1가구 1주택 서울 아파트 매수후 거주하지 않고 매도할 경우 양도세
서울 아파트를 올초에 매매하였고 현재 그 아파트가 리모델링 확정이 되었습니다.
아직 리모델링까지는 3-4년의 기한이 있지만, 세입자 이주비용, 분담금등을
감당할수 있을까 고민입니다. 그리고 이주가 시작된 후 저희가 실거주를 하지 못할수도 있구요.
이럴경우 실거주를 못한채 매도를 해야할 경우도 생길수 있을것 같은데
양도세율은 어떻게 될까요? (8:2로 부부 공동명의입니다)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 양도세율은 발생하는 양도차익에 따라 다르게 적용되기 떄문에 질문의 내용만으로는 답변을 할수 없습니다. 일반적인 양도세율은 양도차익(매도가-취득가)에 따라 6~45%까지 적용될수 있습니다. 그리고 서울이라도 구매시점에 규제지역인지 비규제지역인지에 따라 실거주의무가 있을수도 없을수도 있는데, 올초에 매매를 하셨다면 강남3구와 용산구를 제외하고는 실거주의무는 부여되지 않을것으로 보입니다, 그러므로 2년보유 후 매매를 진행하셔도 1가구1주택 양도비과세 적용이 가능할수 있는데, 만약 1가구 1주택이라도 시가 12억이상을 경우에는 양도소득세가 과세될수 있습니다,
서울 아파트를 올초에 매매하였고 현재 그 아파트가 리모델링 확정이 되었습니다.
아직 리모델링까지는 3-4년의 기한이 있지만, 세입자 이주비용, 분담금등을
감당할수 있을까 고민입니다. 그리고 이주가 시작된 후 저희가 실거주를 하지 못할수도 있구요.
이럴경우 실거주를 못한채 매도를 해야할 경우도 생길수 있을것 같은데
양도세율은 어떻게 될까요? (8:2로 부부 공동명의입니다)
==> 현재 1가구 1주택인 상태에서도 보유기간 2년 미 충족되어 양도소득세 부과대상입니다. 이러한 경우 양도차익에 따라 지분별로 부과되지만 개인별 여건에 따라 상이한 만큼 주변 세무사와 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
서울은 전 지역이 조정대상지역입니다.
따라서 단순히 2년 보유만으로는 비과세 안 되고, 2년 실거주 요건을 충족해야 합니다.
,단기 양도(보유 1년 미만)
→ 45% (기본세율 6~45% 중 최고세율 적용)
,보유 1년 이상~2년 미만
→ 35%
,보유 2년 이상 (일반세율 적용)
→ 기본세율 (6~45%)
이 경우 비과세는 안 되지만, 누진세율로 계산됩니다
여기에 지방소득세 10% 추가됩니다
이렇게 세율적용이 됩니다
만약 실거주가 어렵더라도, 리모델링 착공 전 2년 실거주를 채워두면 추후 비과세를 받을 수 있으니 활용을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
1가구1주택의 양도세 면제 조건은 취득일로 부터 양도일까지 2년 이상소유하여야하며 12억이하의 주택이어야 합니다
그리고 토허가지정 이후라면 실거주2년이상 전매제한 3년인데 금년 초라면 토허가지정 이전이므로 실거주조건과 전매제한 조건은 해당되지 않을 것 같습니다
정확한 정보는 부동산 규제가 수시변동하므로 구청에 문의하시는 것이 정확한 정보를 획득하는게 도움이되리라 생각합니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
실거주 요건이 미충족 도신다면 최대 세율은 6-45% 누진구간으로 양도 차익이 크면 세금 또한 많이 발생이 됩니다. 공동명의로 비과세 불가 시 각자 지분별로 분할해 신고를 하지만 전체 매도가가 기준이 되며 매도하시는 상황에 맞추어 세무사님과 상담을 정확하게 해보시고 세금을 줄이실 수 있는 방법을 찾아보시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 규제지역일 경우 2년 이상 실거주를 해야 비과세 처리가 되고 그렇치 않을 경우 보유에 대한 기간, 양도차익등에 따라 양도소득세가 발생이 될 것으로 사료되고, 또한 인별 공제는 인당 250만원 공제 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
서울 아파트 1가구 1주택에 양도소득세는 기본적으로 2년 이상 보유하고 2년 이상 실거주하면 비과세가 적용됩니다. 하지만 리모델링 확정으로 이해 향후 실거주를 하지 않고 매도할 경우 실거주 요건 미 충족으로 기본 세율 (6~45%)에 누진세율이 적용되고 공동명의의 경우 지분 비율대로 양도 차익이 나워져 각자 세율이 적용되므로 부부 공동명의 8:2 일 때 양도세 부담이 분산되어 다소 세금 절감 효과가 있습니다.
감사합니다.