답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부상 을구에 근저당이 설정되어 있다면 본인보다 선순위 물권이 존재하는 것으로 해당 채권채고액과 전세보증금의 합을 더한 금액과 시세를 비교하여 안전성 여부를 체크하셔야 하고, 보증보험 역시도 위 기준에 따라 가입가능여부가 달라질수 있습니다. 다만, 계약시점에 잔금일 기존 근저당 말소조건이라면 어차파 잔금이후에 말소가되는 권리이기에 일반 임대차와 크게 다르지 않아 근저당 여부가 무조건 위험하다라고는 할수 없습니다. 중요한건 어떻게 특약을 정하고 계약을 진행하느냐에 따라 달라진다고 볼수 있습니다. 그리고 근저당이 있는 상태에서 후순위 임차인으로 계약을 유지한다면 이때 경매가 진행되면 본인 보증금보다 우선하여 근저당에 따른 채권금액이 배당이되고 임차보증금 후순위 배당이 되고, 경매이후에는 임차권은 소멸하여 보증금을 전액배당받지 못하더라도 낙찰자에게 대항할수 없어 퇴거를 하셔야 하는 위험이 있습니다. 반대로 근저당이 말소된 이후 선순위 임차권이라면 경매시 당연히 우선배당이 되고 혹시라도 배당을 다 받지 못했을 경우 대항력을 갖추고 있던 임차인이라면 낙찰자에게 대항하여 주택인도를 거부하고 버틸수 있습니다. 아래 내용은 등기부등본 관련한 사항으로 읽어보시면 도움이 될듯 보입니다. 7편. 등기부등본 보는 법 총정리! 표제부·갑.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 잔금을 지급한 이후부터는 주택을 인도받은 것이기에 실제 전입신고는 잔금을 지급한 13일에 하시는게 맞습니다. 원칙적으로는 실제 전입을 하고 전입신고를 하여야 하나, 임대차에서 전입신고는 대항력의 발생 기준이 되기에 하루라도 빠르게 하는데 더 안전할수 있습니다. 그리고 월세의 경우는 계약서상 잔금일부터 주택인도와 실질적인 월세부담을 하는 것이기에 잔금 이후에 언제 입주를 하던지는 관계없습니다. 다만 위 경우처럼 13일에 잔금지급을 마무리하셨다면 13일이 실제 잔금일이 될수 있어 입주여부와 관계없이 13일부터 실질적인 월세지급이 시작된다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정비사업중 리모델링 사업과 재건축사업에 대한 질문으로 보입니다. 일단 두개의 차이는 리모델링 사업은 기존 건물의 뼈대를 유지한채 수평,수직으로 증축을 하여 세대를 늘리는 것이고, 재건축은 전체 철거한뒤 새로 건축을 하는 사업입니다. 단순하게 비교하면 기존소유주 입장에서는 사업비충당을 위해 더 많은 세대의 일반분양이 가능한게 유리하기 때문에 재건축을 선호하지만 사업기간이 길고 과정에서 분담금증가와 시장상황변화에 따른 리스크를 부담하여야 합니다 ,반면에 리모델링사업은 빠르게 사업진행이 가능하기에 실제 입주기간도 짧아 사업비 부담이 적다는 장점이 있습니다. 결국은 사업성이 낮거나 용적률이 이미 차이는 경우, 혹은 대지지분이 낮은 경우에는 리모델링사업이 좀더 시간비용에서 유리할수 있고, 반대로 기존 용적률이 낮고, 대지지분이 큰 경우처럼 사업성 보장된 입지의 아파트에서는 재건축이 조합원들에게 유리할수 있습니다. 또한 리모델링과 재건축은 하고싶다고해서 마음대로 선택할수 있는 것이 아닌 안전진단등의 등급에 따라 정해져있는 부분이기에 결국은 각 단지마다 상황에 적합한 사업방향으로 정하여 진행하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 이 질문을 많이 하시는데 이는 국가정책에 따라 정해진 게 아닌 각 은행별 기준에 따라 별도 운영하는 내부정책입니다. 즉, 현재 국민은행이 주택담보대출을 3억으로 제한하겠다고 발표를 하였지만 이게 전체은행에 적용되는 부분이 아닙니다. 물론 1금융권중에서도 대표은행이 이처럼 자체 대출한도를 조정하면 곧이어 신한, 우리와 같은 경쟁금융기관들도 따라 한도를 낮출 가능성은 있지만 국가차원의 정책은 아니기 떄문에 이를 정부정책과 연결하여 판단하기는 어렵습니다. 그리고 현재도 정부가 대출규제를 강하게 적용하는 것은 맞고 은행에 대해서 대출총한도에 대한 조율을 요청한 상황이기에 은행입장에서도 이러한 취지에 발을 맞추는 것이라고는 해석될수 있긴 합니다. 