답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금일에 기존 대출을 상환하는 방식으로 진행하는 임대차계약의 경우 전세대출이나 보증보험 가입에는 문제가 없습니다. 보통 전세대출신청시 임대차계약서를 제출하게 되는데, 해당 계약서 특약에 위와같은 사항이 명시되어 있는 경우 전세대출시 기존 융자가 문제되지는 않습니다. 잔금일 이후 상환하게 되면 입주하는 임차인이 선순위가 되기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.5%인상제한은 무조건 되는게 아닌 임차인이 갱신청구권을 사용하여 연장을 요구하는 경우나 임대인이 임대사업자로써 의무에 따라 5%인상제한이 있는 경우입니다. 즉 임대인이 개인임대인이고 임차인이 이미 갱신청구권을 사용하여 현재 사용할수 없는 경우에는 시세대로 월세가 인상되더라도 임차인이 방어할 법적 근거는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주요국가들도 정치후원금은 제도적으로 가능한 부분입니다. 다만 세부적인 방식과 한도에 차이가 있는 것이고, 이를 통해 정치인과 기업인간 연결되는 고리역할을 하는게 사실입니다. 뭐든지 뒤에서 하는 거래가 대부분이 걱정하는 정경유착의 위험성이 높은 것이지 법에 따라 합법적인 정치후원금은 정경유착보다는 본인 지지세력에 대한 지원정도로 보는게 맞습니다. 결국은 그나라 정치인들이 성향에 따라 이러한 기업인과의 연결고리가 국가를 더 편파적이고 어렵게 할수도 있고 자연스러운 부분으로 이해가 될수 있습니다. 우리나라의 경우 정치수준이 낮고 권력에 대한 집착이 강하기 때문에 미국이나 다른 나라보다는 더욱 정경유착을 통한 문제가 많이 나타나는게 아닐까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 해당 구역내 부동산 유상거래시 지자체의 허가를 받아야만 등기이전이 가능한 것을 말합니다. 이런 토지거래허가구역은 투기적 거래를 억제하고 가격안정을 도모하기 위한 목적으로 한 제도이며, 공공의 이익을 위해 사적재산에 대한 자율성을 일부 제한한다는 단점은 있습니다. 해당 구역안에서는 실거주가 아닌 갭투자등은 원칙적으로 허가가되지 않기 때문에 투자수요를 막을수 있는 장점이 있고, 주택거래시 2년간 실거주의무가 부여되게 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 이재명 대통령 공약에 따른 대통령 집무실을 포함한 주요사법기관(헌재, 대법원), 국회가 이전할 계획으로 알고있습니다. 말그대로 입법부, 사법부, 행정부의 수반이 이동하는 행정수도이전계획으로 볼수 있습니다. 발표된 실행로드맴에 따르면 2026년까지 행정수도특별법 발의와 예비타당성 조사를 실행하고 2028년까지 국회세종의사당 착공 및 부분이전, 대통령 집무실 설계, 건축준비, 주요사법기관 이전계획수립, 2028넌 이후에 국회,청와대, 사법기관 완전이전완료 및 세종시 생활인프라 보강, 추가 중앙부처 이전으로 되어 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국토부는 올해 5월27일부터 전세계약체결에 임대인의 전세보증사고 이력, 다주택 보유등을 임대인 동의없이도 조회할수 있도록 제도를 개선하였습니다. 보통 허그 전세보증 가입 주택수, 보증금지 대상여부, 최근 3년간 대위변제 건수등을 통해 위 부분들을 확인합니다. 실제 조회하는 방법은 예비임차인의 경우 공인중개사 확인서를 지참해 허그지사등을 방문하거나 안심전세앱을 통해 비대면 신청할수 있고, 임대인과 직접 만나는 경우에는 임대인 본인 정보를 앱에서 직접조회해서 임차인에게 보여주는 방식으로 확인가능합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.명의신탁 , 말그대로 실질적인 소유주가 아닌 타인의 명의로 부동산을 소유하거나 등기하는 것을 말합니다. 현재 법률상 신탁회사등을 통한 명의신탁을 제외한 개인간 , 가족간 명의신탁은 불법으로 보시면 되는데, 이를 불법으로 보는 이유는 명의신탁을 통해 세금회피, 채권자의 강제집행을 피하기 위해, 또는 법적 제한을 우회하기 위한 편법적 행위로 사용되는 경우가 많기 때문입니다, 명의신탁의 경우 적발시 3년이하의 징역 또는 1억원이하의 벌금에 처해질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능할수는 있습니다. 다만 교통과 관련된 기반시설이 어느정도 함께 갖추어져야 가능할것으로 보입니다. 이유는 서울을 중심으로 거리가 가까운 위성도시들은 이미 개발이 다 되었다고 볼수 있고, 점차 서울에서 물리적 거리가 멀어지고 있기 떄문에 광역교통체계를 갖추어야 실질적은 서울 인구의 분산이나 수용이 가능할수 있다 판단은 됩니다. 현재 3기신도시와 각 지하철 노선 확대, GTX 노선 구축등을 하고 있기 때문에 점차 넓은 거리까지 확대가 가능하기 떄문에 한다고 4기신도시를 한다고하며 결코 불가능한 사항이라고 볼수는 없습니다 단, 시간과 예산의 투자는 어느정도 필요한 장기적인 사업이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 관리처분인가 이후에는 실제 주택이 철거,멸실되기 때문에임차권 등기를 할수 있는 목적물이 사라지게 됩니다. 그에 따라 관리처분 이후에 임차권등기는 이론상 불가하다고 볼수 있습니다. 다만 재건축시에는 해당 건물과 토지를 사업시행자에게 인도하여 개발하는 만큼 임대인이 반환이 불가하다면 사업시행자를 상대로 보증금반환청구권을 사용할수 있는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적으로 투자를 처음 하실때에는 투자방향과 목적에 대한 구체적인 계획이 필요합니다. 부동산 투자라는게 세부적으로 여러 투자대상이 있고 어떠한 투자목적인지에 따라 매물에 대한 선택과 분석도 달라지기 떄문입니다. 예를 들어 매월 임대수익을 위한 투자인지, 보유에 따른 시세차익을 노린 투자인지, 경매를 통한 투자인지 등을 말하는데, 월세투자를 위해서는 주택보다는 상가가 수익률이 좋은 편이나 그만큼 상권에 대한 분석과 공실리스크을 줄이기 위한 노력을 하셔야 하고, 시세차익을 노린 투자라면 비교적 가격반응이 빠른 주택을 중심으로 투자대상을 물색한다든지를 말합니다. 그리고 경매의 경우는 더 법적 절차에 따라 진행되는 만큼 관련된 사항에 대한 공부가 우선되어야 합니다. 그리고 부동산에 대한 투자정보는 비대칭성으로 인해 쉽게 얻을수 없는 부분이기 떄문에 실제투자를 하실떄에는 전혀모르는 지역의 부동산 보다는 본인이 거주하거나 잘 알고 있는 지역내의 부동산에 대해서 투자를 하시는게 잘못된 투자정보로 인한 실패를 줄이는 방법이 될수 있습니다,