답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 주택을 매수할 때 기존 전세 세입자의 보증금을 승계하고, 매매가격과 전세보증금의 차액만큼 자기자금을 투입하여 주택을 취득하는 방식을 말합니다.예를 들어 주택의 매매가격이 5억원이고, 기존 전세 세입자의 보증금이 3억원이라면 매수인은 매도인에게 차액인 2억원을 지급하고 기존 전세보증금 3억원의 반환의무를 승계하면서 주택의 소유권을 이전받는 방식입니다.다만 전세보증금 역시 향후 임차인이 퇴거할 때 반환해야 하는 채무이기 때문에 단순히 적은 자금으로 주택을 매수할 수 있다는 점만 보시면 안 됩니다. 향후 전세가격이 하락하거나 새로운 임차인을 구하지 못할 경우에는 보증금 반환을 위해 추가 자금이 필요할 수 있으므로 자금계획과 반환능력을 충분히 고려해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님의 자금상황과 향후 주택가격에 대한 판단에 따라 선택이 달라질 수 있기 때문에 어느 방법이 무조건 유리하다고 단정하기는 어렵습니다. 우선 기존 구로 아파트를 보유한 상태에서 추가 주택을 매수한다면 취득세나 향후 양도소득세 등 다주택에 따른 세금 문제를 먼저 확인하시는게 필요해보이고, 기존 주택을 먼저 처분하고 새 주택으로 이동하는 부분은 관리 측면에서는 비교적 단순해질 수 있지만, 구로 아파트의 거래가 원활하지 않아 당장 처분하기 어렵거나 향후 가격 상승 가능성이 있다고 판단하신다면 기존 주택을 임대하고 새로운 주택으로 이동하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.다만 이 경우에는 기존 주택을 보유한 상태에서 신규 주택을 취득하게 되므로 취득세와 향후 양도세, 일시적 2주택 요건 등을 미리 확인할 필요가 있습니다. 그리고 대출 역시 기존 주택 보유 여부와 신규 주택의 지역, 가격, 대출 종류 등에 따라 대출가능성과 한도등이 달라질 수 있으므로 새 주택을 계약하기 전에 금융기관을 통해 실제 가능한 대출금액을 확인한 후 자금계획을 세우시는 것이 꼭 필요할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대필료와 중개보수는 구분해서 보셔야 합니다. 대필료는 당사자끼리 이미 합의한 계약 내용을 중개사무소에서 계약서 형식으로 작성해 주는 데 대한 비용이고, 중개보수는 중개사가 계약 체결 과정에 실제로 관여한 경우 지급하는 비용입니다. 질문처럼 전세갱신요구권을 사용해 임대인과 임차인이 이미 5% 인상 조건으로 합의한 뒤, 부동산에서는 계약서 작성만 도와준 경우라면 실질적인 중개계약으로 보기 어려울 수 있습니다. 이런 경우 중개사 입장에서는 해당 계약을 자신이 중개한 것으로 오해받지 않기 위해 계약서에 중개사무소 직인이나 서명·날인을 하지 않는 경우가 있습니다.따라서 대서료 5만원을 받았다고 해서 반드시 중개사 직인을 찍어야 하는 것은 아니라고 볼수있습니다. 오히려 단순 대서만 한 계약이라면 중개업소 정보를 계약서에서 제외하는 방식으로 처리하는 경우가 더 많습니다. 공제증서 역시 일반적으로 중개업자가 중개한 계약에서 발생할 수 있는 손해를 담보하기 위한 보증 관련 서류이므로, 단순 대서계약이라면 중개업소에서 발급 대상이 아니라고 볼 여지가 있습니다. 또한 공제증서를 별도로 발급해 주는 대가로 수수료를 받는 것이 일반적인 관행이라고 보기는 어렵습니다. 만약 은행이 반드시 중개업소의 공제증서를 요구한다면, 현재 계약서가 중개계약으로 작성된 것이 아니기 때문에 은행 측에 당사자 간 갱신계약임을 설명하고 대체 가능한 서류가 있는지 확인하는 것이 우선되셔야 할 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약서상 목적물 주소에 숫자 오기가 있다면 확정일자나 임대차신고를 하기 전에 정확한 주소로 수정해 두셔야 합니다. 