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대구 밴처밸리 네거리 범어자이 아파트 지금 사도 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역 세부적인 부분은 답변을 드리기 어려우나 현재 대구지역 전체 부동산 시장 상황은 전국을 기준으로 매우 좋지 않은 상황입니다. 이전보다는 나아졌다고 하나, 아직 악성미분양 비율도 높고 지역내 산업별 호재도 없기 때문에 실거주가 아닌 투자의 경우라면 신중하게 판단을 하셔야 할 것으로 보입니다. 다만 대구지역에서도 현재 신공항건설이나 구도심 재생산업등 지역활성화를 위한 정책을 진행중에 있고, 질문에서 말한 벤쳐밸리주변입지의 경우 교육, 생활인프라가 지역내에서도 우수한 입지로 평가받고 있기 때문에 입지차제는 나쁘지 않다고 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.01
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아파트 전세계약에 대해 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 가지고는 정확한 판단하기 어렵습니다. 우선 상황을 정리하면 이미 25년도에 재계약을 하신 상태로 보이고 이후에 중도해지를 원하는 것으로 보입니다. 이런 경우 재계약시 갱신청구권을 사용하였다면 중도해지는 문제가 없겠으나, 합의 갱신으로 연장된 계약이라면 사실상 중도해지는 임대인의 동의가 필수적입니다. 그렇게 되면 임대인은 중도해지에 동의에 따른 별도의 요구사항을 제시하거나 특약상 위약사항의 이행을 주장할수 있는데, 통상적으로 전세에서는 다음임차인 주선과 중개보수지급을 조건으로 하지만 임대인에 따라 이와 다른 조건을 제시할수 있기에 패널티는 두당사자간 합의에 따라 크게 달라질수 있습니다. 즉, 현재 연장된 계약이 진행중이라면 일방적인 중도해지는 갱신청구권 사용의 경우가 아니라면 아무런 조건없이 퇴거하기는 쉽지 않을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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월세 계약 갱신 관련해서 궁금합니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 2년미만의 임대차계약에서는 묵시적갱신은 성립하지 않습니다. 보통 1년계약이후에 재계약시 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보가 없었다면 최소거주기간에 따른 1년추가연장이 가능하지만 질문에서 처럼 임대인이 직접 연락이 왔다면 본인은 추가거주여부와 만기퇴거여부에 대해서 결정하여 통보를 하셔야 하고, 이럴 경우 합의갱신으로 연장이되는것이기에 계약기간(26년 1월 9일부터~27년 1월 9일)까지는 임의대로 중도해지를 하실수 없습니다. 질문처럼 중간해지를 고려하신다면 반드시 만기 6~2개월전 임대인에게 갱신청구권사용을 통한 연장의사통보를 하시고 이에 대한 문자나 계약서상 특약으로 기재해두셔야 합니다. 그렇게 되면 중도해지는 묵시적 갱신에서의 중도해지를 인용하기 떄문에 퇴거를 원하는 시점 3개월전 해지통보를 하시면 됩니다. 요약하면 다음 계약중간에 나갈 의사기 있다면 현시점에서는 반드시 계약만료 6~2개월전에 현시점 계약갱신청구권을 사용해서 연장하겠다는 의사를 전달하시고 계약연장을 하시기 바랍니다. 물론 갱신청구권을 사용의사를 담은 문자나 계약서상 특약은 남겨두셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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매매 감정가 관련 조망권 에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.감정평가는 일반적으로 입지 및 주택상태, 그밖에 관련한 사항등을 종합적으로 판단하여 감정가가 정해지게 됩니다. 질문과 같이 조망권등에 좋지 않은 경우에 감정가가 내려갈 가능성이 있지만 그 비중자체가 전체감정평가상 얼마만큼의 감가비중일지 실제 얼마나 감가될지는 사진만보고선 판단할수 없습니다. 특히나 위와 같은 단점이 있더라도 다른요소가 뛰어난 경우에 주변 매물보다 높은 감정평가를 받을수도 있고, 감정평가사에 따른 주관적요소까지 달라질수 있기에 질문의 사항은 정확한 답변자체가 어렵습니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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월세 너무 적은 원룸 이유가 뭔가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산은 일반재화와 다르게 가성비라는 개념이 적용되기 어렵습니다. 말그대로 주택가격이 해당 주택의 가치이기 때문에 시세보다 저렴하면 그만한 이유가 반드시 있고, 비싸다고 하면 그만큼 입지나 시설등이 그 가격만큼 하는게 일반적입니다. 그러므로 월세가 100/19이라고 해도 질문에서 지역과 주변시세등을 기재하지 않아 이게 저렴한 것인지는 알수 없으며 실제 주변보다 저렴하다면 해당 매물의 입지가 좋지 않거나, 별도 권리관계상 위험도가 높은 경우, 혹은 제3자가알수 없는 단점이 존재하는 경우일수 있습니다. 그러므로 해당 매물을 올린 중개사가 있다면 시세보다 저렴한 이유를 물어보시고 정확한 이유를 확인하는게 우선되어야 할 부분입니다. 