답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 취득세의 기준은 매매가격이기 떄문에 본인이 매매계약서를 1억4천에 쓰고 취득신고를 2억에 할수는 없습니다. 그리고 생애최초 구매에 따른 취득세 감면은 실거주3년이라는 의무가 부여되기 떄문에 실제 거주할수 없는 해당 경우에는 취득세 감면을 받기는 어려울것으로 보입니다.그외 주택담보를 이용하지 않고, 기존 세입자가 있는 경우의 매매에서는 6개월 전입의무는 적용되지 않는것으로 알기 떄문에 매매자체에는 문제가 없으나, 걱정하듯이 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기 때문에 계약서 작성 및 자금에 대한 이체를 확실하게 하시는게 필요하고 과정진행상도 임의로 하시기 보다는 세무전문가나 중개사를 통해 진행을 하시는게 이후 세금에 대한 문제를 피하실것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부는 현재 목적물에 대한 권리사항을 확인하는 공적장부이지, 현재의 주택시세등을 나타내지는 않습니다 . 깡통전세는 말그대로 전세보증금 보다 주택가격이 낮아지는 현상을 말하는데, 이는 계약시점에 전세가율등을 통해 확인을 하는 부분이나, 계약후 거주중에서 주택가격이 크게 하락할 경우등이 발생되면 충분히 발생가능한 부분입니다. 특히나 빌라등처럼 시세가 정확하지 않은 목적물의 경우 전세계약시부터 전세가율이 높고, 주택시장 침체시 가장 먼저 빠르게 하락하기 떄문에 만기시점에서는 깡통전세가 될수 있는 가능성이 높습니다, 실제 인천지역에서 이슈가 되었던 전세보증금 미반환사고 (전세사기) 등이 이러한 거주중 깡통전세가 됨으로써 발생되었습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 디딤돌 대출의 경우 실거주 1년의무를 채우셨다면 이후에 임대차를 하시고 실거주를 하지 않더라도 대출회수는 되지 않을수 있습니다 , 다만 취득세 감면의 경우 실거주 3년으로 알고 있기에 1년 실거주후 임대차시 감면받은 취득세에 대해서는 추징이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전문가들의 예상으로는 초고가주택의 경우 해당 규제의 영향은 크지 않을 것으로 보이고, 일반적인 중저가 아파트에 대해서는 수요가 크게 감소할것으로 예상되고 있습니다. 사실상 초고가주택을 구매하려는 고소득부자들은 대출 한도 6억규제가 되더라도 자금조달에는 크게 영향을 주지 못할 것으로 보이고, 일반 사람들 특히 실수요자들의 경우 주택담보대 한도 축소는 자금조달에 어려움이 나타나기 떄문입니다. 다만, 투자수요에 있어서는 전반적으로 감소될 가능성이 높아지기 떄문에 일단 기존보다는 수요가 감소하여 최근 나타나는 수도권 일부지역내 주택가격상승세는 안정화되지 않을까 생각됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.DSR은 총부채원리금상환비율로써 계산방법은 차주가 보유한 모든대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출하게 됩니다. 이때 알정한 DSR을 기준으로 소득이 높을수록 , 연간원리금상환액이 낮을수록 대출가능한 한도는 높아지게 됩니다. 스트레스 3단계 DSR은 이러한 연간원리금상환액에 대해서 일정한 가산 금리를 추가하게 되는 부분입니다. 즉, 동일한 원리금상환액에 대해서 가산금리가 추가됨으로써 총 분자값이 커지게 되고 이는 대출한도를 낮추게 됩니다. 결국에는 대출한도가 스트레스 DSR3단계 도입에 따라 기존보다 더 낮아디게 됨으로써 주택담보대출시 받을수 있는 한도가 크게 감소하게 되고 이는 결국 주택수요의 감소로 이어질수 있는 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 제한은 없습니다. 전입신고의 경우 본인이 실제거주하는 곳에 하는 것이고 이는 주민등록법상 전입일로부터 14일이내 실거주지에 전입신고의무가 있기 떄문에 최초 등록된 주소지에 일정기간 있어야 하거나 다른 주소지로 전출이 불가하다는 규제나 제역은 없습니다. 말그대로 실제 거주지가 이동되면 그에 따라 전입신고를 하셔도 무방합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매시 6개월내 실거주의무는 수도권에서 주택담보대출을 통해 주택을 구매하는 경우에 해당이 됩니다. 즉, 무주택자든 1주택자든 해당 부분은 동일하게 적용되고 다주택자의 경우 아예 주담대 대출이 전면금지되고 1주택자도 처분조건부 대출은 이용하룻 있으나, 6개월내 전입의무와 기존주택 처분의무가 강화되었다고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 무한리필집은 빠른 테이블 회전을 통한 최대한 많은 인원을 수용하는게 수익구조이고, 비용절감측면에서는 대령구매를 통한 식자재 비용 절감, 셀프서비스를 기초로 하여 최소한의 인건비 유지등을 통해 수익은 올리고 비용은 줄이는 방식으로 유지가 되는 구조라고 할수 있습니다 .특히나 요즘은 개인이 운영하는 무한리필보다는 체인점화 된 무한리필집이 많은데 이또한 본사중심으로 한 식자재 대량구매, 유통구조 최소화를 통해 객단가를 낮추는 방식이라고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.규제적용 시점을 당김에 따라 예상되는 장점은 시장내 이러한 대출규제을 우회할수 있는 방법을 고려할 시간이 없기에 규제에 따른 수요감소가 초기 눈에 띄게 나타날수 있고 이는 규제에 따른 효과가 잘 나타날수 있다는 점이라고 할수 있습니다 그에 반해 단점은 빠른 실행에 따라 기존 실거주수요자들의 가계약 파기등의 손해가 발생할수 있고 시장자체도 예상치 못한 강력한 규제로 인해 시장혼란이 발생할수 있다는 점입니다. 규제자체를 보았을 떄 장점은 현재 가계대출의 심각한 증가를 막음으로써 금융권의 안정화 및 대출총량 관리가 가능할수 있다는 점과 각종 부동산 투자의 길을 막음으로써 해당 투자자본이 다른 자본시장으로 흘러갈수 있어 시장 안정화에 기대치가 높아질수 있다는 점이고, 반대로 단점은 무주택자들의 주택구매를 더 어렵게 하였기 때문에 주택가격이 목표대로 안정화되지 않을 경우 무주택자들의 주택구매가 더 어려워 질수 있고 이는 주거불안정으로 이어질수 있다는 점입니다, 결국 결과적으로 어떻게 될지는 시장 흐름을 좀더 지켜봐야 할듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 공급의 증가가 이루어지더라도 수요의 증가가 더 빠르게 나타나고 있기 떄문입니다. 특히나 최근처럼 지방소멸화와 주택양극화로 인해 투자수요가 모두 서울, 수도권에 집중되고 있는 상황에서는 투자수요증가가 눈에 띄게 나타나고 있기 때문에 공급이 늘어난다고 해도 모든수요를 충족시킬수 없기 떄문입니다. 또한 사회구조상 인구감소시기에도 수도권내 인구유입은 늘어나는 추세라는 점, 서울권 내에서도 아파트 선호도가 높은 우리나라 거주특성으로 인해 공급이 이루어 지도라도 수요 대비 공급부족을 지속적으로 나타내는 이유가 아닐까 싶습니다 .