답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 자기 소유의 땅이라고 하더라도 마음대로 땅을 파서 주거용 공간을 만들 수 있는 것은 아닙니다. 주거용으로 사용하는 구조물이 건축물에 해당한다면 원칙적으로 건축허가 또는 건축신고 절차를 거쳐야 하고, 현재 건축법도 건축물을 건축하거나 하는 경우 허가를 받도록 규정하고 있습니다.특히 동굴 형태처럼 토지를 굴착하거나 형태,형질을 변경하는 경우에는 단순한 건축 문제만이 아니라 토지 형질변경, 개발행위허가등 절차에 문제가 될 여지가 있는게 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 현재 서울 내 전월세 물량이 부족한 지역이 많고, 그에 따라 선호도가 높은 아파트 전월세의 경우 가격 부담이 커진 것이 사실입니다. 그래서 상대적으로 임대료가 낮은 빌라나 다세대주택 등으로 주거지를 옮기는 경우도 적지 않은게 사실입니다. 다만 빌라 전세라고 해서 질문처럼 무조건 위험하다고 볼 수는 없습니다. 빌라의 경우도 주택에 따른 시세와 전세보증금 수준, 선순위 근저당 여부, 기존 임차보증금 등 권리관계를 함께 확인해야 정확하 위험도가 판단이 될수 있고, 혹시 모를 경우를 대비해서 가능하다면 전세보증금 반환보증 가입 가능이 필수이므로 가입가능여부등은 반드시 확인해보는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.행복주택은 청년, 신혼부부, 대학생 등 주거지원이 필요한 계층을 대상으로 정부나 공공기관이 공급하는 공공임대주택의 한 형태입니다. 일반적인 민간임대주택보다 비교적 낮은 임대료로 거주할 수 있도록 지원하는 주거정책이라고 보시면 됩니다. 보통 행복주택에 입주하기 위해서는 공급대상에 따라 소득요건, 자산요건, 무주택요건 등 일정한 자격기준을 충족해야하며 청년이나 신혼부부가 주요 대상이 맞지만, 공급유형에 따라서는 고령자나 주거급여 수급자 등 다른 계층도 입주대상이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장기전세주택은 일반적으로 임대기간이 정해져 있기 때문에, 계약상 임대기간이 종료되고 더 이상 갱신요건에 해당하지 않는다면 계속 거주하기는 어렵습니다. 다만 현재 분쟁에서는 계약서에 임대기간이 어떻게 기재되어 있는지, 입주 당시 만료시점에 대한 안내가 있었는지등에 따라 판단이 달라질수 있긴 하지만 단순히 주변 집값이 많이 올라 퇴거 후 다른 주택을 구하기 어렵다는 사정만으로 계약기간 종료 후 계속 거주할 권리가 인정되기는 쉽지 않을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 특정 지역이 발전하고 학군에 대한 평가가 좋아지면 인접한 주변 지역의 학군과 주거수요에는 어느 정도 영향을 줄 수 있습니다. 다만 거리가 상당히 떨어져 있고 이미 오랜 기간 선호도가 형성된 강남권의 유명 학군까지 직접적인 영향을 주기는 쉽지 않습니다.반면 동탄과 인접한 기존 학군이나 생활권은 상대적으로 영향을 받을 가능성이 있습니다. 교통과 생활인프라가 개선되고 학군에 대한 선호가 높아지면 학부모 수요가 이동하거나 주거 선택 기준이 달라질 수 있기 때문입니다. 따라서 동탄의 학군 발전은 강남권과 직접 경쟁하기보다는 우선적으로 인근 지역의 학군과 주거수요에 영향을 주는 형태로 나타날 가능성이 더 크다고 보는 것이 적절합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전혀 과한 요구로 보이지 않습니다. 임대인과 사전에 협의된 내용이라면 가능한 한 특약사항에 구체적으로 기재해 두는 것이 좋습니다. 그래야 계약 이후 임대인의 입장이 바뀌거나 서로 기억하는 내용이 달라졌을 때 계약서 내용을 근거로 대응할 수 있기 때문입니다. 오히려 사전에 합의한 내용이 있음에도 특약에 남겨두지 않으면, 계약 전과 후에 말이 달라졌을 때 이를 입증하거나 해결하기가 더 어려울 수 있습니다.따라서 서로 합의된 중요한 사항이라면 말을 하기 부담스러워하기보다는 특약으로 명확하게 남겨두는 것을 중개사에게 요청하시는게 안전한 방법이라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간 중 중도해지는 상대방에 대한 동의가 필요합니다. 즉 임대인과 협의를 통해 합의를 구하셔야 가능하며, 임대인이 거절을 하는 경우에는 중도해지가 어려울수 있습니다, 경우에 따라 임대인이 다음임차인주선과 중개보수지급등을 조건으로 동의를 할수도 있는데 이런 경우 해당요건에 충족이 되어야 실질적은 계약해지 및 보증금 반환이 가능할수 있습니다. 아래는 중도해지에 대한 내용으로 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224306950565

