답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 경우 사실 깡통전세가 거의 없습니다. 이유는 아파트의 경우 비교매물이 많기에 시세가 정확하여 일정한 전세가율을 유지하기 떄문입니다. 다만 부동산이 폭락하여 시세가 크게 떨어진다면 가능할수 있지만 현실적으로 발생될 가능성은 낮습니다. 다만 역전세(최초 입주시 보증금보다 현 보증금시세가 하락한경우)는 있을수 있는데, 이 또한 시세가 전세보증금과 일정수준으로 유지하고 있다면 크게 문제되지는 않습니다. 보통 전세사기를 계약단계에서 100%예방할수 있는 없는데, 이유는 실제 보증금 반환시점은 2~4년뒤이므로 그사이 상황이 어떻게 변할지 알수 없기 떄문입니다. 그에 따라 계약시점에는 반드시 보증보험 가입을 필수로 하시는게 가장 안전하고 이를 위해 전입신고와 확정일자 부여 ,계약서상 특약으로 보증보험 미가입시 계약해지와 같은 특약을 넣어두시는게 가장 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.~~하거나 라는 의미는 "또는"의 의미로 인천거주자와 서울, 경기도 거주자도 청약을 진행할수 의미입니다. 즉, 인천, 서울, 경기 거주자(전입신고기준)모두 청약자격이 주어진다는 의미입니다. 만약 해당 지역이 아닌 타지역의 경우는 1순위 요건에 해당되어 1순위 청약을 지원할수 없으며, 2순위가 주어진다면 해당 순위에 지원을 하셔야 합니다. 그리고 청약은 부부라도 해도 청약자 명의기준이 이에 부합되어야 하고, 예비배우자가 해당지역에 거주한다고해서 타지역 거주자인 본인명의로는 1순위신청이 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래의 경우 부동산을 통해 전자계약을 요청할 경우 중개수수료에 준하는 비용을 요구하거나 거절의사를 밝힐 가능성이 있습니다. 이유는 중개과정을 담당한 것이 아니게 대필료만 받고 중개관련 책임을 모두 부담하기 어려운 부분이 있기때문입니다. 그에 따라 부동산을 통해 전자계약을 진행할 수 있는지 문의를 해보시고 비용에 대해서도 별도 협의를 해보셔야 할듯 보입니다. 그리고 직거래라도 전자계약을 원할 경우 공공시스템이 아닌 로폼 같은 전자계약플랫폼을 통해 가능한 것으로 알고 있어 해당부분을 알아보시고 중개사없이 진행을 하셔도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 주택은 시간에 따라 감가로 인해 가치가 하락하는게 맞고 그에 따라 가격도 하락하는게 맞습니다. 다만 건물과 다르게 토지는 비소멸성(영속성)과 공급제한성으로 인해 가치가 시간에 따라 상승하게 되는 것이고 최종적으로 주택가격이 상승한다는 것은 그만큼 해당지역의 수요가 크게 늘면서 고정된 토지의 가치가 상승하는 것으로 이해를 할수 있습니다. 다만 상승의 폭은 사실상 수요의 집중도에 따라 달라지게 되는데 이러한 수요요인에는 정부의 정책과 금리, 인구등 여러요인에 따라 변동되게 됩니다. 특히나 부동산에 대한 투자심리가 강한 우리나라에서는 이러한 투자수요까지 가격을 상승하게 만드는 요인이 되고 정부에서도 이러한 투자수요를 억제하여 부동산 가격을 잡으려는 시도를 늘 하고 있습니다. 물론 그 결과가 지금까지는 실패하였고 나아가 시장 불안정을 더 가속한 측면이 있습니다. 사실 언제쯤 주택가격이 안정될지는 알수 없으나, 인구가 크게 감소되고 추세적인 부분이 있기에 장기적인 관점에서는 수요감소가 시장에 영향을 주기 떄문에 점차 안정화 단계로 가지 않을까 생각이되긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미신중 하나입니다. 보통 비를 풍요와 재물, 정화의 상징으로 보는 인식이 많기떄문에 이사처럼 중대한 변화를 주는 시점에 비가 내린다면 하늘이 이를 축복한다는 의미에서 위처럼 말하는 것으로 이해가 됩니다. 