답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 원룸 3개월만 계약할건데 위 순서면 전입신고, 세대분리 가능한가요? -> 질문처럼 하시면 두 분 모두 부모님과 세대분리는 가능할것으로 보입니다. 그리고 두분이 한집에 혼인신고전에 전입을 하시면 질문자님은 무주택세대주가 맞고 배우자분은 동거인으로 전입되며, 무주택세대구성원에는 해당되지 않습니다. 2. 위 조건이면 부부합산 주택담보대출 승인 가능한가요? -> 대출시에는 정부지원 저금리 대출상품이 아닌 일반시중은행 대출상품의 경우 두분합산 소득을 한도판단시 기준으로 하지 않지 않습니다. 보통 차주(대출신청인)의 소득만을 기준으로 한도를 산정하게 됩니다. 합산소득은 보통 공공대출상품 신청요건에 해당되는지를 판단하는 부분에 해당이 되고 질문의 두분소득 합산시 공공대출을 이용하기는 어려워 보입니다. 일반 시중은행 주담대를 이용하실 것으로 보이고, 이때도 차주분의 소득이 기준소득이 된다고 보시면 됩니다. 3. 원룸에 전입신고, 세대분리 후 실거주하지 않아도 괜찮나요? -> 명확하게는 위장전입에 해당될수 있습니다만 실제 문제화 될 가능성은 낮습니다. 보통은 이사시에 통장들이 실거주에 대한 확인을 하기에 이 시기에 확인만 되시면 3개월단기정도기간에는 문제되지 않을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 매도후 매수를 해야 무주택자로써 대출한도등에 영향을 받지 않을수 있으나, 이럴 경우 주택이동간 공백기간이 생기기 때문에 보통은 매도와 매수를 동시에 진행하게 됩니다. 이럴 경우 은행대출 역시도 조건부대출을 통해 1주택자라도 한도에는 영향을 받지 않을수 있습니다. 보통은 주택갈아타기라고 해서 매도계약과 매수계약의 잔금일을 맞추고 동일날짜에 이전대출상환과 새로운 주택담보대출을 실행하게 되고 이전주택에서의 퇴거와 새로운 주택에 대한 입주도 동시에 진행하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세가 사라질 가능성은 없으며, 만약 사라진다면 당연히 월세 매물에 비해 수요가 늘어날수 밖에 없기에 월세도 오를수밖에 없습니다. 결론적으로 자가가 아닌 임대차에서 선택가능한 요소가 하나 사라진다면 당연히 남은 다른 하나의 수요는 크게 증가되고, 해당 시점에 임대인들은 매물에 대한 공급을 줄이면서 가격을 올리게 되기 때문에 월세는 크게 상승될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약기간중 조건변경은 상대방 동의없이 불가하기 때문에 이를 거부할수는 있지만, 이를 이유로 임차인이 계약자체를 중도해지 통보를 할수는 없습니다. 문제는 임대차 조건이 아닌 관리비자체의 경우 계약기간 중이라도 물가상승의 사유등에 따라서는 인상요구가 가능한 부분으로 해당 요구가 계약해지의 사유가 되기는 어렵습니다. 또한 질문에서처럼 건물자체의 보일러를 교체하여 개별세대로 부과되는 상황에 대해서는 임차인이 무조건으로 거부하고 계약해지의사를 밝힐 상황으로는 판단되지 않으며, 일단 협의를 진행하셔야 할 부분입니다. 개인적 판단으로는 법적으로도 해당 사유에 따른 관리비 변경은 임차인이 거부하기는 어려운 부분으로 보이고, 합의가 되지 않아 퇴거를 합의하시는 경우에는 중도해지에 따른 퇴거로 볼수 있고 이때 두분 합의에 따라 질문과 같은 패널티가 있을수도 있고 없을수도 있기에 결국은 두 당사자간 합의를 먼저해보시고 결정하셔야 할 부분입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자가를 구매하시는 경우 통상적으로 빌라보다는 아파트가 유리할수 있습니다. 