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일시적 2주택을 어떻게 활용하면 좋나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세 혜택은 일정요건이 충족되어야 가능합니다. 요건은 종전주택을 취득하고 1년이상 경과된 이후 신규주택을 매수하고 3년이내 종전주택을 매도하는 경우 종전주택 매도에 따른 양도소득세를 비과세해주는 것입니다. 물론 종전주택 자체도 1세대 1주택 비과세 요건(2년보유, 12억이하)에 해당되어야 합니다, 활용에 대해서는 각자가 조건에 맞게 하셔야 하는 부분이고, 기존 2주택자라면 위 조건에 맞게 매도하여 절세를 하는데 활용이 될수 있습니다,
경제 / 부동산
24.11.30
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서울 아파트는 정말 불패라고 보시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 뿐 아니라 이제 우리나라 전반의 주택에 대해서 투자시 불패는 점차 사라지고 있다고 보시면 됩니다. 서울 부동산 불패도 결국은 이전부터 지금까지 그래왔지만 이제는 서울이라도 무조건 투자시 수익이 생길 가능성은 낮아진다고 볼수 있는데, 이유는 전반적인 인구감소와 그에 따른 지방소멸화, 서울내 주택 양극화등이 심해졌기 때문입니다,더구나 인구감소의 경우 지금보다 시간이 지날수록 더 심해질 것이 기정사실인 만큼 부동산 전반이 예전처럼 재테크 대상으로써 그 가치는 점차 떨어질수 있고, 가격상승에 있어서도 특정 지역, 특정매물에 집중될 가능성이 있기에 서울아파트 불패 신화도 점차 의미가 없어질 가능성이 있다는게 개인적 판단입니다.
경제 / 부동산
24.11.30
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현재 우리나라에서 부동산 투자자들이 몰리는 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 질문과 같은 경우를 방지하기 위해 택지개발 예정부지에는 토지거래허가구역을 지정해 투기세력등의 참여를 막고 있습니다. 즉 개발예정부지에서 매매등을 할 경우 지자체 허가가 있어야 등기이전등이 가능하도록 하고, 토지나 건물의 지분쪼개기등도 모두 허가를 필요로 하게끔 되어 있어 실제 택지예정지구가 발표된다면 실제 투기세력이 몰리기는 쉽지 않습니다. 그외 재건축, 재개발 예정부지나 지역내 호재가 있는 경우에 주로 관심도가 높아시면서 투자자들이 몰릴수는 있는데, 최근에는 부동산 경기침체와 불안정한 정부정책변화등으로 다주택보다는 똘똘한 한채를 선호하는 투자선호도가 높아져, 주로 똘똘한 한채가 몰린 서울 강남3구 및 마용성 지역등에 수요가 늘어나고 있습니다. 수요증가가 가격으로 나타날수 밖에 없기때문에 대출규제전 부동산 가격상승만 보면 해당 지역들은 이미 전고점을 모두 돌파하여 추가상승한 지역들 입니다.
경제 / 부동산
24.11.30
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최근 1기 신도시 재건축 선도지구가 선정됐는데요. 선도지구의 뜻이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선도지구는 1기신도시 정비예정구역 중 먼저 정비사업이 추진되는 일종의 시범단지를 말하고, 1기 신도시 특별법에 따라 선도지구지정, 혜택제공, 법적 지위확립등이 포함되게 됩니다. 선도지구의 혜택은 일단 용적률 완화가 있습니다. 이를 통해 기존보다 더 높은 세대주 공급이 가능토록 하였고, 사업성을 높일수 있는 부분이 장점이라고 보시면 됩니다, 또한 시작과정에서 가장 큰 어려움인 안전진단 통과에 대해서는 완화 또는 면제가 가능하고, 정부,지자체, 주민간 통합심의를 구성 행정절차 통폐합에 따른 개발속도가 빨라질수 있습니다. 그리고 선정기준은 정부가 제시한 기준에 따라 선별한 것이고, 주요 기준은 주민들의 동의률이 높을수록 가점이 높으고, 그외 도시기능 활성화 필요성, 정비사업 추진의 파급효과등의 항목이 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.30
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환율이 너무 높은데 우리 한은에서 금리를 내린 이유가 뭘까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.후자에 가깝습니다. 현재 모든 예상을 깨고 한은이 금리를 추가인하한 상황에 대해서 한은도 그렇고 전문가들도 우리나라 항후 경제상황이 좋지 않을 것을 대비하기 위한 부분이라는 평가가 많습니다. 즉, 경기부양을 위한 선택이고, 이러한 선택으로 인해 미국과의 금리차가 더 크게 벌이지게 되면서 해외투자자금 유출등의 문제가 나타날수 있고, 환율도 다시 상승될 가능성이 있습니다. 위험을 알면서도 진행될 만큼 현 경제상황과 전망이 좋지 않다고 볼수 있습니다. 그리고 부동산 가격은 현재 금리인하를 해도 대출규제가 강하게 적용중이기에 금리인하의 따른 상승효과는 제한적일 것이라 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.11.29