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문자님의 자금 2억 5천만원이 자녀분에게 무상으로 전달된다면, 해당 금액은 원칙적으로 현금증여로 볼 수 있습니다. 보통 성년 자녀에 대한 증여라면 증여공제액(5천만원)을 제외한 나머지 금액에 대해서는 증여세 과세대상이 될 수 있습니다, 그에 따라 방법상으로는 부모님 명의로 계약하고 부모님 자금으로 직접 지급하는 방식이 가장 안전할수 있으며 만약 상황상 반드시 자녀 명의로 진행해야 한다면, 차용증 작성등 절차에 따라 차용형태로 빌려주는 것을 고려해 보실수는 있습니다. 자세한 차용방법과 절차에 대해서는 별도 확인을 하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 기재된 내용만으로는 보증금의 안전 여부를 정확하게 판단하기 어렵습니다. 우선 전세보증보험에 가입되지 않는다는 것은 주택가격 대비 선순위 채권이나 기존 임차보증금 등 여러 요인이 보증기관의 가입기준에 맞지 않는 경우일 수 있습니다. 이러한 경우 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가게 되면 권리관계와 낙찰금액에 따라 임차보증금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 가능성도 배제하기 어렵습니다.물론 전입신고와 주택의 인도를 통해 대항력을 갖추고 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하는 등 임차인의 보증금을 보호하기 위한 법적인 방법은 있겠으나 이러한 권리를 갖추었다고 하더라도 선순위 근저당이나 다른 임차인의 보증금, 주택가액 등을 함께 확인해야 실제 보증금 회수 가능성을 판단할 수 있는데 위 내용만으로 이를 판단하기 어렵습니다.

1. 꼭 서울 남부 쪽에 거주해야 한다는 아버지의 고집을 꺾을 방법이 있을까요? 진짜 왕고집입니다. 선택할 입주 지역이 한정되어 전셋값도 올라가구요..-> 이 부분은 결국 가족 간에 협의하여 해결하셔야 할 문제로 보입니다. 다만 실무적으로는 실제 예산 범위 안에서 가능한 매물가격을 확인하고 여러 지역의 주택을 직접 비교하다 보면, 처음에 생각했던 지역이나 조건에 대한 기준이 자연스럽게 조정되는 경우가 있을수는 있습니다. 2. 어머니가 2억을 조합원에 빌려 5억 전셋집을 11월 말에 미리 들어간다고 덥석 계약하셨는데 현명한 선택일까요?이자율은 5퍼, 재개발 후 입주할 때 원금을 납부하면 된다는 조건 / 한 달에 이자 83만원, 1년에 천만원이 조건이 너무 마음에 드신다고 아무 생각 없이 하는 행동 같아보입니다.-> 어머니도 나름의 계획과 판단을 가지고 진행하셨을 것으로 보입니다. 주거는 단순히 금액적인 부분만으로 판단하기 어렵고, 실제 거주만족도나 입지, 생활환경 등을 중요하게 생각한다면 일정한 금융비용을 부담하더라도 원하는 주택을 선택할 수 있습니다.3. 중도금, 분담금도 다 대출받아서 낼텐데 현실적으로 이게 맞나요?저도 주택이나 자금 관련해서 좀 문외한이지만,이건 너무 무리하시는거 같습니다.지금말고도 10~11월에 구해도 괜찮지 않나요? 요즘 정부 추세때메 서두르는것도 맞긴한데 이자율 생각하시는건지 궁금하네요.-> 현재 전월세 매물이 부족하거나 향후 가격상승 가능성을 우려해 미리 전셋집을 확보한 선택을 무조건 손해라고 보기도 어렵습니다. 기다렸다가 원하는 시점에 비슷한 조건의 매물을 찾지 못하거나 더 높은 비용을 부담하게 될 가능성도 있기 때문입니다. 다만 중도금이나 추가 분담금까지 상당 부분 대출로 조달해야 한다면 전체적인 자금계획을 한 번 더 점검해보시는 것이 필요할듯 보입니다. 4. 이건 나중 일인데 분담금을 저도 같이 부담할 시, 증여 혹은 상속세를 감안해주는 제도가 있을까요?-> 분담금을 자녀가 대신 부담하고 해당 주택의 명의가 부모님이라면, 그 자금지원은 세법상 증여로 판단될 가능성이 있습니다. 따라서 단순히 대신 납부하기보다는 증여로 처리할지, 차용증을 통한 차용 형태로 진행할지 등을 검토할 필요가 있습니다. 그리고 상속은 부모님이 돌아가신 이후 발생하는 문제이므로 현재 분담금을 지원하는 상황과는 직접적인 관련이 없습니다.