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올해의 전반기 금리와 정책이 시장에 미치는 영향을 고려했을 때 전세 보다 월세 선호 현상이 더 강해지겠죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지난해 연말부터 올해초까지 우리나라 금리는 인하를 진행하고 있습니다. 다만 전세대출에 대해서는 규제강화와 전세사기 이슈가 아직 남아있기 떄문에 전세수요보다는 월세를 선호하는게 일반적이긴 합니다. 그렇다고해도 전세제도가 완전히 사라질 가능성은 거의 없습니다. 이유는 전세제도 자체가 정부가 만들어서 배포한 제도가 아닌 사인간의 계약을 통해 발생하여 지금까지 이어져온 제도이고, 우리나라 전체임대차중에서 전세가 차지하는 비중은 현재도 매우 높은편이기 떄문입니다. 그리고 전월세시장에서 월세에 비해 유리한 임대차종류가 전세라는점, 전세대출이 막혀있다고 해도 자기자금으로 전세보증금을 충당하는 경우도 적지 않다는 점과 전세매물공급이 수요보다는 늘 부족하는 점, 보증보험 가입등을 통해 전세사기 위험을 줄일수 있다는 부분이 있기 때문에 일시적인 추세변화에 따라 전세제도가 완전히 사라지기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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올림픽을 개최할만한, 조건은 무엇인가요?
올림픽 개최를 위해서는 무엇보다 경제적 준비상태가 좋아야합니다. 보통 올림픽 개최시 경기장, 선수촌, 교통인프라 확충증 다양한 시설투자비용이 발생하고 막대한 예산이 투입되게 됩니다. 그에 따라 경제적 수준이 어느정도 있어야 개최도시 선정이 가능하고, 단순히 자금이 많은게 아닌 현실성, 예산관리능력, 지속가능성등이 중요한 평가요소가 됩니다. 해당 부분에 대한 전반적이 고려를 하고, 해당 유치국가가 될 경우의 상징성이나 정치적 상황등을 종합적으로 평가해서 개최지를 선별하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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빌라나 원룸의 전세가율이 높은 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라나 원룸의 경우 무엇보다 정확한 시세 확인이 어렵습니다. 이 말은 동일한 매물이 거의 없고 비교가능한 대체매물도 적기 떄문에 계약시 알고 있던 전세가율이 현실과 차이가 생길수 있습니다. 즉, 주택가격이 실제 시세보다 높게 책정된 경우가 많고, 은행에서 평가하는 주택가액보다도 높아 실제 전세가율은 상당히 높을수 밖에 없습니다 ,다른 이유로는 빌라나 원룸의 경우 투자목적의 갭투자등이 많은 편이고 이는 높은 전세가율이 유지되어야 적은 투자자금으로 수익창출이 가능한 상태가 되고 이는 수요에도 영향을 주기 떄문에 전반적인 전세가율이 높아질수 밖에 없는 구조입니다. 그러면 임차인이 이러한 매물을 피하면 된다고 하시는 분들이 있는데, 전세시세가 높고 매물이 적은 아파트의 특성상 이러한 대체주택에 거주수요는 어쩔수 없이 있을수 밖에 없고 과거부터 부동산은 쭉 우상향하는 구조였기에 이러한 높은 전세가율이라도 퇴거시점에서는 주택가격상승으로 전세가율이 낮아지면서 보증금 회수에 문제가 없었던 구조였으며, 최근 1~2년처럼 부동산 가격폭락이 된 경우도 거의 드물었다는 경험치가 이러한 높은 전세가율 유지를 당연한듯 이어져오게한 이유가 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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사회적 경제는 이윤 추구보다는 사회적 가치 실현을 우선시하는 경제 활동 인데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사회적 경제의 종류라면 일반적으로 협동조합과 사회적 사기업, 마을기업등이 해당될수 있습니다. 협동조헙의 경우 공동의 필요나 목적을 가진 사람들이 자금을 모아 운영하게 되며, 금융업을 제외한 다양한 분야에서 활동하게 됩니다. 사회적 기업의 경우는 기업의 이윤만큼이나 특정 사회적 목적을 위해 시간과 자금을 투자하는 기업을 말하며, 마을기업은 지역주민들이 주도하여 지역의 자원등을 활용 수익을 창출하여 분배하는 기업으로 볼수 있습니다. 이러한 기업들의 특징이라면 사회적 목표를 위해 사회적 가치를 실현하는 경제활동이라는 목표가 같다는 점입니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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중개업자 담합 행위는 , 보통 어떤식으로 이루어지나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산시세 담합의 경우는 부동산중개사가 스스로 주체가 되어 진행되는 경우는 거의 없습니다. 주로 해당 아파트 단지 대표자회의등에서 주변 부동산등에 일정시세 이하로 거래를 하지 않도록 강요하는 경우 주로 발생하게 되는데, 중개사가 이러한 부분에 동의할수 밖에 없는 이유는 거부할 경우 아파트단지 주민 전체에게 해당 부동산을 통한 매물접수나 이용을 금지시키는등의 불이익을 주기 때문입니다. 그리고 이러한 부분들이 문제가 되면서 지금은 법에 따라 부동산 교란행위로써 중개사뿐 아니라 이를 요구한 사람까지 처벌대상이 되었습니다. 