩니다. 즉 계약할 당시 특약내용에 위에 대한 내용을 기재하고 잔금지급시 임대인에게 근저당 은행에 대출완납 영수증이나 확인증을 받는다면 크케 문제 없습니다, 등기부와 말소와 관계없이 대출 상환자체로 근저당 효력은 사라집니다. 질문과 같은 계산은 하지 않아도 됩니다.다만, 근저당 밑으로 후순위로 진입하게 되는 경우는 단순히 시세 - (근저당설정금 + 내 전세보증금) 이라고 하지만 실제 경매시에는 우리가 말하는 시세가 아닌 감정평가금액으로 시세보다 20% 할인된 가격으로 시작하고 유찰시마다 20%씩 더 할인되게 됩니다, 그부분도 문제지만 제일 큰 문제는 말소기준권리가 근저당이기에 내 임차권은 경매로 소멸하게 되므로, 경락인에게 대항할 수 없어 집에서 나가야 합니다. 부가적인 경매대금 및 근저당 배당이 끝나고 남은 금액이 보증금보다 적다면 선순위라면 퇴거를 거부할 수 있지만 후순위라면 대항자체가 불가하기에 이러한 계약을 하지 않도록 권하는 것입니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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집을 시세차익 목적으로 사도 괜찮은건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 시세차익을 노린 투자의 경우는 부동산 경기가 좋아 가격이 상승하는 시기에 많이들 하는 투자입니다. 예를들어 작년에 부동산 가격 상승이 높았기에 이전에 미리 주택을 구매하신 분들은 시세차익이 꽤 괜찮았던 것으로 알고 있습니다. 특히나 고가인 부동산에 투자를 몇억씩 할수있을까 생각하시는 분들도 있지만, 흔히 말하는 갭투자의 경우 시세와 전세보증금 차이만큼만을 실제 투자하기에 생각과 달리 몇천에서 1억 초반 투자로도 가능한 부분이였습니다. 하지만 현재 상황처럼 전세세입자도 구하기 힘들고 주택가격도 하락하는 시점에서는 매우 위험한 투자 방법이 될 수 있습니다. 즉 깡통전세도 이러한 부분때문에 발생하게 되죠. 결국 시기에 맞게 투자를 한다면 부동산 투자도 훌륭한 재테크임에는 틀림없습니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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이번달청약하는 아파트를사야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구축은 시세매매를 통해 가격이 정해지기에 말 그대로 부동산 수요침체에 따른 가격하락을 직격타로 맞은 것이고, 신축분영아파트의 경우 건설비용과 토지비용등이 녹아 있는 가격이기에 쉽게 내리지 않습니다. 대신 미분양이 속출하는 것을 볼때 현재 분양시장의 상황을 설명하고 있는 듯합니다. 이전과 같은 묻지마 청약은 엄청난 손실로 이어질 수 있으니, 청약을 하시더라도 해당 분양아파트에 대한 세세한 정보확인이 꼭 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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금리인상에 따른 집값 하락의 멈춤 시기는 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문주신 내용처럼 부동산 경기는 후행경제지표라고 합니다 즉 경기가 회복되기 시작해야 부동산 수요도 활발해지면서 가격이 오르는 구조이죠. 지금과 같은 상황에서 부동산 회복시기를 예측하기는 정말 어려워 보이는건 사실입니다. 일단 경기침체가 아직 시작단계이고 불확실성 요소가 너무 많이 산재되어 있기 때문입니다, 우선 금리 인상부터 멈춰야 다음을 상황을 볼 수 있을 듯 함니다만, 금일 미국 FOMC 발표 결과 또 자이언트스텝을 단행하여서 국내 금리도 추가 상승이 불가피하게 되었습니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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내년 2023년과 내후년에 역전세 날 수있는 수도권지역 알고싶어요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 역전세가 많이 발생하고 있다는 이야기가 많이 돌고는 있지만, 며칠전 통계발표를 보니 부동산 가격은 하락했으나, 전세가격은 크게 줄지 않은 결과가 있습니다. 즉 역전세도 생각보다 많지 않고 부분적으로만 있다고 보시면 될듯합니다. 그리고 역전세가 발생해도 갭투자 금액이 줄어들지는 않습니다. 오히려 같거나 커지죠. 주택가격은 하락분 만큼 전세가격도 하락하고 있다는 뜻이기 때문에 투자입장에서 보면 역전세 지역은 수요 측면에서도 큰 메리트가 없습니다. 