그리고 사진으로 보는 것과 실제 방문하여 보는 것은 크게 다르기 떄문에 일단 관심이 가시면 위 사유를 묻고 직접방문하여 확인해보시는게 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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매도 후 잔금일까지 한달 남았을 때 전입신고와 대출 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 12월초에 매도 기존 주택을 매도 및 등기이전하고 무주택상태에서 부모님집으로 전입을 하시는것으로 보입니다. 이런 경우 유주택자 부모님 집에 들어가시더라도 본인이 1세대 2주택으로 되지는 않을것으로 보입니다. 그에 따라 3번은 적용될 부분은 없어보이고, 2번의 경우도 시중은행 주담대라면 사실상 차주기준으로 무주택이기 때문에 문제될 부분은 없어보입니다. 단, 공공저금리대출의 경우 상품에 따라 무주택세대구성원에 해당될지는 달라질수 있으나, 부모님 연세가 만60세가 넘으셨다면 크게 문제되지 않을것으로 예상됩니다. 그리고 1~4번까지 혹시라도 고민인 되신다면 부모님집이 아닌 다른곳에 전입신고를 하시는 것도 방법이 될수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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아파트 영끌 기준인지 아닌지 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.영끌을 판단하는 기준이 명확히 있는 것은 아닙니다. 보통의 주택구매시 주택담보대출 풀로 사용한것은 물론이고 신용대출이나 기타 타 대출까지도 동원해서 소득대비 무리한 대출을 일으켜 주택을 구매하는 경우 영끌이라는 표현을 사용하는 것입니다. 질문과 같은 경우는 사실 누구나 주택구매사 주택담보대출을 최대한 받아 구매를 하기 때문에 질문처럼 담보대출을 풀로 받는다고해서 영끌이라는 표현은 맞지 않을듯 보입니다. 다만 참고하셔야 할부분으로는 일단 ltv70%는 적용은 규제지역에서는 생애최초가 아니면 불가하고, 비규제지역이라면 가능하나 이때도 방공제나 차주 소득대비 스트레스 dsr 적용으로 사실상 고소득이 아닌 경우 해당 비율만큼 한도가 나오지 않는다는점은 참고하셔야 합니다. 즉, 자금계획에 있어서는 대출에 대한 부분은 좀더 정확하게 한도등을 확인 하신뒤에 진행하셔야 할듯 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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부동산 매도용 인감증명서 꼭 관활 주소지 주민센터로 가야 하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인감증명서 중 매도용 인감증명서는 일반적인 행정발급서류와 다르게 온라인 발급이 불가하고 실제 관할주민센터를 방문해서 발급받으셔야 합니다. 다만 꼭 관할 주민센터가 아니더라도 관할구역 외 주민센터에서도 발급 가능한 부분입니다. 즉 전국 읍.면.동 주민센터 아무곳에서 발급가능하기에 직장에서 가까운 주민센터를 방문하셔도 됩니다 .
경제 / 부동산
25.10.30
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안녕하세요 입주하려는 오피스텔이 너무 쌉니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문의 내용만 보면 위 매물은 이미 이전 세입자가 보증금을 받지 못해 임차권 등기를 한 상태로 보입니다. 즉, 등기부상 임차권 등기가 되어 있는 것으로 임대인에게는 실질적인 반환능력이 없는 상황으로 보입니다. 문제는 해당 주택의 다음단계로는 보증금을 받지 못한 이전 임차인이 해당 매물을 경매신청하는 경우입니다. 즉, 등기부를 봐야 현재의 권리상황과 시점판단이 가능하겠으나, 중개인이 1년정도 거주가 가능하다고 하였다면 이미 경매진행을 예상하고 있는 단계이고 조만간 실질적인 반환소송을 통한 판결을 받아 경매신청이 될것으로 보입니다. 즉, 본인이 거주를 한다면 전입신고자체는 가능하겠으나, 경매에 따른 낙찰자가 방문하여 질문자님에게 퇴거요구시 바로 퇴거를 하셔야 합니다. 즉 원하시는 2~3년간 거주는 현실적으로 불가능하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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아파트 월세전환 사기인지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보고는 사기라고는 단정할수는 없습니다, 일반적으로 미분양아파트의 경우 시행사가 소유하고 있는 경우가 대부분이고 시행사는 이러한 미분양물량에 따른 손실에 대해서 저렴한 월세임대로 전환하는 등의 방법으로 손실을 최소화하는 경우가 최근 지방에서는 많이 나타나고 있기 때문입니다. 위 경우도 이러한 목적으로의 전환이 아닌가 싶습니다. 그리고 이러한 전환물량의 경우 임대인이 시행사(건설사)일 가능성이 높기에 오히려 개인보다는 더 안전한 경우가 많고, 주변시세보다 낮게끔 임대차를 하기 떄문에 세입자입장에서는 유리하다고 보는 시각이 더 많습니다.
경제 / 부동산
25.10.30
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