그외 지역내 부동산 중개인 모임등이 다 존재하는데 해당 채널을 통해 질문과 같은 시세방어등을 하는 경우도 종종 있는데 이는 가격하락이 심할 경우 해당 지역에 대한 기대가 낮아지고 그만큼 수요가 감소하기 때문에 진행되는 경우가 있지만 지역내 모든 부동산이 가입되어 있지 않기에 위처럼 중개사들 스스로 담합을 하기는 어려운게 현실입니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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요즘 강남3구+용산구 규제로 마포구, 강동구로 풍선효과가 생기고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.풍선효과가 있을 수는 있겠지만, 해당효과는 단기간에 나타나기는 어려울수 있습니다. 우선 현 부동산 시장상황이 좋지 않고 조만간 스트레스 DSR3단계적용이 시작될 예정이기에 수요가 감소할 가능성이 높기때문입니다. 다만 장기적으로 서울 상급지가 토지거래허가구역으로 묶여 있을 경우 그 대체지역인 마용성 즉 마포, 성동구쪽에 우선적으로 가격상승이 나타날 가능성이 있습니다. 다만 이러한 효과가 다른 서울지역 또는 인근지역까지 확대될지는 지켜봐야 할듯 보이고, 강동구의 경우도 확답하기 어려운 부분입니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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계약금을 줬는데 부동산에서 이번년도에 재개발 이라는걸 말 안해주셨어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문처럼 재개발로 인해 이주가 예상되는 경우에는 고지를 하는게 맞습니다. 그에 따라 중개사의 과실로 계약금몰수 없이 계약을 해제할수 있어 보입니다. 다만 재개발이 확정되었더라도 실제 이주까지 진행되기까지는 개발진행사항에 따라 차이가 있고, 질문처럼 단기간내 이러한 이주로 인한 계약해지는 발생되지 않을 가능성이 더 높습니다. 이유는 만약 이주계획이 확정되었다면 계약시에 고지는 물론 특약등에 이를 남기고 이사비용등을 요구할수 없음을 기재하는게 일반적이기에 그런 부분이 없었다라면 재개발 계획만 있을 뿐 현재 진행상태가 초기상태로 임대차기간동안 거주하는데 문제가 없을 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
25.04.02
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아파트 매매 잔금날 절차가 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 돈만 오고가며, 잔금이 입금되면 중개사가 매도인의 담보대출 상황영수증등을 은행으로부터 팩스로 받아 대출상황을 확인하고 매수자에게 통보해주게 됩니다. 그리고 법무사가 해당 근저당 말소 및 소유권이전등기를 동시에 진행하게 됩니다. 만약 상환영수증을 받지 못할 경우에는 근저당 말소등기접수증등을 통해서도 확인이 되기 떄문에 매수자는 잔금지급이후 주택을 잘 인도받으시고 관리비에 대한 정산만 하시면 될듯 보입니다. 참고로 잔금일 소유권이전을 위해 사전에 법무사에서 필요서류를 요구할수 있으니 이에 따라 제출만 미리하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.04.01
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주택금융공사 디딤돌대출과 1금융권 주택담보대출 동시 대출 시 디딤돌은 근로소득, 은행은 신용카드 추정소득으로 소득 산정이 가능한가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문처럼 선순위 디딤돌대출을 이용한 상테에서 후순위 담보대출을 시중은행에서 하실려고 하시면 1금융권은 거의 되지 않습니다. 해당 방법은 2금융권 이하의 금융권에서 일부 상품에 대해서만 가능한것으로 알고 있습니다. 그리고 은행에서 소득을 추정할때 일정소득입증이 어려운 경우 추정소득을 기준으로 하는데, 신용카드든 의료보험납입내역등을 기초로하지만 최대 연5000만원이내로 잡히게 됩니다, 다만 이에 다른 소득을 더해서 산출해주지는 않는것으로 알고 있습니다. 한도에 대해서는 기존담보대출에 따른 원리금과 스트레스DSR에 따른 가중금리까지 더해지면 사실상 추가한도가 나올지는 알수 없으며, 혹시라도 한도가 나온다고 해도 두 대출을 모두 합친 금액은 담보주택가격의 70%이내까지 제한되기 때문에 이에 대해서도 확인이 우선 필요해 보입니다.
경제 / 부동산
25.04.01
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평균가 1억5천아파트가.. 갑자기 로얄층이 1억2천 3천에 나오는건 뭔가요??? 지인판매인건가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시세는 사인간 계약을 통해 체결되는 만큼 기간에 관게없이 체결되는 것에 따라 변동될수 있습니다. 해당 로얄층이 1억2천, 3천에 매물이 나와있고 혹시라도 해당 매매계약이 체결된다면 실거래가 확정이 되면서 평균시세가 내려가게 됩니다. 물론 시세보다 현저히 낮은 가격에 직거래를 통한 실거래가 공시된다면 이때는 매매를 통한 증여나 별개의 상황으로 해석하여 시세에 영향을 주지 않지만 질문에서 매물이 해당가격이거나, 실거래가가 여러건 발생하였다면 말그래도 시세가 실제 하락한 것으로 이해할수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.04.01
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