특히나 가치상승가능성이나 향후 주택매도시 거래가능성, 생활편의 및 건물관리유지등을 생각했을 때는 아파트가 유리하기 때문입니다. 다만 아파트는 빌라에 비해 초기구입자금이 많이 들어가기 때문에 상황에 따라 선택의 폭이 제한될수는 있습니다. 우선적으로 자가구매를 고려하신다면 자금조달에 대한 부분 특히, 대출가능성과 원리금부담이 적절한지등을 잘 판단하시고 그에 맞는 가격대의 아파트를 알아보시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택시세를 제시하지 않아 정확한 설명은 어렵습니다. 우선 선순위 채권과 보증금을 더한 금액이 주택시세 대비 몇프로인지를 확인하셔야 합니다. 주택시세 대비 80%가 초과된다면 보증금 미반환등으로 인해 경매가 진행될 경우 최우선 변제액을 제외한 나머지금액 배당이 어려울수도 있기 떄문입니다. 그리고 후순위 임차권이기 때문에 경매배당으로 전액돌려받지 못해도 임차권이 소멸되어 낙찰자에게 대항하기 어려워 주택에서도 퇴거를 하셔야 하는 리스크가 있습니다. 즉, 선순위임차권에 비해 리스크가 있는 후순위 계약이라는 점은 어쩔수 없이 가지게 되는 부분입니다. 우선적으로 보증보험 가입이 가능한지를 알아보시고 가입거절이 되는 주택이라면 계약을 하지 않는 것도 리스크를 부담하지 않는 방법이될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자의 경우 주식에 비해 개별성과 지역성이 강하고 투자방식또한 다양하기 떄문에 우선적으로 투자목표와 투자방식에 대한 설정이 필요합니다. 또한 주식에 비해 초기자금이 많이 필요하기 때문에 자금조달에 대한 계획설정이 필요하고 세법과 공시법등 어려 법률적인 부분이 혼재되어 있기 떄문에 사전 필요지식을 쌓는 것도 필요할수 있습니다. 대표적으로 임대투자를 하실지, 시세차익을 노린 투자를 할지 , 그리고 경매투자를 할지를 목표를 정하셔야 하고, 이후에는 해당 투자방식에 맞는 매물선택 , 그리고 지역, 매물별 입지분석과 리스크에 대한 관리방법 설정, 마지막으로는 구입을 위한 자금조달방법등을 구체적으로 세우셔야 합니다. 특히나 대출을 이용하는 경우 금리변동에 따른 리스크등까지도 종합적인 고려가 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 원하는 주택의 조건을 말하는 것은 문제될부분이 없습니다만 보통은 인터넷등에서 매물을 검색하신 다음 본인 조건과 마음에 드는 주택을 찾아 해당 매물을 올린 중개사무소에 연락을 하고 스케줄을 잡으면서 추가적인 조건에 맞는 주택을 함께 보여달라고 하는게 일반적입니다. 보통은 매물을 보고 해당 매물을 올린 부동산에 연락하여 스케줄을 잡아 방문하는게 많기 떄문입니다. 그게 아니라면 먼저 방문하여 매물여부를 문의하시고 본인이 원하는 조건의 매물이 나올경우 연락을 부탁할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 계약시점을 하는게 맞으나, 자금조달계획서를 제출하는 시점을 기준으로 하셔도 됩니다. 그러므로 주택을 매도하시고 매도잔금을 받은 22일이후에 해당 시점을 기준으로 주택자금계획서를 제출하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그렇지 않습니다, 보증금 반환을 받지 못했다고 해서 해당 오피스텔의 소유권을 가질수는 없습니다. 기본적으로 임대차보호법에 따른 법적 조치를 취하셔야 하고 최악의 경우 경매실행을 통해 배당으로 보증금 반환을 받으셔야 합니다. 일정요건에 해당되는 전세사기 피해자로 인정이 되는 경우에는 우선매수권등이 부여될수 있으나, 이또한 경매절차에 따라 진행이 되는 부분이고 단순하게 소유권을 무조건 임차인에게 주는 것은 아닙니다.