답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 1. 이런 경우 제가 집주인에게 보낼 내용증명에 계약금 손실 위험(특별손해)까지 포함해도 법적으로 인정될 수 있는지요? -> 질문과 같은 경우가 꽤 있는데, 실제 손해배상청구소에서 이를 손해로써 인정할지는 개인이 판단하기는 어렵습니다. 이유는 소송의 특성상 미반환이 직접적으로 계약파기에 이루게 된 사실과 그로 인한 금전적 손해가 명확하게 인정가능하여야 하는데, 이는 소송당자자에 따라서 대처하는 방식에 따라 법원의 판단도 달라질수 있기 때문입니다, 이전까지는 대부분 위와 같은 손실에 대해 배상책임을 인정하지 않는 판례가 많았으나, 최근에는 조금씩 인정되는 판례도 나오고 있기 때문에 각 케이스별 판단은 상이할것으로 보이기 때문입니다. 2. 내용증명은 집주인에게 미리 문자로 고지 후 보내는 것이 좋은지, 바로 보내도 되는지 궁금합니다.-> 내용증명이라는건 사실상 의사통지 효력외 별다른 효력이 없습니다. 이걸 보낸다고해서 보증금 반환이 확보되는것도 아니나 임대인에 대한 압박효과를 위해서는 보낼수는 있습니다. 특별히 문자고지는 하지 않아도 됩니다. 3. 아직 보증금 반환이 확정적으로 불가능한 건 아니지만, 지금 단계에서 변호사 선임(또는 상담)을 통해 잔금일까지 보증금을 확보할 현실적인 방법이 있을까요?-> 없습니다. 임대차에서 만기전까지는 임대인에게 보증금반환의무가 없기 때문에 현재 의무가 없는 이를 강제할 법적근거는 없고 결국 임대인의 경제적 능력이 뒷받침되지 않으면 다음임차인을 구하지 못할 경우 실질적인 반환이 이루어지기는 어렵기 떄문입니다, 다만 이후 계약해지에 따른 손실가능성이 있기에 사전이 변호사분에게 상담받고 조언에 따라 이후 소송에 유리할수 있도록 사전준비를 해주시는것은 필요할것으로 보이긴 합니다. 4. 만약 잔금일에 보증금 반환이 이뤄지지 않는다면, 소송 시 특별손해(계약금 몰수분)에 대해 실제 배상을 받을 수 있는지 궁금합니다.-> 1처럼 손해배상소송을 통해 진행해보시고 판결을 받아야 알수 있는 부분입니다. 법적으로는 미반환에 따른 지연이자, 임차권 등기에 따른 비용등은 명시적으로 하고있으나, 그외 부분들은 임대인이 손해에 대한 지급거절을 한다면 결국은 손해배상소송을 통해 법원의 판단을 받으셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 다만 전입신고를 하시고 주거용으로 사용하였다면 이때는 주거용 오피스텔로 간주되어 주택수에 포함되었을 가능성이 있습니다. 문제는 지금처럼 일시주거용 사용후 다시 업무용으로 사용하였을 경우에 주택수 산입에 어떻게 처리될지는 정확히 판단을 하기는 어렵기 떄문에 우선적으로 세무소등에 정확한 상담이 필요해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택평가액이 10억정도이고 1주택자라면 사실상 공동명의의 장점이 크지는 않을것으로 보입니다, 양도소득세에 있어 유리한 부분이 있으나, 1주택자의 경우 12억이하 주택의 경우 비과세 되기 때문에 크게 의미가 없기 때문입니다. 단, 현재 주택가격이 상승될 가능성이 높고 그 상승폭이 클것으로 예상된다면 미리 공동명의로 해두시는게 나을수는 있습니다만 현재기준으로는 그 필요성은 크지 않아 보입니다. 그리고 재산세는 단독명의든 공동명의든 주택별 부과되는 것이기에 최종적은 금액은 같습니다. 다만 이를 단독명의는 혼자 부담하는것이고 공동명의는 지분만큼을 부담하는것이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차보호법에서는 인상의 한도를 5%로 제한것이지 무조건으로 5%을 인상해주여야 하는 것은 아닙니다. 즉, 갱신청구권을 사용하였더라도 시세하락이 있을 경우 오히려 임대차조건을 낮추어 재계약을 할수도 있고, 반대로 인상없이 그대로 연장하실수도 있는 부분입니다, 두당사자간 합의에 따라 결정하실수 있는 부분이며 두 당사간 인상에 동의를 하였다면 이떄 5%을 넘지 못한다고 보시면 됩니다. 보통 시세가 이전보다 크게상승되었다면 임차인,임대인 모두 인상에 불가피성은 이해를 하기 떄문에 5%이내 인상에 합의하는게 일반적입니다. 