주소는 임대차 목적물을 특정하는 중요한 내용이기 때문에 단순한 오타라고 하더라도 계약당사자들이 확인한 후 정정하는 것이 안전합니다.이미 계약서를 작성한 상태라면 잘못된 부분에 두 줄을 긋고 정확한 주소를 기재한 뒤 임대인과 임차인이 정정 부분에 서명 또는 날인하는 방법이 있고, 내용이 복잡하다면 정확한 주소로 계약서를 다시 작성하는 방법도 있습니다. 이후 수정된 계약서를 기준으로 확정일자와 주택임대차신고를 진행하시면 됩니다.공동명의 주택이라면 원칙적으로 공동소유자 모두가 계약에 참여하는 것이 가장 안전합니다. 남편분이 직접 참석하기 어렵고 질문자님이 남편분을 대신하여 계약서 수정이나 재작성까지 진행한다면 대리권을 확인할 수 있는 위임장을 준비해 두는 것이 좋은데, 임차인 입장에서는 대리권 분쟁을 방지하기 위해 위임장과 본인서명사실확인서 또는 인감증명서 등 본인의 의사를 확인할 수 있는 자료를 함께 요구하는 경우가 있을수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존 근저당이 많이 설정되어 있다고 해서 이주비대출이 무조건 나오지 않는다고 보기는 어렵습니다. 다만 정비사업의 이주비대출은 사업장별 대출한도와 금융기관의 조건에 따라 기존 담보대출을 우선 상환하도록 하는 경우가 있습니다.따라서 기존 근저당 채무가 많은 경우에는 이주비대출 자체의 가능 여부뿐만 아니라, 지급받을 수 있는 이주비대출 한도로 기존 근저당 채무를 얼마나 상환할 수 있는지를 함께 확인하는 것이 더 중요합니다. 만약 기존 담보대출 잔액이 이주비대출 한도보다 크다면 부족한 금액을 별도로 상환해야 하는 상황이 발생할 수도 있기 때문입니다. 결국 단순히 근저당이 많다는 이유만으로 이주비대출이 불가능하다고 판단하기보다는, 해당 정비사업의 이주비대출 한도와 기존 대출 승계·상환 조건을 조합이나 협약 금융기관을 통해 확인하시는 것이 우선되셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 원상회복의무는 보증금을 반환받고 퇴거했다고 해서 무조건 없어지는 것은 아닙니다. 다만 이후 발견된 하자가 원상회복의무의 대상인지, 그리고 그 하자에 임차인의 사용상 부주의나 과실이 있었는지는 별도로 판단할 필요가 있습니다.따라서 단순히 싱크대 배관이 막혔다는 이유만으로 전 임차인에게 수리비를 청구할 수 있다고 보기는 어렵습니다. 특히 퇴거와 보증금 정산까지 모두 완료된 이후 새 임차인이 발견한 문제라면, 전 임차인의 사용으로 인해 발생한 하자라는 점을 확인할 수 있는 수리업체의 소견이나 사진 등 객관적인 근거가 있어야 할 것입니다.반대로 배관 자체의 노후나 구조적인 문제, 장기간에 걸친 자연적인 이물질 누적 등이 원인이라면 이를 전 임차인의 원상회복의무에 해당한다고 보기는 어렵습니다.따라서 현재로서는 단순한 수리비 청구만으로 바로 지급하기보다는 배관이 막힌 정확한 원인과 전 임차인의 과실을 확인할 수 있는 자료를 먼저 요청한 뒤 판단하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.배달앱이라고 해서 항상 동일한 할인이나 혜택이 제공되는 것은 아닙니다. 시기나 이벤트에 따라 쿠폰, 무료배달, 할인혜택 등이 달라질 수 있기 때문에 어느 배달앱이 무조건 더 유리하다고 일반화하기는 어렵습니다.특히 신규 또는 후발 배달플랫폼의 경우 이용자를 확보하기 위해 할인쿠폰이나 프로모션을 적극적으로 제공하는 경우가 있어 일정 기간에는 더 유리할 수 있습니다. 기존 배달앱 역시 음식점별 할인쿠폰이나 무료배달 등의 혜택을 제공하기 때문에 주문하는 음식점이나 시기에 따라 실제 결제금액이 달라질 수 있습니다.