질문처럼 실수요자 입장에서는 주택구매가 더 어려워진것은 맞으며, 과연 시장이 어떻게 이동될지는 조금더 지켜봐야 할 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.같은 투자라도 사람에 따라 수익은 크게 차이가 날수 있고 반대로 좋은 시장에서도 손실날수도 있습니다. 부동산 경매가 시세보다 저렴하게 부동산을 구매할수 있다고 생각하지만 모든 경매건이 그런 것이 아니며 경매전 권리관계분석과 명도과정에 따라 수익의 가능성여부도 크게 달라지고 심한 경우 손실이 매우 커질수도 있습니다, 사실 경매를 시장분위기와 연결하여 보시는건 크게 의미가 없고, 본인 스스로 경매에 필요한 권리관계에 대한 이해와 절차에 대한 지식을 먼저 쌓으셔야 합니다. 시장이 어려울수록 경매물건도 늘어나지만 좋은 물건은 더 좋은 가격에 낙찰받을수 있는건 개인의 능력이기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신탁매물의 경우 특약의 내용만으로 안전을 담보할수 없기에 계약시점에 신탁사의 임대차동의서가 반드시 첨부되어야 하고 안전상 임대차계약서상 신탁사의 직인이나 날인이 들어가 있다면 만기시에 신탁사로부터도 보증금 반환을 청구할수 있고 법적 효력도 보장될수 있습니다, 다만 위 특약만으로 동의를 하였다고해서 신탁원부에 대한 내용확인없이 계약을 체결하게 될 경우 미반환시 보증금 반환을 신탁사에게 청구할수 없기에 위 특약만 믿고 계약을 하시기에는 위험이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 복층의 경우 생각보다 환금성이 좋지 않습니다 ,복층은 구조적 특이성과 로망이라는 기대가 있어 구매수요가 많을 것이라는 생각을 하시지만 실제 열효율성이나 장기거주시 불편함이 더 많아서 실제 수요가 높지 않습니다. 거기에 탑층 에 복층이라면 난방문제에서도 취약하기 때문에 사실상 좋은 갈아타기의 대상은 아닙니다. 제 의견이 100%그렇다고 확답드리기는 어려우나 최소한 복층은 시세형성면에서 불리하다는 점은 참고를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 계약기간중의 중도해지는 임차를 하기 어려운 중대하자가 객관적으로 입증될때 가능합니다. 질문의 요인들은 대부분 중대하자로는 보기 어렵고, 가능성이 있다면 벌레등에 대한 방역문제가 될수 있는데, 이부분을 가지고 바로 계약해지를 요구하기는 어렵습니다. 일단 방역에 대한 요청을 임대인을 통해 하시고, 옆집의 문제들은 직접적으로 해당세대에 개선을 요청하셔야 합니다. 물론 임대인과 협의를 통해 합의해지를 유도할수는 있지만 임대인입장에서 해당 부분들이 어느정도의피해인지를 직접 살지 않는이상 이해하기가 쉽지 않기에 중도해지에 대해서 쉽게 동의를 할지는 장담을 하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.코엑스와 킨텍스의 경우는 전시행사의 규모와 유입인구대상에서 차이가 있습니다. 보통 단기행사로써 젊은층이나 소비재중심의 행사는 교통접근성이 우수한 코엑스에서 많이 진행하는 편이며, 전시규모가 크고 특정다수를 대상으로하는 경우에는 킨텍스를 주로 선택하는 편입니다. 예를 들어 웨딩박람회처럼 젊은 사람들과 각 행사단위가 크지 않는 경우 코엑스가 유리할수 있지만 학회나 모터쇼처럼 참가부스가 많고 대형규모의 행사를 일정기간 치루는 경우에는 킨텍스를 선호하는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일산자체가 1기신도시로 이제 20~30년된 아파트가 대부분입니다. 신축의 경우는 질문의 가격으로는 당연히 없는게 현실이구요, 구축의 경우라면 일산내 서구쪽에 몇개의 대상아파트가 있을수 있는데, 해당 매물도 4억대 후반~5억대라고 할수 있습니다. 물론 연식이 20년후반이 넘는 매물이 대부분이고 해당 매물들도 해당 단지 모두가 그런 것이 아닌 층수나 동에 따라 평균시세보다 낮게 나오는 경우에 해당이 됩니다.