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전세자 명의변경 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에서 명의변경에는 크게 매매를 통해 이전하거나, 증여를 통해 이전하셔야 합니다. 질문처럼 서로간 주택을 교환하는 경우 증여방식이라면 어머니명의 주택을 본인에게 증여, 본인주택의 주택은 어머니에게 증여 이렇게 2건의 증여계약이 되기 때문에 증여세를 각각 부담하셔야 하기에 선택가능한 방법은 아닙니다. 다른 방법으로 두 주택에 대해 서로 교환계약을 체결하고 명의를 바꾸시는 것인데 이 역시 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기에 일반적인 매매계약처럼 계약서작성 및 자금의 출처와 지급등을 잘 남겨두셔야 합니다. 교환 계약의 경우 가치가 덜한 주택의 소유자가 가치가 더 큰 주택 매도자에게 차액을 지급하시는 방식으로 계약을 하셔야 하고 이런 경우에도 취득세는 두분다 부담하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.11.29
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미리 말을 안해주면 보증금을 돌려주지 않는다는데 이게 맞는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간이 명시되지 않아 답변을 드리기 어렵습니다. 최초 입주시 계약기간 1년이나 2년 혹은 당사자간 합의에 따라 정한 기간이 있고 해당 기간이 되었다면 퇴거를 하실수 있지만, 그게아닌 기간 이전이거나 정한 기간이 없을 경우에는 보통 2년으로 보기 때문에 퇴거를 원한다고 해서 아무때나 나갈수는 없습니다. 문제는 해당 목적물이 고시텔이기에 위 임대차보호법이 적용가능여부냐는 정확히 판단하기가 어렵습니다. 적용이 되지 않는다면 사실상 입주시 작성한 입실계약서등에 기간이 있는지, 혹은 중도해지시에 위약여부, 퇴거시 통보기간등이 명시되어 있는지를 확인해보시고 그에 따라 대응을 하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.11.29
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부동산 폭등때 더 살아 더 살아 난리 쳤던 기득권들 언론사들 그들에게 속은 영끌러들
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국 알수 없는 미래에 대한 판단이고 당시시점에서의 선택은 본인이 하는 부분입니다. 물론 사회적 분위기가 지금 안사면 벼락거지가 되는 것처럼 보였기 때문에 구매를 더욱 부축였다고 한다면 사실 맞는 부분이지만, 코인이든 주식이든 붐이 일면 언론이나 사회분위기 전반이 안하면 이상하게 보는 문화가 생겨나는 것은 모두 동일하고 그속에서 발생하는 손해는 결국 언론이나 사회가 책임져주지 않고 본인 스스로 감당을 하여야 하는 부분입니다. 사실 누가 잘못했냐를 따지는게 의미가 없는게 결국 언론이든 사회든 그 누구도 손해를 부담하지 않기 때문입니다. 그리고 정말 책임을 다 따지자고만 하면 불확실한 미래에 대해 아무런 근거없이 확신을 가지고 사회분위기를 조성한 언론사도 책임이 있고, 이에 속아 가장 기본이 되어야하는 자금계획등의 고려없이 무조건적인 영끌 구매를 한 영끌족도 책임이 있습니다. 마지막으로 이러한 사회구조를 만들고 부동산 시장을 안정화하지 못한 정부도 책임이 있구요.
경제 / 부동산
24.11.28
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부동산을 담보로 하면 얼마까지 대출이 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가나 주택에 따라 대출가능한도는 차이가 있습니다 .보통 주택의 경우는 LTV70%이내 상가건물등은 LTV80%정도까지 대출이 가능할수는 있습니다. 물론 최대치를 말하는 것이고 실제 대출한도는 이보다 적은게 일반적입니다. 풀대출을 진행한 뒤에 건물가치가 하락하게 되면 은행에서는 일정담보율을 유지하기 위해 채무자에게 추가담보를 요구하거나 일부금액에 대한 상환을 요구할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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매매로 구한 집 주택담보대출이 남아있는 상태에서
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 근저당이 설정되어 있는 주택을 매매할때에는 대출을 인계하는 게 아닌 매매대금을 받아 기존 근저당을 상환하고 말소등기를 하는 과정으로 진행됩니다. 즉 매도자 입장에서는 부동산을 매매할 떄 매매대금을 받아 근저당상환을 하면 되기 때문에 매도전에 미리 상환을 할 필요는 없습니다. 질문처럼 근저당을 인수하는 경우도 있을수 있는데, 이럴 경우 은행에 방문하여 진행을 해야하야 하는 불편함이 있고. 매수자가 받을수 있는 저금리대출등이 있을 경우에서는 잘 사용되는 방식은 아닙니다.
경제 / 부동산
24.11.28
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