최근에는 유료 멤버십이나 회원등급에 따라 무료배달, 추가할인 등의 혜택을 차등 제공하는 경우도 많아지고 있는 추세이긴 합니다. 그에 따라 소비자 입장에서는 특정 배달앱 하나만 이용하기보다는 주문할 때마다 음식가격, 배달비, 할인쿠폰과 멤버십 혜택을 모두 적용한 최종 결제금액을 비교해 보는 것이 가장 유리한 방법이라고 할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축, 준신축, 구축을 구분하는 명확한 법적 기준이 정해져 있는 것은 아닙니다. 보통 부동산 실무나 시장에서는 준공연도등을 기준으로 관행적으로 구분하게 됩니다. 일반적으로 준공 후 5년 이내의 아파트를 신축으로 보는 경우가 많고, 5년을 초과해 7년 또는 10년 정도까지를 준신축으로 표현하기도 합니다. 그 이후 연식의 아파트는 통상 구축으로 분류되는 경우가 많습니다. 다만 이러한 기준은 지역과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어 신도시처럼 비교적 새 아파트가 많은 지역에서는 준공 3년 이내를 신축, 5년 내외를 준신축으로 보는 등 기준이 더 엄격하게 적용되기도 합니다.결국 신축·준신축·구축은 법적으로 정해진 구분이라기보다는 시장에서 편의상 사용하는 표현이라고 이해하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가 임대업을 시작하는 경우에는 먼저 해당 상가가 기존 사업장과 같은 사업장으로 볼 수 있는지, 별도의 사업장인지를 구분해서 생각하시는 것이 좋습니다.사업자등록은 원칙적으로 사업장마다 하도록 되어 있기 때문에 기존에 다른 업종의 사업자등록이 있더라도 임대하는 상가가 별도의 사업장이라면 별도로 사업자등록을 해야 하는 경우가 있습니다. 반면 동일한 사업장에서 기존 사업과 함께 임대업을 하는 경우라면 사업자등록 정정을 통해 부동산임대업을 업종으로 추가하는 방식도 가능합니다.부가가치세의 경우 비주거용 부동산 임대는 원칙적으로 과세대상입니다. 따라서 일반적인 상가 임대차라면 월 임대료에 부가가치세 10%를 별도로 받아 신고·납부하게 됩니다. 예를 들어 월 임대료가 100만원이라면 부가세 10만원을 더해 110만원을 받는 방식입니다.따라서 임대차계약서를 작성할 때도 ‘월 임대료 ○○만원, 부가가치세 별도’라고 명확하게 표시해 두는 것이 좋습니다. 또한 과세사업자인 임대인은 임대료에 대해 세금계산서를 발급해야 하므로 이 부분도 함께 확인하셔야 합니다.다만 기존 사업자의 형태나 상가의 소재지, 과세유형 등에 따라 사업자등록 방법이 달라질 수 있으므로 실제 등록 전에는 관할 세무서나 세무사를 통해 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비가 오는 날에는 기본적으로 사람들의 이동 자체가 줄어들기 때문에 소비행동이나 소비영역도 평소와는 다르게 나타날 가능성이 있습니다. 보통 비가 오면 외출을 줄이거나 외출을 하더라도 이동반경이 좁아지기 때문에 가까운 생활권 내에서의 소비가 늘어나는 경향이 있습니다.그에 따라 번화가나 야외상권보다는 집과 가까운 편의점이나 음식점, 대형마트 등의 이용이 늘어날 가능성이 있고, 외식 역시 직접 방문하는 것보다는 배달이나 포장 수요가 증가할 수 있습니다. 또한 외부활동이 줄어드는 만큼 인터넷 쇼핑이나 온라인 콘텐츠 이용도 평소보다 늘어날 가능성이 있습니다.이러한 특성을 고려하면 기상정보를 생활서비스나 마케팅에도 효과적으로 활용할 수 있습니다. 예를 들어 업체에서는 비 예보가 있는 날 우산, 간편식, 배달용 상품 등 관련 수요가 늘어날 것을 예상해 재고를 미리 확보하거나 배달·포장 서비스를 강화하는 방식으로 대응할 수 있습니다.