반대로 주택가격은 하락세보다 전세가격 하락이 적거나 유지되는 지역으로 알아보셔야 갭투자 금액이 줄어들수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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현재의 하락장은 언제 마무리 될지 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산이든 주식이든 하락이 있으면 반드시 상승 있습니다만 우리는 그 시기를 잘 알수가 없는게 최대 단점이죠. 일단 부동산 공부를 하고 계시니 시간적여유를 가지고 천천히 공부하시다보면 부동산과 관련된 통계자료등의 변화등을 통해 회복하는 단계를 추측 가능하시라 생각됩니다. 또한 투자를 함에 있어 발끝을 찾아 투자를 할 수는 없습니다. 비록 가격이 높은 허리에 잡더라도 어깨에 팔수만 있다면 수익은 수익이나 부동산도 회복이 확실히 시작되고 가격이 상승되는 시점에서 투자를 하셔도 될듯합니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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농협 주택청약 해지할건데 가입안되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 주택청약통장을 문의 하신 듯 합니다. 현재 주택청약통장은 1구좌만 계설가능한 것으로 알고 있습니다. 즉, 이미가입해 있으시다면 타은행에는 가입할 수 없습니다. 반대로 가입이 해지되시면 타 은행에서 개설하시면 되지만 그동안 납입횟수등은 다 없어지기에 추천드리는 방법은 아닙니다. 청약통장 특성상 은행에 따른 차이가 크지않기에 기존 청약을 유지하시는게 좋을듯합니다 .
경제 / 부동산
22.11.02
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부동산 원룸 발품등록을 할려면 본인이 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 제시한 용어나 내용이 헷갈리는 부분이 있어 자세한 설명이 어려울수 있습니다. 일단 발품등록이라는게 매물등록을 말하시는 듯 합니다. 우선 2022년 12월10일 이후로 계약된 경우 계약만기 이전 2달전까지 임대인에게 재계약하지 않고 나가겠다는 통보를 하셔야 합니다. 계약일이 12.10~15일이라고 하시는데 정확한 계약일자를 확인해보시기 바랍니다. 만약 이 기간내 계약만기종료를 통보 못하셨다면 묵시적갱신으로 계약해지를 통보한 3개월 뒤에 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 또한 정상적인 통보에 의한 계약만료시에는 계약만료일에 주택인도를 하시고 보증금을 돌려받으시면 됩니다. 이때는 다음 임차인이 없다해도 돌려받을 수 있는 권리가 생기지만, 실제 실무에서는 다음세입자를 구하지 못해 반환이 지연되는 경우도 종종 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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지금 부동산 투자 하는게 맞을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 상황을 고려해 봤을때는 투자보다는 시간을 가지고 관망하시면서 투자 매물등을 좀 더 알아보는게 유리해보입니다. 뉴스나 전문가들 의견도 내년까지 부동산 하락이 이어질 거라는 평가가 많고 재개발이나 재건축의 경우도 건축비상승과 더불어 분양프리미엄도 많이 줄어들고 있어 큰 이득이 없어보이는 현재상황입니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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매매 계약 관련 문의 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본 계약상으로는 잔금을 치루기 이전이므로 인도의 의무가 아직 없기에 일단 인테리어 공사가 지연된 부분에 대해 손해배상이 가능할지는 의문스럽습니다. 또한 특약에 인테리어의 협조한다는 조항은 있지만, 이 뜻을 해석하는데 있어 공사시작을 협조하는 부분인지, 공사가 지연되었을 경우 책임을 물을수 있는 조항인지에 대한 해석의 차이가 있을 수 있는 부분같습니다. 특약상 중도금 지급 시 임차인의 전세보증금을 반환한다 라는 명확한 문구도 없기에 잔금일 전 임차인에 대한 보증금 미지급이 문제가 되어 공사를 할 수 없다해도 당 계약서 상 특약을 가지고 문제제기 가능한지도 애매한 부분이 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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