답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.먼저, 새로 계약하는 투룸에 전입신고를 하시면 기존 집에 대한 대항력은 잃게 됩니다. 즉 기존집에서 보증금 반환이 안될 경우 대항력 상실로 인해 피해를 볼수도 있습니다. 방법은 기존집에 가족중 한명을 전입신고하여 등본상 전입시키고, 본인은 새로 계약하는 주택에 전입신고하고 대항력을 얻는 방법이 있을 수 있습니다.전세권 설정의 경우 채권인 임차권보다 훨씬 강한 권한이 부여되는 물권입니다. 임차권과 달리 전입신고, 확정일자 없이도 대항력,우선변제권이 인정되고, 심지어 보증금 미반환시 법원의 판단없이 임의경매신청도 가능하며, 임대인 동의없는 전대차도 가능하죠. 즉 등기시 발생하는 비용이나 번거로움도 임대인이 거부하는 이유일수 있지만, 권리자체가 지닌 권한이 소유자에게는 부담스러운 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서는 계약당사자간 합의에 의해 작성하여 그 합의내용을 증명하는 서류입니다. 기존 계약서와 더불어 추가적인 사항에 대한 계약서를 첨부하셔도 당사자간 합의가 된 사항이라면 충분히 법적효력은 있습니다. 여기서 계약의 효력은 특약에 대한 부분을 이야기하며 이 특약으로 인해 무조건적으로 보증금이 안전하다고 말하는 것은 아닙니다. 그리고 추가된 계약서의 당사자가 임대인과 임차인이여야 하고 만약 임차인과 부동산간의 이행계약등이라면 임대인과는 별개의 계약으로 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자와 계약효력과는 아무런 상관이 없습니다. 확정일자는 말그대로 임차인의 우선변제권 효력을 얻기위한 법적 조건일 뿐 계약상 내용과는 별개입니다. 또한 재계약에 대한 계약서를 11월28일 새로작성하신 상태라면 이미 계약금계약은 완료된 상태로 보입니다, (여기서 계약금은 기존 전세금, 기존 계약만기일을 잔금일로 하여 추가된 보증금 지급 또는 인하된 보증금 반환) 이미 계약서가 존재한다면, 계약 조건 변경은 하지 않으셔도 될듯 보입니다. 확정일자에 대한 부분은 임대인과는 크게 상관없는 부분이고, 그러한 부분때문에 새로운 계약서를 작성해야 한다고 해서 그에 협조를 하는것일 뿐, 기존계약서의 효력이 없어지는 것은 아니기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 제시한 문제들은 사실 많은 정상거래건수 중 소수에 해당합니다. 물론 확률이 없지는 않지만 대부분 중개사무소를 통한 거래시에는 어느정도 방어가능한 문제들이구요. 우선 원하는 매물 주변시세를 확인하셔야 합니다. 그래서 전세보증금이 시세에 80%가 넘는 전세계약은 하지 않는것이 좋고, 계약시에는 등기부상 명의자와 계약당사자 확인, 특약으로 전입신고 이전 대출 금지 및 잔금시 기존대출상환 특약을 기재하고, 권리부상 선순위 물권이 있을 경우 안전하다고 해도 계약하지 않는 것이 필요합니다. 물론 이러한 부분은 일반적인 중개사무소에서 확인,설명을 다 해주는 부분입니다. 계약성사 후 입주시 전입신고와 확정일자를 필히 받으시고 전세보증보험도 가입하시면 어느정도 위험으로부터 안전하다고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약의 대한 통보는 정해진 통보방법이 있는것은 아닙니다. 문자나 통화등으로 서로간의 협의를 하면 되고, 늦어도 계약만료 2개월전까지는 이에대한 내용을 두 당사자 중 한분이라도 통보하셔야 합니다. 만약 재계약 거부의사가 있으시다면 계약만료 2개월 전까지 통화나 문자로 계약거절을 임차인에게 통보하시면 되고 임차인이 계약갱신청구권등을 사용하여 연장의사를 밝히지 않는다면 만료시 계약은 종료됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세권을 설정하셨다는게 등기부상 전세권 등기를 하셨다는 얘기신가요? 만약 전세권등기가 되어있다면, 계약만료시 전세보증금 반환이 늦어질 경우 목적물에 대한 임의경매신청도 가능합니다. 또한 임차권과 다르게 임차권등기명령을 할 필요가 없습니다. 임차권보다 강한 물권이 전세권이기에 이를 알고 있는 임대인이라면 최대한 빠르게 반환의무를 진행할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전문가들의 향후 부동산 시장에 대한 의견은 추가적인 주택가격하락을 예상하고 있습니다, 이유는 역시 고금리로 인한 주택수요감소이며, 장기적으로는 경기침체에 대한 불안감이 있기 때문으로 보입니다. 금리 인상이 계속진행중인 현 상황에서는 주택가격 하락이 지속될거라는 의견이 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가 상한제는 아파트등 공동주택을 분양할때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도로써 주택법에 근거하고 있습니다. 이러한 분양가 상한제 아파트의 경우 분양가가 주변시세 대비 낮게 책정되기 때문에 분양받을 경우 바로 시세차익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다. 이러한 부분때문에 투기세력등이 몰릴 수 있어 분양가 상한제 적용 공동주택의 경우 의무거주기간이 정해지고 그 기간이내 전매가 제한됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.농지를 구매하기 위해서는 기본적으로 농지취득자격증명서을 발급받아야 합니다. 이는 읍.면사무소를 통해 방문신청하시거나, 인터넷을 통해 신청하실수 있습니다. 물론 이를 위해서 농업경영계획서 첨부가 필요하며 이에 대한 내용을 확인하시고 증명서 발급 후 매수를 진행하시면 됩니다. 그리고 매수이후에 정당한 사유 없이 농사를 짓지 않을 시 농지 처분 통지를 받을 수 있고 처분하지 않을 경우 매년 이행강제금 부과할 수 있으니, 신중하게 고민하신 후 진행하시는 게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재와 같은 상황에서 영끌을 통한 주택 매수는 추천드리기 힘든게 사실입니다. 우선 금리인상부분이 아직까지 진행중이고 미국금리인상에 따라 내년 초 국내기준금리 인상도 불가피해 보입니다. 이러한 상황에서 대출을 일으켜 주택을 매수하신다면 질문처럼 더 높은 이자부담으로 인해 주택유지 및 기본적인 생활이 힘들수 있으니, 조금 더 상황을 지켜보신 후 결정하시는게 좋을듯 보입니다.