다만 다른 의견으로 이사와 같은 중대사를 하는 날에 비가 내리면서 이사에 어려움과 수고가 늘어난 것을 위로하는 차원에서 하는 말이라는 의견도 있니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신은 합의로 되는 부분이 아닙니다. 일단 현재 계약상태가 묵시적갱신에 해당되는지를 정확하게 판단하셔야 합니다. 묵시적갱신은 만기 6~2개월전까지 당사자간 아무런 의사통보가 없을때 법에 따라 성립이 되는 것이지 질문에서 임대인과 3개월전에 합의했다는것 자체가 성립요건에 해당되지 않습니다. 만약 묵시적갱신이라면 해지통보를 한 3개월후 퇴거가 가능하고 중개수수료부담은 하지 않아도 되나, 합의연장인 경우라면 중도해지시 임대인 동의가 필수이고 동의조건으로 중개보수지급과 다음임차인 주선 조건이 있다면 이에 따르셔야 해지가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법원에서 경매 입찰을 하는게 끝은 아닙니다, 기본적으로 입찰대상 매물에 대한권리분석과 임장을 통한 시세 및 활용가능성 그리고 가장중요한 점유자에 대한 확인까지 사전 확인과정을 거쳐 최종 입찰여부를 판단하셔야 합니다. 경매입찰은 입찰일에 법원에 참석하여 진행되며, 보통 입찰시 입찰보증금 10%(최저매각대금의 10%)을 현금으로 동봉하여 입찰서와 함께 제출하게 됩니다. 당일 최고가 낙찰자가 발표되고, 낙찰되면 입찰보증금에 대한 영수증을 받고, 미낙찰되면 입찰보증금을 돌려받게 됩니다, 그후 과정과 절차에 대해서는 경매참여전 미리 공부를 하시는게 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 혼인신고를 할 경우 세대분리 요건에 해당이 되지만, 실제주소가 부모님과 분리되지 않으면 세대분리가 안되기 떄문에 혼인신고보다는 우선하여 부모님과 주소지를 분리하시는게 선행되어야 할 부분으로 보입니다 .단, 부모님이 유주택이라도 만60세가 넘으시면 본인은 무주택자격이 유지되므로 이부분도 확인이 필요합니다. 2. 해당부분도 적용가능한 부분으로 보입니다. 혼인이후에 새주택에 본인이 세대주로 전입을 하는 경우라면 해당이 된다고 할수 있습니다. 3. 2번 요건이 가능하다면 특별히 현 상태에세 세대분리를 하지 않아도 될듯 보입니다. 물론 안정적인 신청을 위해서 세대분리를 할수도있지만 사전에 위 부분을 확인하시고 결정하시면 될듯 보입니다. 4. 소액임차인 최우선 변제금만큼이 방공제되므로 한도에서 4800만원이 될것으로는 보입니다5. 금리면에서는 디딤돌이 유라하지만 조건이 까다로운 편이라 일단은 디딤돌 요건에 맞추어 신청을 하시는게 좋고 그게 어려운 경우라면 보금자리론으로 알아보시면 될듯 보입니다. 6. 원칙상 수도권내에서는 보금자리론도 방공제의무가 적용이 됩니다 .다만 기존 보증서발급등을 통해 방공제를 피할수 있으므로 이에 대해서는 자세한 확인을 은행을 통해 하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라를 구매하실때에는 사실상 매매가격이 적절한지 여부를 잘 판단하셔야 합니다. 보통 빌라의 경우 비교매물이 없기에 가격책정이 쉽지 않고, 부동산 하락기등에 아파트 보다 빠르게 하락하기에 경우에 따라 시세하락에 따른 손실가능성이 있습니다. 그리고 빌라의 경우 수요가 충분하지 않기에 수요가 어느정도 있는 지역내 매물을 선택하시는게 환급성에서도 유리할수 있습니다. 그리고 빌라의 경우 부동산 시장의 호황이 나타난다면 상승가능성이 있지만, 실제 아파트보다 상승시기가 느리고 싱승폭도 제한적이기에 실거주용도라면 관계가 없겠으나, 투자용도로는 신중하실 필요가 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 보증금을 초과한 금액을 입금하신 거라면 퇴거시점에 전달하여 돌려받으시는게 맞을수 있습니다. 그리고 묵시적갱신은 법에 따른 강행규정이고 중도해지시 통보일기준 3개월후 계약이 종료되는 것으로 임대인이 임의대로 만기일기준으로 3개월을 정할수 없습니다. 그에 따라 5월 2일 종료라는 점을 통보하시고 반환을 요구하시면 될듯 보입니다 .