그리고 인상을 해주지 않아 퇴거를 요구하는 경우가 있는데, 갱신청구권 사용시에는 인상협의가 안되었다고 이를 거부하고 퇴거를 임대인이 요구할수 없기에 최종적으로 임차인이 인상에 동의를 하지 않고 갱신청구권을 사용한다면 임대인으로써는 이를 강제할 방법은 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중에는 임의대로 월세인상을 할수 없습니다, 그에 따라 임대인이 계약기간중 위와 같은 요구를 한다면 무시라기 보다는 거절의사를 분명하게 밝히시면 됩니다. 만약 거절에 따른 퇴거요구등이 있을 경우 법적 사항을 근거로 이 역시 거부의사를 밝히시면 됩니다. 다만 집주인이 이러한 월세인상요구에 따른 협의가 불만족스러운 경우 관리비에 대한 인상등을 통해 이를 충당하려는 요구를 할수 있으나, 관리비 역시 계약시에 일정금액으로써 정해진 부분이 있다면 임의대로 올릴수는 없기에 이에 대해서 거절요구를 하시거나, 혹시라도 공공요금 인상등에 따라 불가피한 인상이라면 그에 따른 근거를 요구하여 이를 확인후 정당하다면 이에 동의를 하시는 방식으로 대처를 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 여러 소득창출 파이프라인을 만드시는게 필요합니다. 질문처럼 임대소득을 통한 수입창출도 있어야 하겠으나, 개인연금 또는 국민연금을 통한 수익, 주택보유시 주택연금을 통한 수입원창출등 여러경로로써 다양한 파이프라인 확보가 노후준비에 가장 유리할수 있습니다. 우선적으로 연금부분은 기존연금 이나 주택보유시 연금전환등을 하시면 되기에 별도 준비가 필요하지는 않겠으나, 임대수익등을 통한 수입확보는 질문처럼 주택보다는 상가나 오피스텔처럼 임대수익이 더 유리하고 주택수 포힘이 되지 않아 세금부담이 적은 매물형태로 구매를 고려하시는게 유리할듯 보입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 하자보수담보기간은 각 부분별로 차이가 있습니다. 공동주택 관리법 시행령에 따라 내력구조 및 지반공사는 10년, 방수공사, 지붕공사, 철근콘크리트 공사등은 5년, 배관,난방,창호,소방시설 등의 주요설비는 3년, 미장,타일,도배와 같은 마감공사등은 2년으로 규정되어 있습니다.그리고 해당기간내 하자보수를 신청하여 보수를 받았음에도 개선이 되지 않거나 하자가 계속되는 경우에는 개인이 대응하기에는 한계가 있기에 보통은 입주자대표회의등을 거쳐 시공사나 해당 부분을 시공한 업체를 상대로 법적소송등을 진행하는게 일반적입니다. 다만 그 결과가 언제는 입주민에게 유리하게 나올지는 판단을 하기 어렵고 소송기간등을 고려하면 결국 입주민들의 불편만 커지게 되는게 현실이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세의 경우 지역입지, 매물의 종류, 평수와 내부상태등 여러 요인에 따라 천차만별이기에 어느정도 선이라고 말하기는 어렵습니다. 현재 부담하시는 월세조건도 서울기준으로는 높지 않은 편이나, 질문에서 말한 것처럼 지역을 알수 없고, 내부시설상태 대비하여 어느정도인지는 글만으로는 확인 불가하기에 정확히 판단하기는 어렵습니다. 다만, 현재 서울 월세 평균은 70만원 수준이고, 주요 상급지역등에서는 이미 100만원을 넘어선 상태입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 1주택자도 전세대출은 가능합니다. 다만 한도가 나오기 쉽지 않는 게 일반적이고, 1금융권에서는 승인거부하는 경우가 많아 대부분 2.3금융권을 통해 진행하는 게 일반적입니다 .특히 9.7규제로 인해 1주택자의 수도내 전세대출한도가 2억으로 일원화되었기에 어떤 금융권을 이용하든 사실상 2억이 최대한도라고 보시면 됩니다. 보통 1주택자가 전세대출을 받기 위해 여러 금융기관의 문을 두드려봐야 하기에 보통은 대출상담사등을 통해 은행별 확인을 한뒤 그중 금리나 조건, 한도등을 고려하여 최종 신청하는 경우가 많은 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 돈에 맞추어 주택을 구매하는 방법이 가장일반적이지 않을까 생각됩니다, 살림살이가 많은 것은 평수에 맞추어 줄이거나 살면서 줄이는 방법등으로 대처가 가능하지만, 자금의 부족의 경우는 즉각적으로 조달방법이 나오기 어렵기 때문입니다. 그렇다고 무리한 대출을 받고 이사를 할 경우 주택 유지에 있어 소득대비 원리금부담이 커지게 되면 실질적인 삶의 질까지 낮아질수 있기에 무리가 안되는 수준의 주택과 평수를 골라 이사를 하신뒤 자금을 천천히 모으시면서 향후 다자녀 관련 청약이나 혜택이 좋아지는 시기에 이사를 고려하시는것도 방법이지 않을까 생각됩니다.